O crescimento urbano das cidades impulsiona o setor da construção civil. Diante da necessidade de garantir a harmonia entre os moradores, se tornou necessária a regulamentação de todos os aspectos envolvendo o direito de vizinhança.
Afinal, é comum a existência de alguma situação conflitante na relação de indivíduos que possuem suas residências uma perto da outra, principalmente quando algo que é benéfico para um morador pode gerar violações ao bem-estar e direito do vizinho.
Para resolver esses casos, e fazer com que a sociedade viva em harmonia, surgiu o direito de vizinhança. Trata-se de um conjunto de normas, dentre as quais se destacam os artigos 1.277 a 1.313 do Código Civil/02, que versam sobre os problemas causados pelas interferências indevidas entre imóveis próximos, com a finalidade de evitar prejuízos.
Você sabe qual é a importância dos direitos de vizinhança para a sociedade? Quer entender melhor como funciona esse instituto? Então, continue a sua leitura!
O que é preciso saber sobre o direito de vizinhança
É importante saber que esse direito visa proteger a utilização anormal da propriedade, as árvores limítrofes, a passagem de cabos e tubulações, as águas, infiltrações, os limites entre prédios, os direitos de tapagem, de construir, entre outros. Trata-se de uma verdadeira limitação ao direito da propriedade.
A legislação criada busca impedir o uso abusivo da propriedade, podendo impor ao proprietário infrator condenado a uma obrigação de não-fazer e/ou pagamento de multa cominatória.
Entre alguns fatores seguros para efeitos da composição de conflitos, definidos pela doutrina, podemos citar a natureza do uso, pré-ocupação, as regras de edificações, localização do imóvel, limite de tolerância dos vizinhos etc.
O Código Civil, em seu art. 1277, traz a seguinte disposição sobre o tema:
“O proprietário ou o possuidor de um prédio tem o direito de fazer cessar as interferências prejudiciais à segurança, ao sossego e à saúde dos que o habitam, provocadas pela utilização de propriedade vizinha.
Parágrafo único. Proíbem-se as interferências considerando-se a natureza da utilização, a localização do prédio, atendidas as normas que distribuem as edificações em zonas, e os limites ordinários de tolerância dos moradores da vizinhança".
Mesmo que por decisão judicial, as interferências devam ser toleradas, o vizinho poderá exigir a sua redução, ou eliminação, quando estas se tornarem possíveis. Além disso, o proprietário ou possuidor tem direito a exigir do dono do prédio vizinho a demolição, ou a reparação deste, quando ameace ruína, bem como que lhe preste caução pelo dano iminente.
Da mesma forma, o proprietário ou o possuidor de um prédio, em que alguém tenha direito de fazer obras, pode, no caso de dano iminente, exigir do autor delas as necessárias garantias contra o prejuízo eventual.
Além disso, a lei prevê que todo proprietário tem o direito de delimitar o seu imóvel, de forma a deixar claros os limites da propriedade e evitar conflitos com os vizinhos. Confira a redação do art. 1297 do Código Civil sobre o assunto:
“O proprietário tem direito a cercar, murar, valar ou tapar de qualquer modo o seu prédio, urbano ou rural, e pode constranger o seu confinante a proceder com ele à demarcação entre os dois prédios, a aviventar rumos apagados e a renovar marcos destruídos ou arruinados, repartindo-se proporcionalmente entre os interessados as respectivas despesas".
Exemplos comuns de conflitos
Os conflitos entre vizinhos são bem comuns. Confira outras situações:
- o proprietário de um imóvel ergue, em seu próprio terreno, um edifício alto e que acaba prejudicando a passagem da luz e faz sombra sobre o imóvel vizinho;
- entupimento ou infiltração no encanamento de uma casa que acaba por causar mofo e problemas na parede do vizinho;
- o cão de um determinado morador late e faz barulhos dia e noite, prejudicando o sossego e a tranquilidade de toda a vizinhança;
- o proprietário ou possuidor de um prédio, no seu direito de realizar obras sem caso de dano iminente, pode exigir do autor delas as garantias necessárias contra o eventual prejuízo;
- passagem de cabos e tubulações de modo a utilizar, sempre de modo menos grave as custas do interessado;
- conceder limites de espaço entre os prédios e o direito de tapagem: direito de cercar, murar e valar a propriedade, sem que isso implique a interferência na propriedade alheia;
- perturbação do sossego com música com volume muito alto e comemorações sem hora para acabar.
