PROCESSO Nº: 0804148-10.2021.4.05.0000 - AGRAVO DE INSTRUMENTO
AGRAVANTE: CAIXA ECONOMICA FEDERAL - CEF
AGRAVADO: CASSIO JUNIO
(...) DE SOBRAL
ADVOGADO:
(...) e outros
RELATOR(A): Desembargador(a) Federal Paulo Roberto de Oliveira Lima - 2ª Turma
PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. IMÓVEL ADQUIRIDO EM LEILÃO PROMOVIDO PELA CEF. NÃO ASSINATURA DE CONTRATO DE FINANCIAMENTO COM O ADQUIRENTE. CERTIDÃO NARRATIVA DE INTEIRO TEOR. ALEGAÇÃO DE INCONSISTÊNCIAS. INCUMBÊNCIA DA VENDEDORA (CEF).
1. Trata-se de agravo de instrumento interposto pela CAIXA ECONÔMICA FEDERAL - CEF contra decisão que, em sede de ação manejada por CASSIO
(...),
...« (+2927 PALAVRAS) »
...deferiu tutela provisória para que a agravante ultime a assinatura do contrato acerca da aquisição imobiliária através de leilão, entregando o imóvel arrematado. 2. Eis a decisão agravada:
PROCESSO Nº: 0804585-80.2021.4.05.8300 - PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL
AUTOR: CASSIO JUNIO (...) DE SOBRAL
ADVOGADO: (...)
RÉU: CAIXA ECONOMICA FEDERAL
2ª VARA FEDERAL - PE (JUIZ FEDERAL SUBSTITUTO)
DECISÃO1. Relatório
CASSIO JUNIO (...) DE SOBRAL, qualificado na petição inicial, propôs a
presente "AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER C/C DANOS MORAIS E TUTELA DE
URGÊNCIA" em face da CAIXA ECONÔMICA FEDERAL. Inicialmente,
requereu os benefícios da justiça gratuita. Alegou, em síntese, que: em outubro de
2020, teria realizado proposta de aquisição imobiliária através de leilão promovido
pela CAIXA ECONÔMICA FEDERAL, conforme contrato de licitação número
0610/0120 CPVE/RE, imóvel de número 144444408845387, matrícula 993,
localizado na Rua Jaime Luiz de Miranda, 09, Ibirajuba/PE; no ato da arrematação, o
autor teria adquirido o imóvel pelo valor total de R$ 78.805,78, de acordo com a
proposta anexa; com recursos próprios, teria sido pago o boleto no valor de
R$ 3.800,00, os demais valores seriam financiados pela ré; após a arrematação, o
autor teria sido assistido pelo escritório de prestação de serviços imobiliários CAIXA
AQUI GILIE Recife; o qual teria informado, por e-mail, que o autor teria o prazo de
05 dias úteis para pagar o valor ofertado, ou seja, os R$ 3.800,00, que seria a parte
investida com recursos do próprio autor, que assim o teria feito; em novembro, teria
sido informado da aprovação da ré sobre a alienação do imóvel em tela, onde o
mesmo teria sido orientado pelo referido escritório a providenciar alguns documentos
de natureza pessoal e outros do imóvel; o autor teria sido notificado a solicitar do
cartório de imóveis da comarca de Ibirajuba/PE certidão narrativa de inteiro teor do
imóvel objeto desta lide, e assim o teria feito e enviado à ré; para surpresa do autor, a
ré teria informado que havia inconsistência na certidão de inteiro teor fornecida pelo
cartório, e que o autor teria que providenciar a regulamentação da escritura junto ao
cartório sob pena de ter sua proposta cancelada; mesmo o autor tendo providenciado
a certidão de inteiro teor, a ré não a teria aceitado, sob a alegação de que a certidão
encontrava-se inapta, pois estaria suprimindo alguns registros, não havendo uma
