Requisitos do Contrato de compra e venda de imóvel

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13/09/2020  
Requisitos do Contrato de compra e venda de imóvel - Cível
Quer conhecer um pouco mais dos requisitos e cuidados no contrato de compra e venda? Veja este artigo!

Neste artigo:
  1. O contrato de compra e venda de imóvel
  2. A base legal do contrato de compra e venda
  3. As cláusulas indispensáveis desse documento
  4. Os cuidados que devem ser tomados ao elaborar um contrato

O contrato de compra e venda de imóvel é um documento oficial que exige a observância de certas formalidades para sua plena validade. Deixar de incluir algumas informações pode gerar até mesmo a nulidade desse pacto, então, é necessário checar todos os detalhes.

Neste artigo, apresentaremos alguns conceitos e orientações que são imprescindíveis ao contrato. Você entenderá melhor o que um documento dessa natureza deve ter, de que modo as informações devem ser apresentadas e quais dados não podem faltar para que ele seja considerado válido e gere o efeito esperado. Boa leitura!

O contrato de compra e venda de imóvel

É por meio do contrato de compra e venda do imóvel que são especificados os termos da transação. Nele, são dispostos os valores, a identificação do bem e a forma de pagamento. Para que o documento tenha validade, é preciso que ele cumpra alguns requisitos. O objeto da negociação precisa ser lícito, determinado ou determinável e possível, bem como as partes devem ser capazes.

É um contrato que atesta a transação de uma determinada quantia a ser paga pela propriedade de um bem imóvel. É importante compreender, no entanto, que a assinatura do documento por si não efetiva juridicamente o negócio. De acordo com a legislação brasileira, a propriedade só é transmitida após o registro no Cartório de Registro de Imóveis.

A base legal do contrato de compra e venda

A compra e venda de imóveis é um contrato bilateral que estabelece que o vendedor adquire a obrigação, por meio de oferta, de transferir o domínio de um imóvel a outra parte, o comprador, mediante a contraprestação de uma determina quantia em dinheiro previamente definida.

O art. 481 Código Civil determina que: "Pelo contrato de compra e venda, um dos contratantes se obriga a transferir o domínio de certa coisa, e o outro, a pagar-lhe certo preço em dinheiro".

O contrato tem natureza obrigacional e determina que as partes vão ter obrigações recíprocas a cumprir. No entanto, a efetiva transferência do domínio do imóvel sujeita-se à concretização de outro ato, conhecido como registro para os imóveis (e tradição para os bens móveis).

O art. 1.227 do Código Civil traz a seguinte previsão: "Os direitos reais sobre imóveis constituídos, ou transmitidos por atos entre vivos, só se adquirem com o registro no Cartório de Registro de Imóveis dos referidos títulos."

No mesmo sentido, o art. 483 do Código determina que:

"A compra e venda pode ter por objeto coisa atual ou futura. Neste caso, ficará sem efeito o contrato se esta não vier a existir, salvo se a intenção das partes era de concluir contrato aleatório."

As cláusulas indispensáveis desse documento

A divisão dos termos contratuais por meio de cláusulas é o formato mais comumente utilizado para a elaboração de um contrato de compra e venda de imóvel. Assim, é possível organizar melhor as disposições que ele traz, facilitando a sua compreensão e a consulta sobre termos, objeto e partes envolvidas. Os assuntos abrangidos pelo texto precisam estar contidos em alguma de suas cláusulas.

Ao analisar um contrato como esse, verifique, por exemplo, se há a presença da identificação das partes e a descrição minuciosa do bem transferido e dos valores envolvidos na negociação. Além desses dados, muitos outros também são essenciais. Você conhecerá os detalhes de cada uma dessas informações a seguir.

Identificação das partes

Esse elemento jurídico é básico, mas não deve ser subestimado. Existem casos em que as partes são muitas e outros em que existem peculiaridades bastante relevantes. É preciso que todas as minúcias pertinentes à identificação dos envolvidos constem no documento, principalmente as que dizem respeito à capacidade jurídica para a realização do negócio.

É indicado que o contrato informe endereço, estado civil e ocupação, além de dados relevantes para cada negócio especificamente. Deixar qualquer tipo de dúvida sobre a qualificação e a especificação das partes é fatal em um contrato de compra e venda de imóvel e pode tornar esse instrumento completamente ineficaz.

