Artigo 1.356 - Código Civil / 2002

APELAÇÃO CÍVEL. CONDOMÍNIO EDILÍCIO. PLEITO DE ANULAÇÃO DE AGO. IMPROCEDÊNCIA MANTIDA. I. CASO EM EXAME 1. Ação postulando anulação de Assembleia Geral Ordinária de condomínio onde reeleitas síndica, subsíndica e conselho fiscal, entre outras deliberações. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 2. A discussão versa sobre as alegadas irregularidades na convocação e no transcorrer da Assembleia Geral Ordinária. III. RAZÕES DE DECIDIR 3. Depoimentos pessoais requeridos pelo autor da segunda ré (síndica), subsíndica e conselheiras, a fim de provar a forma de decisão adotada. Indeferimento. Prova desnecessária. ...

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...Ausência de cerceamento de defesa. 4. Alegadas omissões na sentença quanto a argumentos que concernem ao mérito. Preliminares rejeitadas. 5. Contestação dos réus, condomínio e síndica, apresentada no prazo legal. Alegada revelia inexistente. Insurgência quanto à contratação do mesmo patrono para defesa de ambos que não integra o objeto da lide. 6. Pleito de anulação da AGO realizada em julho/2020 que, por unanimidade, aprovou as contas da síndica, ratificou os atos praticados no período de pandemia antecedente, aprovou a previsão orçamentária e reelegeu a síndica, subsíndica e membros do conselho consultivo. 7. Pró-labore da síndica que foi objeto de aprovação em AGO anterior, não impugnada. Ausência de inovação na AGO objeto da lide. Desnecessidade de quórum qualificado. Verba que integra a previsão orçamentária, constando da ordem do dia assim como ocorrera na AGO anterior, convocada pelo próprio autor e não impugnada. 8. Alegação de que os mandatos da síndica e demais membros da administração teria se extinguido em março/2020, que não prospera. Impossibilidade de realização de AGO no final de fevereiro, por expressa vedação na Convenção de convocação no período de carnaval. AGO convocada para março, dentro do prazo previsto na Convenção, que teve de ser desmarcada em razão das medidas de distanciamento vigentes na pandemia por COVID-19. Prorrogação dos mandatos. Vigência até a AGO seguinte em consonância com a Convenção. 9. Convocação para a AGO em julho/2020 regular, assim como o exercício das funções da síndica e demais membros eleitos, no período. Pretensão de destituição dos representantes eleitos que compete à assembleia, ainda assim se convocada por, pelo menos, um quarto dos condôminos. Ausência de convocação nesses termos. AGO que, além disso, ratificou a prorrogação e todos os atos do período, por unanimidade. 10. Autor que se retirou da AGO antes de qualquer votação, entregando "voto antecipado" por escrito, contrário a todas as matérias submetidas a votação. Perguntado se gostaria de outorgar procuração verbal para algum condômino, recusou-se. 11. Ausência de "ilegalidade" na deliberação assemblear por inadmitir o voto sem a presença do votante. 12. O que o autor denomina "gestão conjunta" é, na realidade, a consecução plena da Convenção Condominial: uma gestão democrática que respeita as atribuições do conselho consultivo, de assessorar o síndico na tomada de decisões do condomínio. Alegação de vício na gestão igualmente rejeitada. 13. Membros do conselho que não são impedidas de votarem nas contas da síndica. Ao revés, devem inclusive emitir parecer na AGO, em cumprimento à sua função fiscalizadora. 14. Alegadas "graves irregularidades" não demonstradas, e que o autor não expôs à assembleia, embora tivesse oportunidade. Ratificação dos atos da síndica pela AGO por unanimidade que não contém vício algum. Toda a matéria deliberada estava na "ordem do dia" prevista na convocação, relativa à ratificação dos atos da gestão no período. IV. DISPOSITIVO 15. NEGADO PROVIMENTO AO RECURSO. Dispositivos relevantes citados: CPC, art. 370, p. único, art. 77, III, art. 230, art. 231, §1º, art. 238, art. 240, art. 239, §1º e art. 85, § 11; Código Civil, art. 1.347, art. 1.356, art. 1.349 e art. 1.355. Jurisprudência relevante citada: Apelação 0817665-46.2023.8.19.0208, 9ª Câmara de Direito Privado, TJRJ; Apelação 0129215-94.2018.8.19.0001, 19ª Câmara de Direito Privado, TJRJ. (TJ-RJ: 02745897320208190001 - APELAÇÃO. Des(a). MARIA CELESTE PINTO DE CASTRO JATAHY - Julgamento: 15/07/2025 - DECIMA SEXTA CAMARA DE DIREITO PRIVADO (ANTIGA 4ª CÂMARA CÍVEL))

AGRAVO DE INSTRUMENTO. TUTELA PROVISÓRIA DE URGÊNCIA DEFERIDA. PREENCHIMENTO DOS REQUISITOS LEGAIS. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO. 1. Cuida-se de agravo de instrumento interposto contra decisão proferida pelo Juízo da Primeira Vara Cível da Comarca de Nova Friburgo que, em demanda na fase de conhecimento, deferiu a tutela de urgência, nos termos do artigo 300 do CPC, para determinar aos réus a realização de obras para a interrupção dos vazamentos de águas pluviais a serem concluídas, no prazo de ...

