Modelo Rescisão de contrato de aluguel

NOTIFICAÇÃO
RESCISÃO CONTRATO DE ALUGUEL

REF.: Contrato nº

OBJETO: RESCISÃO DO CONTRATO DE ALUGUEL

• DA RESCISÃO CONTRATUAL

• O direito à rescisão contratual é inerente à natureza de bilateralidade de vontades formalizada pelo instrumento contratual. Afinal, ninguém pode ser obrigado a manter-se numa relação pactuada quando deixam de existir os elementos motivadores da relação.No presente caso o impede a continuidade do contrato, motivando a presente ação.

• DA TEORIA DA IMPREVISÃO - FATO FORTUITO

• Trata-se de grave situação em nível mundial causado pelo COVID-19, que dispensa maiores explicações, motivando inclusive, o Governo Federal a decretar no estado de Calamidade Pública por meio do Decreto Legislativo nº 6, de 2020, configurando FATO FORTUITO E DE FORÇA MAIOR.
• É de notório conhecimento os efeitos nefastos da pandemia na economia brasileira, impedindo a normal continuidade das atividades comerciais, devendo ser considerados no presente caso.
• Afinal, o Notificante sofreu com tais efeitos, em especial por , causando ONEROSIDADE EXCESSIVA na continuidade do contrato, conforme
• Indispensável demonstrar EMENTA: (...). - Para que ocorra a incidência da Teoria da Imprevisão, é necessária a presença dos requisitos: a) superveniência de um acontecimento imprevisível; b) alteração da base econômica objetiva do contrato e; c) onerosidade excessiva. (...). (TJAM; Relator (a): Anselmo Chíxaro; Comarca: Manaus/AM; Órgão julgador: Primeira Câmara Cível; Data do julgamento: 04/11/2019; Data de registro: 05/11/2019)
• Trata-se de situação prevista pelo Código Civil, amparando a rescisão do contrato sem qualquer penalidade, por tratar-se de um fato fortuito e manifestamente imprevisível, in verbis:

• FATO FORTUITO E DE FORÇA MAIOR

• Art. 393. O devedor não responde pelos prejuízos resultantes de caso fortuito ou força maior, se expressamente não se houver por eles responsabilizado.
• Parágrafo único. O caso fortuito ou de força maior verifica-se no fato necessário, cujos efeitos não era possível evitar ou impedir.

• TEORIA DA IMPREVISÃO - ONEROSIDADE EXCESSIVA

• Art. 478. Nos contratos de execução continuada ou diferida, se a prestação de uma das partes se tornar excessivamente onerosa, com extrema vantagem para a outra, em virtude de acontecimentos extraordinários e imprevisíveis, poderá o devedor pedir a resolução do contrato. Os efeitos da sentença que a decretar retroagirão à data da citação.

