Artigo 1.345 - Código Civil / 2002

APELAÇÃO. EMBARGOS À EXECUÇÃO. CERCEAMENTO DE DEFESA. NÃO CARACTERIZADO. DESPESAS CONDOMINIAIS. OBRIGAÇÃO PROPTER REM. RESPONSABILIDADE DO PROPRIETÁRIO OU DO POSSUIDOR. CASO CONCRETO. IMISSÃO NA POSSE DO IMÓVEL INCONTROVERSA. CIÊNCIA INEQUÍVOCA DO CONDOMÍNIO. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. RESPONSABILIDADE DO POSSUIDOR E DEVEDOR FIDUCIANTE. DESPROVIMENTO. I ? Não há que se há falar em cerceamento ao direito de defesa em decorrência do julgamento antecipado da lide, após indeferimento fundamentado do pedido de produção de prova, tendo em vista que os documentos contidos nos autos foram suficientes para a formação da convicção do magistrado condutor do feito. II ? O dispositivo do art. 1.345 do CC consagra a natureza propter ...

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...rem da obrigação, ou seja, preceitua que os encargos condominiais aderem à coisa e não à pessoa que os contraiu. Assim, a taxa condominial é uma obrigação propter rem, isto é, própria da coisa, pelo que o adquirente, em cujo nome o bem se encontra registrado, responde por todas as despesas de condomínio. III ? Em interpretação do art. 1.345, Código Civil, o Tribunal da Cidadania, no REsp 1.345.331/RS, fixou a tese (Tema 886/STJ) de que, o que define a responsabilidade pelo pagamento das obrigações condominiais é a relação jurídica material com o imóvel, representada pela posse e pela ciência inequívoca do condomínio acerca de qualquer efetiva mudança na propriedade/posse da unidade imobiliária. Ademais, restou incontroverso nos autos, que os apelantes já eram reais possuidores do imóvel, apesar da propriedade ainda encontrar-se em nome da empresa G4 Empreendimentos Imobiliários SPE Ltda, em razão da alienação fiduciária pactuada. De igual modo, a ciência inequívoca do condomínio quanto à imissão na posse é evidente, haja vista que o feito executório foi ajuizado em desfavor dos apelantes, então possuidores do imóvel. IV ? Outrossim, nos contratos de alienação fiduciária em garantia de bem imóvel, a responsabilidade pelo pagamento das despesas condominiais recai sobre o devedor fiduciante enquanto estiver na posse direta do imóvel. Precedentes STJ. V ? Dessa forma, a legitimação passiva para responder pelo pagamento do respectivo débito condominial é daqueles que efetivamente eram os possuidores do imóvel, que na presente hipótese restou incontroverso serem os apelantes/embargantes. APELAÇÃO CONHECIDA E DESPROVIDA. (TJGO, PROCESSO CÍVEL E DO TRABALHO -> Recursos -> Apelação Cível 5496816-79.2018.8.09.0051, Rel. Des(a). DESEMBARGADOR LUIZ EDUARDO DE SOUSA, Goiânia - 15ª Vara Cível e Ambiental, julgado em 24/11/2021, DJe de 24/11/2021)

APELAÇÃO. EMBARGOS À EXECUÇÃO. COBRANÇA DE COTAS CONDOMINIAIS. IMÓVEL ARREMATADO EM LEILÃO JUDICIAL. OBRIGAÇÃO PROPTER REM. RESPONSABILIDADE DO PROPRIETÁRIO OU DO POSSUIDOR, NOS TERMOS DO CASO CONCRETO. POSSE DO IMÓVEL. EXPEDIÇÃO DA CARTA DE ARREMATAÇÃO. LEGITIMIDADE PASSIVA DO ANTIGO PROPRIETÁRIO. DESPROVIMENTO. I - A natureza propter rem da obrigação preceitua que os encargos condominiais aderem à coisa e não à pessoa que os contraiu. II - Em interpretação do dispositivo legal (art. 1.345, Código Civil), o Tribunal da Cidadania, no REsp 1.345.331/RS, fixou a tese de que o que define a responsabilidade pelo pagamento das obrigações condominiais é a relação jurídica material com o imóvel, representada pela posse e pela ciência inequívoca do condomínio acerca de qualquer efetiva mudança na propriedade/posse da unidade imobiliária. III - A legitimação passiva para responder pelo pagamento de débitos condominiais é daquele que efetivamente era o proprietário - situação modificada somente a partir do registro da carta de arrematação, em caso de leilão -, além de encontrar-se, à época dos débitos, na posse do imóvel. APELAÇÃO CONHECIDA E DESPROVIDA. (TJGO, PROCESSO CÍVEL E DO TRABALHO -> Recursos -> Apelação Cível 5277093-24.2019.8.09.0051, Rel. Des(a). REINALDO ALVES FERREIRA, 1ª Câmara Cível, julgado em 08/03/2021, DJe de 08/03/2021)

