O Código Civil brasileiro está passando por um processo de reforma significativa, com a proposta do Projeto de Lei 4/2025, que visa atualizar e modernizar a legislação vigente do CC 2002.
Este artigo aborda as principais características do Usucapião, com destaque ao que pode mudar no novo cenário previsto com o novo Código Civil.
Para esclarecer essas e outras dúvidas, preparamos este artigo sobre o assunto. Acompanhe!
O que é usucapião?
A palavra usucapião deriva do termo latino usucapio, que significa "adquirir pelo uso". Assim, trata-se de uma forma legal de aquisição da propriedade de um bem.
A usucapião é uma forma de aquisição da propriedade ou de outros direitos reais pela posse prolongada e contínua de um bem, cumpridos os requisitos legais. Prevista nos artigos 1.238 a 1.244 do Código Civil, e em legislações específicas como o Estatuto da Cidade (Lei nº 10.257/2001), a usucapião visa regularizar situações de posse consolidada ao longo do tempo, promovendo a segurança jurídica e a função social da propriedade.
Requisitos
Para ter direito à usucapião, é preciso atender a alguns requisitos. Embora cada tipo exija o cumprimento de obrigações específicas, existem algumas exigências comuns a todos:
- posse exclusiva do bem com comportamento de dono, arcando com os custos e manutenções;
- ocupação de forma ininterrupta, sem oposição;
- obtenção de forma mansa e pacífica, sem contestação à posse.
Impedimentos
Existem algumas situações de impedimento para a aquisição da propriedade por usucapião, dentre as quais destacam-se:
- bens públicos;
- contrato de locação de imóveis;
- contrato de comodato;
- entre cônjuges;
- entre ascendente e descendente;
- entre tutelados ou curatelados e seus tutores ou curadores;
- contra incapazes;
- contra os ausentes do país em serviço público;
- contra os que estiverem a serviço das Forças Armadas;
- quando o prazo ainda não foi atingido.
Quais são os tipos de usucapião e o que pode mudar em 2025?
Como vimos, o direito de usucapião pode ser aplicado a diferentes bens. Além disso, podemos dividi-lo em alguns tipos. As principais mudanças nos requisitos da usucapião no Novo Código Civil de 2025 em relação ao Código Civil de 2002 incluem:
Usucapião Ordinária (Art. 1.238)
- Código Civil de 2002: 15 anos de posse ininterrupta e sem oposição para adquirir a propriedade, podendo reduzir para 10 anos caso o possuidor estabeleça moradia ou realize investimentos produtivos.
- Novo Código Civil de 2025: Mantém os prazos, mas introduz expressamente a possibilidade de deferimento extrajudicial do usucapião, além da sentença judicial.
Usucapião Especial Rural (Art. 1.239)
- Código Civil de 2002: Exige posse por 5 anos ininterruptos, sem oposição, em área rural de até 50 hectares, desde que produtiva e utilizada como moradia.
- Novo Código Civil de 2025: Mantém os requisitos anteriores, mas reforça que o mesmo possuidor não pode utilizar esse direito mais de uma vez.
Usucapião Especial Urbana (Art. 1.240)
- Código Civil de 2002: Exige 5 anos de posse ininterrupta, sem oposição, em imóvel urbano de até 250m², destinado à moradia, e que o possuidor não tenha outro imóvel
- Novo Código Civil de 2025: Mantém os mesmos requisitos, mas agora garante expressamente que o título pode ser concedido independentemente de gênero, sexo ou estado civil.
Usucapião Familiar (Art. 1.240-A)
- Código Civil de 2002: Permitia ao cônjuge ou companheiro que permanecesse no imóvel por 2 anos, sem oposição, adquirir a propriedade integral se o outro abandonasse o lar.
- Novo Código Civil de 2025:
- Reforça que o prazo de 2 anos é contado a partir do fim da composse entre os cônjuges.
- Introduz uma presunção legal de abandono quando o ex-cônjuge deixa de arcar com as despesas do imóvel.
Especial coletiva (artigo 10 da Lei 10.257/2001)
Esse tipo de usucapião é utilizado para regularizar os imóveis de baixa renda e não esta prevista no CC, não sofrendo mudanças. Na regra atual, tais propriedades são designadas como "núcleos urbanos informais", conforme disposto no artigo 10 da Lei 10.257/2001, que estabelece as diretrizes da política urbana:
Art. 10 — Os núcleos urbanos informais existentes sem oposição há mais de cinco anos e cuja área total dividida pelo número de possuidores seja inferior a duzentos e cinquenta metros quadrados por possuidor são suscetíveis de serem usucapidos coletivamente, desde que os possuidores não sejam proprietários de outro imóvel urbano ou rural.