Descrição completa do imóvel

Em relação ao bem, a exigência é semelhante àquela imposta sobre as partes. É preciso que ele seja apresentado no contrato com todos os pormenores que indicam o seu tamanho, os imóveis confrontantes, o número de matrícula no registro, além, é claro, do endereço completo. Algumas circunstâncias e características específicas também podem ser mencionadas.

É preciso que haja a certeza inequívoca, por ambas as partes contratadas, de qual imóvel está sendo negociado. E mais ainda, que isso seja esmiuçado no contrato de compra e venda. Informações incompletas, conflitantes ou equivocadas podem comprometer a lavra da escritura pública e o registro do imóvel, tornando o contrato vazio.

Com o advento da Lei 13.786/18, os contratos de incorporação imobiliária exigem a apresentação de um quadro resumo contendo todos os elementos importantes do contrato. (Lei 4.591/64 - Art. 35-A e Lei 6.766/79 - Art. 26-A)

Preço do imóvel

O preço acertado para efetivar a transação também precisa ser definido com clareza. Independentemente de a compra ser à vista ou a prazo, os detalhes do pagamento têm que estar acordados. Principalmente quando há o pagamento parcelado. A forma da aplicação de juros e de correções deve ser relacionada também.

O art. 485 do Código Civil determina que: "A fixação do preço pode ser deixada ao arbítrio de terceiro, que os contratantes logo designarem ou prometerem designar. Se o terceiro não aceitar a incumbência, ficará sem efeito o contrato, salvo quando acordarem os contratantes designar outra pessoa."

Entende-se que preço é a totalidade do valor do imóvel para aquele negócio jurídico, sem o acréscimo de taxas ou comissões. É esse valor que será computado no momento do registro do imóvel. Não podem haver manipulações, e é esperado que as partes declarem o valor realmente acordado. Práticas ilícitas podem ser consideradas como fraude.

O art. 486 prevê que é possível "deixar a fixação do preço à taxa de mercado ou de bolsa, em certo e determinado dia e lugar." Da mesma forma, o art. 487 seguinte complementa que: "é lícito às partes fixar o preço em função de índices ou parâmetros, desde que suscetíveis de objetiva determinação."

Por sua vez, o Parágrafo único do art. 488 prevê que: "Na falta de acordo, por ter havido diversidade de preço, prevalecerá o termo médio." Por sua vez, o art. 489 estipula que: "Nulo é o contrato de compra e venda, quando se deixa ao arbítrio exclusivo de uma das partes a fixação do preço."

Forma de pagamento

Depois de definir o preço, é preciso explicitar a efetivação da transação. Assim prevê o art. 482 do CC: "A compra e venda, quando pura, considerar-se-á obrigatória e perfeita, desde que as partes acordarem no objeto e no preço."

Nesse sentido, as pessoas têm a liberdade de acordar a forma de pagamento como bem entenderem, desde que de maneira lícita. Mas é preciso evitar abusos e estar atento ao detalhamento das condições incluídas. Os termos e os números devem ser claros e exatos.

É indicado que haja uma cláusula específica para especificar as condições de pagamento, já que essa informação é uma das mais relevantes desse tipo de negócio jurídico. Ainda que as partes estejam de acordo e conscientes dos valores, é importante ter em mente que o documento servirá de base para a confecção da escritura e do registro. Logo, a atenção deve ser redobrada.

Solução de conflitos, rescisão e multa por descumprimento

Aqui está uma informação que muitas pessoas deixam de acrescentar e que pode trazer diversos problemas. Quando não há disposição expressa de como será a rescisão, de como e onde será a resolução das possíveis demandas judiciais que possam surgir em virtude do contrato, a legislação é quem decide onde a ação será realizada, o que nem sempre é a opção mais conveniente para ambas as partes.

Outra questão que deve ser antevista e, consequentemente, acrescida ao contrato, é a possibilidade de que a resolução de determinados conflitos seja por via extrajudicial, como no caso da arbitragem. Esta é uma ferramenta bastante moderna e que possibilita que os conflitos sejam resolvidos com mais agilidade, menos desgaste e sem gastos exorbitantes.

Nos casos de contrato de incorporação imobiliária, a cláusula de multa por inadimplemento ou rescisão antecipada deve ser em negrito e ter assinatura específica do comprador, com base no Art.35-A, §2º da Lei 4.591/64, alterado pela Lei 13.786/2018.

