Artigo 1.345 - Código Civil / 2002

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. RECURSO ESPECIAL. EXCEÇÃO DE PRÉ-EXECUTIVIDADE. CUMPRIMENTO DE SENTENÇA. DESPESAS CONDOMINIAIS. OBRIGAÇÃO PROPTER REM. ARREMATAÇÃO DO IMÓVEL EM LEILÃO PELO CONDOMÍNIO CREDOR. VALOR INFERIOR AO DO CRÉDITO. RESPONSABILIDADE PELO SALDO DEVEDOR. I. HIPÓTESE EM EXAME 1. Exceção de pré-executividade em cumprimento de sentença oposta em 30/1/2023, da qual foi extraído o presente recurso especial, interposto em 26/9/2024 e concluso ao gabinete em 28/2/2025. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 2. O propósito recursal consiste em determinar se, diante da arrematação, pelo próprio condomínio, ...

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...do bem imóvel que gerou a dívida condominial, por valor inferior ao do seu crédito, deve a recorrente, como antiga proprietária, ser eximida de qualquer responsabilidade pelo saldo remanescente, tendo em vista o caráter propter rem da obrigação. III. RAZÕES DE DECIDIR 3. A obrigação propter rem, também conhecida como obrigação ambulatória, situa-se em um ponto intermediário entre as categorias da obrigação pessoal e da obrigação real. Ela decorre de um direito real, ao qual está indissociavelmente ligada (e, nisso, assemelha-se à obrigação real); por outro lado, seu objeto é uma prestação específica do devedor, enquanto titular de direito real sobre determinada coisa (no que se assemelha à obrigação pessoal). 4. Da mesma forma, a obrigação propter rem guarda uma de suas peculiaridades na transmissibilidade automática. A pessoa do devedor individualiza-se única e exclusivamente pela titularidade do direito real, desvinculada de qualquer manifestação da vontade do sujeito; transferindo-se a respectiva titularidade, a obrigação é igualmente transmitida. 5. Por outro lado, não se pode deixar de mencionar a excepcionalidade das obrigações propter rem. Na medida em que elas, pela característica da transmissibilidade automática, constituem uma exceção à regra segundo a qual a obrigação limita-se aos sujeitos entre os quais é constituída, e, ao mesmo tempo, decorrem dos direitos reais, cujo rol é taxativo (numerus clausus), não é lícito ao intérprete ampliar essa categoria para além das hipóteses previstas em lei. Soma-se a isso a gravidade que pode ter a caracterização de uma obrigação como propter rem: por meio dela, o titular do direito real responde pela dívida com o seu patrimônio, no qual estará inserido, em regra, o imóvel do qual se originou a própria dívida. 6. As despesas condominiais correspondem à modalidade por excelência de obrigação propter rem. O seu caráter de ambulatoriedade é extraído do artigo 1.345 do Código Civil, segundo o qual "o adquirente de unidade responde pelos débitos do alienante, em relação ao condomínio, inclusive multas e juros moratórios". 7. Na hipótese de existência de débitos condominiais incidentes sobre imóvel arrematado em leilão, a jurisprudência desta Corte Superior consolidou o entendimento no sentido de que, "em se tratando a dívida de condomínio de obrigação "propter rem", constando do edital de praça a existência de ônus incidente sobre o imóvel, o arrematante é responsável pelo pagamento das despesas condominiais vencidas, ainda que estas sejam anteriores à arrematação, admitindo-se, inclusive, a sucessão processual do antigo executado pelo arrematante" (REsp 1.672.508/SP, Terceira Turma, DJe 1º/8/2019). 8. Admite-se, todavia, que o arrematante torne-se responsável pelas despesas condominiais vencidas antes da arrematação se, ainda que ausente tal previsão no edital de praça, pôde ele, por outros meios, ter ciência da dívida: "Se, embora por outro meio, foi atingida a finalidade de informar antecipadamente os interessados sobre as despesas condominiais aderidas ao imóvel, dando-lhes a oportunidade de, a seu critério, desistir da participação na hasta pública, não soa razoável declarar a nulidade da arrematação e do respectivo edital apenas para privilegiar a formalidade em detrimento do fim a que se destina a norma." (REsp 1.523.696/RS, Terceira Turma, DJe 1º/3/2019). 9. O caráter ambulatório da obrigação não é suficiente, por si só, para eximir de qualquer responsabilidade o antigo titular do direito real em caso de transferência do bem ao qual a obrigação está vinculada. Nessa hipótese, ela perde a sua natureza de obrigação ambulatória, mas continua a existir como obrigação pessoal. 10. Permanece, portanto, a responsabilidade da antiga proprietária, ora recorrente, pelo pagamento do débito relativo às despesas condominiais vencidas no período em que o imóvel era de sua titularidade. Tendo ocorrido a arrematação por valor insuficiente para saldar a dívida de forma integral, não se justifica o provimento do recurso. IV. DISPOSITIVO 11. Recurso especial conhecido e não provido. (STJ, REsp n. 2.197.699/SP, relatora Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 2/9/2025, DJEN de 8/9/2025.)

