O advogado desempenha um papel importante na análise e orientação de processos de compra e venda de imóveis. Entretanto, os diferentes tipos de compra de imóvel demandam análises documentais específicas, que devem ser conhecidas pelo profissional que atua com advocacia preventiva.
Pensando nisso, desenvolvemos este artigo que traz os principais tipos de compra de imóvel e os cuidados jurídicos que devem ser tomados em cada um deles. Acompanhe!
Compra de imóvel na planta
A compra de imóvel na planta é uma prática bastante comum no Brasil que costuma gerar dúvidas nos consumidores, especialmente quem está firmando este tipo de compromisso pela primeira vez.
Para garantir que a transação ocorra seguramente, o advogado deverá orientar e avaliar com o seu cliente, os seguintes aspectos:
- histórico, reputação, situação financeira e jurídica da construtora e/ou incorporadora responsável pelo empreendimento;
- existência de registro do empreendimento no cartório de imóveis;
- existência de licenças e aprovações necessárias para a construção, emitidas pelos órgãos competentes;
- habilitação técnica da construtora e dos profissionais envolvidos no projeto.
Com relação ao contrato, é necessário ler todo o documento com atenção. As cláusulas sobre prazos, condições e multas devem ser avaliadas com cuidado e esclarecidas ao cliente. No contrato, são definidos os prazos de entrega e as condições em que a construtora pode atrasar, bem como as penalidades em caso de descumprimento de prazos.
O advogado deve se debruçar sobre as condições de pagamento, incluindo o pagamento de sinal e as parcelas. Possíveis reajustes e variações de preço, garantias de entrega e garantias pós-obra também precisam ser previstas em contrato e as cláusulas devem ser claras nesse sentido.
Após verificar a regularização do empreendimento e o contrato, oriente o cliente a respeito da importância de conhecer o local da obra, tirar fotos e documentar as condições. Essas informações podem ser úteis no futuro — especialmente se houver algum problema na entrega.
Compra e venda simples
Um contrato simples de compra e venda pode ter muitas particularidades, porém, por norma, o advogado precisa atentar para a análise jurídica dos seguintes pontos:
- regularidade do imóvel — analisada por meio da matrícula atualizada;
- conferência das certidões negativas de débitos municipais, estaduais e federais do vendedor;
- conferência de existência de ônus como hipotecas ou penhoras na matrícula;
- conferência dos documentos de identificação do vendedor e das certidões de débitos de pessoa física;
- verificação da posse legal do imóvel — o vendedor deve ter a posse do bem e não só a propriedade;
- certidão negativa de débitos do condomínio, se for aplicável;
- verificação de existência de vícios ou defeitos no imóvel.
O contrato de compra e venda deve conter todas as condições acordadas entre as partes. Após a assinatura, é necessário registrar a escritura no cartório de imóveis para atualização da propriedade na matrícula.
O seu cliente deve conhecer os custos associados a essa operação: custos com escritura, com registro de imóveis e pagamento do Imposto de Transmissão de Bens Imóveis (ITBI).
Vale destacar que em qualquer operação de compra e venda de imóveis, se houver herança ou inventário em andamento, a negociação deve considerar as particularidades legais envolvendo a sucessão e partilha.
Consórcio
A compra de imóveis por meio de consórcios é uma alternativa bastante utilizada por pessoas que não têm pressa em adquirir o patrimônio. Essa pode ser uma opção interessante, porém, é importante tomar alguns cuidados para garantir uma transação segura.
O primeiro ponto de atenção diz respeito à escolha da administradora de consórcios. O seu cliente deve verificar se a empresa é autorizada pelo Banco Central do Brasil. Somado a isso, é necessário verificar a reputação e seu histórico junto ao mercado.
Antes de firmar um contrato de consórcio, o cliente deve conhecer as condições e particularidades desse sistema. Além de explicar o funcionamento dos consórcios, o advogado deve ler o contrato, e detalhar ao seu cliente aspectos e condições atreladas a prazos, taxas, penalidades e outros detalhes importantes.
Explique como ocorre a contemplação e os critérios para lances, bem como, as regras de antecipação da contemplação, prazo de vigência do contrato, reajustes e atualizações.
Além de oferecer uma análise e explicação detalhada sobre o contrato, é recomendado orientar o cliente a acompanhar regularmente o andamento do consórcio, verificando pagamentos, contemplações e eventuais mudanças nas condições contratuais — contratos e consórcio são por adesão.
