Artigo 34 - Lei do Condomínio e Incorporações / 1964

RECURSO ESPECIAL. DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA. PRAZO DE TOLERÂNCIA FIXADO EM DIAS ÚTEIS. VALIDADE. LIMITE DE 180 DIAS CORRIDOS. JULGADO ESPECÍFICO DESTA CORTE SUPERIOR. LUCROS CESSANTES. DANO MATERIAL PRESUMIDO. PRECEDENTES DESTA CORTE SUPERIOR. "JUROS NO PÉ". INCIDÊNCIA DURANTE O ATRASO DA OBRA. AUSÊNCIA DE INDICAÇÃO DA QUESTÃO FEDERAL CONTROVERTIDA. ÓBICE DA SÚMULA 284/STF.1. Controvérsia acerca da validade da estipulação de prazo de tolerância em dias úteis na venda de unidade autônoma em incorporação imobiliária. 2. Fluência dos prazos em dias corridos no âmbito do direito material, conforme regra geral prevista no art. 132 do Código Civil...

« (+75 PALAVRAS) »

....3. Possibilidade, contudo, de as partes convencionarem regras diversas de contagem de prazos. 4. Validade da estipulação de prazo de tolerância em dias úteis em promessa de compra e venda de unidade autônoma em incorporação imobiliária.5. Limitação, contudo, do prazo ao equivalente a 180 dias corridos, por analogia ao prazo de validade do registro da incorporação e da carência para desistir do empreendimento (arts. 33 e 34, § 2º, da Lei 4.591/1964 e 12 da Lei 4.864/1965). Julgado específico desta Turma. 6. Presunção de ocorrência de lucros cessantes em virtude do atraso na entrega da obra, dispensando-se prova de prejuízo. Precedentes.7. Ausência de indicação da questão federal controvertida, no que tange à alegação de validade da cobrança de "juros no pé" durante o período de atraso da obra. Óbice da Súmula 284/STF.8. RECURSO ESPECIAL DESPROVIDO. (STJ, REsp 1727939/DF, Rel. Ministro PAULO DE TARSO SANSEVERINO, TERCEIRA TURMA, julgado em 11/09/2018, DJe 17/09/2018)

RECURSO ESPECIAL. CIVIL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL EM CONSTRUÇÃO. ATRASO DA OBRA. ENTREGA APÓS O PRAZO ESTIMADO. CLÁUSULA DE TOLERÂNCIA. VALIDADE. PREVISÃO LEGAL. PECULIARIDADES DA CONSTRUÇÃO CIVIL. ATENUAÇÃO DE RISCOS. BENEFÍCIO AOS CONTRATANTES. CDC. APLICAÇÃO SUBSIDIÁRIA. OBSERVÂNCIA DO DEVER DE INFORMAR. PRAZO DE PRORROGAÇÃO. RAZOABILIDADE.1. Cinge-se a controvérsia a saber se é abusiva a cláusula de tolerância nos contratos de promessa de compra e venda de imóvel em construção, a qual permite a prorrogação do prazo inicial para a entrega da obra.2. A compra de um imóvel "na planta" com prazo e preço certos possibilita ao adquirente planejar sua vida econômica ...

« (+430 PALAVRAS) »

...e social, pois é sabido de antemão quando haverá a entrega das chaves, devendo ser observado, portanto, pelo incorporador e pelo construtor, com a maior fidelidade possível, o cronograma de execução da obra, sob pena de indenizarem os prejuízos causados ao adquirente ou ao compromissário pela não conclusão da edificação ou pelo retardo injustificado na conclusão da obra (arts. 43, II, da Lei nº 4.591/1964 e 927 do Código Civil).3. No contrato de promessa de compra e venda de imóvel em construção, além do período previsto para o término do empreendimento, há, comumente, cláusula de prorrogação excepcional do prazo de entrega da unidade ou de conclusão da obra, que varia entre 90 (noventa) e 180 (cento e oitenta) dias: a cláusula de tolerância.4. Aos contratos de incorporação imobiliária, embora regidos pelos princípios e normas que lhes são próprios (Lei nº 4.591/1964), também se aplica subsidiariamente a legislação consumerista sempre que a unidade imobiliária for destinada a uso próprio do adquirente ou de sua família. 5. Não pode ser reputada abusiva a cláusula de tolerância no compromisso de compra e venda de imóvel em construção desde que contratada com prazo determinado e razoável, já que possui amparo não só nos usos e costumes do setor, mas também em lei especial (art. 48, § 2º, da Lei nº 4.591/1964), constituindo previsão que atenua os fatores de imprevisibilidade que afetam negativamente a construção civil, a onerar excessivamente seus atores, tais como intempéries, chuvas, escassez de insumos, greves, falta de mão de obra, crise no setor, entre outros contratempos.6. A cláusula de tolerância, para fins de mora contratual, não constitui desvantagem exagerada em desfavor do consumidor, o que comprometeria o princípio da equivalência das prestações estabelecidas. Tal disposição contratual concorre para a diminuição do preço final da unidade habitacional a ser suportada pelo adquirente, pois ameniza o risco da atividade advindo da dificuldade de se fixar data certa para o término de obra de grande magnitude sujeita a diversos obstáculos e situações imprevisíveis.7. Deve ser reputada razoável a cláusula que prevê no máximo o lapso de 180 (cento e oitenta) dias de prorrogação, visto que, por analogia, é o prazo de validade do registro da incorporação e da carência para desistir do empreendimento (arts. 33 e 34, § 2º, da Lei nº 4.591/1964 e 12 da Lei nº 4.864/1965) e é o prazo máximo para que o fornecedor sane vício do produto (art. 18, § 2º, do CDC).8. Mesmo sendo válida a cláusula de tolerância para o atraso na entrega da unidade habitacional em construção com prazo determinado de até 180 (cento e oitenta) dias, o incorporador deve observar o dever de informar e os demais princípios da legislação consumerista, cientificando claramente o adquirente, inclusive em ofertas, informes e peças publicitárias, do prazo de prorrogação, cujo descumprimento implicará responsabilidade civil. Igualmente, durante a execução do contrato, deverá notificar o consumidor acerca do uso de tal cláusula juntamente com a sua justificação, primando pelo direito à informação.9. Recurso especial não provido. (STJ, REsp 1582318/RJ, Rel. Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, TERCEIRA TURMA, julgado em 12/09/2017, DJe 21/09/2017)

CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. CONTRATO DE COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. CONTRATO DE MÚTUO COM ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA EM GARANTIA DE BEM IMÓVEL. LEI Nº 9.514/97. RESCISÃO. IMPOSSIBILIDADE. IMÓVEL ENTREGUE NO PRAZO PREVISTO EM CONTRATO. INEXISTÊNCIA DE VÍCIOS DE CONSTRUÇÃO. LEGALIDADE NA UTILIZAÇÃO DO INCC. RECURSO DESPROVIDO.1. Pela documentação acostada aos autos verifica-se que o imóvel foi entregue na data prevista nos contratos.2. Nos contratos de promessa de compra e venda de imóvel 'na planta', normalmente há previsão contratual da denominada 'cláusula de tolerância', por meio da qual já fica estipulada a prorrogação, em caráter excepcional, do prazo de entrega ...

« (+353 PALAVRAS) »

...do imóvel, caso ocorram imprevistos.3. A jurisprudência do C. STJ entende que referida cláusula não é abusiva, desde que o prazo máximo de prorrogação da entrega do imóvel não ultrapasse 180 (cento e oitenta) dias. Precedentes.4. Anoto, por oportuno, e em que pese o fato de o novel diploma legislativo não se aplicar ao caso, que a validade da 'cláusula de tolerância' - desde que pelo prazo de até 180 dias - foi expressamente consignada pela Lei 13.786/2018 - que acrescentou na Lei nº 4.591/64 o artigo 43-A, e seu parágrafo 1º.5. No caso dos autos o prazo final (conforme o contrato) seria 16/08/2017, e com o acréscimo de 180 dias o prazo poderia se estender até 16/02/2018. Conquanto não haja provas nos autos de que houve a efetiva entrega do imóvel por meio da colocação das chaves à disposição dos mutuários, aduzindo os autores que as obras não foram concluídas, há provas de que o imóvel foi concluído dentro do prazo estipulado nos contratos.6. Portanto, é incabível a rescisão do contrato sob o fundamento de que o imóvel não foi entregue ou de que houve atraso na entrega.7. Também alega a parte autora que tem direito à rescisão do contrato tendo em vista que o imóvel possui vícios de construção, consistente em caixas de esgoto construídas no quintal e não previstas no memorial descritivo, assim como a existência de muros de arrimo.8. Analisando o memorial descritivo verifica-se que a construção de muros de arrimo/contenção consta expressamente no item 10.1. e que as caixas de esgoto na verdade são parte do sistema de escoamento das águas pluviais, também descritas no item 5 do referido memorial, não existindo falhas ou vícios de construção, não cabendo a rescisão do contrato também por este fundamento.9. O INCC (Índice Nacional da Construção Civil) reflete os custos da construção civil, considerando os preços de materiais, insumos, mão-de-obra, sendo devido durante a construção do imóvel porquanto decorrente da variação do custo da unidade adquirida. Não configura ilegalidade na correção monetária pelo INCC, o qual incide sobre o saldo devedor até a expedição do habite-se pela Prefeitura.10. Também não há provas nos autos de que os autores efetuaram qualquer pagamento após a entrega do imóvel a título de INCC.11. Como não é possível a rescisão do contrato com base nos fundamentos lançados na inicial fica prejudicada a análise dos pedidos de pagamento de indenização por danos morais, de restituição integral dos valores pagos, de responsabilidade pelo pagamento da multa contratual, de indenização pelos lucros cessantes, incluindo-se a apreciação de outros consectários que decorreriam da rescisão contratual.12. Recurso desprovido.   (TRF 3ª Região, 1ª Turma, ApCiv - APELAÇÃO CÍVEL - 5003034-46.2018.4.03.6110, Rel. Desembargador Federal HELIO EGYDIO DE MATOS NOGUEIRA, julgado em 28/04/2022, DJEN DATA: 09/05/2022)