Artigo 417 - Código Civil / 2002

RECURSOS DE APELAÇÃO. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE BEM IMÓVEL. DESFAZIMENTO POR CULPA DA PROMITENTE COMPRADORA. PAGAMENTO PARCIAL. RETENÇÃO. ENCARGOS CONDOMINIAIS. DEVOLUÇÃO EM DOBRO. CORRETAGEM, SATI, CONFECÇÃO DO INSTRUMENTO. EXIGIBILIDADE. REFORMA PARCIAL DA SENTENÇA. O ajuste no qual se funda a presente lide é um contrato de adesão, ou seja, aquele cujas cláusulas são preestabelecidas unilateralmente pelo parceiro contratual economicamente mais forte, sem que o outro parceiro possa discutir ou modificar substancialmente o conteúdo do contrato escrito. Assim, aqueles consumidores que desejarem contratar com a parte ré já receberão pronta e regulamentada a relação contratual e não poderão efetivamente discutir, nem negociar singularmente os termos e condições mais importantes do contrato. ...

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...Nesse passo, ao contratar, o consumidor limita-se a aceitar em bloco as cláusulas, que foram unilateralmente elaboradas, assumindo, assim, papel de simples aderente à vontade manifestada pela empresa no instrumento contratual massificado, restando-lhe a mera alternativa de aceitar ou rejeitar o contrato (take it ou leave it), não podendo modificá-lo de maneira relevante. Logo, o consentimento do consumidor manifesta-se por simples adesão ao conteúdo preestabelecido pelo fornecedor. Ultrapassadas essas breves e necessárias considerações, passemos à análise do negócio jurídico em tela. Com efeito, na medida em que o insucesso do negócio decorrera da inadimplência da parte autora, não há de se falar em ressarcimento pelos valores despendidos com a compra de móveis planejados, seu armazenamento e tampouco pagamento de aluguéis. Outrossim, não há de ser restituída pela importância despendida para a confecção do contrato ou corretagem, serviços efetivamente prestados, ou mesmo da taxa SATI, pelos seguintes motivos. O valor da comissão de corretagem deverá estar previsto na lei ou no contrato firmado entre as partes. Em um contrato de promessa de compra e venda é válida a cláusula contratual que transfere ao promitente-comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de promessa de compra e venda de unidade autônoma em regime de incorporação imobiliária, desde que previamente informado o preço total da aquisição da unidade autônoma, com o destaque do valor da comissão de corretagem (STJ. 2ª Seção. REsp 1.599.511-SP, Rel. Min. Paulo de Tarso Sanseverino, julgado em 24/8/2016 (recurso repetitivo) (Info 589). Em contrapartida, o C. STJ, no mesmo repetitivo, considerara abusiva a cobrança pelo promitente-vendedor do serviço de assessoria técnico-imobiliária (SATI), ou atividade congênere, vinculado à celebração de promessa de compra e venda de imóvel. Contudo, no mesmo julgado, o Tribunal da Cidadania decidira que incide o prazo prescricional de 3 anos nas demandas cuja causa de pedir é a abusividade da sua transferência para o consumidor. A despeio de, no caso, a demanda perseguir inicialmente o desfazimento do negócio, a restituição da taxa SATI, pleiteada em grau recursal, possui como causa de pedir a sua abusividade, de modo que não merece acolhida, fulminada pelo decurso do tempo. Nada obstante, como salientara o sentenciante, indevida a cobrança das despesas condominiais, na medida em que a promitente compradora sequer fora imitida na posse, valor a ser restituído em dobro, na forma do art. 42 do CDC, dada sua notória ilegitimidade. Finalmente, não merece retoque o percentual de retenção. Considerando que o desfazimento do negócio, celebrado em 2014, ocorreu sem culpa da promitente vendedora não há de se falar em restituição integral do valor despendido. No que tange a este valor, não há unanimidade na jurisprudência, devendo tal quantum ser fixado casuisticamente, levando-se em consideração as peculiaridades de cada feito. Precedente. Na presente