Leilão judicial e extrajudicial: o que são e quais as diferenças entre eles?

Os leilões sempre despertam o interesse e curiosidade de muitas pessoas. O que pouca gente sabe é que existem duas modalidades: o leilão judicial e extrajudicial. Cada um deles com suas características e particularidades.

As diferentes modalidades podem parecer um pouco confusas à primeira vista, inclusive para os advogados mais experientes. Contudo, é importante que o profissional que atua nesse meio conheça os conceitos e diferenças aprofundadamente para poder oferecer um serviço especializado sobre o assunto.

Somado a isso, pessoas que têm interesse no assunto, participam ou pretendem participar de leilões, devem conhecer as características e diferenças entre leilão judicial e extrajudicial.

Neste artigo, apresentamos as principais informações para que você conheça mais sobre essas duas modalidades e fique por dentro de suas diferenças, seja você advogado ou não. Confira!

O que é o leilão?

Inicialmente, antes de adentrar a esfera judicial ou extrajudicial, é importante definir o que é leilão. Segundo o dicionário, "leilão é o evento no qual há venda e arremate de obras, sendo vendidas para a pessoa que oferece o maior lance e oferta" ou, ainda, "a venda feita pelo poder público, conduzida pelo leiloeiro habilitado".

Ou seja, o leilão consiste em um processo de venda de bens ou serviços nos quais os participantes interessados na aquisição desses bens competem entre si, ofertando lances. A pessoa que oferecer a oferta mais alta receberá o bem.

Os leilões podem acontecer em diferentes situações, envolvendo uma variedade imensa de itens, desde objetos de arte até veículos, bens móveis e imóveis.

O que é leilão judicial?

Trata-se da venda pública de bens que ocorre por determinação da justiça e envolve, obrigatoriamente, um processo judicial, que pode ser trabalhista, criminal, fiscal ou civil. Assim, essa modalidade ocorre quando o juiz leva o bem a leilão público, para que o dinheiro do item arrematado seja usado para pagar a dívida do executado.

Como regra, há disputa entre os interessados no bem. A princípio, qualquer interessado pode participar, mas devem ser observadas as exceções previstas nas legislações aplicáveis. Por fim, é importante destacar que o responsável por realizar o leilão é o leiloeiro, cuja profissão é regulamentada pelo Decreto n.º 21.981/32.

Como ele funciona?

Como o leilão judicial tem a função de monetizar o valor da dívida, para que ele cumpra sua finalidade, o juiz deve organizar todos os passos para a realização do evento, além de determinar quem será o leiloeiro. Após isso, são agendadas a data, a hora e o local do leilão.

No dia marcado, os interessados, presentes fisicamente ou a distância, fazem os lances, e quem oferecer o maior valor arremata o item leiloado. Vale destacar que o leiloeiro sabe quanto custa aquele bem, por isso, está apto a declarar se o arrematante poderá ou não ficar com ele.

Isso porque o valor do lance não pode ser menor que o montante necessário para a quitação com o credor. Caso a quantia não alcance o valor determinado, haverá um novo leilão. Nesse novo evento, o bem poderá ser leiloado por apenas 60% do valor inicial.

O que é o leilão extrajudicial?

Nessa modalidade não há o envolvimento do judiciário. Dessa forma, o bem não é colocado em leilão de forma compulsória, e sim, com base em contrato firmado com o proprietário. Esse tipo é bastante comum em financiamentos imobiliários, quando o devedor se torna inadimplente em relação ao parcelamento pactuado.

Isso faz com que o credor promova o leilão do próprio bem financiado para satisfazer a dívida. Como não há necessidade de ingressar em juízo para realizar o leilão, é uma opção muito utilizada nas hipóteses que a lei autoriza.

Como ele funciona?

O leilão extrajudicial pode ter diferentes motivações, como a venda promovida pelo próprio proprietário do bem ou como meio de quitação de uma dívida, como na alienação fiduciária de imóveis. O funcionamento do segundo caso é o mais complexo, por isso, é o que trataremos aqui.

Para que ele ocorra, é preciso notificar o devedor do procedimento por meio do cartório de títulos e dar um prazo (a partir do recebimento da notificação) para que ele regularize o débito. Caso ele não realize o pagamento nesse tempo, a propriedade do bem passa a ser do credor que poderá publicar o edital para a realização do leilão.

Segundo a legislação de alienação fiduciária, Lei n.º 9.514/97, caso no primeiro evento o maior lance oferecido for inferior ao valor do imóvel, será realizado um segundo, no qual será aceita a oferta que cubra a quantia da dívida somada às outras despesas, conforme determinado no parágrafo 2.º do artigo 27 da legislação específica.