• VIABILIDADE DE REEQUILÍBRIO OU RESCISÃO

• Art. 479. A resolução poderá ser evitada, oferecendo-se o réu a modificar eqüitativamente as condições do contrato.
• Art. 480. Se no contrato as obrigações couberem a apenas uma das partes, poderá ela pleitear que a sua prestação seja reduzida, ou alterado o modo de executá-la, a fim de evitar a onerosidade excessiva.
• Trata-se de efetiva aplicação da TEORIA DA IMPREVISÃO, pelo qual uma das partes contratantes não tem condições de seguir no contrato diante de grave desvantagem a que não tenha dado causa.
• Cabe ainda destacar, que conforme entendimento do STJ, não se exige prova de qualquer vantagem à parte adversa, sendo suficiente a prova da onerosidade excessiva ao requerente, conforme enunciado do CJF-STJ:
• Enunciado 365 do CJF-STJ: A extrema vantagem do art. 478 deve ser interpretada como elemento acidental da alteração das circunstâncias, que comporta a incidência da resolução ou revisão do negócio por onerosidade excessiva, independentemente de sua demonstração plena.
• Nesse sentido, a doutrina reforça a necessária observância da boa fé das partes, de forma a manter um contrato equilibrado e, na sua impossibilidade, permitir a resolução:
• "Onerosidade excessiva. Resolução ou revisão do contrato. A onerosidade excessiva, que pode tornar a prestação desproporcional relativamente ao momento de sua execução, pode dar ensejo tanto à resolução do contrato (CC 478) quanto ao pedido de revisão de cláusula contratual (CC 317), mantendo-se o contrato. Esta solução é autorizada pela aplicação, pelo juiz, da cláusula geral da função social do contrato (CC 421) e também da cláusula geral da boa-fé objetiva (CC 422). O contrato é sempre, e em qualquer circunstância, operação jurídico-econômica que visa a garantir a ambas as partes o sucesso de suas lídimas pretensões. Não se identifica, em nenhuma hipótese, como mecanismo estratégico de que se poderia valer uma das partes para oprimir ou tirar proveito excessivo de outra. Essa ideia desocialidade do contrato está impregnada na consciência da população, que afirma constantemente que o contrato só é bom quando é bom para ambos os contratantes." (NERY JUNIOR, Nelson. NERY, Rosa Maria de Andrade. Código Civil Comentado. 12 ed. Editora RT, 2017. Versão ebook, Art. 478)
• Nesse sentido, é o posicionamento do STJ, no qual deve preponderar a boa fé as relações contratuais, de forma a vedar a continuidade do contrato que afete INSUSTENTÁVEL DESVANTAGEM a uma das partes:
• AGRAVO INTERNO NO AGRAVO INTERNO NOS EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. CIVIL. COBRANÇA DE MULTA POR RESCISÃO DE CONTRATO DE LOCAÇÃO DE PRÉDIO COMERCIAL. NÃO INCIDÊNCIA DAS SÚMULAS 5 E 7 DO STJ. REAL INTENÇÃO DOS CONTRATANTES. CÂNONE HERMENÊUTICO DA TOTALIDADE E DA COERÊNCIA. FINS ALMEJADOS PELAS PARTES. TEORIA DA IMPREVISÃO. FATO SUPERVENIENTE IMPREVISÍVEL. ENRIQUECIMENTO ILÍCITO. MULTA DO ART. 1.021, § 4º, DO CPC. 1. (...). 4. Isso porque, nas declarações de vontade, atender-se-á mais à intenção nelas consubstanciada do que ao sentido literal da linguagem, devendo ser preservadas as legítimas expectativas criadas pelas partes de boa-fé. 5.(...). Assim, a justa hermenêutica a ser utilizada perpassa pela ocorrência de fato imprevisto que pudesse inviabilizar a continuidade da atividade empresarial. 8. Efetivamente ocorreu um fato imprevisto, que culminou na prévia desocupação do imóvel, o que atrai a incidência da cláusula contratual em testilha, cujo efeito é isentar a parte recorrida do pagamento da multa estipulada. 9. Como agentes da operação econômica, exige-se daqueles que figuram nos polos da relação jurídica contratual que atuem de forma diligente com relação aos seus próprios interesses, isto é, que atuem em conformidade com o standard médio do bonus paterfamilias, máxime em se tratando de relação jurídica paritária que representa a veste jurídica formal de operação econômica. 10. Nota-se que foi exatamente o que ocorreu no caso concreto: os recorridos agiram em conformidade com a conduta do bonus paterfamilias, com cálculo e prudência na realização do negócio jurídico, mas, por alteração superveniente das circunstâncias fáticas, modificou-se o equilíbrio econômico do contrato. 11. Em consequência, procedendo-se à interpretação baseada nos fins almejados na celebração do contrato de locação comercial, é possível inferir que os recorridos estariam dispensados do adimplemento da multa contratual justamente nos casos de imprevisão. Assim, a cobrança de multa, no caso concreto, ensejará o enriquecimento ilícito dos ora recorrentes. 12. A simples interposição de agravo contra decisão do relator não implica a imposição da multa prevista no art. 1.021, § 4º, do CPC 13. Agravo interno não provido. (STJ, AgInt no AgInt nos EDcl no AREsp 1475627/SP, Rel. Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, QUARTA TURMA, julgado em 18/02/2020, DJe 05/03/2020)
• Nesse sentido, confirma a jurisprudência sobre o tema:
• (...) No Brasil, conquanto o Código Civil de 1916 não tenha previsto a teoria aqui referida como regra geral para a revisão contratual, o Código Civil de 2002 não incorreu na mesma omissão, prevendo, expressamente, em seu artigo 478, de forma indireta, a possibilidade de sua aplicação. Diante disso, para aplicação da teoria da imprevisão, portanto, verifica-se indispensável que o acontecimento que altera as circunstâncias prévias ao contrato seja imprevisível, imprevisto, extraordinário e excepcional, bem como a alteração circunstancial seja, de fato, radical, de forma a impossibilitar o cumprimento das obrigações contraídas. Soma-se a isso a necessidade de averiguar-se a existência de prejuízo financeiro, inesperado e injusto, de um dos contratantes, enquanto há enriquecimento daquele que figura na outra ponta do negócio jurídico entabulado, ou seja, deve ser evidente a onerosidade excessiva suportada por uma das partes, a impedi-lo de prosseguir na execução do contrato. Neste caso, verificando-se a existência desses três pressupostos para teoria da imprevisão, esta poderá ser aplicada pelos Tribunais quando da revisão do contrato firmado, com base no art. 478 do Código Civil de 2002, de forma que a parte em défice poderá requerer a resolução do contrato e os efeitos da sentença retroagirão à data da citação. Logo, considera-se que a modificação radical do quadro circunstancial em que fora firmado o contrato garante o direito àquele que se entender prejudicado resolver a contratação, ou ao menos adaptar a forma de cumprimento daquilo que fora acordado às condições que se impuseram, com fundamento na equidade e na boa-fé objetiva. Neste diapasão, a teoria contratual contemporânea contempla quatro grandes princípios: autonomia privada, boa-fé, justiça contratual e função social do contrato. (...) (TJ-RJ, APELAÇÃO 0004879-46.2014.8.19.0037, Relator(a): DES. RENATA MACHADO COTTA , Publicado em: 12/08/2019)
• (...) A Pandemia decorrente da circulação do vírus SARS-CoV-2, causadora da doença denominada COVID-19, é fato público e notório, dispensável de ser explicada. Os seus efeitos espraiam-se sob dois aspectos: o da saúde, referente à alta morbidade da doença junto a grupos vulneráveis, levando as autoridades públicas, com base em manifestações de infectologistas e epidemiologistas, a determinar o isolamento social da população, de modo a não sobrecarregar o sistema de saúde e preservar vidas, núcleo fundamental de qualquer país democrático e com uma Constituição de cunho humanista. O segundo aspecto, devido ao referido isolamento, é o econômico. Em razão das já mencionadas e necessárias medidas de isolamento social - até mesmo de lockdown - há um profundo abalo no funcionamento das economias, atingindo principalmente os empresários na área de serviços, profissionais liberais, trabalhadores informais, etc... As atividades econômicas são baseadas na troca de serviços, bens e circulação de capital e estão completamente imbricadas a relações jurídicas inúmeras. Em situações de crise econômica, em razão da disfuncionalidade das trocas, as relações jurídicas tencionam-se, deságuam em pretensões resistidas, e, ao fim, em causas levadas ao Poder Judiciário. O Poder Judiciário deve ser fonte de Segurança Jurídica. Por isso, em termos ditos normais, tem de ser fiador da execução dos contratos, da execução de garantias, da estabilidade dos pactos, havendo a prevalência, pois, do Princípio da Obrigatoriedade dos Contratos. Em situações como a presente, de calamidade, entretanto, o Poder Judiciário deve atuar de forma a mitigar as consequências da crise, distribuindo os prejuízos econômicos de forma adequada, de maneira a não agravar mais ainda a situação de depressão econômica. Com base nesse raciocínio, entra em ação o Princípio da Imprevisão, autorizando-se a modulação das obrigações quando evento externo, imprevisível, ataca a relação jurídica e a torna difícil de ser executada para um dos seus polos. Dependendo da situação, portanto, poderá o Juiz relativizar o cumprimento da obrigação, preservando até mesmo o próprio Contrato, pois a sua não relativização levaria ao rompimento da relação jurídica, prejudicando o próprio credor. (...) Acredito ser adequada e equânime, portanto, ao menos neste juízo inicial de delibação, a redução do aluguel para o próprio valor apresentado pelo credor, mas estendendo tal redução para os meses de abril e maio, não apenas março, devendo eventual compensação, se existir, ser verificada apenas quando do julgamento do mérito, quando se terá maiores elementos para verificar as condições econômicas do locador. A atuação, desta forma, ao menos para mim, diminui a tensão da relação entre as partes, considerada, sempre, a excepcionalidade do quadro mundial. (...) (TJDF - Agravo de iNstrumento 0707596-27.2020.8.07.0000. Rel. Des. Eustáquio de Castro. 01/04/2020)
• Portanto, ficando demonstrada a imprevisibilidade da pandemia e do alto grau de prejudicialidade financeira ao requerente, cabível a aplicação da teoria da Imprevisão ao presente contrato, motivando a rescisão do contrato.