sequência numérica; na referida certidão só haveria registro do 35 ao 37, alegando a
ré haver outros registros; ao autor, teria sido pedido para procurar o cartório e tentar
regularizar, mas o cartório por sua vez, teria informado que a certidão existente seria
a mesma que já fora averbada em nome da ré, em financiamento anterior, e que a ré
já haveria aceitado a mesma anteriormente; não haveria nenhuma outra alternativa ao
autor, pois trata-se de um documento público, o mesmo não poderia demandar
nenhuma ação de retificação de escritura pública, tendo em vista lhe faltar capacidade
ativa em uma possível demanda deste caráter, tendo em vista que o imóvel se
encontra alienado em favor da ré; o autor de boa-fé teria arrematado o imóvel,
pagado o que fora combinado, providenciado a documentação, teria sido aprovado o
financiamento, porém a ré teria descumprido o contrato, no tocante à entrega do
imóvel, pois estaria se negando a providenciar ou aceitar um documento público que
inclusive a mesma já teria aceitado anteriormente, e que seria sua competência
requerer junto ao cartório local a alteração pertinente, não podendo jogar sua
responsabilidade para o autor e, ainda dar um prazo para cumprimento, sob pena de o
autor ficar sem o imóvel. Teceu outros comentários. Transcreveu dispositivos
constitucionais e legais. Requereu, em sede de tutela provisória de urgência: " a) a
procedência da tutela de urgência nos termos do artigo 300 do NCPC, para que seja
de imediato fornecido pela ré, o contrato de compra e venda com alienação do
imóvel". Protestou o de estilo. Deu valor à causa. Instruiu a inicial com instrumento
de procuração e documentos.
Em seguida, a Parte Autora peticionou, pugnando pela juntada da Certidão de Inteiro
Teor do imóvel (id. 4058300.17645143).
Vieram os autos conclusos. Decido.2. Fundamentação
2.1 Da gratuidade da justiça
Quanto ao pedido de concessão do benefício da Assistência Judiciária, a sua
apreciação será à Luz do critério objetivo, na forma indicada nos seguintes julgados
do STJ:
"PROCESSUAL CIVIL. GRATUIDADE DE JUSTIÇA. DECLARAÇÃO
DE IMPOSTO DE RENDA. TRIBUNAL QUE CHEGA À
CONCLUSÃO DE QUE O AUTOR NÃO É JURIDICAMENTE POBRE.
SÚMULA 7/STJ. PAGAMENTO DIFERIDO DE CUSTAS
PROCESSUAIS. ESTATUTO DO IDOSO. ART. 88 DA LEI N.
10.741/2003.APLICABILIDADE EM AÇÕES ESPECÍFICAS. 1. De
acordo com entendimento do Superior Tribunal de Justiça, para a
obtenção do benefício da justiça gratuita é utilizado o critério objetivo
da faixa de isenção do imposto de renda. Precedentes. 2. No caso dos
autos, o Tribunal a quo manifestou-se no sentido de que os rendimentos
do agravante estariam acima da faixa de isenção do imposto de renda. A
modificação desse entendimento demandaria incursão no contexto fáticoprobatório
dos autos, defeso em sede de recurso especial, nos termos da
Súmula 7/STJ. (...)" (AgRg no REsp 1282598/RS, Rel. Ministro
HUMBERTO MARTINS, SEGUNDA TURMA, julgado em 24/04/2012,
DJe 02/05/2012).
"PROCESSUAL CIVIL. GRATUIDADE DE JUSTIÇA. DECLARAÇÃO
DE IMPOSTO DE RENDA. TRIBUNAL QUE CHEGA À
CONCLUSÃO DE QUE O AUTOR NÃO É JURIDICAMENTE POBRE.
