É comum que surjam dúvidas sobre qual caminho seguir ou como participar de um leilão. Suas diferentes modalidades podem parecer um pouco confusas à primeira vista, mesmo para advogados mais experientes. Contudo, é importante que o profissional que atua nesse meio conheça os conceitos e diferenças de modo aprofundado para poder oferecer um serviço especializado sobre o assunto.
Preparamos este artigo com as principais informações para que você conheça mais sobre essas duas modalidades e fique por dentro de suas diferenças. Confira!
O que é o leilão?
Inicialmente, antes de adentrar a esfera judicial ou extrajudicial, é importante definir o que é leilão. De acordo com o dicionário, "leilão é o evento no qual há venda e arremate de obras, sendo vendidas para a pessoa que oferece o maior lance e oferta" ou, ainda, "a venda feita pelo poder público, conduzida pelo leiloeiro habilitado".
O que é leilão judicial?
Trata-se da venda pública de bens que ocorre por determinação da justiça e envolve, obrigatoriamente, um processo judicial, que pode ser trabalhista, criminal, fiscal ou civil. Assim, essa modalidade ocorre quando o juiz leva o bem a leilão público, para que o dinheiro do item arrematado seja usado para pagar a dívida do executado.
Como regra, há disputa entre os interessados no bem. A princípio, qualquer interessado pode participar, mas devem ser observadas as exceções previstas nas legislações aplicáveis. Por fim, é importante destacar que o responsável por realizar o leilão é o leiloeiro, cuja profissão é regulamentada pelo Decreto nº 21.981/32.
Como ele funciona?
Como o leilão judicial tem a função de monetizar o valor da dívida, para que ele cumpra sua finalidade, o juiz deve organizar todos os passos para a realização do evento, além de determinar quem será o leiloeiro. Após isso, são agendadas a data, a hora e o local do leilão.
No dia marcado, os interessados, presentes fisicamente ou a distância, fazem os lances, e quem oferecer o maior valor arremata o item leiloado. Vale destacar que o leiloeiro sabe quanto custa aquele bem, por isso, está apto a declarar se o arrematante poderá ou não ficar com ele.
Isso porque o valor do lance não pode ser menor que o montante necessário para a quitação com o credor. Caso a quantia não alcance o valor determinado, haverá um novo leilão. Nesse novo evento, o bem poderá ser leiloado por apenas 60% do valor inicial.
O que é o leilão extrajudicial?
Nessa modalidade não há o envolvimento do judiciário. Dessa forma, o bem não é colocado em leilão de forma compulsória, e sim, com base em contrato firmado com o proprietário. Esse tipo é bastante comum em financiamentos imobiliários, quando o devedor se torna inadimplente em relação ao parcelamento pactuado.
Isso faz com que o credor promova o leilão do próprio bem financiado para satisfazer a dívida. Como não há necessidade de ingressar em juízo para realizar o leilão, é uma opção muito utilizada nas hipóteses que a lei autoriza.
Como ele funciona?
O leilão extrajudicial pode ter diferentes motivações, como a venda promovida pelo próprio proprietário do bem ou como meio de quitação de uma dívida, como na alienação fiduciária de imóveis. O funcionamento do segundo caso é o mais complexo, por isso, é o que vamos tratar aqui.
Para que ele ocorra, é preciso notificar o devedor do procedimento por meio do cartório de títulos e dar um prazo (a partir do recebimento da notificação) para que ele regularize o débito. Caso ele não realize o pagamento nesse tempo, a propriedade do bem passa a ser do credor que poderá publicar o edital para a realização do leilão.
De acordo com a legislação de alienação fiduciária, Lei n.º 9.514/97, caso no primeiro evento o maior lance oferecido for inferior ao valor do imóvel, será realizado um segundo, no qual será aceita a oferta que cubra a quantia da dívida somada às outras despesas, conforme determinado no parágrafo 2.º do artigo 27 da legislação específica.
Se houver arrematante, o leiloeiro expedirá o auto de arrematação — após o depósito do valor — para que o novo proprietário leve ao registro de imóveis e registre a propriedade em seu nome, e o credor emitirá o termo de quitação ao devedor. Caso não haja arrematação, o credor passa a dispor livremente da propriedade e poderá ficar com o imóvel ou vendê-lo da forma que escolher. Nesse caso, ele também deverá emitir o termo de quitação ao devedor.
