Artigo 481 - Código Civil / 2002

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO. RESOLUÇÃO CONTRATUAL C/C REINTEGRAÇÃO DE POSSE E PERDAS E DANOS. PROMESSA DE VENDA DE DIREITOS POSSESSÓRIOS. INADIMPLEMENTO DOS COMPRADORES. PARCIAL PROVIMENTO. I. CASO EM EXAME 1. Apelação contra sentença que julgou improcedentes os pedidos formulados em ação de resolução contratual c/c reintegração de posse e perdas e danos fundada em promessa de venda de direitos possessórios sobre imóvel. 2. Os autores alegam inadimplemento dos réus, que pagaram apenas o sinal e deixaram de adimplir as parcelas ajustadas. Os réus sustentam exceção de contrato não ...

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...cumprido, sob o argumento de que o imóvel não foi entregue em condições adequadas de habitabilidade. 3. A sentença julgou improcedentes os pedidos. Os autores apelam para requerer a rescisão contratual, a restituição do imóvel e a condenação dos réus pelos prejuízos alegados. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 3. Há três temas em discussão: (i) saber se a resolução do contrato decorreu do inadimplemento dos compradores ou do alegado descumprimento contratual dos vendedores; (ii) saber se é cabível a retenção de parte dos valores pagos pelos compradores; e (iii) saber se há direito à indenização por perdas e danos. III. RAZÕES DE DECIDIR 4. Os réus admitiram o inadimplemento das parcelas ajustadas. Incumbia a eles comprovar fato impeditivo, modificativo ou extintivo do direito dos autores, nos termos do art. 373, II, do CPC. 5. A alegação de que o imóvel apresentava vícios estruturais e não foi entregue livre e desembaraçado dependia de prova técnica. A perícia foi determinada para apurar as alegadas benfeitorias e os vícios narrados. 6. A prova pericial não foi conclusiva por inércia da primeira ré, que, embora intimada, não compareceu às diligências e inviabilizou o levantamento técnico das benfeitorias e dos alegados vícios do imóvel. 7. Ausente prova do fato extintivo invocado pelos réus, prevalece o inadimplemento contratual dos compradores, o que autoriza a resolução do contrato e o retorno das partes ao estado anterior. 8. É cabível a retenção de 20% dos valores pagos a título de sinal e princípio de pagamento, com restituição do saldo aos compradores. O percentual observa os parâmetros de proporcionalidade e afasta enriquecimento sem causa. 9. Os valores comprovadamente despendidos pelos réus com benfeitorias devem ser restituídos, mediante apuração em liquidação de sentença por arbitramento. 10. O pedido de indenização por perdas e danos foi corretamente afastado, pois os autores não comprovaram o prejuízo material alegado. IV. DISPOSITIVO 11. Recurso conhecido e parcialmente provido, nos termos da fundamentação deste acórdão. Dispositivos relevantes citados: CPC, arts. 373, I e II, 464, § 1º, I, 510 e 1.013; CC, arts. 104, 476, 477, 481 e 884. Jurisprudência relevante citada: TJRJ, Apelação nº 0002932-37.2021.8.19.0028, Rel. Des. Maria da Penha Nobre Mauro, 6ª Câmara de Direito Privado, j. 04.02.2026. (TJ-RJ: 00021238520188190017 - APELAÇÃO. Des(a). WILSON DO NASCIMENTO REIS - Julgamento: 04/05/2026 - DECIMA SETIMA CAMARA DE DIREITO PRIVADO (ANTIGA 26ª CÂMARA CÍVEL))

Apelação Cível. Embargos de terceiro. Apelante afirma que imóvel que foi arrolado em inventário lhe teria sido vendido pelo de cujus, que seria seu primo. Requer o reconhecimento da propriedade do imóvel em seu favor. Nos termos do artigo 481 do Código Civil, pelo contrato de compra e venda um dos contratantes se obriga a transferir o domínio de coisa certa, e o outro, a pagar-lhe certo preço em dinheiro. Assim, para que restasse caracterizada a existência de tal negócio jurídico, seria necessário demonstrar que fora ...

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...externalizado, pelo antigo proprietário, a vontade de transferir o bem ao recorrente. Todavia, não há nos autos elementos de prova que demonstrem a ocorrência de tal transação, sendo certo que transferências bancárias e o pagamento de despesas em relação ao bem não têm o condão de demonstrar a existência de compra e venda. Para além disso, constitui indício em desfavor das alegações do apelante o fato de que fora ele constituído como procurador do antigo proprietário apenas para administrar o imóvel, o que não se coaduna com a intenção de transferência do bem para o patrimônio do recorrente. Importa destacar, ainda, que o imóvel estava sendo adquirido pelo de cujus por intermédio de contrato de alienação fiduciária em garantia, de modo que, nos termos do artigo 29, da Lei nº 9.514/97, para que a venda do bem fosse válida, deveria ter sido autorizada pela instituição bancária fiduciante, o que igualmente não se demonstrou no caso. Outrossim, a transferência da propriedade de bem imóvel depende do regular registro do título junto ao Cartório do Registro de Imóveis, nos termos do parágrafo 1º, do artigo 1.245, Código Civil. Assim, ainda que se pudesse comprovar que houve a venda do imóvel para o recorrente, isto apenas o tornaria proprietário quando fosse o título devidamente registrado, o que também não se comprovou ter sido feito, o que impede o reconhecimento da propriedade em favor do apelante. Negado provimento ao recurso de apelação. ACÓRDÃO Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível nº 8141817-29.2022.8.05.0001, em que figura como apelante (...), e como apelado D.H.M. de A. representado por (...) ACORDAM os Desembargadores integrantes da 5ª Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Estado da Bahia em negar provimento ao presente recurso, e assim o fazem pelos motivos a seguir expostos. (TJ-BA, Classe: Apelação, Número do Processo: 8141817-29.2022.8.05.0001, Órgão julgador: QUINTA CAMARA CÍVEL, Relator(a): JOSE CICERO LANDIN NETO, Publicado em: 01/05/2026)