• Ao firmar o contrato, o Notificante teve a legítima expectativa de receber adequado ao uso de acordo com as expectativas geradas na compra, ou seja, sem a necessidade de qualquer adaptação, e principalmente, que este não possua nenhum vício que lhe diminua o valor ou que o impossibilite de utilizá-lo normalmente.
• No presente caso, não houve em qualquer momento previamente à contratação ou mesmo previsto em contrato a informação de que , o que exigiu do Notificante .
• Trata-se, portanto, de vício oculto, que diminui o valor do bem, objeto contratado, que não era de conhecimento do Notificante, caracterizando o vício oculto, conforme disposição do Código Civil:
• Art. 444. A responsabilidade do alienante subsiste ainda que a coisa pereça em poder do alienatário, se perecer por vício oculto, já existente ao tempo da tradição.
• No presente caso, o vício foi constatado somente quando , portanto, supervenientemente ao contrato, sendo responsabilidade do Notificado a devida reparação, conforme conceitua a doutrina:
• Comprovar o desconhecimento prévio, sob pena de indeferimento. COMPRA E VENDA DE VEÍCULO - VÍCIO REDIBITÓRIO - RESCISÃO CONTRATUAL - DANOS MORAIS - Autor alega que celebrou contrato de compra e venda de veículo usado e que teve ciência da natureza de "sinistrado" do bem após a aquisição (alegação de presença de vício redibitório) - Demonstrado que o Autor tinha ciência da natureza do veículo ("sinistrado") quando da celebração do contrato - Inexiste o vício redibitório - Descabidos os pedidos de declaração da rescisão contratual e de indenização - SENTENÇA DE IMPROCEDÊNCIA, condenando o Autor ao pagamento das custas e despesas processuais e dos honorários advocatícios (fixados em 10% do valor da causa - a que foi atribuído o valor de R$ 67.066,06), observada a gratuidade processual - RECURSO DO AUTOR IMPROVIDO, E MAJORADOS OS HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS DO PATRONO DA REQUERIDA A3 PARA 15% DO VALOR DA CAUSA, OBSERVADA A GRATUIDADE PROCESSUAL (TJSP; Apelação 0013340-04.2011.8.26.0009; Relator (a): Flavio Abramovici; Órgão Julgador: 35ª Câmara de Direito Privado; Foro Regional IX - Vila Prudente - 4ª Vara Cível; Data do Julgamento: 16/07/2018; Data de Registro: 17/07/2018)
• "Vício oculto é aquele que já estava presente quando da aquisição do produto ou do término do serviço, mas que somente se manifestou algum tempo depois; ou seja, é aquele cuja identificação não se dá com simples exame pelo consumidor."(GARCIA, Leonardo. Código de defesa do consumidor. Juspodvm. 2017. p.397)
• Nesse sentido confirmam os precedentes sobre o tema:
• APELAÇÃO - AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C.C. INDENIZATÓRIA - Compra e venda de veículo mediante financiamento - Descoberta, quando da realização de vistoria para venda do bem, de que o veículo era proveniente de leilão (sinistrado) - Reconhecimento da decadência do direito da autora de reclamar dos vícios - Sentença de improcedência - DECADÊNCIA DO DIREITO DE RECLAMAR DO VÍCIO - Não configuração - Bem durável - Vício oculto, eis que não facilmente identificável pelo consumidor - Noventena legal que começa a correr a partir do momento em que se tornou conhecido o vício - Prazo não exaurido - MÉRITO - Não demonstração de que a procedência do veículo foi previamente informada à adquirente - Mero fato de o antigo proprietário ser uma seguradora que é insuficiente para demonstrar que a autora foi informado que o veículo era proveniente de leilão - Requeridas que não requereram a produção de provas quando instadas a tanto - RESCISÃO DA COMPRA E VENDA que se impõe - RESCISÃO DO CONTRATO DE FINANCIAMENTO - Desfazimento da compra e venda que implica no cancelamento do contrato de financiamento - (...) Recurso provido. (TJSP; Apelação Cível 1003408-04.2017.8.26.0481; Relator (a): Hugo Crepaldi; Órgão Julgador: 25ª Câmara de Direito Privado; Foro de Presidente Epitácio - 1ª Vara; Data do Julgamento: 14/02/2019; Data de Registro: 14/02/2019)
  
