Artigo 36 - Lei do Inquilinato / 1991

APELAÇÃO - Ação de Obrigação de Fazer c.c Indenização por Danos Materiais. - Locação comercial. - Benfeitorias Necessárias. - Responsabilidade dos locadores, ora proprietários. - Insurgência de um dos corréus em relação a responsabilidade de arcar com a pintura e impermeabilização. - O laudo pericial técnico, elaborado por perito de confiança do juízo, concluiu que as anomalias observadas, como infiltrações, falhas no telhado e necessidade de impermeabilização e pintura, decorrem de causas estruturais e não de mau uso do imóvel pela locatária, classificando-as como benfeitorias necessárias. - Em conformidade com os arts. 35 e 36 da Lei nº 8.245/91, a ausência de cláusula contratual específica impõe o dever de indenização pelas benfeitorias necessárias, ainda que realizadas sem prévia autorização dos locadores. - Os documentos apresentados pela autora, em conjunto com o orçamento técnico pericial baseado em parâmetros reconhecidos do mercado ((...)), conferem razoável confiabilidade quanto ao valor e à natureza das despesas realizadas, não havendo elementos concretos nos autos que desqualifiquem sua validade. - Manutenção da sentença. - Apelo Desprovido. (TJSP;  Apelação Cível 1006263-28.2022.8.26.0562; Relator (a): Marcello do Amaral Perino; Órgão Julgador: 33ª Câmara de Direito Privado; Foro de Santos - 5ª Vara Cível; Data do Julgamento: 18/08/2025; Data de Registro: 19/08/2025)

  Ementa: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE DESPEJO POR FALTA DE PAGAMENTO CUMULADA COM COBRANÇA. INADIMPLEMENTO CONFESSADO. RESCISÃO DO CONTRATO DE LOCAÇÃO. DESPEJO. DIREITO À RETENÇÃO POR BENFEITORIAS NÃO COMPROVADO. INVIABILIDADE DE DIREITO DE PREFERÊNCIA EM AQUISIÇÃO DO IMÓVEL. RECURSO DESPROVIDO. I. CASO EM EXAME Apelação interposta contra sentença que julgou procedente a ação de despejo por falta de pagamento cumulada com cobrança, decretando a rescisão do contrato de locação e determinando o despejo do imóvel, além de condenar o locatário ao pagamento dos aluguéis ...

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...inadimplidos. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO Há três questões em discussão: (i) verificar se o inadimplemento dos aluguéis justifica a rescisão do contrato de locação e o despejo; (ii) analisar a existência de direito de retenção por benfeitorias realizadas pelo locatário; e (iii) examinar a possibilidade de reconhecimento do direito de preferência na aquisição do imóvel pelo locatário inadimplente. III. RAZÕES DE DECIDIR O inadimplemento dos aluguéis, confessado pelo apelante desde 2018, constitui obrigação primordial do locatário, conforme art. 23, inciso I, da Lei nº 8.245/91. A falta de pagamento justifica a rescisão do contrato de locação, nos termos do art. 9º, inciso III, da referida Lei. Quanto às benfeitorias alegadas, o apelante não apresenta provas documentais idôneas que comprovem a realização das obras ou seu caráter necessário, útil ou voluptuário, conforme exigem os arts. 35 e 36 da Lei nº 8.245/91 e o art. 96 do Código Civil. O direito de preferência na aquisição do imóvel não pode ser reconhecido, tendo em vista que não há elementos nos autos indicando a intenção das locadoras em alienar o imóvel. Além disso, locatários inadimplentes não possuem condições jurídicas para exercer tal direito, especialmente sem demonstração de capacidade financeira para adquirir o bem. IV. DISPOSITIVO E TESE Recurso desprovido. Tese de julgamento: O inadimplemento de aluguéis pelo locatário justifica a rescisão do contrato de locação e o despejo, nos termos da Lei nº 8.245/91, art. 9º, inciso III. A alegação de direito à retenção por benfeitorias depende de comprovação documental idônea, que deve evidenciar sua realização e seu caráter necessário, útil ou voluptuário. O direito de preferência para aquisição do imóvel locado não é reconhecido ao locatário inadimplente e exige a comprovação da intenção do locador de alienar o bem. Dispositivos relevantes citados: Lei nº 8.245/91, arts. 9º, III, 23, I, 35 e 36; CC, art. 96. Jurisprudência relevante citada: TJ-SP, Apelação Cível nº 1010009-48.2022.8.26.0223, Rel. Gomes Varjão, 34ª Câmara de Direito Privado, j. 29/05/2024.   Vistos, relatados e discutidos estes autos de n. 0516898-52.2019.8.05.0001, em que figuram como apelante (...) DE SOUSA e como apelada NILMA ANTAS (...) e outros. ACORDAM os magistrados integrantes da Primeira Câmara Cível do Estado da Bahia, por unanimidade, em negar provimento ao recurso, nos termos do voto do relator.      Salvador, . Presidente Desa Maria da Purificação da Silva Relatora (TJ-BA, Classe: Apelação, Número do Processo: 0516898-52.2019.8.05.0001, Órgão julgador: PRIMEIRA CAMARA CÍVEL, Relator(a): MARIA DA PURIFICACAO DA SILVA, Publicado em: 28/04/2025)