SÚMULA 7. RECURSO A QUE SE NEGA SEGUIMENTO. (...) De
acordo com entendimento do Superior Tribunal de Justiça, para a
obtenção do benefício da justiça gratuita é utilizado o critério objetivo
da faixa de isenção do imposto de renda. Precedentes: Ag 1.211.113/RS,
Rel. Min. Luiz Fux, Primeira Turma, DJ 1º.6.2010; REsp 1.121.776/PR,
Rel. Ministra Laurita Vaz, Quinta Turma, DJ 7.4.2010. No caso dos autos,
o Tribunal a quo manifestou-se no sentido de que os rendimentos do
agravante estariam acima da faixa de isenção do imposto de renda (e-STJ
fl. 416). Vejamos: "No caso em exame, conforme declarações de
rendimentos da parte autora, servidores públicos federais, verifica-se
ganhos mensais superiores a R$ 3.743,19 (fl. 23). Logo, não fazem jus ao
benefício." Modificar o entendimento firmado pelo Tribunal de origem
demandaria incursão no contexto fático-probatório dos autos, defeso em
sede de recurso especial, nos termos da Súmula 7/STJ. Por fim, quanto à
alegada divergência jurisprudencial, não procede, igualmente, o recurso,
tendo em vista que o acórdão recorrido está em consonância com a
jurisprudência predominante desta Corte de Justiça. Incidente, pois, à
espécie, o enunciado 83 da Súmula/STJ. (...)"
(Resp 1282598/RS, Segunda Turma, Relator Ministro HUMBERTO
MARTINS, DJE 29/09/2011).
Considerando o documento acostado sob id. 4058300.17643734, consubstanciado na
declaração de imposto de renda (exercício 2020 - ano-calendário 2019), que aponta
rendimentos anuais superiores a R$ 22.847,76 (limite anual de isenção de imposto de
renda), há de ser indeferido o pedido de concessão de justiça gratuita e concedido
prazo ao Autor para recolher as custas iniciais, sob pena de cancelamento da
distribuição (art. 290, CPC).
2.2 Do pedido de tutela provisória de urgência
Quanto ao pedido de antecipação de tutela provisória de urgência, registro que os
requisitos para o seu deferimento estão elencados no art. 300 do CPC, que assim
dispõe, in verbis:
"Art. 300. A tutela de urgência será concedida quando houver elementos
que evidenciem a probabilidade do direito e o perigo de dano ou o risco ao
resultado útil do processo.
§ 1o Para a concessão da tutela de urgência, o juiz pode, conforme o caso,
exigir caução real ou fidejussória idônea para ressarcir os danos que a
outra parte possa vir a sofrer, podendo a caução ser dispensada se a parte
economicamente hipossuficiente não puder oferecê-la.
§ 2o A tutela de urgência pode ser concedida liminarmente ou após
justificação prévia.
§ 3o A tutela de urgência de natureza antecipada não será concedida
quando houver perigo de irreversibilidade dos efeitos da decisão."
Portanto, dois requisitos devem estar sempre presentes para a concessão da tutela de
urgência: a probabilidade do direito alegado, que surge do confronto entre as
alegações da Parte Autora e as provas constantes dos autos, baseada em uma
cognição sumária; e o perigo de dano ou o risco ao resultado útil do processo, quando
houver uma situação de urgência que não possa aguardar o desenvolvimento natural
do processo, sob pena de ineficácia ou inutilidade do provimento final.
2.2.1 - No caso dos autos, infere-se da leitura da petição inicial, que pretende a Parte
Autora, a título de tutela provisória de urgência, seja a CAIXA ECONÔMICA
FEDERAL, ora Ré, compelida a fornecer/finalizar contrato de compra e venda do
imóvel descrito na inicial, o qual teria sido arrematado pelo Autor em leilão
promovido pela ora Ré.
Eis a íntegra do pedido de tutela provisória de urgência formulado pelo Espólio
Autor:
"a) a procedência da tutela de urgência nos termos do artigo 300 do
NCPC, para que seja de imediato fornecido pela ré, o contrato de compra
e venda com alienação do imóvel".