• APELAÇÕES CÍVEIS. DIREITO PRIVADO NÃO ESPECIFICADO. AÇÃO REDIBITÓRIA CUMULADA COM INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS. COMPRA E VENDA DE VEÍCULO SINISTRADO. RESCISÃO DO NEGÓCIO HAVIDO ENTRE AS PARTES EM VIRTUDE DO VÍCIO REDIBITÓRIO. PEDIDOS SUBSIDIÁRIOS FORMULADOS NAS RAZÕES RECURSAIS. INOVAÇÃO RECURSAL. DANOS MORAIS CONFIGURADOS. 1. O vício existente no produto adquirido padece de possibilidade de ser sanado. Fato é que não está o adquirente obrigado a permanecer com um bem ou pagar um preço a maior, que, sabidamente, é viciado/depreciado, ante a falta de prévia informação quanto ao sinistro do veículo. Nesse contexto, deve ser mantida a sentença que rescindiu o negócio havido entre as partes em virtude do vício redibitório. 2. (...). 3. Os fatos ocorridos causaram dissabores à autora que ultrapassam o razoável, na medida em que frustraram sua expectativa em adquirir um veículo que, apesar de seminovo, após a compra, descobriu que era proveniente de sinistro, sentido-se ludibriada e enganada. RECURSO DE APELAÇÃO INTERPOSTO PELO RÉU CONHECIDO EM PARTE E, NA PARTE CONHECIDA, DESPROVIDO E RECURSO DE APELAÇÃO INTERPOSTO PELA AUTORA PROVIDO. (TJRS, Apelação 70076393354, Relator(a): Adriana da Silva Ribeiro, Décima Quinta Câmara Cível, Julgado em: 09/05/2018, Publicado em: 18/05/2018)
  
