Artigo 22 - Lei do Condomínio e Incorporações / 1964

CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. RECURSO ESPECIAL. AÇÃO OBJETIVANDO AUTORIZAÇÃO PARA ENTRAR EM UNIDADE CONDOMINIAL DE PROPRIEDADE DO AUTOR. VIOLAÇÃO DO ART. 7º, II, DA LEI Nº 8.906/1994. FUNDAMENTAÇÃO DEFICIENTE. SÚMULA 284/STF. LITIGÂNCIA DE MÁ-FÉ. AUSÊNCIA. DIREITO DE PROPRIEDADE. RESTRIÇÃO. POSSIBILIDADE. CONDOMÍNIO EDILÍCIO. PRÉDIO COMERCIAL. PANDEMIA DA COVID-19. MEDIDAS PARA EVITAR A DISSEMINAÇÃO DA DOENÇA. COMPETÊNCIA DO SÍNDICO. DIREITO À SAÚDE E À VIDA DOS CONDÔMINOS. PROIBIÇÃO ABSOLUTA AO PROPRIETÁRIO DE ACESSAR SUA UNIDADE CONDOMINIAL. CONFLITO DE DIREITOS FUNDAMENTAIS. ...

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...REGRA DA PROPORCIONALIDADE. ADEQUAÇÃO. CONFIGURAÇÃO. NECESSIDADE. NÃO CONFIGURAÇÃO. EXISTÊNCIA DE OUTRAS MEDIDAS MENOS GRAVOSAS IGUALMENTE ADEQUADAS. INDEVIDA RESTRIÇÃO AO DIREITO DE PROPRIEDADE. CARACTERIZAÇÃO.1. Ação ajuizada em 21/03/2020, objetivando que o condomínio recorrido autorize a entrada do proprietário em sua unidade, da qual foi extraído o presente recurso especial, interposto em 22/06/2021 e concluso ao gabinete em 10/12/2021.2. O propósito recursal é decidir se (I) o síndico do condomínio de prédio comercial pode impedir o proprietário de entrar em sua unidade condominial, a fim de evitar a disseminação da doença COVID-19, diante da situação de pandemia; e (II) houve litigância de má-fé pelo recorrido.3. A tese recursal está dissociada do art. 7º, II, da Lei nº 8.906/1994, alegadamente violado, porquanto não consta no acórdão recorrido notícia de desrespeito à inviolabilidade do escritório de advocacia do recorrente. Incidência da Súmula 284/STF.4. Não está caracterizada a litigância de má-fé do recorrido por defender tese contrária ao texto expresso do art. 7º, II, da Lei nº 8.906/1994, uma vez que não foi demonstrada a violação desse dispositivo. Ademais, a interposição de recursos cabíveis não implica em litigância de má-fé. Precedentes.5. O direito de propriedade confere ao seu detentor a faculdade de usar, gozar e dispor da coisa, e o direito de reavê-la do poder de quem quer que injustamente a possua ou detenha, sendo ele um direito fundamental (art. 1.228 do CC/2002 e art. 5º, XXII, da CRFB).6. Considerando que o síndico é o administrador do condomínio, com a competência para praticar os atos necessários à defesa dos interesses comuns (arts. 1.347 e 1.348, II, do CC/2002 e 22, caput e § 1º, da Lei nº 4.591/1964), cabe a ele adotar as medidas necessárias para proteger a saúde e a vida dos condôminos, ainda que isso implique em restrições a outros direitos, como o de propriedade, especialmente em situações excepcionais, como na pandemia da doença COVID-19, desde que tais restrições sejam proporcionais.7. Na hipótese de conflitos entre direitos fundamentais, para avaliar se é justificável uma determinada medida que restringe um direito para fomentar outro, deve-se valer da regra da proporcionalidade, a qual se divide em três subregras: adequação, necessidade e proporcionalidade em sentido estrito.8. A medida restritiva ao direito de propriedade, consistente em impedir, de forma absoluta, o proprietário de entrar em sua unidade condominial é adequada para atingir o objetivo pretendido, qual seja, evitar a disseminação da COVID-19, assegurando o direito à saúde e à vida dos condôminos.9. Entretanto, a medida não é necessária, tendo em vista a existência de outros meios menos gravosos e igualmente adequados, como a implementação, pelo síndico, de um cronograma para que os proprietários possam acessar suas respectivas unidades condominiais em horários pré-determinados, mantendo vedado o acesso ao público externo.10. Hipótese em que se reconhece a indevida restrição ao direito de propriedade do recorrente pela medida adotada pelo síndico do condomínio recorrido de vedar totalmente o acesso do prédio aos proprietários; e, consequentemente, o direito de o recorrente adentrar em sua unidade condominial.11. Recurso especial parcialmente conhecido e, nessa extensão, parcialmente provido, para julgar procedente o pedido formulado na inicial. (STJ, REsp n. 1.971.304/SP, relatora Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 14/6/2022, DJe de 21/6/2022.)

