Artigo 1.225 - Código Civil / 2002

    DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. TUTELA DE URGÊNCIA. INDEFERIMENTO. AUSÊNCIA DE PROBABILIDADE DO DIREITO. RECURSO DESPROVIDO. I. Caso em exame Agravo de instrumento interposto contra decisão que indeferiu pedido de tutela provisória em ação declaratória de nulidade de negócio jurídico, fundada na alegação de falsidade de assinatura em contrato de alienação fiduciária. Pretensão de suspensão da consolidação da propriedade em nome da CEF. II. Questão em discussão A questão em discussão consiste em saber se: (i) é cabível a suspensão de efeitos de ...

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...contrato de alienação fiduciária com base em perícia unilateral que alega falsidade de assinatura; (ii) a ausência de registro da promessa de compra e venda afeta a legitimidade ativa do agravante para pleitear direito real sobre o imóvel. III. Razões de decidir A ausência de registro público da promessa de compra e venda inviabiliza o reconhecimento de direito real oponível a terceiros, conforme exige o art. 1.417 do Código Civil. A perícia grafotécnica apresentada de forma unilateral não tem força suficiente para desconstituir a validade do contrato firmado com a CEF. A urgência decorrente da iminente consolidação da propriedade fiduciária não justifica a concessão de tutela de urgência desacompanhada de prova robusta quanto à probabilidade do direito alegado. Necessidade de produção de provas no curso da demanda originária para exame adequado do mérito da controvérsia. IV. Dispositivo e tese Recurso desprovido. Tese de julgamento: "1. A ausência de registro da promessa de compra e venda de imóvel impede o reconhecimento de direito real oponível a terceiros. 2. A alegação de falsidade de assinatura deve ser submetida à prova pericial judicial para fundamentar a concessão de tutela provisória. 3. Não demonstrada a probabilidade do direito, é incabível a suspensão dos efeitos de alienação fiduciária com base apenas em alegações unilaterais." Dispositivos relevantes citados: CC, arts. 1.225, VII, e 1.417; CPC, arts. 300 e 995, parágrafo único. Jurisprudência relevante citada: não consta. (TRF-3, 1ª Turma, AI - AGRAVO DE INSTRUMENTO - 50111040520254030000, Rel. Desembargador Federal LUIZ PAULO COTRIM GUIMARAES, julgado em: 25/08/2025, DJEN DATA: 28/08/2025)

DIREITO ADMINISTRATIVO E PROCESSUAL CIVIL. EMBARGOS À EXECUÇÃO. COBRANÇA DE COTAS CONDOMINIAIS. DOAÇÃO NÃO FOI REGISTRADA NA MATRÍCULA DO IMÓVEL. RESPONSABILIDADE DA CEF PELO PAGAMENTO DAS COTAS VENCIDAS ANTES DA NOTIFICAÇÃO. OBRIGAÇÃO DE NATUREZA PROPTER REM. RECURSO DESPROVIDO. I - Trata-se de apelação interposta por CAIXA ECONÔMICA FEDERAL - CAIXA de sentença proferida pelo Juízo da 1ª Vara Federal de Teresópolis - Rio de Janeiro, que julgou parcialmente procedente o pedido "com fundamento no art. 487...

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..., I, do CPC, apenas para reconhecer que a responsabilidade da CEF pelas cotas condominiais executadas tem como termo final a notificação realizada em 12/08/2020. Sem custas (Artigo 7º da Lei nº 9.289/96)." II - Compete à Caixa Econômica Federal representar ativa e passivamente, judicial e extrajudicialmente, o Fundo de Arrendamento Residencial - FAR, na qualidade de gestora desse fundo, por força do art. 2º, § 8º, e art. 4º, vi, ambos da lei nº 10.188-2001. III - Deve ser afastada a alegação de ilegitimidade passiva da Caixa Econômica Federal nos autos da execução de título extrajudicial de cotas condominiais, uma vez que o imóvel atinente ao débito em questão foi objeto de doação com encargo, no âmbito do programa Minha Casa Minha Vida, a um particular. Apesar da celebração do supracitado contrato, o negócio jurídico não foi averbado na matrícula do imóvel, cuja certidão imobiliária aponta que o bem permanece com o fundo de arrendamento residencial - FAR, representado pela referida empresa pública. IV - Todas as obrigações que decorrem pura e simplesmente do direito de propriedade (em razão da coisa) são propter rem e, ao contrário das obrigações em geral, não surgem por força do acordo de vontades, mas sim em razão de um direito real dentre aqueles previstos no artigo 1.225 do Código Civil: propriedade, penhor, anticrese, usufruto, servidões, uso, habitação, assim como, enfiteuse. V - A responsabilidade pelo pagamento das parcelas das taxas condominiais (principal e acessórios), anteriores à aquisição do imóvel, é do proprietário do imóvel, pois é titular do domínio. Portanto, também nos casos em que a aquisição da propriedade for obtida em consequência da alienação fiduciária em garantia, as dívidas existentes em relação àquele bem imóvel passam a ser de responsabilidade de quem o adquiriu. VI - No que tange à alegação da apelante de que o condomínio possuía inequívoca ciência da titularidade do imóvel, coaduno com o juízo a quo quando destaca: "No presente caso, a doação documentada no contrato juntado no evento 1.3 não foi registrada na matrícula do imóvel (evento 34.2). A CEF comprovou ter notificado o condomínio acerca da doação do imóvel apenas em 12/08/2020 (evento 1.7), após a rejeição da exceção de pré-executividade oposta nos autos da execução (eventos 81 e 90 dos autos n. 5000412-62.2019.4.02.5115). Nesse contexto, a CEF não pode se esquivar das cotas condominiais vencidas antes da notificação do condomínio. Em relação às parcelas vencidas após 12/08/2020, contudo, deve ser afastada a responsabilidade da CEF." VII - Portanto, sabendo-se que a taxa de condomínio se relaciona a uma obrigação de natureza propter rem, isto é, obrigação vinculada à própria coisa, respondendo o proprietário pelas dívidas que recaiam sobre o imóvel, bem como que a propriedade dos bens imóveis se transfere mediante o registro (artigo 1.245 do Código Civil), correta a execução ajuizada em desfavor de ambos.  VIII - Apelação desprovida.   DECISAO: Vistos e relatados estes autos em que são partes as acima indicadas, a Egrégia 5ª Turma Especializada do Tribunal Regional Federal da 2ª Região decidiu, por unanimidade, negar provimento à apelação, nos termos do relatório, votos e notas de julgamento que ficam fazendo parte integrante do presente julgado. (TRF2 , Apelação Cível, 5001610-66.2021.4.02.5115, Rel. ANDRE RICARDO CRUZ FONTES , 5ª TURMA ESPECIALIZADA , Rel. do Acordao - ANDRÉ FONTES, julgado em 16/06/2025, DJe 23/06/2025 22:44:59)