CIVIL. RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE COBRANÇA DE CONTRIBUIÇÕES CONDOMINIAIS. CUMPRIMENTO DE SENTENÇA. NATUREZA PROPTER REM DO CRÉDITO. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DE COISA IMÓVEL. PENHORA DO IMÓVEL. POSSIBILIDADE. RECURSO ESPECIAL IMPROVIDO. 1. Em execução por dívida condominial movida pelo condomínio edilício em que situado o imóvel alienado fiduciariamente, é possível a penhora do próprio imóvel que dá origem ao crédito condominial, tendo em vista a natureza propter rem da dívida, nos termos do art. 1.345 do Código Civil de ...

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...2002. 2. A natureza propter rem se vincula diretamente ao direito de propriedade sobre a coisa. Por isso, sobreleva-se ao direito de qualquer proprietário, inclusive do credor fiduciário, pois este, na condição de proprietário sujeito a uma condição resolutiva, não pode ser detentor de mais direitos que um proprietário pleno. 3. Assim, o condomínio exequente deve promover também a citação do credor fiduciário, além do devedor fiduciante, a fim de vir aquele integrar a execução para que se possa encontrar a adequada solução para o resgate dos créditos condominiais, por ser, afinal, sempre do proprietário o dever de quitar o débito para com o condomínio, sob pena de ter o imóvel penhorado e levado a praceamento. Ao optar pela quitação da dívida, o credor fiduciário sub-roga-se nos direitos do exequente e tem regresso contra o condômino executado, o devedor fiduciante. 4. As normas dos arts. 27, § 8º, da Lei 9.514/1997 e 1.368-B, parágrafo único, do Código Civil de 2002, reguladoras do contrato de alienação fiduciária de coisa imóvel, apenas disciplinam as relações jurídicas entre os respectivos contratantes, sem alcançar relações jurídicas diversas daquelas, nem se sobrepor a direitos de terceiros não contratantes, como é o caso da relação jurídica entre condomínio edilício e condôminos e do direito do condomínio credor de dívida condominial, a qual mantém sua natureza jurídica propter rem. 5. Descabe isentar-se de suas inerentes obrigações o condômino credor fiduciário para, na prática, colocar sobre os ombros de terceiros, os demais condôminos alheios à contratação fiduciária, o ônus de suportar as despesas condominiais tocantes ao imóvel alienado fiduciariamente, quando o devedor fiduciante descumpre essa obrigação legal e contratual assumida perante o credor fiduciário. O acertamento, em tal contexto, como é mais justo e lógico, deve-se dar entre os contratantes: devedor fiduciante e credor fiduciário. 6. Recurso especial improvido. (STJ, REsp n. 1.929.926/SP, relator Ministro Antonio Carlos Ferreira, relator para acórdão Ministro Raul Araújo, Segunda Seção, julgado em 12/3/2025, DJEN de 27/5/2025.)