Pois bem.
Sustenta o Autor, em resumo, que, por meio de leilão promovido pela CAIXA, ora
Ré, teria adquirido o imóvel descrito na inicial, pelo valor total de R$ 78.805,78,
sendo pago, com recursos próprios, conforme proposta de arrematação, o valor de
R$ 3.800,00, e o restante (R$ 75.005,78) seria financiado pela instituição bancária,
ora Ré.
Aduz que, orientado pelo escritório de prestação de serviços imobiliários "CAIXA
AQUI GILIE Recife", teria se dirigido ao Cartório de Imóveis da Comarca de
Ibirajuba/PE, requerido a certidão narrativa de inteiro teor do aludido imóvel e
enviado, com outros documentos, à Ré para a formalização do contrato de compra e
venda.
Todavia, a CAIXA, ora Ré, não teria aceitado a aludida certidão do imóvel, fornecida
pelo Cartório de Imóveis da Comarca de Ibirajuba/PE, sob alegação de
inconsistências no aludido documento, informando ao Autor que este teria que
providenciar a regulamentação da escritura junto ao referido Cartório, sob pena de ter
sua proposta de arrematação cancelada.
Diz o Autor que, pelo contrato, a responsabilidade pela obtenção de certidão de
propriedade e regularidade do imóvel, no respectivo Cartório de Registro de Imóveis,
seria da própria CAIXA, mas esta, depois que tal Cartório fornecera para o Autor
uma certidão que não atendeu às exigências da CAIXA, dissera que tal
responsabilidade seria do Autor.
Veremos.
A proposta assinada pelo ora Autor, acostada sob id 4058300.17643741, atesta que o
Autor assumiu a obrigação de pagar todos os encargos, tributários e não tributários,
relativos ao imóvel em questão, no que está de acordo com o art 490 do vigente
Código Civil.
Na proposta, não há nada quanto à apresentação, pelo Autor, de certidão de inteiro
teor de propriedade e regularidade do imóvel no respectivo Cartório de Registro de
Imóveis.
Nos "e mails", acostados sob id 4058300.17643739, trocados entre Órgão próprio da
CAIXA, busca-se obrigar o ora Autor a obter a certidão de inteiro teor do respectivo
Cartório de Registro de Imóveis do imóvel em questão, mas, em um de tais "e mails"
entre tais Órgãos, um deles admitiu que caberia a outro Órgão da CAIXA a obtenção
dessa certidão.
Eis o inteiro teor de um destes e mails:
"A GILIESA01 - Alienar Bens SR (a) Gestor(a)1. Estávamos reiterando a mensagem desde a inconformidade e hoje
recebemos uma resposta da GILIERE01, informando que só tem a
certidão de consolidação do imóvel do dossiê e que neste caso o cliente
deverá ser orientado a solicitar no cartório de imóveis uma certidão de
inteiro teor completa do imóvel.2. Pois estávamos pleiteando desde Novembro/2020 a GILIERE01 fazer a
solicitação ao cartório da certidão de matrícula completa, Obs.: Só
constam do R.35 ao A.37 da matrícula 993.3. Foi um problema de comunicação, que já está resolvido. Vamos avisar
ao cliente que o mesmo vai ter que tirar a certidão completa e arcar com
os custos.4. Segue anexo os e-mail encadeados.5. Observação: a certidão que foi encaminhada não tem nada haver com a
do imóvel a correta esta no e-mail anexo, matricula do imóvel 993.
Atenciosamente,
(...)
Gerente de Carteira PF CAIXA - Ag. Lajedo - PE
edelio.lins@caixa.gov.br (87) 3773-1333 (81) 99104-6182"(coloquei em
itálico erro de português).