hipótese, a promitente compradora desistiu do negócio no início da relação contratual, o que indica a razoabilidade da incidência de um percentual mais distante do montante integral, ou seja 20%. Ademais, a parte nunca recebeu as chaves do imóvel e tampouco o ocupou, não tendo, portanto, usufruído de absolutamente nada do bem em questão. No que tange às arras, dispõe o art. 417 do CC/2002, in verbis: ¿Art. 417. Se, por ocasião da conclusão do contrato, uma parte der à outra, a título de arras, dinheiro ou outro bem móvel, deverão as arras, em caso de execução, ser restituídas ou computadas na prestação devida, se do mesmo gênero da principal.¿ O sinal ou arras representa a quantia ou o bem móvel que um dos contratantes entrega ao outro, com o objetivo de confirmar o acordo de vontades. As arras confirmatórias são aquelas que, quando prestadas, marcam o início da execução do contrato, firmando a obrigação pactuada, de maneira a não permitir direito de arrependimento. Por não permitir o direito de arrependimento, cabe indenização suplementar, valendo as arras como taxa mínima. Por outro lado, prevê o art. 420 do mesmo diploma legal: ¿Se no contrato for estipulado o direito de arrependimento para qualquer das partes, as arras ou sinal terão função unicamente indenizatória. Neste caso, quem as deu perdê-las-á em benefício da outra parte; e quem as recebeu devolvê-las-á, mais o equivalente. Em ambos os casos não haverá direito a indenização suplementar.¿ As arras penitenciais, quando estipuladas, garantem o direito de arrependimento e possuem um condão unicamente indenizatório. Nas arras penitenciais, exercido o direito de arrependimento, não haverá direito a indenização suplementar. Entretanto, independente da natureza das arras, confirmatórias ou penitenciais, possível a sua redução equitativa, nos termos do art. 413, do Código Civil: ¿A penalidade deve ser reduzida equitativamente pelo juiz se a obrigação principal tiver sido cumprida em parte, ou se o montante da penalidade for manifestamente excessivo, tendo-se em vista a natureza e a finalidade do negócio.¿ In casu, as arras foram pagas como princípio de pagamento, quer dizer, as arras consistem em adiantamento do próprio preço do imóvel. Logo, aplicável a redução equitativa, na forma do art. 413 do Código Civil, assim como razoável que a retenção no importe de 20% incida sobre o r. valor, que deve integrar a base de cálculo do valor a ser restituído. Por outro turno como já frisado,, irretocável o desconto do valor pago a título de comissão de corretagem e confecção o instrumento, uma vez que a parte demandante expressamente anuiu com a contratação do r. serviço. Por derradeiro, não merece retoque a verba honorária, quer seja em prol da patronesse da parte autora, quer seja em favor do casuístico da parte ré, dada a singeleza do caso. Considerando, ainda, a sucumbência recíproca das partes, mantidos os ônus sucumbenciais como distribuídos pelo sentenciante. Recursos parcialmente providos. Conclusões: POR UNANIMIDADE DE VOTOS, DEU-SE PARCIAL PROVIMENTO AOS RECURSOS, NOS TERMOS DO VOTO DO(A) DES. RELATOR(A). (TJ-RJ, APELAÇÃO 0016422-65.2016.8.19.0008, Relator(a): DES. RENATA MACHADO COTTA , Publicado em: 31/05/2023)

AÇÃO ANULATÓRIA DE NEGÓCIO JURÍDICO C.C. INDENIZAÇÃO POR DANO MATERIAL E PEDIDO DE DEVOLUÇÃO DO VALOR PAGO A TÍTULO DE SINAL - PROPOSTA PARA AQUISIÇÃO DE COTAS DA EMPRESA "ENVIRON CESTARIA RESÍDUOS INDUSTRIAIS LTDA". - Autor apelado que postula a anulação da proposta, sob o argumento de que houve "omissão dolosa" do réu apelante - Sentença que julgou parcialmente procedente a ação, com base em inadimplemento do réu, condenando-o à devolução do "sinal" pago - Inconformismo do réu CELIO - Acolhimento em parte. 1. Legitimidade das partes. A alegação de ilegitimidade ativa do autor apelado (...) e a passiva do réu apelante CELIO não pode ser acolhida. Os elementos dos autos permitem concluir que, ainda ...

