Artigo 527 - Código Civil / 2002

APELAÇÃO CÍVEL E RECURSO ADESIVO - AÇÃO DECLARATÓRIA DE RESOLUÇÃO CONTRATUAL C/C PEDIDOS DE CONDENAÇÃO DE MULTA CONTRATUAL, INDENIZAÇÃO, REINTEGRAÇÃO DE POSSE E PEDIDO DE TUTELA ANTECIPADA - PRELIMINAR - CERCEAMENTO DE DEFESA - AFASTADA - MÉRITO - SENTENÇA QUE JULGOU PARCIALMENTE PROCEDENTES OS PEDIDOS INICIAIS E IMPROCEDENTES OS PEDIDOS RECONVENCIONAIS - CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE BEM IMÓVEL - APLICAÇÃO DA TEORIA DO ADIMPLEMENTO SUBSTANCIAL DO CONTRATO - POSSIBILIDADE - SENTENÇA REFORMADA - PEDIDOS INICIAIS JULGADOS IMPROCEDENTES - RECURSO DOS AUTORES PREJUDICADO - RECURSO DOS RÉUS CONHECIDO E PROVIDO. (...). No caso concreto deve ser reformada a sentença para julgar improcedentes os pedidos iniciais, aplicando, para tanto, a teoria do adimplemento substancial. Consoante preleciona a doutrina, "a análise do adimplemento substancial passa por dois filtros. O primeiro deles é objetivo, a partir da medida econômica do descumprimento, dentro da relação jurídica existente entre os envolvidos. O segundo é subjetivo, sob o foco dos comportamentos das partes no processo contratual. [...] Em suma, para a caracterização do adimplemento substancial entram em cena fatores quantitativos e qualitativos" (TARTUCE, Flávio. Manual de Direito Civil: volume único. 12ª ed. Rio de Janeiro: Forense; Método, 2022, p. 426/427). Nesse sentido, editou-se o Enunciado nº 586 da VII Jornada de Direito Civil, que dispõe: "Para a caracterização do adimplemento substancial (tal qual reconhecido pelo Enunciado 361 da IV Jornada de Direito Civil - CJF), levam-se em conta tanto aspectos quantitativos quanto qualitativos". Em relação ao critério quantitativo, verifico que houve o adimplemento substancial da avença, uma vez que demonstrado nos autos, e inclusive reconhecido pela sentença, que os apelantes cumpriram mais da metade (68,47%) do valor total da obrigação contratual. Somando os valores de R$1.720.000,00 (valor total dos quatro bens imóveis entregues aos apelados, conforme cláusula 2.1 do contrato) e R$40.000,00 (correspondente ao pagamento de quatro parcelas de R$10.000,00, conforme cláusula 2.2 do contrato) a título de adimplemento contratual, ainda que parcial, tem-se o quantum de R$1.760.000,00, que corresponde ao percentual de 68,47% do valor total do contrato (R$2.570.358,47). No tocante ao critério qualitativo, é mister considerar que, pelo extenso lapso temporal transcorrido desde que foi celebrado o negócio jurídico e instaurada a lide (22.10.2021), é provável que houve considerável depreciação dos bens imóveis que são objeto do contrato e, por conseguinte, a retomada da coisa pelo alienante acarretaria prejuízo excessivo ao devedor, uma vez que este perderia parcela significativa das prestações pagas para compensar o credor pela depreciação da coisa (art. 527, CC). Ainda, necessário pontuar que o exame das condutas dos apelados, ora vendedores, ao optarem por pactuar, em duas oportunidades, termos de renegociação da dívida com os apelantes, ora compradores, mostra, por si só, a incompatibilidade e até mesmo a contradição com o pleito de rescisão contratual e demais medidas tidas como consequentes desta, apresentadas na petição inicial. Diante disso, concluo que estão presentes os pressupostos necessários para a aplicação da teoria do adimplemento substancial do contrato, devendo ser preservado o negócio jurídico celebrado entre as partes. Como consectário, deverão ser julgados improcedentes os pedidos iniciais, quais sejam, rescisão contratual com incidência do pagamento de cláusula penal e taxa de fruição, bem como de determinação de reintegração de posse dos imóveis. Resta prejudicado o recurso interposto pelos autores, os quais pretendiam a ampliação da condenação em face dos réus, tendo em vista que, com a aplicação da teoria do adimplemento substancial, serão afastados os pleitos iniciais. Recurso dos autores prejudicado. Recurso dos réus conhecido e provido. (TJMS. Apelação Cível n. 0836672-29.2021.8.12.0001, Campo Grande, 5ª Câmara Cível, Relator (a): Des. Alexandre Raslan, j: 28/11/2024, p: 02/12/2024)

APELAÇÃO - Ação de Rescisão Contratual c/c Reintegração de Posse - Contrato de Promessa de Venda e Compra - Pretensão fundada no inadimplemento do comprador - Sentença de improcedência - Inconformismo da autora, alegando, basicamente, a inaplicabilidade da teoria do adimplemento substancial do contrato - Descabimento - Adimplemento substancial das parcelas do negócio que impede a rescisão da avença - Prevalência do negócio jurídico - Possibilidade, contudo, de cobrança do valor devido, por ação própria - Recurso desprovido. (TJSP; Apelação Cível 1005554-59.2019.8.26.0477; Relator (a): José Aparicio Coelho Prado Neto; Órgão Julgador: 10ª Câmara de Direito Privado; Foro de Praia Grande - 1ª Vara Cível; Data do Julgamento: 07/12/2024; Data de Registro: 07/12/2024)