Na correspondência, acostada sob id 4058300.17643733, da CAIXA para o Autor,
indicando a documentação que este teria que apresentar e as providências que deveria
tomar posteriormente, com relação ao contrato de aquisição do imóvel, NÃO
CONSTA que este teria que providenciar certidão de inteiro teor de propriedade do
imóvel, antes de firmar o contrato de sua aquisição.
A obtenção dessa certidão, antes da alienação do imóvel, faz parte das obrigações e
despesas da tradição, a cargo do que está alienando, no caso, a CAIXA, conforme
final do acima invocado art. 490 do vigente Código Civil.
Realmente, intui-se que, quando uma Empresa Pública Federal, como a CAIXA,
colocar um determinado imóvel para ser alienado em hasta pública,
extrajudicialmente ou judicialmente, que tenha ela a respectiva documentação do
imóvel, até mesmo para demonstrar que se trata de imóvel livre e desimpedido de
questionamento jurídicos sobre a sua propriedade.
Então, é o Alienante que deve provar que o imóvel é de sua propriedade e ou que está
em ordem a sua situação jurídico-legal.
No caso dos autos, a CAIXA enviou para o ora Autor correspondência, informandolhe
que fora vencedor na arrematação e lhe apresentou a proposta acima noticiada,
que foi devidamente assinada.
Essa situação concretiza o que o Legislador do Código Civil denomina, nos seus
artigos 462 e 463, de contrato preliminar.
No mesmo Código Civil, reza o seu art. 464:
"Art. 464. Esgotado o prazo, poderá o juiz, a pedido do interessado, suprir
a vontade da parte inadimplente, conferindo caráter definitivo ao contrato
preliminar, salvo se a isto se opuser a natureza da obrigação.".
Então, há fortes indícios probatórios e jurídicos de que a CAIXA deve chamar o
Autor para firmar o contrato definitivo de compra e financiamento do imóvel em
questão, alienado em hasta pública, ou seja, de que há probabilidade do direito.
O perigo de dano ou o risco ao resultado útil do processo, previstos no acima
transcrito art. 300 do CPC, também se fazem presentes, porque o Autor poderá perder
a oportunidade de concretizar a mencionada aquisição, em face do prazo que tem
para tanto.3. Dispositivo
Posto isso:
3.1 - Indefiro o pedido de concessão de justiça gratuita, conforme fundamentação
supra (item 2.1), e concedo ao Autor o prazo de 15 (quinze) dias para recolher as
custas iniciais, sob pena de cancelamento da distribuição (art. 290, CPC) e
consequente indeferimento da petição inicial e extinção do feito, sem julgamento de
mérito(art. 320, Parágrafo Único do art.321 e art. 485, IV, todos do CPC), com
automática cassação da tutela provisória de urgência concedida no subitem seguinte.
3.2 Defiro o pedido de tutela provisória de urgência de antecipação e concedo à
CAIXA o prazo de 15(quinze) dias para ultimar a assinatura do contrato em questão
com o ora Autor;
3.3 Cite-se a CAIXA ECONÔMICA FEDERAL, na forma e para os fins legais, e a
intime para cumprir a tutela provisória acima concedida, sob pena de pagamento de
multa mensal a favor do ora Autor, no percentual de 10%(dez) por cento do valor
total do contrato em debate.
Intime(m)-se.