Qual é a principal diferença entre eles?
A principal diferença entre o leilão judicial ou o extrajudicial está justamente na sua definição. O judicial é a penhora de bens imóveis, ou não, para quitar o valor determinado em um processo de execução, no qual o patrimônio de um devedor são avaliados e levados a leilão. Dessa forma, ele é realizado pela justiça.
Já o extrajudicial não é realizado pela justiça, mas pelo proprietário ou pela própria instituição credora da dívida, como é o caso das instituições financeiras. Nesses casos, a própria instituição retoma o bem por falta de pagamento e o leva a leilão.
Quais são as principais defesas de um bem que foi a leilão?
Existem alguns erros que podem ocasionar o cancelamento do leilão. Contudo, é preciso avaliar caso a caso e, para isso, é essencial que o advogado se qualifique para conhecer as principais defesas de bens que foram a leilão. Uma análise falha pode ocasionar a perda de patrimônio.
Principais causas de anulação de leilão judicial
Entre as principais causas para o cancelamento do leilão judicial temos:
- preço vil: quando o valor da arrematação é muito baixo;
- ausência de publicação do edital na internet: o documento deve ser publicado em site determinado pelo juiz, contendo a descrição detalhada do bem e a informação se o leilão será presencial ou eletrônico;
- publicação tardia do edital: o lançamento deverá ocorrer, no mínimo, 5 dias antes do leilão;
- ausência de descrição detalhada do bem: ela deve ser feita com todas as suas características;
- ausência de imagens do bem no site do leiloeiro: as fotos do bem devem estar online;
- ausência de notificação do devedor: o executado deve ser intimado, por meio do advogado ou pessoalmente, em situações nas quais não houver esse profissional;
- não pagamento do lance pelo arrematante: pode ser pago à vista ou parcelado, caso não seja, o leilão será desfeito;
- penhora de bens de família: caso esse seja o objeto da penhora, poderá ser declarada a nulidade de leilão de bem de família;
- ausência de intimação de condômino: caso o imóvel seja propriedade de mais de uma pessoa, esta deve ser intimada no leilão para que possa exercer seu direito de preferência na compra do imóvel;
- ausência de intimação do cônjuge do executado: quando o devedor é casado, é exigida a notificação do cônjuge para que tenha ciência do leilão e possa apresentar eventual defesa.
Principais causas de anulação de leilão extrajudicial
Entre as principais causas para o cancelamento do leilão extrajudicial temos:
- falta de intimação do devedor: ele deve receber um informe sobre o prazo para pagamento da dívida sob pena do bem ir a leilão;
- descrição errada do valor da dívida: nesse caso, a intimação será nula e pode ocasionar anulação do leilão, caso não seja realizada novamente;
- não intimação dos devedores dos detalhes do leilão: o devedor deve receber uma notificação com todas as informações do evento em até cinco dias antes de sua realização;
- falta de publicação do edital do leilão em jornal de grande circulação: há necessidade de divulgação em jornais para que o ato tenha mais publicidade;
- falta de descrição das benfeitorias no edital: ele deve conter detalhes do bem, que incluem as reformas existentes, bem como seu estado de conservação;
- preço vil: quando o valor da arrematação é menor que 50% do valor de mercado.
Quais bens podem ser levados a leilão?
O primeiro ponto a considerar no que se refere ao leilão é conhecer quais bens são penhoráveis e quais são impenhoráveis. Isso porque, ao ajuizar a ação de execução, o executante pode indicar, na petição inicial, os bens do executado que podem ser penhorados.
Nesse sentido, o artigo 835 do novo Código de Processo Civil (CPC) define a ordem prioritária dos bens que devem ser submetidos à penhora. São eles:
- dinheiro em espécie, em depósito ou aplicação em instituição financeira;
- títulos da dívida pública da União, Estados e Distrito Federal com cotação em mercado;
- títulos e valores mobiliários com cotação em mercado;
- veículos de via terrestre;
- bens móveis em geral;
- bens imóveis;
- semoventes;
- navios e aeronaves;
- ações e quotas de sociedades empresárias;
- percentual do faturamento de empresa devedora;
- pedras e metais preciosos;
- direitos aquisitivos derivados de promessa de compra e venda e de alienação fiduciária em garantia;
- outros direitos.
