Tema 522 - Temas Repetitivos do STJ

Autos:AGRAVO DE INSTRUMENTO - 5007930-85.2025.4.03.0000Requerente:(...) e outrosRequerido:CAIXA ECONÔMICA FEDERAL   Ementa: DIREITO PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. SISTEMA FINANCEIRO DA HABITAÇÃO. CONTRATO DE GAVETA. PEDIDO DE SUSPENSÃO DE HASTA PÚBLICA E EXIBIÇÃO DE DOCUMENTOS CONTRATUAIS. LEGITIMIDADE LIMITADA. POSSIBILIDADE DE APRESENTAÇÃO DE DOCUMENTOS PARA VIABILIZAR QUITAÇÃO. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.I. CASO EM EXAME Agravo de instrumento interposto por particulares contra decisão que indeferiu pedido de suspensão de ...

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...medidas executivas relativas à alienação judicial de imóvel objeto de hipoteca no âmbito do Sistema Financeiro da Habitação, bem como a apresentação, pela CEF, de documentos relacionados ao contrato de mútuo originário. Os agravantes alegam que adquiriram o imóvel por contrato de gaveta, estando na posse do bem e pretendem quitá-lo, embora não constem formalmente como mutuários. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO Há duas questões em discussão: (i) definir se é possível suspender medidas executivas destinadas à alienação judicial do imóvel objeto de contrato de gaveta; (ii) estabelecer se é cabível determinar à CEF a apresentação de documentos contratuais do mútuo originário, mesmo sem a anuência formal da cessão pela instituição financeira. III. RAZÕES DE DECIDIR A cessão de direitos decorrentes de contrato de financiamento habitacional firmado no âmbito do SFH sem a anuência da instituição financeira mutuante impede a revisão contratual, conforme o Tema 522 do STJ, mas não impede o fornecimento de documentos que viabilizem futura solução consensual. Os agravantes não buscam revisar o contrato, mas apenas obter os documentos necessários para eventual quitação do débito remanescente, o que demonstra plausibilidade do direito invocado. O contrato de gaveta foi firmado em 2007, e há notícia de que o mutuário originário faleceu, sendo relevante apurar eventual cobertura securitária. A iminente alienação do imóvel em hasta pública, embora não confirmada, pode frustrar solução conciliatória, sendo legítima a medida judicial para garantir transparência e acesso à informação mínima. A execução hipotecária movida pela EMGEA pode encontrar óbice na Súmula 308 do STJ, que protege adquirentes de boa-fé contra a eficácia da hipoteca não oponível à promessa de compra e venda. A aplicação da teoria do adimplemento substancial é possível diante da alegação de que restam apenas duas parcelas a serem quitadas. IV. DISPOSITIVO E TESE Recurso parcialmente provido. Tese de julgamento: A ausência de anuência formal da instituição financeira em cessão de direitos decorrente de contrato de gaveta impede a revisão das cláusulas contratuais, mas não obsta o fornecimento de documentos que permitam eventual quitação do contrato. É legítima a determinação judicial para que a CEF apresente documentos do mútuo originário quando comprovado o interesse dos cessionários em solucionar a dívida, especialmente em hipóteses de adimplemento substancial ou falecimento do mutuário. A simples existência de contrato de gaveta não autoriza a suspensão da execução hipotecária, salvo diante de indícios de posse de boa-fé e possibilidade de prejuízo à solução conciliatória. Dispositivos relevantes citados: CPC, arts. 300 e 995, parágrafo único; CPC, art. 1.019, II. Jurisprudência relevante citada: STJ, REsp 1.150.429/CE, Rel. Min. Luis Felipe Salomão, DJe 19.10.2012 (Tema 522); STJ, Súmula 308. (TRF-3, 2ª Turma, AI - AGRAVO DE INSTRUMENTO - 50079308520254030000, Rel. Desembargadora Federal AUDREY GASPARINI, julgado em: 03/09/2025, DJEN DATA: 10/09/2025)

Direito civil. Ação de suspensão de leilão. Legitimidade ativa de cessionários. Alienação fiduciária. Direito à purgação da mora. Recurso parcialmente provido. I. Caso em exame 1. Apelação interposta por cessionários de contrato de financiamento imobiliário firmado entre os mutuários originários e a CEF, objetivando a suspensão dos leilões, a manutenção da posse do imóvel e o reconhecimento do direito de purgar a mora, mesmo após a consolidação da propriedade fiduciária em nome do credor. II. Questão em discussão 2. Há três questões em discussão: (i) saber se os cessionários não anuídos pela instituição ...

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...financeira possuem legitimidade ativa para postular em juízo; (ii) saber se houve nulidades no procedimento de consolidação da propriedade e de expropriação do bem imóvel e (iii) saber se é possível a purgação da mora após a consolidação da propriedade, em contrato firmado antes da entrada em vigor da Lei nº 13.465/2017. III. Razões de decidir 3. Cessionários não anuídos pela instituição financeira são parte ilegítima para questionar o contrato de financiamento imobiliário, conforme entendimento firmado no Tema 522 do STJ. 4. Constatada a ausência de vícios no procedimento de consolidação da propriedade e ausência de comprovação de realização de leilões, a regularidade do procedimento deve ser reconhecida. 5. A Lei nº 13.465/2017, que restringe a purgação da mora até a consolidação da propriedade, não se aplica aos contratos firmados antes de sua vigência. Garantia do ato jurídico perfeito impõe a aplicação da legislação vigente à época da celebração do contrato. 6. É assegurado ao devedor fiduciante, em contratos celebrados antes da Lei nº 13.465/2017, o direito de purgar a mora até a assinatura do auto de arrematação. IV. Dispositivo e tese 7. Recurso parcialmente provido, para reconhecer o direito à purgação da mora até a assinatura do auto de arrematação, nos termos da legislação vigente à época da celebração do contrato. Tese de julgamento: "1. O contrato celebrado antes da vigência da Lei nº 13.465/2017 assegura ao devedor fiduciante o direito de purgar a mora até a assinatura do auto de arrematação. 2. A consolidação da propriedade fiduciária não afasta, por si só, esse direito." Dispositivos relevantes citados: CF/1988, art. 5º, XXXVI; Lei nº 9.514/1997, arts. 26 e 27; DL nº 70/1966, art. 34. Jurisprudência relevante citada: STJ, REsp 1.942.898/SP, Rel. Min. Ricardo Villas Boas Cueva, 2ª Seção, j. 23.08.2023; TRF3, AI 5014383-67.2023.4.03.0000, Rel. Des. Fed. Nelton dos Santos, j. 31.08.2023. (TRF-3, 1ª Turma, ApCiv - APELAÇÃO CÍVEL - 50066580220194036100, Rel. Desembargador Federal ANTONIO MORIMOTO JUNIOR, julgado em: 26/06/2025, DJEN DATA: 01/07/2025)