Não é novidade que ter um imóvel é um sonho para a maior parte dos brasileiros. Segundo pesquisas recentes um imóvel tem até mais valor para as pessoas do que ter filhos, e conseguir a segurança financeira ganha também da religião. No entanto, você pode identificar problemas depois da compra. Nesse caso, o que fazer quando se compra um imóvel com vício oculto?
A primeira coisa que você precisa saber é o significado de um imóvel com vício oculto. Em seguida, é importante compreender o que diz a lei, quais os prazos e responsabilidades na situação. Além disso, você deve saber o que fazer diante do problema.
Por isso, para ajudar você e não deixar que o seu sonho de ter um imóvel próprio se transforme em um pesadelo, nós criamos este artigo. Continue a leitura e saiba mais sobre o assunto!
O que é um imóvel com vício oculto?
Você já comprou alguma coisa que aparentava estar em perfeitas condições, mas depois de algum tempo de uso começou a notar problemas? Por exemplo, imagine que você tenha comprado um notebook e depois de uns dias percebeu que uma determinada tecla às vezes funciona, às vezes não funciona.
Isso é um exemplo do que chamamos de vício oculto, que nada mais é do que um vício que não é de fácil detecção à primeira vista.No imóvel isso pode ocorrer de diversas formas.
Um exemplo clássico é a infiltração. Você só conseguirá perceber o problema com passar do tempo ao verificar fatores como manchas no teto, mofo, pintura descascada, e até mesmo, água escorrendo pelas paredes. Em todos os casos, os problemas só poderão ser vistos depois de algum tempo de uso.
Procurar Código de Defesa do Consumidor ou Código Civil?
A primeira coisa que precisamos fazer é entender quando é aplicado o Código de Defesa do Consumidor (CDC) ou o Código Civil. O CDC é aplicado quando o imóvel é comprado de um fornecedor, ou seja, uma empresa que faça isso de forma recorrente. Esse é o caso de construtoras, imobiliárias, empreiteiras e incorporadoras.
Já para casos onde o imóvel é comprado de uma empresa ou pessoa, que não tem como atividade principal a venda de imóveis, é aplicável o Código Civil.
Vale salientar que o mesmo ocorre do lado do comprador. Dessa forma, se a pessoa que comprou o imóvel não tiver feito isso com a finalidade de morar (que é o caso de comprar para alugar), aplica-se o Código Civil. Caso contrário, aplica-se o CDC.
O que diz a lei sobre imóvel com vício oculto?
O artigo 441 do Código Civil, bem como os seguintes, dão detalhes das ações possíveis, assim como os prazos. Em suma, ao identificar um problema oculto é possível realizar dois tipos de ações:
- ação de rescisão contratual e indenizatória: esse é o ato de pedir a rescisão do contrato com a devolução do valor pago e indenização pelos danos causados;
- ação com obrigação de fazer: nesse tipo de ação é pedido que a construtora efetue os reparos necessários, que pode ser cumulada com a indenização pelos danos causados.
Caso o vendedor tenha ciência do problema, também é possível solicitar indenização por danos morais e materiais, de acordo com artigo 206, § 3º do Código Civil. Mas é preciso ficar atento aos prazos, pois dependendo do tipo do problema os prazos podem variar. Continue a leitura e veja mais detalhes sobre esse tópico!
Quais os prazos para tratar esse problema?
Os prazos para tratar as questões podem variar de acordo com cada situação. Em resumo, temos três tipos de problemas: relativos à perfeição da obra, segurança e solidez e a metragem do imóvel.
Perfeição da obra
Para problemas de mal acabamento e outros tipos de imperfeições ocultas no imóvel o prazo é de até 1 ano. Este prazo passa a contar no momento em que o imóvel é recebido. Entre as situações que podem se enquadrar neste tipo de vício oculto no imóvel estão:
- entupimentos;
- falta de impermeabilização da laje;
- uso de gesso ao invés de laje.
Em alguns casos muito específicos, há situações em que é quase impossível identificar o problema antes que ocorra algum sinal, como rachaduras causadas em virtude de passagem de lençol freático por baixo do imóvel. Nesse caso, o prazo de um ano passa a contar no momento da descoberta do problema.
Segurança e solidez
Se o problema for relacionado a segurança e a solidez do imóvel, então utiliza-se como base o artigo 618 do Código Civil, que prevê uma garantia de 5 anos. Isso significa que é preciso identificar o problema até esse período.
Após o problema ficar evidente (e respeitando o prazo acima), é possível propor uma ação em até 180 dias para ação redibitória, ou até 3 anos para ação indenizatória.
Metragem do imóvel
Em resumo, digamos que acontece quando depois de comprar o imóvel você identifica que ele não possui as características descritas na escritura. Esse problema pode ser em relação a área do terreno, área interna ou externa do imóvel, como pé-direito.
Um detalhe importante é que para configurar esse problema, a diferença deve ser maior ou igual a 5% da medida total. Quanto ao prazo para realizar a ação é de 1 ano após o recebimento do imóvel.
De quem é a responsabilidade e quem deve arrumar?
Se o vício oculto do imóvel for relacionado a perfeição da obra, pode-se responsabilizar tanto o vendedor quanto o construtor. Nesse caso é importante apresentar as provas. Mas se o problema envolver a segurança e solidez, nesse caso a responsabilidade é do construtor e não é necessário existir a comprovação.
O que fazer para resolver o problema?
As alternativas para lidar com a situação, dependendo do problema, são:
- pedir a rescisão e solicitar a devolução dos valores;
- pedir o abatimento do valor que falta como forma de indenização para tratar o vício oculto;
- ou exigir o ajuste por parte dos responsáveis.
Por fim, neste artigo você viu os principais pontos que a lei traz sobre o imóvel com vício oculto. Desde a sua caracterização, quando é aplicado o Código de Defesa do Consumidor ou Código Civil, o que diz a lei sobre isso, os prazos para tratar os problemas mais comuns, de quem é a responsabilidade e como resolver esse problema.
Se este artigo te ajudou a entender sobre a lei do imóvel com vício oculto e você gostaria de ver mais conteúdos relevantes como este, deixe um comentário abaixo!