APELAÇÃO. DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. EMBARGOS À EXECUÇÃO. TAXA DE CONDOMÍNIO. OBRIGAÇÃO DE NATUREZA PROPTER REM. APLICAÇÃO DO ART. 1.345 DO CC. RECURSO PROVIDO. 1. Trata-se na origem, de Embargos à Execução referente à execução de taxas condominiais de sala comercial no Subcondomínio do Complexo Empresarial RM Trade Center, do período de setembro de 2015 a agosto de 2019. 2. O magistrado a quo julgou procedente os embargos fundamentando a sentença na tese de ilegitimidade passiva, visto que o exequente não comprovou a posse do imóvel pelo executado durante o período da cobrança. Contudo, a sentença merece reforma. 3. É que os débitos decorrentes das cotas condominiais têm natureza propter rem, respondendo ...

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...o próprio imóvel pela dívida da unidade condominial, independentemente de quem seja o seu proprietário, aderindo-se, portanto, ao bem e acompanhando-o nas transferências que porventura ocorram. 4. Nesse contexto, o Código Civil (CC), em seu art. 1.345, dispõe que "o adquirente de unidade responde pelos débitos do alienante, em relação ao condomínio, inclusive multas e juros". 5. Na hipótese, consta dos autos contrato de compra e venda de imóvel datado de 14 de outubro de 2014, que apesar de não ter sido levado a registro e nele constar obrigação de pagamento em duas parcelas (sinal + 1 parcela), o próprio executado confirma a existência do negócio jurídico firmado na data indicada, ainda que de modo diverso (sinal + 50 parcelas). 6. Ademais, consta dos autos, cadastro de contribuinte de IPTU da Prefeitura do Recife referente ao imóvel gerador do débito em questão no nome do executado e ação de execução fiscal em face do executado relativa ao IPTU 2015. Portanto, não há que falar em ilegitimidade passiva do adquirente ante a regra prevista no art. 1.345 do CC. 7. Anote-se ainda que o termo de imissão de posse em que o juiz se baseou para fundamentar a sentença é uma declaração unilateral do próprio executado, portanto, ausente força probante, de acordo com a regra inserta no art. 408, parágrafo único, do Código de Processo Civil (CPC). 8. Por fim, cumpre ressaltar que nos termos dos arts. 490 e 1.417 do CC, a responsabilidade pelo registro do imóvel, assim como pelo registro da promessa de compra e venda, é do promissário comprador, não podendo ser alegada ausência de registro para impugnar execução, visto que ninguém pode se beneficiar de sua própria torpeza. 9. Recurso provido para reformar a sentença no sentido de julgar improcedentes os embargos à execução. ACÓRDÃO Vistos, relatados e discutidos estes autos, processo nº 0042277-96.2020.8.17.2001, ACORDAM os Desembargadores integrantes da Sexta Câmara Cível, à unanimidade, em DAR PROVIMENTO AO RECURSO, nos termos do voto do Relator, da ementa e das notas taquigráficas em anexo, que fazem parte integrante do julgado. (...) Relator (TJPE, APELAÇÃO CÍVEL 0042277-96.2020.8.17.2001, Relator(a): FABIO EUGENIO DANTAS DE OLIVEIRA LIMA, Gabinete do Des. Márcio Fernando de Aguiar Silva (6ª CC), Julgado em 27/03/2024, publicado em 27/03/2024)