PROCESSUAL CIVIL. RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE PRESTAÇÃO DE CONTAS. EX-SÍNDICO DE CONDOMÍNIO. ALEGAÇÃO DE DESNECESSIDADE DE GUARDA DA DOCUMENTAÇÃO RELATIVA AO CONDOMÍNIO POR PRAZO SUPERIIOR A 5 (CINCO) ANOS. ANÁLISE A SER REALIZADA NA SEGUNDA FASE DA AÇÃO.1. Ação de prestação de contas, por meio da qual se objetiva ver o réu compelido a prestar contas durante o período em que atuou como síndico do condomínio (1997 a 2012).2. Ação ajuizada em 05/04/2013. Recurso especial concluso ao gabinete em 10/04/2019. Julgamento: CPC/2015.3. O propósito recursal é definir se, a despeito do reconhecimento da obrigação de prestar contas pelo recorrente, deve ser feita, ainda na primeira fase da ação, ...

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...a delimitação temporal de tal obrigação aos 5 (cinco) anos anteriores ao ajuizamento da demanda, tendo em vista previsão legal contida no art. 22, § 1º, "g", da Lei 4.591/64, que prevê tal prazo para a guarda pelo síndico da documentação relativa ao condomínio.4. A ação de prestação de contas ocorre em duas fases distintas e sucessivas - na primeira, discute-se sobre o dever de prestar contas; na segunda, declarado o dever de prestar contas, serão elas julgadas e apreciadas, se apresentadas.5. Assim, analisar-se-á, na primeira fase, a possibilidade propriamente dita de acolhimento do pedido formulado pelo autor e, via de consequência, sendo o réu condenado a prestar contas, passar-se-á à segunda fase da ação, na qual ele será intimado a fazê-lo, em 15 (quinze) dias, sob pena de não poder impugnar as que forem apresentadas pelo autor (art. 550, § 5º, do CPC/2015).6. Tendo em vista que, na primeira fase da ação de prestação de contas, o julgador limita-se meramente a decidir se há a obrigação do réu em prestar determinadas contas, a alegação relativa à desnecessidade de o ex-síndico guardar documentação relativa ao condomínio por prazo superior a 5 (cinco) anos é questão a ser analisada apenas na segunda fase da ação.7. Ademais, a obrigação constante do art. 22, § 1º, "g", da Lei 4.591/64 circunscreve-se à obrigação da guarda de documentação pelo síndico - o que fulminaria, sim, uma suposta pretensão de exibição de documentos -, ao passo que a prestação de contas poderá ser feita de outras formas, ainda que não se esteja mais na posse desta documentação.8. Recurso especial conhecido e não provido, com majoração de honorários. (STJ, REsp 1820603/MT, Rel. Ministra NANCY ANDRIGHI, TERCEIRA TURMA, julgado em 10/12/2019, DJe 17/12/2019)

AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE COBRANÇA. TAXAS DE CONSERVAÇÃO E MANUTENÇÃO. LOTEAMENTO URBANO. ADMINISTRADORA DO LOTEAMENTO. CONTRATO-PADRÃO LEVADO A REGISTRO. SÚMULAS 5 E 7/STJ. PREQUESTIONAMENTO. AUSÊNCIA. AGRAVO INTERNO DESPROVIDO.1. É viável a cobrança de taxas de manutenção ou de qualquer outra espécie feita por administradora de loteamento a proprietário de imóvel nele localizado, se esse vínculo foi estabelecido pelo loteador em contrato-padrão levado a registro no respectivo cartório ao qual aderiu o adquirente (REsp 1.422.859/SP, Relator o Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, DJe de 26/11/2015).2. Ausência de prequestionamento dos arts. 7º, 8º, 22, parágrafos e incisos, c/c os arts. 24 a 27 da Lei 4.591/64; art. 3º, §§ 1º e 2º do Decreto-Lei 271/67; Lei 6.766/79 e art. 39, I, da Lei 8.078/90, pois não serviram de fundamento à conclusão adotada pela eg. Corte local.3. Agravo interno a que se nega provimento. (STJ, AgInt no REsp 1349713/SP, Rel. Ministro RAUL ARAÚJO, QUARTA TURMA, julgado em 20/06/2017, DJe 29/06/2017)