Recife, 3. Não se mostra relevante a fundamentação do agravo da CEF. Toda a celeuma diz respeito à responsabilidade pela obtenção de certidão de propriedade e regularidade do imóvel, no respectivo Cartório de Registro de Imóveis. 4. O autor da ação, em outubro do ano de 2020, realizou proposta de aquisição imobiliária através de leilão promovido pela CAIXA ECONÔMICA FEDERAL, conforme contrato de licitação número 0610/0120 CPVE/RE, imóvel de número 144444408845387, matricula 993, localizado na Rua Jaime Luiz de Miranda, 09, Ibirajuba/PE. Justo por isso alegou que de boa-fé arrematou o imóvel, pagou o que fora combinado, providenciou a documentação, fora aprovado o financiamento, porém a CAIXA, descumpriu o contrato, no tocante a entrega do imóvel, pois está se negando a providenciar ou aceitar um documento público que, inclusive já aceitou anteriormente, e que é de sua competência, requerer junto ao cartório local, a alteração que ache pertinente. 5. É certo que a participação nos processos de venda de imóveis da CEF significa a concordância com os termos previstos no edital do certame, bem assim que há previsão no edital respectivo no sentido de que fica "a cargo e ônus do proponente vencedor a sua desocupação, reformas que ocasionem alterações nas quantidades e/ou dimensões dos cômodos, averbação de áreas e/ou regularização documental, quando for o caso, arcando o proponente vencedor com as despesas decorrentes". 6. Ocorre que há indícios de que a razão, no caso, está com o agravado, como considerou o juízo de origem. 7. Após o autor ter adquirido o imóvel de que se cuida, por meio de leilão promovido pela CEF, pelo valor total de R$ 78.805,78, sendo pago, com recursos próprios, conforme proposta de arrematação, o valor de R$ 3.800,00, e o restante (R$ 75.005,78) seria financiado pela instituição bancária, ele alegou que foi orientado pelo escritório de prestação de serviços imobiliários "CAIXA AQUI GILIE Recife", teria se dirigido ao Cartório de Imóveis da Comarca de Ibirajuba/PE, requerido a certidão narrativa de inteiro teor do aludido imóvel e enviado, com outros documentos, à Ré para a formalização do contrato de compra e venda. Entretanto, a CEF não aceitou a certidão porque haveria inconsistências. 8. Sucede que a proposta assinada pelo autor agravado, acostada sob id 4058300.17643741, atesta que ele assumiu a obrigação de pagar todos os encargos, tributários e não tributários, relativos ao imóvel em questão, no que está de acordo com o art 490 do vigente Código Civil, e nada há quanto à apresentação de certidão de inteiro teor de propriedade e regularidade do imóvel no respectivo Cartório de Registro de Imóveis. 9. Note-se, mais, que o juízo de origem observou que nos "e mails" acostados sob id 4058300.17643739, trocados entre Órgãos próprios da CAIXA, busca-se obrigar o ora Autor a obter a certidão de inteiro teor do respectivo Cartório de Registro de Imóveis, mas, em um de tais "e mails" entre tais Órgãos, um deles admitiu que caberia a outro Órgão da CAIXA a obtenção dessa certidão. Aliás, na correspondência, acostada sob id 4058300.17643733, da CAIXA para o Autor, indicando a documentação que este teria que apresentar e as providências que deveria tomar posteriormente, com relação ao contrato de aquisição do imóvel, NÃO CONSTA que este teria que providenciar certidão de inteiro teor de propriedade do imóvel, antes de firmar o contrato de sua aquisição. 10. Em rigor, a obtenção dessa certidão, antes da alienação do imóvel, faz parte das obrigações e despesas da tradição, a cargo do que está alienando, no caso, a CEF, afinal considera-se que ao colocar um determinado imóvel para ser alienado em hasta pública, extrajudicialmente ou judicialmente, que tenha a respectiva documentação do imóvel, até mesmo para demonstrar que se trata de imóvel livre e desimpedido de questionamentos jurídicos sobre a sua propriedade.
11. Sob essa ótica, há plausibilidade do direito material. Por outra, o perigo da demora da prestação jurisdicional se extrai do risco de perda da aquisição diante do prazo que restou estipulado para a adoção de providências. Ademais, os efeitos do provimento antecipado não são irreversíveis.
12. Agravo de instrumento desprovido.
MN
(TRF-5, PROCESSO: 08041481020214050000, AGRAVO DE INSTRUMENTO, DESEMBARGADOR FEDERAL PAULO ROBERTO DE OLIVEIRA LIMA, 2ª TURMA, JULGAMENTO: 14/06/2022)