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...trinta dias úteis contados da intimação, sob pena de multa única de R$ 2.000,00 por cada qual, bem como de busca e apreensão de valores suficientes à realização das obras necessárias pela autora (CPC, artigos 139, inciso IV, e 537, 'caput'). 2. Insurge-se a parte recorrente (2º Réu) afirmando que: (i) a real proprietária dos imóveis locados, objetos de infiltrações e vazamentos, é a Caixa Econômica Federal, desde o ano de 2023, e que a tutela deverá ser direcionada a esta; (ii) que a Agravada não se incumbiu de comprovar de onde vieram as infiltrações; (iii) que a responsabilidade é exclusiva da Concessionária Águas de Nova Friburgo, responsável pela rede de esgoto e águas pluviais, já que as lojas se localizam em encosta. 3. De acordo com o novo regramento processual, a tutela provisória poderá ser consubstanciada em urgência, que se subdivide em satisfativa ou cautelar, ou em evidência (art. 294). 4. Necessários três requisitos para a concessão da tutela provisória de urgência, a saber: (i) quando houver elementos que evidenciem a probabilidade do direito; (ii) perigo de dano ou o risco ao resultado útil do processo; (iii) reversibilidade dos efeitos da decisão (art. 300, incisos c/c parágrafo 3º). 5. Na hipótese dos autos, presentes os requisitos autorizadores da medida deferida pelo magistrado de piso. 6. Na origem, trata-se de ação de obrigação de fazer com indenização por danos materiais, morais, com pedido de tutela de urgência, devido a vazamentos e alagamentos de três lojas locadas em um edifício comercial (Agravante, ora 2º Réu). 7. Cotejo probatório coligido aos autos que corroboram a narrativa da Agravada (Autora), evidenciando que, durante os dias de maiores chuvas, fica impossibilitada de usar e fruir das suas unidades, o que é de seu direito, de acordo com o art.1335, I, do CC, prejudicando sua atividade empresarial. 8. Com efeito, a matéria encontra-se disciplinada nos artigos 1.331 a 1.356 do Código Civil, assim como pelas disposições da Lei nº 4.591/1964 (artigos 1º ao 27). 9. No que tange às despesas relativas à conservação e reparo das áreas comuns do condomínio, na forma do art. 1.348, V, do Código Civil, compete ao síndico diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns e zelar pela prestação dos serviços que interessem aos possuidores. 10. Logo, não há dúvidas sobre a responsabilidade do condomínio no que toca à conservação das áreas comuns. 11. Apesar das três lojas estarem locadas pela Agravada, os reparos devem ser realizados no espaço comum, uma vez que a questão do escoamento da água das chuvas que atinge as lojas se encontra no entorno das lojas, na área comum do condomínio. 12. Nesse caso, as obras não são consideradas úteis ou voluptuárias, mas sim necessárias e urgentes, de forma que é dever do condomínio zelar pela conservação das áreas comuns, nos termos do art. 1341 do CC. Ademais, sendo considerada urgente, por causa dos alagamentos, vazamentos e infiltrações, assembleia deve ser convocada, o que foi feito pela Agravada (id 109278414), nos termos do art.1341, §2º, do CC. 13. Independentemente de quem seja o proprietário dos imóveis, restam dúvidas de que o condomínio tem responsabilidade, de modo que, inclusive, deverá ressarcir o condômino que realizar obras ou reparos necessários em áreas comuns que estejam causado danos, com fundamento no art.1341, §4º, do CC. 14. A hipótese dos autos revela a atribuição de dano por potencial omissão do condomínio no desenvolvimento de sua atividade de conservação da estrutura que permita o regular uso das lojas (CC, artigo 1.335, inciso I), inclusive pela realização de reparos necessários urgentes (CC, artigo 1.341, parágrafos 1º a 3º). 15. Por isso, ao menos em sede de cognição sumária, vislumbra-se a verossimilhança das alegações autorais, conforme decidido pela decisão atacada. 16. De outro lado, se vislumbra a possibilidade de dano irreparável ou de difícil reparação a justificar o deferimento da tutela de urgência, cujo caráter é excepcional. 17. Insta salientar, ainda, que a tutela provisória é uma medida que pode ser concedida ou revogada a qualquer tempo, desde que surja um fato novo a recomendar tal providência, razão pela qual nada impede seja a questão reapreciada, mediante o surgimento de novos elementos. 18. E ainda, de acordo com o entendimento consolidado no verbete nº 59 da Súmula da jurisprudência deste Tribunal, "somente se reforma a decisão concessiva ou não da tutela antecipada, se teratológica, contrária à lei ou à evidente prova dos autos". 19. Recurso conhecido e desprovido. (TJ-RJ: 00123426720258190000 - AGRAVO DE INSTRUMENTO. Des(a). MÔNICA MARIA COSTA DI PIERO - Julgamento: 05/05/2025 - PRIMEIRA CAMARA DE DIREITO PRIVADO (ANTIGA 8ª CÂMARA CÍVEL))