Anexos e certidões negativas

Principalmente quando o contrato é mais complexo em seu conteúdo, em razão das partes ou do imóvel, há a possibilidade de que algumas informações sejam apresentadas em anexos. Tais documentos, certidões negativas de débitos, plantas ou demais documentos como uma extensão do contrato. Todas as informações que forem apresentadas em anexo terão a mesma validade das que constem no corpo do contrato.

É muito importante avaliar se os anexos e a descrição completa de cada um constam no documento. Eles precisam ser identificados e estar disponíveis para consulta junto ao contrato. A classificação incorreta, a menção equivocada ou o conflito de informações em textos como esses são pontos que podem criar diversos problemas.

A disposição em contrato da relação de certidões pressupõe que o comprador realizou todas as cautelas necessárias para conhecer os vícios ocultos do imóvel e riscos inerentes à aquisição, não podendo ser alegado eventual desconhecimento futuro de litígios que envolvam o bem ou o vendedor.

Assinaturas

As assinaturas têm importância fundamental na validade do contrato. Elas atestam que as partes que estão celebrando o negócio são realmente quem dizem ser e confirmam todo o conteúdo dos termos acertados. A falta de assinatura torna o documento absolutamente vazio e inefetivo.

É preciso observar a exatidão da assinatura de cada pessoa com a que consta no documento de identificação apresentado. O reconhecimento por um cartório é indispensável para facilitar o reconhecimento da veracidade dessa informação. Vistos também podem ser exigidos em cada uma das páginas para confirmar a completude do contrato assinado.

Importante observar para os casos de casamento ou união estável, situações que exigem a assinatura do cônjuge.

Taxas, impostos e despesas

Para que a transferência definitiva da propriedade seja concluída, é preciso que todos os atos exigidos em lei sejam praticados. Isso quer dizer que o pagamento das taxas e das despesas inerentes a esse tipo de negociação é condição para que o contrato alcance o seu objetivo. O ideal é que esses valores sejam levantados previamente para a sua inclusão no contrato.

O montante pode incluir impostos e contribuições, honorários e despesas com documentos, entre outros encargos. Precisa constar do contrato a situação fiscal do imóvel e de quem será a responsabilidade de anuir com cada uma das obrigações financeiras advindas da transferência de propriedade. Isso afirma a segurança de que a escritura e o registro serão realizados.

Escritura e registro do imóvel

A escritura é um documento lavrado em um Cartório de Notas, antecedendo a apresentação da transferência ao Cartório de Registro de Imóveis. Ela formaliza com fé pública, confere autenticidade e da publicidade a terceiros sobre o negócio realizado.

Já o registro é a última etapa para que a transferência da propriedade seja efetivada. Somente após o registro é que o comprador se tornará o legítimo proprietário do imóvel. É preciso que a responsabilidade pelos gastos e os prazos para a realização de cada um dos passos até o registro sejam descritos no contrato, para conferir máxima segurança ao negócio.

Procuração

Por fim, cabe destacar que em recente decisão do STJ, houve posicionamento de que "a procuração que estabelece poderes para alienar 'quaisquer imóveis localizados em todo o território nacional' não atende aos requisitos do art. 661, § 1º, do CC/2002, que exige poderes especiais e expressos para tal desiderato." — (REsp 1.814.643-SP), ou seja, exige-se procuração específica para compra e venda de imóvel, sendo, portanto, um outro cuidado a ser observado para garantir plena validade ao negócio jurídico.

Os cuidados que devem ser tomados ao elaborar um contrato

A elaboração do contrato requer a observância de alguns cuidados específicos. Veja.

Observar as cláusulas com cuidado

É essencial ler com cautela as cláusulas do contrato. Pode ser que existam termos desconhecidos para uma pessoa leiga e que não tem conhecimentos jurídicos. Por isso, o ideal é contar com o auxílio do advogado antes de assinar qualquer contrato. Esse profissional vai ajudar a esclarecer pontos obscuros e solucionar dúvidas das partes.

É importante mencionar ainda que o contrato de compra e venda pode trazer cláusulas especiais, tendo o poder de constituir obrigações ou efeitos diversos de um contrato simples. As principais cláusulas são a retrovenda; a venda a contento e a preempção (preferência).

Pacto de melhor comprador

Essa cláusula não está explicitamente prevista no Código Civil. No entanto, ela é amplamente aceita no Direito. Trata-se da disposição que determina a compra e venda apenas deverá ser realizada dentro do prazo de 1 ano nenhum outro interessado apresentar uma proposta melhor. Nesse sentido, é possível desfazer a negociação por meio da rescisão do contrato, em decorrência do aparecimento de uma oferta mais interessante e vantajosa.