• Motivos que devem conduzir ao imediato deferimento do pleito de rescisão contratual, cumulada com perdas e danos.

• DO INADIMPLEMENTO DO CONTRATO

• Conforme já acima citado, o contrato foi claro ao prever não dispondo sobre qualquer tolerância.
• No entanto, até o momento, mais de da assinatura do contrato, não há qualquer notícia de conclusão ou mesmo satisfação pelo não cumprimento do contrato.
• Ao firmar o referido contrato, o Notificado já deveria considerar os riscos inerentes ao segmento, não deixando a cargo da outra parte a responsabilidade de se preparar para um inadimplemento e absorver os prejuízos.
• Portanto é indiscutível que houve um inadimplemento contratual que ampara a resolução do contrato aqui pleiteado, cabendo inclusive a ação de despejo com amparo na Lei nº 8.245/91:
• Das Ações de Despejo
• Art. 59. Com as modificações constantes deste capítulo, as ações de despejo terão o rito ordinário.
• § 1º Conceder - se - á liminar para desocupação em quinze dias, independentemente da audiência da parte contrária e desde que prestada a caução no valor equivalente a três meses de aluguel, nas ações que tiverem por fundamento exclusivo:
• (...)
• IX - a falta de pagamento de aluguel e acessórios da locação no vencimento, estando o contrato desprovido de qualquer das garantias previstas no art. 37, por não ter sido contratada ou em caso de extinção ou pedido de exoneração dela, independentemente de motivo.
• Dessa forma, diante de um notório inadimplemento contratual, deve ser reconhecido o direito à rescisão com a devolução do imóvel.