Se houver arrematante, o leiloeiro expedirá o auto de arrematação — após o depósito do valor — para o novo proprietário levar ao registro de imóveis e registrar a propriedade em seu nome, e o credor emitirá o termo de quitação ao devedor. Caso não haja arrematação, o credor passa a dispor livremente da propriedade e poderá ficar com o imóvel ou vendê-lo da forma que escolher. Nesse caso, ele também deverá emitir o termo de quitação ao devedor.

Qual é a principal diferença entre eles?

A principal diferença entre o leilão judicial ou o extrajudicial está justamente na sua definição. O judicial é a penhora de bens imóveis, ou não, para quitar o valor determinado em um processo de execução, no qual o patrimônio de um devedor é avaliado e levado a leilão. Dessa forma, ele é realizado pela justiça.

Já o extrajudicial não é realizado pela justiça, mas pelo proprietário ou pela própria instituição credora da dívida, como as instituições financeiras. Nesses casos, a própria instituição retoma o bem por falta de pagamento e o leva a leilão.

Perceba, portanto, que o leilão judicial e o leilão extrajudicial são processos de vendas de bens. A diferença é que eles ocorrem em contextos legais diferentes e seguindo procedimentos distintos. A seguir, detalhamos cada uma dessas diferenças. Confira!

Origem

Como destacamos, a origem é um dos principais pontos de diferenciação entre o leilão judicial e o extrajudicial. Enquanto o leilão judicial envolve bem leiloados em decorrência de uma decisão judicial, o leilão extrajudicial envolve bens leiloados em decorrência de descumprimentos de acordos entre duas partes.

Os leilões extrajudiciais são comuns, por exemplo, em casos de execução extrajudicial de garantias e alienações fiduciárias.

Procedimentos

Os leilões judiciais, em geral, são conduzidos por leiloeiros públicos nomeados pelo tribunal responsável pela emissão da ordem judicial. No caso dos leilões extrajudiciais, o procedimento pode ser conduzido tanto por um leiloeiro público quanto por uma entidade autorizada para a realização deste tipo de procedimento.

Processo

Para um leilão judicial ocorrer é necessário haver uma ordem judicial determinando a sua realização. No leilão extrajudicial, não é necessário ter essa ordem, geralmente, ele é autorizado por um contrato firmado entre as partes envolvidas e/ou pela legislação que regulamenta a modalidade.

Finalidade

O leilão judicial e extrajudicial tem o mesmo objetivo: vender um determinado bem. Porém, no judicial esse objetivo está associado a uma obrigação legal decorrente de um processo judicial que pode estar relacionado ao pagamento de dívidas ou liquidação de ativos em um processo de falência.

Na modalidade extrajudicial, ele pode ocorrer em decorrência da execução de garantias em contratos privados, em razão da venda de bens confiscados por instituições financeiras ou por outros motivos diversos eventualmente acordados entre as partes.

Celeridade

O leilão judicial costuma ser mais demorado em função dos trâmites burocráticos e legais, já que envolve um processo em tramitação e o cumprimento de uma série de prazos e procedimentos.

Os leilões extrajudiciais tendem a ser mais céleres justamente pelo fato de não estarem associados às formalidades e regras de um processo judicial.

Quais são as principais defesas de um bem que foi a leilão?

Existem alguns erros que podem ocasionar o cancelamento do leilão. Contudo, é preciso avaliar caso a caso e, para isso, é essencial que o advogado se qualifique para conhecer as principais defesas de bens que foram a leilão. Uma análise falha pode ocasionar a perda de patrimônio.

Principais causas de anulação de leilão judicial

Entre as principais causas que pode ser usadas como argumento para o pedido de cancelamento de um leilão judicial temos:

• preço vil — quando o valor da arrematação é muito baixo;
• ausência de publicação do edital na internet — o documento deve ser publicado em site determinado pelo juiz, contendo a descrição detalhada do bem e a informação se o leilão será presencial ou eletrônico;
• publicação tardia do edital — o lançamento deverá ocorrer, no mínimo, 5 dias antes do leilão;
• ausência de descrição detalhada do bem — a descrição do bem que irá a leilão deve ser completa, trazendo todas as características e detalhes para fins de identificação;
• ausência de imagens do bem no site do leiloeiro — as fotos do bem devem ser divulgadas online;
• ausência de notificação do devedor — o executado deve ser intimado, por meio do advogado ou pessoalmente, em situações nas quais não houver esse profissional;
• não pagamento do lance pelo arrematante — pode ser pago à vista ou parcelado, caso não seja, o leilão será desfeito;
• penhora de bens de família — caso esse seja o objeto da penhora, poderá ser declarada a nulidade de leilão de bem de família;
• ausência de intimação de condômino — caso o imóvel seja propriedade de mais de uma pessoa, esta deve ser intimada no leilão para que possa exercer seu direito de preferência na compra do imóvel;
• ausência de intimação do cônjuge do executado — quando o devedor é casado, é exigida a notificação do cônjuge para que tenha ciência do leilão e possa apresentar eventual defesa.