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...que a "proposta para aquisição de cotas da empresa ENVIRON CESTARIA RESÍDUOS INDUSTRIAIS LTDA.", tenha sido assinada por MARIANNA DONZELLINI, não foi ela a real e efetiva proponente - "Nas declarações de vontade se atenderá mais à intenção nelas consubstanciada do que ao sentido literal da linguagem" (art. 112, CC). 2. Ausência da prova do dolo do réu. Princípio da congruência. O pedido do autor apelado foi de anulação do negócio, com base em dolo (arts. 147, 171, II, 182 e 417, Código Civil). Entretanto, a r. sentença se lastreou no inadimplemento da obrigação pelo réu (art. 475, Código Civil), situação que encerra ofensa ao princípio da correlação, vez que não é possível proferir decisão de natureza diversa da pedida, seja julgando fora do que foi pedido, seja adotando outro fundamento não deduzido na inicial. Em princípio, o argumento do réu apelante prospera, no tocante à violação do princípio da congruência (arts. 141 e 492, CPC), o que ensejaria a anulação da sentença. No entanto, pela teoria da "causa madura", não havendo necessidade de outras provas, cabe ao tribunal julgar desde logo o mérito quando a sentença não for congruente com os limites do pedido ou da causa de pedir (art. 1.013, § 3º, II, CPC). 3. Enriquecimento sem causa (art. 884, Código Civil). No tocante ao mérito da causa, cabe lembrar que compete ao juiz atender aos fins sociais do processo, à razoabilidade (art. 8º, CPC) e à boa-fé do autor (art. 323, § 2º, CPC). A despeito de a r. sentença ter condenado o réu (...) à restituição de R$ 34.000,00 por ter sido pago a título de "sinal", cumpre acrescentar que não é razoável alijar o autor apelado do direito à devolução de tal quantia, uma vez que ensejaria enriquecimento sem causa por parte do réu apelado (art. 884, CC) - RECURSO DESPROVIDO NESSA PARTE. 4. Termo "a quo" da correção monetária. O réu apelante foi condenado "a restituir ao autor o valor de R$ 34.000,00, com correção monetária pela Tabela do TJSP desde a data do exercício do direito de preferência". No entanto, o réu CÉLIO (...) afirmou que o direito de preferência da outra sócia, TEJO - EMPREENDIMENTOS E PARTICIPAÇÕES LTDA., não se efetivou. Além disso, o "exercício do direito de preferência" pela sócia TEJO não pode servir de termo inicial para a correção monetária do valor a ser restituído ao autor (...), por não guardar relação de causa e efeito entre os dois fatos. É dizer, o simples fato de a sócia TEJO ter "exercido" seu direito de preferência na aquisição das quotas do sócio CELIO, por si, não serve de marco inicial da correção monetária do valor entregue pelo autor (...). Dessa forma, o valor a ser restituído ao autor apelado (R$ 34.000,000) deve ser corrigido pela Tabela Prática do TJSP desde a "distribuição" da presente ação, como postulado pelo réu apelante. RECURSO PROVIDO NESSA PARTE. (TJSP;  Apelação Cível 1061910-80.2015.8.26.0100; Relator (a): Sérgio Shimura; Órgão Julgador: 2ª Câmara Reservada de Direito Empresarial; Foro Central Cível - 14ª Vara Cível; Data do Julgamento: 30/06/2023; Data de Registro: 30/06/2023)

CIVIL E PROCESSO CIVIL. AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO DE COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. DEVOLUÇÃO DAS ARRAS. PROCEDÊNCIA NA ORIGEM. APELAÇÃO. CONTRATO COM CLÁUSULA DE ARREPENDIMENTO. ARRAS. NATUREZA PENITENCIAL. ART. 417 A 420, CC/2002. RETENÇÃO SE A RESCISÃO FOR CULPA DO COMPRADOR. DIMINUIÇÃO DO VALOR SE FOR CONSIDERADO EXCESSIVO. ART. 413, CC/2002. DIMINUIÇÃO. COMISSÃO DE CORRETAGEM. AFASTAMENTO. CLÁUSULA QUE PREVÊ A NÃO DEVOLUÇÃO. CONHECIMENTO PELO AUTOR. DIMINUIÇÃO DAS ARRAS PARA R$ 10.000,00 (DEZ MIL REAIS), DIANTE DO CASO CONCRETO. RECURSO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO. ALTERAÇÃO ...