• No presente caso, o Notoificado tinha uma obrigação pactuada que foi descumprida, conduzindo à rescisão contratual, sendo cabível, inclusive, a intervenção judicial para o devido despejo, com amparo na Lei nº 8.245/91:
• Das Ações de Despejo
• Art. 59. Com as modificações constantes deste capítulo, as ações de despejo terão o rito ordinário.
• § 1º Conceder - se - á liminar para desocupação em quinze dias, independentemente da audiência da parte contrária e desde que prestada a caução no valor equivalente a três meses de aluguel, nas ações que tiverem por fundamento exclusivo:
• (...)
• III - o término do prazo da locação para temporada, tendo sido proposta a ação de despejo em até trinta dias após o vencimento do contrato;
• (...)
• VIII - o término do prazo da locação não residencial, tendo sido proposta a ação em até 30 (trinta) dias do termo ou do cumprimento de notificação comunicando o intento de retomada;
• No mesmo sentido, o art.56 da Lei nº 8.245/91 dispõe que:
• Art. 56. Nos demais casos de locação não residencial, o contrato por prazo determinado cessa, de pleno direito, findo o prazo estipulado, independentemente de notificação ou aviso.
• Parágrafo único. Findo o prazo estipulado, se o locatário permanecer no imóvel por mais de trinta dias sem oposição do locador, presumir- se - á prorrogada a locação nas condições ajustadas, mas sem prazo determinado.
• Trata-se de dever do Notificado em cumprir os termos livremente pactuados no contrato de locação, conforme amplo entendimento jurisprudencial:
• AGRAVO DE INSTRUMENTO - LOCAÇÃO DE IMÓVEL - AÇÃO DE DESPEJO - DENÚNCIA VAZIA - Retomada do imóvel por conveniência do locador - Locação prorrogada por prazo indeterminado - Notificação premonitória válida - Preenchimento dos requisitos legais - Liminar de desocupação deferida - Alegado pagamento antecipado de aluguéis posterior à notificação premonitória - Questão que não interfere no decreto de despejo que se fundamentou na denúncia vazia - Decisão mantida - Recurso desprovido. (TJSP; Agravo de Instrumento 2242626-55.2019.8.26.0000; Relator (a): Melo Bueno; Órgão Julgador: 35ª Câmara de Direito Privado; Foro de Votuporanga - 2ª Vara Cível; Data do Julgamento: 28/01/2020; Data de Registro: 28/01/2020)
• APELAÇÃO - LOCAÇÃO DE IMÓVEL - AÇÃO DE DESPEJO POR DENÚNCIA VAZIA E DEMANDA DE CONSIGNAÇÃO EM PAGAMENTO. Estipulado o pacto locatício por prazo determinado, a locação poderá denunciada pelo senhorio, dando azo ao pedido de despejo do imóvel por denúncia vazia. Existência de ato interpelatório extrajudicial informando a intenção de rescisão do contrato. Preenchimento dos requisitos gizados pela lei de regência. Não existindo direito à renovação do contrato locatício, incabível ressarcimento pela perda do fundo de comércio, porquanto este direito não se perfaz sem aquele. Indenização pelas benfeitorias. Descabimento. Renúncia pelo locatário. Julgamento citra petita. Não ocorrência. Reconvenção devidamente dirimida. Improcedência deste pedido. Sentença mantida. PRELIMINAR AFASTADA. RECURSO DESPROVIDO. (TJSP; Apelação Cível 1021696-53.2014.8.26.0562; Relator (a): Antonio Nascimento; Órgão Julgador: 26ª Câmara de Direito Privado; Foro de Santos - 5ª Vara Cível; Data do Julgamento: 20/01/2020; Data de Registro: 20/01/2020)
• AGRAVO DE INSTRUMENTO - AÇÃO DE DESPEJO - IMÓVEL NÃO RESIDENCIAL - LIMINAR DE DESOCUPAÇAO - DENÚNCIA VAZIA - NOTIFICAÇÃO - OBSERVÂNCIA DO PRAZO LEGAL - CAUÇÃO - REQUSITOS PREENCHIDOS. Acerca da liminar de desocupação de imóvel não residencial o art. 59 da Lei n. 8.245, de 1991, dispõe que será concedida, independentemente da audiência da parte contrária e desde que prestada caução no valor equivalente a três meses de aluguel, nas ações que tiverem por fundamento exclusivo, dentre outros, o término do prazo da locação, tendo sido proposta a ação em até 30 (trinta) dias do termo ou do cumprimento de notificação comunicando o intento de retomada. No caso de contrato por prazo indeterminado, o locador deverá realizar a denúncia vazia e, decorrido o prazo de 30 dias sem a desocupação voluntária, o locador ajuizará a ação de despejo no prazo de 30 dias contados do vencimento da notificação. Recurso provido. (TJ-MG - Agravo de Instrumento-Cv 1.0000.19.124614-9/001, Relator(a): Des.(a) Manoel dos Reis Morais, julgamento em 29/01/2020, publicação da súmula em 31/01/2020).

• O presente pedido se fundamenta no amparo legal previsto no Art. 47 da Lei 8.245/91:
• Art. 47. Quando ajustada verbalmente ou por escrito e como prazo inferior a trinta meses, findo o prazo estabelecido, a locação prorroga-se automaticamente, por prazo indeterminado, somente podendo ser retomado o imóvel:
  (...)
• III - se for pedido para uso próprio, de seu cônjuge ou companheiro, ou para uso residencial de ascendente ou descendente que não disponha, assim como seu cônjuge ou companheiro, de imóvel residencial próprio;
• No presente caso, o Notificante Notificante busca utilizar o imóvel para uso próprio a fim de estabelecer .
• Casos em que a necessidade deverá ser judicialmente demonstrada, se: a) O retomante, alegando necessidade de usar o imóvel, estiver ocupando, com a mesma finalidade, outro de sua propriedade situado nas mesma localidade ou, residindo ou utilizando imóvel alheio, já tiver retomado o imóvel anteriormente; b) o ascendente ou descendente, beneficiário da retomada, residir em imóvel próprio. Anexar prova da propriedade (Art. 47, §2º) bem como certidões negativas de propriedade perante o Registro de Imóveis e outros documentos ilustrativos da realidade determinante do pedido.
• Assim, tendo sido convencionado contrato de aluguel em prazo inferior a trinta meses, cabe a denúncia motivada da locação, o que inclui a hipótese de uso próprio ou de descendente (inciso III).
• Cabe destacar, que nos termos da Súmula 410 do STF, "Se o locador, utilizando prédio próprio para residência ou atividade comercial, pede o imóvel locado para uso próprio, diverso do que tem o por ele ocupado, não está obrigado a provar a necessidade, que se presume".
• Portanto, legítimo o presente pedido com a imediata desocupação do imóvel, conforme precedentes sobre o tema:
• AÇÃO DE DESPEJO PARA USO PRÓPRIO - Preliminares de ilegitimidade ativa e incompetência do juízo novamente rejeitadas - Imóvel objeto da lide de propriedade dos pais do marido da autora, atualmente falecidos, sem abertura de inventário - Posse da autora devidamente comprovada nos autos pelas provas amealhadas - Direito real de habitação assegurado à autora - Discussão sobre benfeitorias realizadas pelo réu deverá ser feita em ação autônoma, assegurado o contraditório e a participação de todos os herdeiros - Ação julgada procedente para decretação do despejo do requerido - Recurso improvido. (TJSP; Recurso Inominado Cível 0000251-41.2018.8.26.0534; Relator (a): Marcos Augusto Barbosa dos Reis; Órgão Julgador: 2º Turma Cível; Foro Central - Fazenda Pública/Acidentes - 1.VARA; Data do Julgamento: 10/05/2019; Data de Registro: 10/05/2019)
  