O pedido de anulação de um leilão judicial deve ser bem fundamentado, por isso, o advogado deve avaliar com atenção o processo, buscando identificar eventuais falhas que ensejem o pedido.

Principais causas de anulação de leilão extrajudicial

Como você viu, o leilão extrajudicial não envolve um processo em tramitação em juízo. Porém, também existem algumas situações que podem motivar o cancelamento do procedimento. Entre as principais causas para o cancelamento do leilão extrajudicial temos:

• falta de intimação do devedor — ele deve receber um informe sobre o prazo para pagamento da dívida sob pena do bem ir a leilão;
• descrição errada do valor da dívida — nesse caso, a intimação será nula e pode ocasionar anulação do leilão, caso não seja realizada novamente;
• não intimação dos devedores dos detalhes do leilão — o devedor deve receber uma notificação com todas as informações do evento em até cinco dias antes de sua realização;
• falta de publicação do edital do leilão em jornal de grande circulação — há necessidade de divulgação em jornais para o ato ter mais publicidade;
• falta de descrição das benfeitorias no edital — o edital deve apresentar detalhes do bem, que incluem as reformas existentes, bem como seu estado de conservação;
• preço vil — quando o valor da arrematação é menor que 50% do valor de mercado.

Quais bens podem ser levados a leilão?

O primeiro ponto a considerar no que se refere ao leilão é conhecer quais bens são penhoráveis e quais são impenhoráveis. Isso porque, ao ajuizar a ação de execução, o executante pode indicar, na petição inicial, os bens do executado que podem ser penhorados.

Nesse sentido, o artigo 835 do novo Código de Processo Civil (CPC) define a ordem prioritária dos bens que devem ser submetidos à penhora. São eles:

• dinheiro em espécie, em depósito ou aplicação em instituição financeira;
• títulos da dívida pública da União, Estados e Distrito Federal com cotação em mercado;
• títulos e valores mobiliários com cotação em mercado;
• veículos de via terrestre;
• bens móveis em geral;
• bens imóveis;
• semoventes;
• navios e aeronaves;
• ações e quotas de sociedades empresárias;
• percentual do faturamento de empresa devedora;
• pedras e metais preciosos;
• direitos aquisitivos derivados de promessa de compra e venda e de alienação fiduciária em garantia;
• outros direitos.

O artigo 832 do CPC proíbe a penhora de alguns bens, os quais são descritos no artigo 833. São eles:

• os bens inalienáveis e os declarados, por ato voluntário, não sujeitos à execução;
• os móveis, os pertences e as utilidades domésticas que guarnecem a residência do executado, salvo os de elevado valor ou os que ultrapassem as necessidades comuns correspondentes a um médio padrão de vida;
• os vestuários, bem como os pertences de uso pessoal do executado, salvo se de elevado valor;
• os vencimentos, os subsídios, os soldos, os salários, as remunerações, os proventos de aposentadoria, as pensões, os pecúlios e os montepios, bem como as quantias recebidas por liberalidade de terceiro e destinadas ao sustento do devedor e de sua família, os ganhos de trabalhador autônomo e os honorários de profissional liberal;
• os livros, as máquinas, as ferramentas, os utensílios, os instrumentos ou outros bens móveis necessários, ou úteis ao exercício da profissão do executado;
• o seguro de vida;
• os materiais necessários para obras em andamento, salvo se essas forem penhoradas;
• a pequena propriedade rural, assim definida em lei, desde que trabalhada pela família;
• os recursos públicos recebidos por instituições privadas para aplicação compulsória em educação, saúde ou assistência social;
• a quantia depositada em caderneta de poupança até o limite de 40 (quarenta) salários-mínimos;
• os recursos públicos do fundo partidário recebidos por partido político, nos termos da lei;
• os créditos oriundos de alienação de unidades imobiliárias, sob regime de incorporação imobiliária, vinculados à execução da obra.

Caso algum dos bens acima descritos seja indicado à penhora, a parte interessada poderá solicitar a remoção do bem.

Como encontrar bens do devedor para colocar em leilão?

A principal forma de encontrar bens para execução judicial é por meio da penhora online. Por meio dela, o juiz solicita que sejam realizadas pesquisas em alguns sistemas para conseguir informações sobre os bens do executado. Os principais são:

• BACENJUD: informa sobre o saldo de contas, extratos bancários e endereços, caso o devedor seja correntista de instituições bancárias;
• RENAJUD: permite restrição de veículos cadastrados no RENAVAM;
• INFOJUD: informa sobre o cadastro de contribuintes que constam na base de dados da Receita Federal e suas declarações para o Imposto de Renda.

