Artigo 36 - Lei do Condomínio e Incorporações / 1964

Poder Judiciário Tribunal de Justiça do Estado da Paraíba Gabinete da Desembargadora Maria de Fátima Moraes Bezerra Cavalcanti Maranhão ACÓRDÃO Apelação Cível nº 0856145-36.2018.8.15.2001. Oriundo da 17ª Vara Cível da Capital. Relatora: Desa Maria de Fátima Moraes Bezerra Cavalcanti Maranhão Apelante(s): M E Construções Ltda - ME. Advogado(s): Rinaldo Mouzalas de Souza e Silva - OAB/PB 11.589. Apelado(s): Condominio Do Edificio Residencial Quebec. Advogado(s): Giordano Bruno Linhares de Melo - OAB/PB 15.462 APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. CONDOMÍNIO EDILÍCIO. AÇÃO ORDINÁRIA DE ...

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...REVISÃO DE CRITÉRIO DE RATEIO DE DESPESAS CONDOMINIAIS. PREVISÃO CONVENCIONAL. IMPUGNAÇÃO AO MÉTODO DA FRAÇÃO IDEAL. PRETENSÃO DE ADOÇÃO DO RATEIO IGUALITÁRIO ENTRE UNIDADES DE PORTE ACENTUADAMENTE DISTINTO (COBERTURA TRIPLEX VS. APARTAMENTOS TIPO). INTERPRETAÇÃO SISTEMÁTICA E TELEOLÓGICA DA CONVENÇÃO CONDOMINIAL. PREVALÊNCIA DA REGRA LEGAL DO ARTIGO 1.336, INCISO I, DO CÓDIGO CIVIL E DO ARTIGO 12, PARÁGRAFO PRIMEIRO, DA LEI Nº 4.591/64. INEXISTÊNCIA DE VÍCIO OU ENRIQUECIMENTO SEM CAUSA. CONFIGURAÇÃO DE VENIRE CONTRA FACTUM PROPRIUM E SUPRESSIO PELA PARTE RECORRENTE (CONSTRUTORA). I. Caso em exame: Trata-se de apelação cível interposta contra sentença de improcedência de Ação Ordinária que buscava a revisão da metodologia de rateio das despesas condominiais. A Recorrente, proprietária de unidade de cobertura triplex com área privativa significativamente maior que as demais (482,44m² contra 211,72m²), sustenta que a Convenção Condominial, ao prever a cobrança "proporcional ao número de unidades autônomas" (Art. 45), impõe a divisão igualitária das cotas, e que o rateio pela fração ideal adotado pelo Condomínio configura enriquecimento sem causa. A sentença manteve o rateio com base na fração ideal, entendendo que o termo "proporção" se coaduna com o conceito de fração ideal e com a regra legal, e que a interpretação sistemática da Convenção reforça a proporcionalidade do encargo em face do porte da unidade. II. Questão em discussão: A celeuma reside em definir o correto critério de rateio das despesas comuns do Condomínio do Edifício Residencial Quebec, se pela divisão igualitária entre as 25 (vinte e cinco) unidades autônomas, conforme interpretação da Recorrente ao Artigo 45 da Convenção, ou se pela proporção da fração ideal de cada unidade, em conformidade com o Artigo 1.336, I, do Código Civil, o Artigo 12, § 1º, da Lei nº 4.591/64 e a interpretação sistemática dos demais dispositivos da Convenção Condominial. III. Razões de decidir: 1. O ordenamento jurídico pátrio estabelece, como regra geral e supletiva, que o rateio das despesas condominiais se dará na proporção da fração ideal do terreno correspondente a cada unidade, salvo se a Convenção expressamente dispuser de modo diverso. 2. A interpretação gramatical, teleológica e sistemática das cláusulas da Convenção Condominial (Artigos 36, "n", 41, parágrafo único, e 43), ao utilizarem a expressão "proporção das respectivas unidades autônomas", harmoniza-se com o critério legal della fração ideal e com a realidade fática do Condomínio, onde há expressiva diferença de área entre a unidade da Recorrente (Cobertura Triplex) e as demais, o que justifica a cobrança diferenciada. O rateio igualitário, em tal contexto, geraria um enriquecimento sem causa inverso, em favor da maior unidade. 3. O Artigo 45, invocado pela Recorrente ("proporcional ao número de unidades autônomas"), não se sustenta de forma isolada, sendo interpretado de forma a evitar a contradição com o sistema normativo do Condomínio (o qual prevê, em outros três artigos, a proporcionalidade) e com a legislação superior. 4. A conduta da Recorrente, que é a construtora que elaborou a Convenção em 2002, aceitou o rateio diferenciado por mais de 16 (dezesseis) anos e somente o questiona agora, caracteriza comportamento contraditório (vedação ao Venire contra factum proprium) e perda do direito por inércia (Supressio), em evidente ofensa à boa-fé objetiva e à segurança jurídica da coletividade condominial. IV. Dispositivo e tese: Recurso conhecido e, no mérito, desprovido. Tese de julgamento: "O critério de rateio das despesas condominiais em proporção à fração ideal, previsto como regra geral na legislação civil, deve prevalecer, notadamente quando há manifesta disparidade de tamanho entre as unidades (cobertura triplex), e a interpretação sistemática da Convenção Condominial, em conjunto com os princípios da boa-fé objetiva e do não enriquecimento sem causa, corrobora a proporcionalidade do encargo." Dispositivos relevantes citados: Art. 1.336, I, do Código Civil; Art. 12, § 1º, da Lei nº 4.591/64; Art. 487, I, do Código de Processo Civil; Art. 85, § 2º, do Código de Processo Civil. VISTOS, relatados e discutidos estes autos, acima identificados: ACORDA a Primeira Câmara Especializada Cível do Tribunal de Justiça da Paraíba, em sessão ordinária virtual realizada, por unanimidade, NEGAR PROVIMENTO AO RECURSO NOS TERMOS DO VOTO DA RELATORA. (TJ-PB, 0856145-36.2018.8.15.2001, Rel. Gabinete 02 - Desa. Maria de Fátima Moraes Bezerra Cavalcanti Maranhão, APELAÇÃO CÍVEL (198), 1ª Câmara Cível, juntado em 27/02/2026)

DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESCISÃO CONTRATUAL POR CULPA DA CONSTRUTORA. INVERSÃO DA CLÁUSULA PENAL ORIGINARIAMENTE PREVISTA EM DESFAVOR DO CONSUMIDOR. POSSIBILIDADE. RESPALDO NO TEMA 971 DO STJ. PROPORCIONALIDADE OBSERVADA. RECURSO DESPROVIDO. I. CASO EM EXAME 1. Apelação cível interposta contra sentença, que, nos autos da ação de rescisão contratual cumulada com indenização por danos materiais, inversão da cláusula penal e danos morais, declarou rescindido o contrato de compra e venda de imóvel, ...

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...condenou a construtora à devolução integral dos valores pagos, com atualização monetária e juros legais, além do pagamento de multa contratual de 50%, com base na cláusula penal originalmente estipulada em desfavor dos compradores. A sentença indeferiu o pedido de danos morais e condenou a ré ao pagamento das custas e honorários advocatícios fixados em 15%. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 2. A questão em discussão consiste em definir se é válida a inversão da cláusula penal prevista contratualmente apenas em desfavor dos consumidores, aplicada em face da construtora inadimplente, com base no Tema 971 do STJ, e se tal inversão observou os critérios de proporcionalidade exigidos pela jurisprudência. III. RAZÕES DE DECIDIR 3. A relação contratual é regida pelo Código de Defesa do Consumidor, sendo objetiva a responsabilidade da construtora pela falha na prestação do serviço, nos termos do art. 14 do CDC. 4. Está comprovado nos autos que os autores adimpliram parte substancial do preço e que a construtora cancelou unilateralmente o empreendimento, sem restituir os valores no prazo legal de 30 dias, conforme exige o art. 36 da Lei 4.591/64. 5. A cláusula penal contratual, originalmente estipulada apenas em desfavor do consumidor, pode ser utilizada como parâmetro para arbitramento da indenização em desfavor da fornecedora, conforme entendimento firmado no Tema 971 do STJ. 6. A sentença recorrida observou os critérios de proporcionalidade e vedação ao enriquecimento sem causa, ao aplicar multa de 50% exclusivamente sobre os valores efetivamente pagos pelos autores, em consonância com o conteúdo da cláusula contratual e precedentes jurisprudenciais. 7. O argumento de que a inversão da cláusula penal geraria enriquecimento sem causa não se sustenta, pois a penalidade foi arbitrada com base no valor adimplido, sem cumulação com outras indenizações. IV. DISPOSITIVO E TESE Recurso desprovido. Tese de julgamento: 1. A cláusula penal estipulada apenas em desfavor do consumidor pode ser invertida em benefício deste, quando o inadimplemento contratual decorrer de culpa da construtora, conforme autoriza o Tema 971 do STJ. 2. O arbitramento judicial da penalidade deve respeitar os princípios da proporcionalidade e da vedação ao enriquecimento sem causa, considerando os valores efetivamente pagos. 3. O inadimplemento da obrigação de fazer (entrega do imóvel) autoriza a conversão da penalidade em obrigação pecuniária, ainda que a cláusula penal tenha sido originariamente prevista apenas para a obrigação de pagar (consumidor). (TJ-MT, N.U 1038958-29.2023.8.11.0041, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, MARCIO APARECIDO GUEDES, Primeira Câmara de Direito Privado, Julgado em 05/06/2025, Publicado no DJE 05/06/2025)