Natureza jurídica do direito de vizinhança
A natureza jurídica do direito de vizinhança costuma ser classificada como de servidão legal. Tal posição não é unânime entre os doutrinadores. Alguns defendem que se trata de um tipo de obrigação, enquanto outros determinam a natureza de limitação legal ao direito de propriedade.
Tipos de atos prejudiciais
Os atos prejudiciais que ensejam a aplicação das regras referentes ao direito de vizinhança podem ser:
- ilegais: quando estiver relacionada a algum ato ilícito, sujeitando o agente à obrigação de ressarcimento do prejuízo provocado. É o caso do impedimento de passagem, por exemplo;
- abusivo: são aqueles praticados em desacordo com a finalidade social, como o barulho em excesso; ainda que se encontrem nos limites da propriedade, entre prédios e do direito de tapagem;
- lesivos: provocam danos ao vizinho, embora o agente não esteja usufruindo de forma anormal de sua propriedade.
Soluções dadas pela legislação
É necessário ressaltar que o direito de vizinhança é um reflexo do direito de propriedade, que atua sob o conceito da função social, devendo considerar a boa-fé nas ações entre vizinhos.
Além disso, é importante entender que os imóveis vizinhos não são somente os confinantes, mas também os que se encontram nas proximidades desde que a conduta praticada por alguém em certo imóvel vá atingir diretamente sobe outro, provocando incômodo ou demais danos.
Algumas ações podem ser ajuizadas para proteger os direitos de vizinhança. São elas:
- para impedir/obstar algo, como uma construção - Nunciação de Obra Nova;
- para defender a posse do morador - Ações Possessórias;
- para pedir a condenação do vizinho a fazer, não fazer, dar coisa certa ou incerta - Ações Condenatórias;
- para demarcar algum terreno ou dividi-lo - Ação Demarcatória ou Ação Divisória.
Veja um exemplo
Conforme o artigo 1.286 do CC, o proprietário precisa tolerar a passagem de cabos e tubulações para o uso de seus vizinhos, por meio do recebimento de indenização que atenda também a desvalorização da área remanescente, se for impossível que o procedimento seja realizado de outra forma, ou se muito oneroso. Para estes casos, o interessado por de ingressar com ação de passagem.
Confira a redação do 1285 do Código Civil, que dispõe sobre o assunto:
“O dono do prédio que não tiver acesso a via pública, nascente ou porto, pode, mediante pagamento de indenização cabal, constranger o vizinho a lhe dar passagem, cujo rumo será judicialmente fixado, se necessário".
Ou seja, é permitido que o proprietário exija que a instalação seja executada de maneira menos gravosa, bem como depois seja retirada, à sua custa, para outra localização do imóvel. Da mesma forma, o mesmo pode solicitar a realização de obras de segurança quando as instalações oferecem um grau maior de risco.
Responsabilidade civil pelos danos de vizinhança
Trata-se de uma responsabilidade objetiva, que gera a obrigação de indenizar independentemente da existência de culpa, se da conduta nociva do agente resulta um dano efetivo. É preciso a comprovação do nexo causal entre o ato do vizinho e o dano sofrido pelo outro como requisito fundamental para a caracterização do dever de indenizar recaindo o ônus da prova.
A incidência do Código Civil
Em casos de direito de vizinhança envolvendo condomínio, o que deve prevalecer: o regimento interno do condomínio ou o Código Civil?
Os regimentos internos de todos os condomínios, incluindo condomínios de casas, devem ser baseados na legislação nacional. Contudo, cada conjunto de normas deve levar em conta a realidade pessoal de cada morador.