Outros sistemas que também podem ser utilizados para obter informações sobre bens e demais valores são:

• Registro Imobiliário do Brasil (IRIB) e Sistema de Registro Eletrônico de Imóveis (SREI): informam sobre imóveis que estejam no nome do executado;
• Instituto Nacional do Seguro Social (INSS): informa o vínculo empregatício em nome do devedor, para viabilizar o desconto da dívida diretamente na folha de pagamento;
• CETIP: penhora sobre valores mobiliários;
• SUSEP: penhora sobre ativos financeiros;
• BOVESPA: penhora sobre aplicações financeiras.

Se não conseguir localizar bens penhoráveis pelos sistemas comuns, é possível realizar também consulta nos Cartórios de Registro de Imóveis, efetuar o protesto do nome do devedor nos cartórios ou procurar por outros processos em nome do devedor nos sistemas dos Tribunais de Justiça.

Se, ainda assim, não for possível localizar bens, vale lançar mão de outras vias, como buscar o nome do devedor em sites na internet, como Google, Facebook, Instagram e sites oficiais do governo (Receita Federal, Estadual e Municipal, entre outros). Nesses sites podem ser conseguidas algumas informações valiosas sobre o devedor que poderão auxiliar no processo.

É importante ressaltar que, caso o autor da ação não saiba como encontrar bens à penhora e não indique nenhum na petição inicial, e se o oficial de justiça não encontrar nenhum item a ser penhorado, o executado poderá ser intimado para indicar algum bem disponível para cumprir com a sua obrigação.

Qual tipo de leilão é melhor: judicial ou extrajudicial?

Para quem está interessado em participar de leilões é comum ter dúvidas a respeito das vantagens entre as modalidades judicial ou extrajudicial. Em geral, para os participantes interessados em arrematar bens, não há muitas diferenças entre os dois tipos de procedimentos.

Aqui, a principal dica para o arremetente é avaliar com atenção o bem que está sendo leiloado, suas características, o seu valor de mercado e o valor que está sendo atribuído ao bem no leilão. Caso você tenha dúvidas com relação ao procedimento, pode ser interessante buscar o suporte de um advogado.

Em caso de leilões judiciais, o advogado poderá analisar a regularidade do processo e averiguar a existência de eventuais riscos de nulidade do leilão. Ele também avaliará o histórico do bem leiloado, sua origem e outras características que podem auxiliar na hora de definir as vantagens de arrematá-lo.

Antes de participar de um leilão, seja ele presencial ou online, é interessante que você já tenha pesquisado todos os detalhes sobre o bem, além dos valores de mercado. Outra dica é estabelecer um valor máximo para o seu lance, assim você não arrisca oferecer valores que ultrapassem o valor médio de mercado.

Como o leilão é muito dinâmico, com várias pessoas oferecendo lances ao mesmo tempo, os participantes menos experientes acabam adquirindo bens por valores não tão vantajosos, justamente por não terem definido um teto máximo para os seus lances.

Qual o papel do advogado na orientação e direcionamento do cliente em leilões?

Em um leilão, seja ele judicial ou extrajudicial, tudo vai depender da sua posição no processo. Se você é credor, naturalmente, o objetivo é que o leilão aconteça quanto antes a fim de garantir o recebimento dos valores devidos.

Por outro lado, se você é o devedor, pode ser que você deseje postergar ao máximo a realização do procedimento.

Enquanto comprador interessado em arrematar o bem, você deve avaliar com atenção todos os detalhes sobre a descrição do bem penhorado a fim de analisar as reais vantagens de oferecer um lance.

O advogado, enquanto profissional responsável pela defesa dos interesses dos seus clientes, deve ser a capacidade de oferecer o suporte jurídico, esclarecendo todas as dúvidas e orientando com relação às escolhas e possíveis consequências que elas podem trazer ao cliente.

Seja para atuar diretamente em um processo de execução, seja para prestar assistência durante um leilão, o advogado exerce um papel fundamental quando se trata da penhora de bens. Como consultor, o advogado atuará para minimizar os riscos e garantir que o comprador efetue uma boa compra.

Em um processo de execução do leilão judicial, o operador do direito deve ficar atento para as causas de anulação. Caso alguma delas ocorra, ele poderá utilizar um modelo de anulação de penhora para seu cancelamento.

Como você viu, há muitas particularidades e possibilidades quando se trata de leilão judicial e extrajudicial. Conhecer cada um deles auxilia na correta condução de procedimentos nas diferentes esferas, sempre buscando oferecer uma solução adequada às necessidades de credores, devedores e arrematantes.

Em um processo de execução do leilão judicial, o operador do direito deve ficar atento para as causas de anulação. Caso alguma delas ocorra, ele poderá utilizar um modelo de anulação de penhora para seu cancelamento.