O usucapião é um instituto estabelecido em lei, que dá o direito de propriedade de um imóvel ou bem a um indivíduo, após a comprovação de certo período contínuo em posse dele, como se proprietário fosse, sem a contestação do verdadeiro dono e respeitando alguns requisitos.
Cada usucapião terá suas especificidades, tendo em vista que existem vários tipos disponíveis na legislação e, por esse motivo, é necessário que você os conheça para identificar em qual caso se enquadra e assim garantir o sucesso da ação.
Pensando em esclarecer os principais pontos, elaboramos este post. Acompanhe!
Quais são os principais requisitos para o usucapião?
Para buscar o direito de adquirir a propriedade do imóvel, é preciso estar em conformidade com alguns requisitos, como:
- o decurso do prazo previsto em lei;
- o bem precisa ser suscetível de usucapião, sendo excluídos os bens públicos;
- não existir a interferência do proprietário real;
- a posse deve ser mansa e pacífica;
- período apropriado para deter a propriedade sem nenhuma interrupção, que vai depender de cada tipo de usucapião;
- boa-fé.
Impedimentos
Existem algumas situações de impedimento para a aquisição da propriedade por usucapião, dentre as quais destacam-se:
- bens públicos;
- contrato de locação de imóveis;
- contrato de comodato;
- entre cônjuges;
- entre ascendente e descendente;
- entre tutelados ou curatelados e seus tutores ou curadores;
- contra incapazes;
- contra os ausentes do país em serviço público;
- contra os que estiverem a serviço das Forças Armadas;
- quando o prazo ainda não foi atingido.
ATENÇÃO! Lembre de considerar no cálculo do período aquisitivo a suspensão do prazo ocorrido no período da pandemia (12/06/2020 a 30/10/2020) previsto na Lei 14.010/2020.
Quais são os tipos de usucapião existentes?
Entenda melhor como funciona os principais tipos de usucapião existentes. Veja a seguir!
Usucapião ordinária
Propicia a posse do imóvel ao indivíduo que se apossar dele de maneira pacífica, por 10 anos ininterruptos, sem nenhuma interferência do proprietário real. Prevê as situações de justo título e boa-fé. A ação de usucapião ordinária está prevista no artigo 1242 do Código Civil.
Usucapião extraordinária
Na usucapião extraordinária, a posse deve ser mansa e pacífica por 15 anos ininterruptos. O direito de posse pode ser reduzido para 10 anos consecutivos nas situações em que o possuidor do bem fizer dele a sua moradia habitual, tenha realizado serviços de caráter produtivo no lugar ou executado obras. Esse tipo está definido no artigo 1238 do Código Civil.
Usucapião urbana
Tem como requisitos a posse de um bem situado em área urbana, com 250 metros quadrados no máximo, por 5 anos ininterruptos, sem a influência do proprietário real, usando-o como sua residência ou de sua família. A usucapião urbana não é permitida para quem já possui outro imóvel, sendo definida em lei no artigo 1240 do Código Civil.
Usucapião rural
Trata-se do instituto adequado para imóvel localizado em região rural de no máximo 50 hectares. O indivíduo precisa ter a posse do bem por no mínimo 5 anos ininterruptos e sem interferência do proprietário, sendo proibido para pessoas que já apossaram ou tenham a posse de outro imóvel.
Quem adquirir o direito de propriedade, por meio do usucapião rural, tem como obrigação tornar a terra produtiva por meio do seu trabalho ou de sua família, conforme artigo 1239 do Código Civil.
Usucapião familiar
Possibilita a propriedade de imóvel de até 250 metros quadrados, compartilhada com o ex-companheiro, nas situações de abandono do lar por uma das partes. É preciso ter a posse do imóvel por, no mínimo, 2 anos ininterruptos, utilizando-o para a própria moradia ou da família. O Usucapião Familiar está embasado pelo artigo 1240-A do Código Civil e pela Lei nº 12.424/2011.
Usucapião coletiva
Nesse caso, é necessária a posse de uma área urbana acima de 25 metros quadrados, por pessoas de baixa renda, com o objetivo de estabelecer moradia, por no mínimo 5 anos de uso ininterruptos e sem oposição. Estão excluídos do direito aquelas que já são possuidoras de outro imóvel.
Usucapião de bens móveis
Trata-se da busca pela posse de um bem móvel devido ao uso frequente e ininterrupto, livre de oposição. A usucapião de bens móveis pode ser encontrado na modalidade ordinária e extraordinária, sendo que a primeira exige o uso de 3 anos contínuos e boa-fé, e a segunda, 5 anos ininterruptos e independentemente de boa-fé. Estão regulamentados nos artigos 1260 e 1261 do Código Civil.