Desse modo, seus requisitos são semelhantes aos da usucapião especial urbana. Contudo, na modalidade coletiva, a propriedade é dividida entre várias pessoas.
Requisitos:
- Imóvel urbano ocupado por grupo de pessoas em situação de posse prolongada e contínua por pelo menos 5 anos.
- Área superior a 250m².
- Finalidade de moradia coletiva.
- Ausência de outra propriedade pelos possuidores.
Características principais:
Voltada para regularizar ocupações coletivas, especialmente em áreas de interesse social.
Especial indígena
Esta modalidade está prevista na Lei n.º 6.001/1973, conhecida como Estatuto do Índio. Trata-se de uma proteção especial, com respaldo no artigo 33 da referida lei, que dispõe:
Art. 33 — O índio, integrado ou não, que ocupe como próprio, por dez anos consecutivos, trecho de terra inferior a cinquenta hectares, adquirir-lhe-á a propriedade plena.
Parágrafo único. O disposto neste artigo não se aplica às terras do domínio da União, ocupadas por grupos tribais, às áreas reservadas de que trata esta Lei, nem às terras de propriedade coletiva de grupo tribal.
Desse modo, esse modelo exige o cumprimento dos seguintes requisitos específicos:
- posse ininterrupta por dez anos;
- imóvel de até 50 hectares.
Usucapião sobre Bens móveis
Como vimos no início deste artigo, a usucapião pode ser aplicada tanto em relação a bens imóveis quanto móveis. Em síntese, os bens móveis são aqueles que podem ser movidos, como automóveis e eletrodomésticos. Essa modalidade, em princípio, não encontra mudanças no CC de 2025, e se divide em duas formas: ordinária e extraordinária.
A forma ordinária está prevista no artigo 1.260 do Código Civil, que dispõe:
Art. 1.260 — Aquele que possuir coisa móvel como sua, contínua e incontestadamente durante três anos, com justo título e boa-fé, adquirir-lhe-á a propriedade.
Já a forma extraordinária encontra previsão no artigo 1.261, nos seguintes termos:
Art. 1.261 — Se a posse da coisa móvel se prolongar por cinco anos, produzirá usucapião, independentemente de título ou boa-fé.
Desse modo, a principal diferença entre as formas ordinária e extraordinária é que na segunda, devido ao lapso temporal ampliado, não há exigência de justo título ou boa-fé.
Usucapião Extrajudicial
O direito de usucapião pode ser requerido de forma judicial ou extrajudicial. Embora o meio judicial seja bastante conhecido pelos advogados — comumente é a primeira escolha —, trata-se de um processo mais demorado.
Para permitir um trâmite mais rápido, foi criada a modalidade extrajudicial, com previsão no artigo 216-A, da Lei de Registros Públicos, que estabelece:
Art. 216-A — Sem prejuízo da via jurisdicional, é admitido o pedido de reconhecimento extrajudicial de usucapião, que será processado diretamente perante o cartório do registro de imóveis da comarca em que estiver situado o imóvel usucapiendo, a requerimento do interessado, representado por advogado (...)
Novo Código Civil de 2025 há o reconhecimento explícito do usucapião extrajudicial, permitindo que cartórios possam conceder o título de propriedade por meio de nota fundamentada.
A usucapião é um instituto fundamental no reconhecimento e regularização da propriedade. Como existem diferentes tipos de usucapião, é preciso verificar os requisitos e decidir qual espécie se encaixa em cada situação. Assim, você possibilita ao cliente a melhor escolha para o caso dele.
Importante: Análise de Risco - Eventuais Conflitos de Propriedade
Antes de ajuizar a ação, é importante fazer uma análise detalhada da situação jurídica do imóvel, para verificar a existência de registros anteriores ou pendências sobre o bem que possam interferir no processo.
Imóvel registrado: Se o imóvel tem registro em nome de outra pessoa, será necessário verificar se a titularidade do proprietário registrado está correta, e se há possibilidade de acordo.
Divórcios ou sucessões pendentes: Se o imóvel foi adquirido em decorrência de um processo de sucessão ou partilha, é fundamental verificar se não há litígios pendentes sobre o bem.
Possibilidade de contestação: O advogado precisa avaliar a probabilidade de contestação da ação de usucapião, especialmente em casos de conflito com herdeiros ou registros de posse anterior.
Gostou do nosso conteúdo? Agora que você sabe diferenciar os tipos de usucapião, aprenda como evidenciar esse direito!