Na análise de contratos de adesão, é importante que o advogado leve em consideração a disposição dos artigos 423 e 424 do Código Civil:
"Art. 423. Quando houver no contrato de adesão cláusulas ambíguas ou contraditórias, dever-se-á adotar a interpretação mais favorável ao aderente."
"Art. 424. Nos contratos de adesão, são nulas as cláusulas que estipulem a renúncia antecipada do aderente a direito resultante da natureza do negócio."
Financiamento
Em geral, a compra de imóveis por meio de financiamento é um processo que envolve o contato frequente com a instituição bancária, entrega de documentos e alinhamento de detalhes sobre pagamento.
Para tornar o processo mais seguro, muitas pessoas buscam o suporte de advogados. Estes, precisam estar preparados para orientar com relação aos seguintes aspectos:
- o contrato de financiamento deve ser lido com atenção e o cliente precisa estar ciente dos prazos, condições de pagamento, encargos financeiros, penalidades em caso de atraso e demais obrigações;
- é necessário verificar a documentação do imóvel (matrícula atualizada), conferindo a eventual existência de pendências que impeçam a transferência da propriedade;
- oriente o cliente com relação à importância de realizar uma vistoria técnica no imóvel antes de assinar o contrato;
- no financiamento de imóveis na planta, é fundamental verificar a habilitação técnica da construtora e a regularidade do empreendimento;
- verifique os seguros exigidos pelo financiamento e as respectivas coberturas;
- explica a respeito dos impostos e taxas relacionados à contratação do financiamento e aquisição do imóvel.
Depois de quitar o financiamento, o seu cliente deve ser orientado com relação aos procedimentos de registro e transferência legal da propriedade.
Utilização do FGTS
Se o cliente optar pela utilização do FGTS para pagamento ou abatimento de parcelas, o advogado deve observar as regras e procedimentos estabelecidos pela Caixa Econômica Federal ou pelo agente financeiro.
De maneira geral, é interessante que o seu cliente receba um acompanhamento jurídico ao longo de todo prazo de duração do contrato de financiamento, com uma atenção especial nas fases de assinatura do contrato e conclusão do financiamento.
Permuta
Prevista no artigo 533 do Código Civil, a permuta segue as diretrizes de uma compra e venda, considerando duas particularidades:
"Art. 533. Aplicam-se à troca as disposições referentes à compra e venda, com as seguintes modificações:
I - salvo disposição em contrário, cada um dos contratantes pagará por metade as despesas com o instrumento da troca;
II - é anulável a troca de valores desiguais entre ascendentes e descendentes, sem consentimento dos outros descendentes e do cônjuge do alienante."
Neste contexto, a permuta de imóveis consiste em uma transação na qual as partes envolvidas trocam propriedades. A lógica de análise da documentação segue o de uma compra e venda, com atenção a alguns detalhes:
- o contrato de permuta deve ser completo e detalhado, incluindo todas as condições acordadas pela parte;
- no contrato, devem estar descritas características dos imóveis envolvidos na permuta e especificadas condições ou obrigações que as partes devem cumprir durante o processo;
- analise a documentação completa dos imóveis que são objeto do contrato, nenhum deles pode ter pendências ou restrições que impeçam a transferência da propriedade;
- realize uma avaliação prévia dos imóveis a fim de garantir uma negociação justa e equitativa;
- após a permuta, a transferência deve ser registrada no cartório de imóveis competente;
- em algumas situações, pode ser interessante elaborar um laudo técnico descrevendo as condições físicas dos imóveis permutados;
- caso existam compromissos futuros, como, por exemplo, a conclusão de obras nos imóveis, essas condições devem ser descritas no contrato de permuta, trazendo segurança jurídica e transparência para a negociação.
Com a orientação adequada, você trará o suporte jurídico e segurança necessários para que a transação de permuta seja mais segura e bem-sucedida. Lembre-se que cada situação deve ser avaliada individualmente, com análise de documentos complementares sempre que for necessário.
O suporte de um advogado no processo de compra e venda de imóveis é indispensável. A assessoria jurídica confere segurança para que o cliente realize sua negociação com total segurança.
Sobre o tema, veja um modelo completo de contrato de compra e venda.