Especial indígena
Esta modalidade está prevista na Lei n.º 6.001/1973, conhecida como Estatuto do Índio. Trata-se de uma proteção especial, com respaldo no artigo 33 da referida lei, que dispõe:
Art. 33 — O índio, integrado ou não, que ocupe como próprio, por dez anos consecutivos, trecho de terra inferior a cinquenta hectares, adquirir-lhe-á a propriedade plena.
Parágrafo único. O disposto neste artigo não se aplica às terras do domínio da União, ocupadas por grupos tribais, às áreas reservadas de que trata esta Lei, nem às terras de propriedade coletiva de grupo tribal.
Desse modo, esse modelo exige o cumprimento dos seguintes requisitos específicos:
- posse ininterrupta por dez anos;
- imóvel de até 50 hectares.
Quais são as diferenças de usucapião judicial e extrajudicial?
A ação de usucapião pode ser judicial ou extrajudicial. Entenda as principais diferenças entre elas.
Usucapião judicial
Nessa modalidade, o possuidor do imóvel precisa requerer a propriedade do bem por meio de uma ação judicial, apresentando todos os documentos necessários para o processo, como comprovante de tempo no local, planta do terreno, entre outros. Após o ajuizamento da ação, é preciso esperar que o pedido seja julgado e, caso deferido, ele se torna o proprietário do bem. Trata-se de um processo mais burocrático e demorado.
Usucapião extrajudicial
Nesse caso, o pedido pode ser realizado em um cartório de registro de imóveis. Para isso, é necessário fazer uma ata notarial constando a declaração do período de posse do solicitante e que não existam outras ações de reinvindicações ou posse com o imóvel objeto do requerimento.
Depois disso, o interessado precisa comparecer ao cartório acompanhado de um advogado com todas as documentações exigidas. Esses registros serão avaliados pelo tabelião, que confirmará junto ao solicitante todas as informações apresentadas.
Caso o requerimento seja aceito, será realizado o registro de usucapião do imóvel em nome do solicitante, que pode ser feito tanto na matrícula já existente do imóvel quanto na abertura de uma nova matrícula. O processo de usucapião judicial pode ser feito caso o pedido seja indeferido.
O intuito da criação de usucapião extrajudicial é simplificar, tornar mais célere e menos burocrático todo o processo de requisição de propriedade dos imóveis que esteja dentro dos requisitos.
Quais são os cuidados que o advogado deve ter em relação ao atendimento dos requisitos legais?
Além do enquadramento aos requisitos necessários para dar início ao procedimento, outras questões são muito importantes para o requerimento de usucapião, como elaborar uma boa petição e reunir todos os documentos necessários. Veja alguns deles:
- documentos dos indivíduos interessados no bem;
- informações dos vizinhos confrontantes do imóvel;
- comprovação da posse ininterrupta do imóvel, sem a interferência do proprietário real;
- título da posse, caso tenha;
- planta do imóvel;
- memorial descritivo;
- Anotação de Responsabilidade Técnica (ART);
- matrícula atualizada do imóvel;
- certidão negativa de débitos;
- ata notarial, nos casos de usucapião extrajudicial, entre outros.
Importância das provas - jurisprudência sobre o tema
As ações de usucapião, independente da modalidade, possuem um fato em comum: a importância da prova para o resultado da ação. Veja um julgado que evidencia essa necessidade:
EMENTA: USUCAPIÃO CONSTITUCIONAL. Em apenso ação de extinção de comodato c/c reintegração de posse. Sentença de improcedência da ação de usucapião e procedência da ação de extinção de comodato c/c reintegração de posse. Requisitos autorizadores ao reconhecimento de usucapião que não se fazem presentes. Não demonstração do exercício de posse mansa, pacífica e ininterrupta pelo lapso temporal necessário e com "animus domini". Autora que não se desincumbiu do seu ônus processual em demonstrar o fato constitutivo do direito pleiteado, enquanto da prova documental tem-se ter ela ingressado no imóvel quando de sua locação, por sua irmã. Sentença mantida, com majoração da verba honorária, na ação de usucapião, observada a Justiça gratuita. Recurso não provido. (TJSP; Apelação Cível 1006359-56.2019.8.26.0624; Relator (a): João Pazine Neto; Órgão Julgador: 3ª Câmara de Direito Privado; Foro de Tatuí - 3ª Vara Cível; Data do Julgamento: 17/07/2024; Data de Registro: 17/07/2024)
Como se defender numa ação de usucapião?
A contestação em usucapião tem como finalidade demonstrar que os requisitos legais para a obtenção da usucapião não foram atendidos. Assim, observado o prazo legal, o proprietário registral deve apresentar sua defesa com as provas para desconstituir o direito pretendido.
Agora que você entendeu melhor sobre os tipos de usucapião existentes, use um modelo de usucapião e reúna todos os documentos necessário para que o êxito da ação seja alcançado.