Artigo 33 - Lei do Condomínio e Incorporações / 1964

RECURSO ESPECIAL. DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA. PRAZO DE TOLERÂNCIA FIXADO EM DIAS ÚTEIS. VALIDADE. LIMITE DE 180 DIAS CORRIDOS. JULGADO ESPECÍFICO DESTA CORTE SUPERIOR. LUCROS CESSANTES. DANO MATERIAL PRESUMIDO. PRECEDENTES DESTA CORTE SUPERIOR. "JUROS NO PÉ". INCIDÊNCIA DURANTE O ATRASO DA OBRA. AUSÊNCIA DE INDICAÇÃO DA QUESTÃO FEDERAL CONTROVERTIDA. ÓBICE DA SÚMULA 284/STF.1. Controvérsia acerca da validade da estipulação de prazo de tolerância em dias úteis na venda de unidade autônoma em incorporação imobiliária. 2. Fluência dos prazos em dias corridos no âmbito do direito material, conforme regra geral prevista no art. 132 do Código Civil...

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....3. Possibilidade, contudo, de as partes convencionarem regras diversas de contagem de prazos. 4. Validade da estipulação de prazo de tolerância em dias úteis em promessa de compra e venda de unidade autônoma em incorporação imobiliária.5. Limitação, contudo, do prazo ao equivalente a 180 dias corridos, por analogia ao prazo de validade do registro da incorporação e da carência para desistir do empreendimento (arts. 33 e 34, § 2º, da Lei 4.591/1964 e 12 da Lei 4.864/1965). Julgado específico desta Turma. 6. Presunção de ocorrência de lucros cessantes em virtude do atraso na entrega da obra, dispensando-se prova de prejuízo. Precedentes.7. Ausência de indicação da questão federal controvertida, no que tange à alegação de validade da cobrança de "juros no pé" durante o período de atraso da obra. Óbice da Súmula 284/STF.8. RECURSO ESPECIAL DESPROVIDO. (STJ, REsp 1727939/DF, Rel. Ministro PAULO DE TARSO SANSEVERINO, TERCEIRA TURMA, julgado em 11/09/2018, DJe 17/09/2018)

RECURSO ESPECIAL. CIVIL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL EM CONSTRUÇÃO. ATRASO DA OBRA. ENTREGA APÓS O PRAZO ESTIMADO. CLÁUSULA DE TOLERÂNCIA. VALIDADE. PREVISÃO LEGAL. PECULIARIDADES DA CONSTRUÇÃO CIVIL. ATENUAÇÃO DE RISCOS. BENEFÍCIO AOS CONTRATANTES. CDC. APLICAÇÃO SUBSIDIÁRIA. OBSERVÂNCIA DO DEVER DE INFORMAR. PRAZO DE PRORROGAÇÃO. RAZOABILIDADE.1. Cinge-se a controvérsia a saber se é abusiva a cláusula de tolerância nos contratos de promessa de compra e venda de imóvel em construção, a qual permite a prorrogação do prazo inicial para a entrega da obra.2. A compra de um imóvel "na planta" com prazo e preço certos possibilita ao adquirente planejar sua vida econômica ...

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...e social, pois é sabido de antemão quando haverá a entrega das chaves, devendo ser observado, portanto, pelo incorporador e pelo construtor, com a maior fidelidade possível, o cronograma de execução da obra, sob pena de indenizarem os prejuízos causados ao adquirente ou ao compromissário pela não conclusão da edificação ou pelo retardo injustificado na conclusão da obra (arts. 43, II, da Lei nº 4.591/1964 e 927 do Código Civil).3. No contrato de promessa de compra e venda de imóvel em construção, além do período previsto para o término do empreendimento, há, comumente, cláusula de prorrogação excepcional do prazo de entrega da unidade ou de conclusão da obra, que varia entre 90 (noventa) e 180 (cento e oitenta) dias: a cláusula de tolerância.4. Aos contratos de incorporação imobiliária, embora regidos pelos princípios e normas que lhes são próprios (Lei nº 4.591/1964), também se aplica subsidiariamente a legislação consumerista sempre que a unidade imobiliária for destinada a uso próprio do adquirente ou de sua família. 5. Não pode ser reputada abusiva a cláusula de tolerância no compromisso de compra e venda de imóvel em construção desde que contratada com prazo determinado e razoável, já que possui amparo não só nos usos e costumes do setor, mas também em lei especial (art. 48, § 2º, da Lei nº 4.591/1964), constituindo previsão que atenua os fatores de imprevisibilidade que afetam negativamente a construção civil, a onerar excessivamente seus atores, tais como intempéries, chuvas, escassez de insumos, greves, falta de mão de obra, crise no setor, entre outros contratempos.6. A cláusula de tolerância, para fins de mora contratual, não constitui desvantagem exagerada em desfavor do consumidor, o que comprometeria o princípio da equivalência das prestações estabelecidas. Tal disposição contratual concorre para a diminuição do preço final da unidade habitacional a ser suportada pelo adquirente, pois ameniza o risco da atividade advindo da dificuldade de se fixar data certa para o término de obra de grande magnitude sujeita a diversos obstáculos e situações imprevisíveis.7. Deve ser reputada razoável a cláusula que prevê no máximo o lapso de 180 (cento e oitenta) dias de prorrogação, visto que, por analogia, é o prazo de validade do registro da incorporação e da carência para desistir do empreendimento (arts. 33 e 34, § 2º, da Lei nº 4.591/1964 e 12 da Lei nº 4.864/1965) e é o prazo máximo para que o fornecedor sane vício do produto (art. 18, § 2º, do CDC).8. Mesmo sendo válida a cláusula de tolerância para o atraso na entrega da unidade habitacional em construção com prazo determinado de até 180 (cento e oitenta) dias, o incorporador deve observar o dever de informar e os demais princípios da legislação consumerista, cientificando claramente o adquirente, inclusive em ofertas, informes e peças publicitárias, do prazo de prorrogação, cujo descumprimento implicará responsabilidade civil. Igualmente, durante a execução do contrato, deverá notificar o consumidor acerca do uso de tal cláusula juntamente com a sua justificação, primando pelo direito à informação.9. Recurso especial não provido. (STJ, REsp 1582318/RJ, Rel. Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, TERCEIRA TURMA, julgado em 12/09/2017, DJe 21/09/2017)