Retrovenda

Essa cláusula deve ser devidamente prevista na matrícula do imóvel. Trata-se de um pacto adjeto ou acessório que estabelece o direito de regate do imóvel. Nesse sentido, o vendedor pode se reservar no direito de reaver o bem, caso pague o devido valor correspondente atualizado monetariamente.

Venda a contento

A efetivação da venda a contento (pactum ad gustum) depende da manifestação do futuro e possível comprador. Trata-se de uma venda feita sob condição suspensiva.

Assim, mesmo que o imóvel tenha sido entregue ao comprador, a conclusão do negócio só será considerada após o adquirente manifestar o contentamento. Nesse sentido, essa cláusula assegura o direito ao comprador de poder devolver o imóvel, caso ele não atinja suas expectativas, desde que restitua o valor pago.

Preempção

Também chamada de cláusula de preferência, ela determina a obrigação do comprador do imóvel, caso queira vendê-lo posteriormente, de oferecê-lo primeiramente à pessoa que lhe vendeu. Para isso, deve ser feita uma notificação com aviso de recebimento e entregue ao vendedor.

Analisar a forma de pagamento com cautela

A compra e venda traz a obrigação do comprador em pagar o valor do imóvel em dinheiro, sob a condição do vendedor de transferir o domínio do imóvel.

O pagamento do imóvel deve ser feito em dinheiro, à vista, parcelado ou ainda com dação em pagamento. As partes têm a liberdade de chegar a um acordo sobre a melhor modalidade de pagamento, desde que seja feito de modo lícito.

Qualquer que seja a modalidade de pagamento escolhida, é essencial que as condições constem de modo detalhado no contrato, como prazo para o pagamento, quantidade e valor das prestações, montante de juros etc. A especificação de todas as condições de pagamento é um cuidado que evita abusos por uma das partes.

Contar com assinatura de duas testemunhas

É importante que o contrato particular de compra e venda presente a assinatura de ambas as partes e também de duas testemunhas. Trata-se de um cuidado que garante que esse documento terá força executiva.

A testemunha tem a função de trazer a evidência imparcial sobre o acordo particular e garantir que ela presenciou o momento em que as partes assinaram o contrato de livre e espontânea vontade.

O Código Civil não faz a exigência oficial de assinatura de testemunhas para a validade do contrato. No entanto, esse elemento é importante, caso uma das partes manifeste a intenção de executar alguma cláusula pela via judicial.

Dessa forma, o contrato será considerado como um título executivo extrajudicial e passível de execução. Assim prevê o art. 784 do Código de Processo Civil: "São títulos executivos extrajudiciais: III - o documento particular assinado pelo devedor e por 2 (duas) testemunhas."

Detalhar o bem vendido

A descrição do imóvel deve incluir endereço, área, dimensões, número da matrícula e outros dados que constam na certidão da propriedade. Além disso, é importante deixar claro se o imóvel está sendo comprado em sua totalidade ou por lotes, por exemplo. Desse modo, é possível ter clareza e segurança jurídica sobre o bem que está sendo adquirido.

Analisar atentamente cada um dos itens mencionados fará com que o contrato de compra e venda de imóvel possa alcançar o seu objetivo. Tanto o comprador quanto o vendedor precisam ter absoluta certeza sobre os termos acordados e estarem esclarecidos plenamente sobre as consequências do descumprimento do instrumento legal.

São múltiplos os pontos essenciais que tornam o contrato mais preciso e confiável, portanto, sua redação deve ser criteriosa.

Quer conhecer mais sobre o tema, veja agora um modelo completo de contrato de compra e venda de imóvel.

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Comentários

Bom dia,queria saber se um contrato pode ter mais de um vendedor. Estou com uma situação,  comprando uma casa, que esta registrado em nome e uma pessoa que faleceu, e os filhos estao me vendendo, posso fazer contrato, como todos os filhos sendo vendedores, ou tem outro procedimento nesse caso.
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Boa tarde ! Muito boa a explicaçao ,notorio saber juridico..
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De fácil leitura e muito esclarecedor! 
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ótimo o conteúdo
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Muito instrutivo, claro e completo o artigo. Um dos melhores na minha pesquisa.
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BOM DIA, EXCELENTE MATERIAL, BEM DETALHADO É SÓ FAZER APLICAÇÃO CORRÉTA PARA CADA CASO. NÓTA 10   JURANDYR PEREIRA
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