• AÇÃO DEDESPEJO PARA USO PRÓPRIO. AUTORA QUE É PROPRIETÁRIA DE PRÉDIO COMERCIAL. DEMANDADO QUE TEVE POSSE RECONHECIDA EM DEMANDA JUDICIAL, COMO DECORRÊNCIA DE RELAÇÃO LOCATÍCIA ENTRE AS PARTES. POSSE DO RÉU QUE SE EMBASA EM LOCAÇÃO, AINDA QUE NÃO HAJA UM CONTRATO FORMAL. AUTORA QUE PODE EXIGIR A DESOCUPAÇÃO DO IMÓVEL PARA USO PRÓPRIO. DIREITO REAL DA PROPRIEDADE QUE SE SOBREPÕE À POSSE DO DEMANDANTE. SENTENÇA MANTIDA. RECURSO DESPROVIDO. (Recurso Cível Nº 71008275398, Quarta Turma Recursal Cível, Turmas Recursais, Relator: Luis Antonio Behrensdorf Gomes da Silva, Julgado em 24/05/2019).
  
• APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO DE DESPEJO- RETOMADA PARA USO PRÓPRIO- PRELIMINAR DE CERCEAMENTO DE DEFESA. INOCORRÊNCIA. JULGAMENTO ANTECIPADO DA LIDE FACE A PRESENÇA DE ELEMENTOS SUFICIENTES AO CONVENCIMENTO DO JUIZ - QUESTÃO MERAMENTE DE DIREITO. CONTRATO DE LOCAÇÃO DE IMÓVEL FIRMADO ENTRE AS PARTES. PROPRIEDADE DO LOCADOR COMPROVADA. DIREITO DE ESCOLHA DA PROPRIETÁRIA. SINCERIDADE PRESUMIDA. IRRELEVÂNCIA DE OUTRA PROPRIEDADE. BENFEITORIAS ÚTEIS E NECESSÁRIAS SEQUER ESPECIFICADAS EM SEDE DE DEFESA - RECURSO CONHECIDO E IMPROVIDO. HONORÁRIOS RECURSAIS DEVIDOS. - EXEQUIBILIDADE SUSPENSA DIANTE DA GRATUIDADE JUDICIÁRIA CONCEDIDA. (Apelação Cível nº 201800834897 nº único0011766-50.2018.8.25.0001 - 2ª CÂMARA CÍVEL, Tribunal de Justiça de Sergipe - Relator (a): Alberto Romeu Gouveia Leite - Julgado em 30/04/2019)
• Direito do Notificante que deve ser respeitado, culminando com a imediata desocupação do imóvel.