      SFH. CONTRATO DE MÚTUO PARA CONSTRUÇÃO DE UNIDADE HABITACIONAL E ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA EM GARANTIA. PROGRAMA APOIO À PRODUÇÃO DE HABITAÇÕES – FGTS. PROGRAMA MINHA CASA MINHA VIDA. ATRASO NA CONCLUSÃO DA OBRA E ENTREGA DO IMÓVEL. CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR. APLICABILIDADE. RESPONSABILIDADE SOLIDÁRIA. CAIXA ECONÔMICA FEDERAL - CEF. ATUAÇÃO NA FISCALIZAÇÃO DAS OBRAS E NA GESTÃO DOS RECURSOS. HEXÁGONO CONSTRUTORA, COMÉRCIO E ENGENHARIA LTDA. VENDEDORA. LEGITIMIDADE PASSIVA AD CAUSAM. INCLUSÃO DE PARTE NO POLO PASSIVO DA DEMANDA. MESMA CAUSA DE PEDIR. SOLIDARIEDADE. MORA CONTRATUAL CONSUMADA NO CURSO DA AÇÃO. RESOLUÇÃO DO CONTRATO. DEVER DE INDENIZAR. DANOS MATERIAIS CONFIGURADOS. HONORÁRIOS DE SUCUMBÊNCIA. RESPONSABILIDADE PROPORCIONAL PELO ...

