Quais são as principais linhas defensivas em uma contestação de ação de usucapião?
Em uma ação de usucapião, o réu (proprietário registrado ou possuidor do imóvel) pode adotar diversas linhas defensivas para impedir o reconhecimento da usucapião pelo autor. As defesas baseiam-se, principalmente, no questionamento do cumprimento dos requisitos legais para a aquisição da propriedade por usucapião. A seguir, as principais linhas de defesa:
1. Contestação do tempo de posse
Um dos elementos fundamentais para a usucapião é o prazo de posse contínua, que pode variar de acordo com a modalidade de usucapião:
Usucapião extraordinária: exige 15 anos de posse contínua (ou 10 anos, em caso de benfeitorias ou moradia).
Usucapião ordinária: exige 10 anos de posse contínua (ou 5 anos, se o possuidor tiver justo título e boa-fé).
Usucapião especial urbana ou rural: exige 5 anos de posse contínua.
A defesa pode argumentar que o autor não manteve a posse pelo tempo necessário, interrompendo a contagem do prazo legal.
2. Contestação sobre a continuidade e pacificidade da posse
Outro requisito essencial é que a posse seja contínua, pacífica e sem oposição. O réu pode defender-se argumentando:
Posse interrompida: se houve atos de interrupção da posse, como uma ação de reintegração de posse ou tentativas de recuperação da área pelo proprietário.
Posse não pacífica: se houver registros de conflitos ou ações judiciais que demonstrem que a posse foi objeto de litígios anteriores, isso afasta a natureza "pacífica" exigida pela lei.
3. Contestação sobre a boa-fé e justo título
Em casos de usucapião ordinária, a boa-fé e o justo título são requisitos essenciais. O réu pode alegar:
Falta de boa-fé: argumentar que o autor sabia ou deveria saber que a propriedade pertencia a outro, o que afasta a boa-fé. Exemplo: a posse obtida por invasão ou ato de má-fé.
Ausência de justo título: o justo título é um documento que justifique a posse, como um contrato de compra e venda. A defesa pode argumentar que o documento apresentado não é válido, não reflete a realidade ou nunca existiu.
4. Contestação sobre a função social da propriedade
Em casos de usucapião especial urbana ou rural, um dos critérios é que o possuidor utilize a propriedade para moradia ou produção. A defesa pode argumentar que:
O imóvel não cumpre a função social, como exigido pela Constituição Federal e pela Lei nº 10.257/2001 (Estatuto da Cidade), seja por abandono, subutilização ou outro motivo.
5. Identificação errônea do imóvel ou da área usucapienda
A defesa pode apontar a falta de clareza ou erro na descrição do imóvel a ser usucapido, como:
Indefinição dos limites: se o autor não conseguir delimitar com precisão a área pretendida.
Imóvel registrado em nome de terceiro: se o imóvel estiver registrado em nome de outra pessoa que não o réu, isso pode invalidar a usucapião ou gerar nulidade processual, já que o legítimo proprietário não foi chamado ao processo.
6. Provas de exercício de posse ou pagamento de tributos pelo réu
O réu pode apresentar provas de que exerceu atos de posse sobre o imóvel, mesmo durante o período alegado pelo autor, tais como:
Pagamentos de tributos (IPTU ou ITR), que demonstram o interesse do réu em manter a propriedade.
Manutenção, benfeitorias e uso contínuo do imóvel.
7. Prova de detenção e não posse
O réu pode argumentar que o autor não é possuidor, mas apenas detentor do imóvel, ou seja, alguém que exerce um poder de fato sobre o bem em nome de outra pessoa, sem a intenção de ter a propriedade. A defesa deve demonstrar que o autor ocupava o imóvel com o consentimento do réu ou de terceiros, afastando a intenção de dono.
8. Uso de título registral (proprietário de direito)
A defesa mais forte é o título de propriedade registrado em cartório, que confere ao réu o direito de reivindicar a área. O artigo 1.245 do Código Civil brasileiro confere ao titular do registro a presunção de domínio. Esse registro é uma prova documental robusta que pode inviabilizar a usucapião.
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