• O pedido se fundamenta no amparo legal previsto no Art. 9º da Lei 8.245/91:
• Art. 9º A locação também poderá ser desfeita:
  (...)
  II - em decorrência da prática de infração legal ou contratual;
• No presente caso, o notificado descumpriu claramente a cláusula que previa a , obrigando a rescisão do contrato de locação.
• A existência desta cláusula tem a finalidade de garantir .
• Portanto, legítimo o presente pedido com a imediata desocupação do imóvel, conforme precedentes sobre o tema:
• PROCESSO CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE DESPEJO POR DESCUMPRIMENTO CONTRATUAL. ART. 47, I, LEI Nº 8.245/1991. APELO QUE APONTA ILEGALIDADE POR FUNGIBILIDADE DA AÇÃO. APLICAÇÃO DO PRINCÍPIO DA IRRELEVÂNCIA DO NOME DA AÇÃO. CAUSA DE PEDIR E PEDIDO PELO DESPEJO POR DESCUMPRIMENTO DE CLÁUSULA CONTRATUAL. CONSTATADO DESCUMPRIMENTO. CERCEAMENTO DE DEFESA. INEXISTÊNCIA. PROCEDÊNCIA DO DESPEJO. SENTENÇA MANTIDA. RECURSO DESPROVIDO. 1. Pelo princípio da irrelevância do nome da ação, aliado aos brocardos juria novit curia e da mihi factum dabo tibi jus, o Julgador não está vinculado ao título atribuído à demanda, devendo pautar-se pela argumentação tecida pelo autor e pela defesa apresentada pelo réu. 2. Ainda que tenha sido atribuída nomenclatura de ação de despejo por denúncia vazia, se a pretensão se revela por denúncia cheia, inclusive com expresso requerimento na inicial, não incorre em julgamento extra ou ultra petita sentença que acolhe tal pedido. 3. Inexistência de cerceamento de defesa, quando à parte é possibilitada a produção de provas e esta se mantém inerte. 4. Ademais, quando a matéria controvertida nos autos é exclusivamente de direito ou, sendo de direito e de fato, a causa estiver madura para julgamento de mérito, pode o juiz, mediante criteriosa avaliaçõa dos elementos probatórios carreados, julgar antecipadamente a lide, consoante autoriza o inciso I do art. 330 do CPC 5. Recurso não provido. (TJPE, Apelação Cível 00015896-13.2015.8.17.0001, Relator(a): Bartolomeu Bueno, 2ª Câmara Extraordinária Cível, Julgado em 17/07/2019, publicado em 29/07/2019)
• APELAÇÃO. LOCAÇÃO. DESPEJO POR INFRAÇÃO CONTRATUAL. MULTA POR RESCISÃO ANTECIPADA. DECISÃO EXTRA PETITA. CONFIGURADA. CONDENAÇÃO AFASTADA Afastada da condenação a multa prevista na cláusula quinta do contrato de locação, por configurar julgamento extra petita. MULTA POR DESCUMPRIMENTO CONTRATUAL MANTIDA. 1. A multa pela "falta de cumprimento de qualquer cláusula contratual", prevista na cláusula décima primeira, trata-se de questão singela que se resolve com o contrato de locação livremente pactuado entre as partes e que não comporta as interpretações feitas pelo apelante. 2. A destinação do imóvel prevista no contrato de locação era exclusivamente para residência de até 04 funcionários da demandada. Basta verificar as fotografias acostadas aos autos para constatar que não foi isso que ocorreu. O terreno passou a ser utilizado como verdadeiro depósito dos materiais da empresa (fls. 15/16 e 42/43). DISTRIBUIÇÃO DA SUCUMBÊNCIA. Tendo em vista que a desocupação do imóvel somente ocorreu após a citação; e que a condenação ora afastada não integrou os pedidos da inicial, mantida a distribuição da sucumbência na forma estipulada na sentença, devida integralmente pela demandada, com base no princípio da causalidade. Apelação parcialmente provida. (TJ-RS; Apelação Cível, Nº 70081686396, Décima Sexta Câmara Cível, Tribunal de Justiça do RS, Relator: Jucelana Lurdes Pereira dos Santos, Julgado em: 27-06-2019)
• Trata-se de descumprimento contratual que confere ao notificante o direito de resolver o contrato, conforme leciona a doutrina:
• "Verificado o inadimplemento, não apenas a resolução oferece-se ao credor. Esta, sem dúvida, constitui a via comum e normal para recompor a sua posição, que é retornar à situação anterior, ou que existia antes do contrato. Ninguém aceita que perdure um contrato se o mesmo está sendo descumprido. Ingressa-se com o pedido para resolver, ou desfazer o negócio, de modo a conseguir a restituição do bem que foi entregue antes." (RIZZARDO, Arnaldo. Contratos. 16 ed. Editora Forense, 2017. Versão kindle, p 7620)
• O Código Civil reforça este direito ao dispor:
• Art. 475. A parte lesada pelo inadimplemento pode pedir a resolução do contrato, se não preferir exigir-lhe o cumprimento, cabendo, em qualquer dos casos, indenização por perdas e danos.
• Razões pelas quais, a resolução do contrato e consequente despejo é medida que se impõe.