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...PAGAMENTO. APELOS PARCIALMENTE PROVIDOS.1. A relação jurídica contratual em discussão sujeita-se aos ditames do Código de Defesa do Consumidor (Lei nº 8.078/90), consoante entendimento pacífico do Supremo Tribunal Federal (ADI nº 2591, Tribunal Pleno, Rel. Min. Carlos Velloso, j. 7/6/06, DJ 29/9/06, Rel. para acórdão Min. Eros Grau) e do Superior Tribunal de Justiça (Súmula nº 297).2. É pacífico o entendimento do Superior Tribunal de Justiça quanto à responsabilidade solidária entre os integrantes da cadeia de consumo, como ocorre na espécie.3. Com referência à responsabilidade da Caixa Econômica Federal - CEF para responder pelo descumprimento contratual relativo ao atraso na construção e entrega de imóvel vinculado a empreendimento financiado pelo Sistema Financeiro da Habitação, há que se distinguir duas situações, consoante jurisprudência sedimentada: 1ª) A CEF é parte legítima e pode responder, solidariamente, pelo descumprimento contratual, nas hipóteses em que tenha atuado na escolha da construtora, elaboração do projeto, execução ou fiscalização das obras do empreendimento ou opere como gestor de recursos e agente executor de políticas públicas federais para a promoção de moradia a pessoas de baixa renda; 2ª) não se reconhece a legitimidade passiva ad causam da CEF, caso esta instituição funcione como agente financeiro em sentido estrito, responsável, apenas, pelo financiamento da aquisição do imóvel já edificado e em nome de terceiro.4. No âmbito do ProgramaMinha Casa, Minha Vida, para que se configure a responsabilidade da CEF por vícios, atraso ou outras questões relativas à construção de imóveis, e, por consequência, a sua legitimidade para compor lides a esse respeito, é necessário que a instituição financeira tenha atuado seja na construção do imóvel, seja na elaboração do projeto, sua execução ou fiscalização das obras do empreendimento.5. Do contrato de financiamento figura, como interveniente construtora/incorporadora/fiadora, a empresa Casaalta Construções Ltda. e, como vendedora, a empresa Hexágono Construtora, Comércio e Engenharia Ltda. Há previsão expressa, no item 1.3.a do aludido contrato, de destinação de recursos oriundos da aquisição do terreno, diretamente em conta corrente de titularidade do vendedor. Das cláusulas do contrato em apreço, é nítida, ainda, a atuação da CEF tanto na fiscalização das obras do empreendimento, como na gestão dos recursos.6. Tanto a CEF, como a empresa Hexágono Construtora, Comércio e Engenharia Ltda., são partes legítimas para figurar no polo passivo da presente demanda.7. O aditamento à inicial - cumprido pelo demandante - ocorreu apenas para incluir outra parte no polo passivo da demanda, sem que dessa providência tenha resultado a modificação do pedido ou da causa de pedir. Isso porque é solidária a responsabilidade das rés, de modo a estender-se a mesma causa de pedir à empresa Hexágono Construtora, Comércio e Engenharia Ltda.8. Na hipótese de ambiguidade ou contradição nas cláusulas contratuais, deve prevalecer o sentido mais favorável ao aderente, entendimento que decorre tanto do art. 47 do Código de Defesa do Consumidor, como do art. 423 do Código Civil.8. No caso dos autos, adotando-se o prazo mais benéfico ao consumidor, qual seja, 24 (vinte e quatro) meses contados da assinatura do contrato de financiamento com a CEF, em 04/03/2016, além do prazo de tolerância de 180 (cento e oitenta) dias, temos como prazo final para entrega do imóvel, o dia 31/08/2018.9. Conquanto esta ação tenha sido ajuizada precocemente, quando seja, em 25/05/2018 encontra-se presente a boa-fé do autor, obrigatória na execução dos contratos (art. 422 do Código Civil).10. Em 21/09/2017, a empresa Casaalta Construções Ltda. emitiu notificação ao proponente informando que houve paralisação das obras, sem data prevista para a entrega do empreendimento. O autor, desde o início, sustentava o descumprimento do prazo para conclusão da obra, considerando como tal, a data de 19/05/2018, ante os diversos prazos previstos nos contratos. Assim, a seu ver, ao ajuizar a ação, a construtora já havia descumprido a avença. As rés não negaram o atraso na entrega do imóvel e não há notícia, nos autos, de que a unidade habitacional tenha sido entregue. Ademais, nos moldes da sentença, não é "razoável (artigo 8º do Código de Processo Civil) exigir que o adquirente continuasse cumprindo suas obrigações contratuais ao longo de todo esse período sabendo de antemão que os prazos não seriam cumpridos pelos fornecedores".11. Configura-se, portanto, a mora contratual das requeridas, a partir de 01/09/2018, dia imediatamente subsequente ao último dia do prazo para a entrega da obra, incluso o prazo de tolerância. Tal não se deve à culpa do adquirente do imóvel, mas exclusivamente à mora da construtora, tecnicamente responsável pelo empreendimento, e à fiscalização deficitária da instituição financeira, aptas a amparar o dever de indenizar, ex vi do art. 389 do Código Civil.12. O parágrafo único do art. 395 do Código Civil dispõe que, caso a prestação, devido à mora, torne-se inútil ao credor, este poderá enjeitá-la, e exigir perdas e danos. Ainda, o art. 475 do Código Civil, expressamente, faculta ao credor, diante do inadimplemento do devedor, escolher entre exigir o cumprimento da prestação ou rescindir o contrato, cabendo, em qualquer das hipóteses, a respectiva indenização.13. O autor faz jus à resolução do contrato de compra e venda do imóvel objeto desta lide, que se estende ao financiamento contraído perante a CEF, bem como à devolução de todos os valores pagos em razão destes, discriminados na sentença.14. Respondem, solidariamente, de acordo com a legislação consumerista, todos que tenham intervindo na relação de consumo e participado, de forma direta ou indireta, para a ocorrência do dano, independentemente de culpa, nos termos dos arts. 7º, parágrafo único e 14, do Código de Defesa do Consumidor.15. Responsabilidade pelo pagamento dos honorários sucumbenciais distribuído proporcionalmente entre as corrés. Inteligência do art. 87, § 1º, do CPC.16. Matéria preliminar rejeitada. Recursos de apelação parcialmente providos. (TRF 3ª Região, 1ª Turma, ApCiv - APELAÇÃO CÍVEL - 5000572-80.2019.4.03.6143, Rel. Desembargador Federal HERBERT CORNELIO PIETER DE BRUYN JUNIOR, julgado em 14/03/2024, DJEN DATA: 20/03/2024)