O artigo 832 do CPC proíbe a penhora de alguns bens, os quais são descritos no artigo 833. São eles:
- os bens inalienáveis e os declarados, por ato voluntário, não sujeitos à execução;
- os móveis, os pertences e as utilidades domésticas que guarnecem a residência do executado, salvo os de elevado valor ou os que ultrapassem as necessidades comuns correspondentes a um médio padrão de vida;
- os vestuários, bem como os pertences de uso pessoal do executado, salvo se de elevado valor;
- os vencimentos, os subsídios, os soldos, os salários, as remunerações, os proventos de aposentadoria, as pensões, os pecúlios e os montepios, bem como as quantias recebidas por liberalidade de terceiro e destinadas ao sustento do devedor e de sua família, os ganhos de trabalhador autônomo e os honorários de profissional liberal;
- os livros, as máquinas, as ferramentas, os utensílios, os instrumentos ou outros bens móveis necessários ou úteis ao exercício da profissão do executado;
- o seguro de vida;
- os materiais necessários para obras em andamento, salvo se essas forem penhoradas;
- a pequena propriedade rural, assim definida em lei, desde que trabalhada pela família;
- os recursos públicos recebidos por instituições privadas para aplicação compulsória em educação, saúde ou assistência social;
- a quantia depositada em caderneta de poupança até o limite de 40 (quarenta) salários-mínimos;
- os recursos públicos do fundo partidário recebidos por partido político, nos termos da lei;
- os créditos oriundos de alienação de unidades imobiliárias, sob regime de incorporação imobiliária, vinculados à execução da obra.
Como encontrar bens do devedor para colocar em leilão?
A principal forma de encontrar bens para execução judicial é por meio da penhora online. Por meio dela, o juiz solicita que sejam realizadas pesquisas em alguns sistemas para conseguir informações sobre os bens do executado. Os principais são:
- BACENJUD: informa sobre o saldo de contas, extratos bancários e endereços, caso o devedor seja correntista de instituições bancárias;
- RENAJUD: permite restrição de veículos cadastrados no RENAVAM;
- INFOJUD: informa sobre o cadastro de contribuintes que constam na base de dados da Receita Federal e suas declarações para o Imposto de Renda.
Outros sistemas que também podem ser utilizados para obter informações sobre bens e demais valores são:
- Registro Imobiliário do Brasil (IRIB) e Sistema de Registro Eletrônico de Imóveis (SREI): informam sobre imóveis que estejam no nome do executado;
- Instituto Nacional do Seguro Social (INSS): informa o vínculo empregatício em nome do devedor, para viabilizar o desconto da dívida diretamente na folha de pagamento;
- CETIP: penhora sobre valores mobiliários;
- SUSEP: penhora sobre ativos financeiros;
- BOVESPA: penhora sobre aplicações financeiras.
Se não conseguir localizar bens penhoráveis pelos sistemas comuns, é possível realizar também consulta nos Cartórios de Registro de Imóveis, efetuar o protesto do nome do devedor nos cartórios ou procurar por outros processos em nome do devedor nos sistemas dos Tribunais de Justiça.
Se, ainda assim, não for possível localizar bens, vale lançar mão de outras vias, como buscar o nome do devedor em sites na internet, como Google, Facebook, Instagram e sites oficiais do governo (Receita Federal, Estadual e Municipal, entre outros). Nesses sites podem ser conseguidas algumas informações valiosas sobre o devedor que poderão ajudar no processo.
É importante ressaltar que, caso o autor da ação não saiba como encontrar bens à penhora e não indique nenhum na petição inicial, e se o oficial de justiça não encontrar nenhum item a ser penhorado, o executado poderá ser intimado para indicar algum bem disponível para cumprir com a sua obrigação.
Seja para atuar diretamente em um processo de execução, seja para prestar assistência durante um leilão, o advogado exerce um papel fundamental quando se trata da penhora de bens. Como consultor, o advogado vai atuar para minimizar os riscos e garantir que o comprador efetue uma boa compra.
Em um processo de execução do leilão judicial, o operador do direito deve ficar atento para as causas de anulação. Caso alguma delas ocorra, ele poderá utilizar um modelo de anulação de penhora para seu cancelamento.