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...DA CONDENAÇÃO AO PAGAMENTO DOS HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS FIXADOS EM 10% SOBRE O VALOR DA CONDENAÇÃO. 60% FICARÁ A CARGO DO AUTOR E 40% SERÁ EM DESFAVOR DA PARTE REQUERIDA. 1. No presente caso, analisa-se a possibilidade de retenção das arras pelo vendedor, levando em conta as alegações produzida pelo autor de que pagou o sinal antes de assinar o contrato, sem saber que ainda teria que desembolsar para averbar a construção e que perderia o sinal em caso de desistência. 2. O instituto das arras possui previsão no Código Civil, em seus artigos 417 a 420 que aponta para o mesmo como sendo uma espécie de sinal dado para garantir a existência do negócio, servindo, também, como princípio de pagamento. Possui, também, a função de servir de indenização em caso de arrependimento de qualquer dos contratantes, quando o negócio possui tal cláusula. Portanto, as arras podem ser, assim, confirmatórias ou penitenciais. 3. Trazendo o contrato, em sua cláusula quinta, possibilidade de arrependimento, possuem as arras natureza penitencial. Portanto, a regra é clara em dispor que havendo desistência do negócio, as arras/sinal serão perdidas por quem deu causa à rescisão, de acordo com os termos da lei. 4. Muito embora, o autor tenha alegado que fez o pagamento das arras antes da assinatura do contrato, pelo que se vê do recibo às fls.16, que traz a data de 06 de março de 2007, enquanto que o contrato somente foi assinado em 03 de abril de 2007, também se vê das provas que os cheques que serviram para pagar o sinal, (fl. 65), trazem como data de emissão o dia 10 de abril de 2007, significando, assim, que os valores devem ter sido transferidos somente após a assinatura do contrato, o que demonstra que o autor, se realmente tivesse se sentido enganado, poderia ter sustado os cheques. Conclui-se, então, que foi do autor a culpa pela rescisão, de modo que as arras podem ser retidas. 5. Verificando-se que o valor pago é excessivo é possível a sua redução. No presente caso, como o autor não interpôs a ação contra a Imobiliária, não pode requerer o pagamento da taxa de corretagem, que foi prevista no contrato, sendo de seu conhecimento que a mesma seria paga pelos vendedores. 6. Assim, é sobre o valor de R$ 20.000,00 (vinte mil reais) que deve ser analisado se foi excessivo ou não. Aplicando-se as diretrizes previstas no art. 413, do CC/2002, de que podem ser reduzidas as arras se houver constatação de que o montante foi excessivo, e tendo em vista a natureza e finalidade do contrato, verifico que a retenção de R$ 10.000,00 (dez mil reais) pelos vendedores é suficiente para cobrir eventuais prejuízos que os mesmos tenham tido, não se transformando em situação de enriquecimento sem causa. 7. Recurso conhecido e parcialmente provido. Reforma da sentença para determinar que a devolução seja de R$ 10.000,00 (dez mil reais). Alteração do pagamento dos honorários advocatícios fixados pelo juiz de origem, ficando 60% em desfavor do autor e 40% em desfavor da parte ré. 5. Apelo conhecido e parcialmente provido. (TJ-CE; Relator (a): MARIA VILAUBA FAUSTO LOPES; Comarca: Fortaleza; Órgão julgador: 27ª Vara Cível; Data do julgamento: 19/05/2021; Data de registro: 19/05/2021)