Por exemplo, se um condomínio proíbe o trânsito de animais pelo elevador e um condômino idoso precisa descer ou subir quatro andares com o animal, é preciso ajustar a regra para atender esse morador que não tem outra alternativa.
Possibilidades de solução de conflitos
O Código Civil permite ajuizamento de ações com o objetivo de regular o direito de propriedade e assegurar os direitos de vizinhança. É o caso da ação de indenização de danos de vizinhança e ação demolitória entre outras.
De qualquer forma, há a possibilidade de tratar a situação de forma amigável, sem ter que recorrer às vias judiciais de primeiro plano. Apenas se procede ao ajuizamento de ação nos casos em que não tenha sido obtido acordo pela via extrajudicial.
Nesse sentido, é possível contar com a mediação e a conciliação entre as partes. Geralmente, uma boa conversa com a determinação clara de direitos e deveres entre as partes costuma ser eficaz para solucionar o conflito.
No que se refere à ação de demolição de obra indevida é necessário observar o prazo decadencial para que o morador possa exigir a demolição da obra.
Caso se tratar de vãos, ou aberturas para luz, seja qual for a quantidade, altura e disposição, o vizinho poderá, a todo tempo, levantar a sua edificação, ou contramuro, ainda que lhes vede a claridade.
Ações envolvendo o direito de vizinhança
Para uma melhor compreensão, vamos exemplificar com alguns precedentes envolvendo o tema.
Ação demolitória
A 4ª Turma do STJ apreciou um caso sobre a servidão predial. Nele, os proprietários de uma residência levantaram uma parede, que provocou a obstrução da iluminação e ventilação prédio adjacente.
Na demanda ajuizada, o magistrado de primeiro grau estabeleceu o desmanche da parede levantada. O tribunal de 2ª instância preservou a decisão, já que a parede erguida obstruía janelas que foram abertas no imóvel vizinho por um tempo superior há 20 anos.
Em recursos especiais, os réus da ação alegaram o desrespeito aos artigos 573, parágrafo 2º, e 576 do CC/16. Contudo, o ministro Luis Felipe Salomão expressou que as normas apontadas versam sobre os vínculos entre a vizinhança, não sendo úteis para a resolução de conflitos ligados à servidão predial, negando provimento ao recurso (REsp 207.738).
Perturbação do sossego
Vamos trazer um exemplo sobre o assunto. A cantora Simone adquiriu do STJ a confirmação das decisões de 1ª e 2ª instância que obrigaram sua vizinha ambientalista, a retirar de seu apartamento 25 cães que lá mantinha, por meio de decisão da 3ª Turma do STJ, podendo manter apenas três cães.
Além disso, a ministra Nancy Andrighi, relatoria do processo, afirmou que a ambientalista, mesmo não sendo proprietária do imóvel, é parte legítima, considerando que a obrigação de não gerar danos ao sossego, segurança e saúde é originária da qualidade de vizinhos, e não de proprietário (REsp 622.303).
Passagem forçada
O proprietário de uma fazenda, chamada São José, localizada em Rio Negro/MS, ajuizou uma ação para a construção de passagem forçada em desfavor dos proprietários da fazenda Rancho Grande, vizinha. Isso porque a fração de sua propriedade é dividida do restante pela ocorrência de um acidente geográfico o que gerou o encravado do trecho.
A perícia identificou que o local possuía duas passagens: uma por meio da fazenda Rancho Grande e outra pelo Rio Negro. Contudo, para realizar o ligamento por terra, era necessário fazer uma estrada que, por causa dos acidentes geográficos, seria muito onerosa e, para chegar à via pública, andaria em torno de 30 km.
A decisão que julgou o pedido improcedente por meio do juízo de 1º grau, foi mantido pelo tribunal estadual. O ministro Ari Pargendler, relator do recurso, entendeu que o proprietário da fazenda São José tinha direito à passagem forçada, já que a área encravada não tinha saída para a via pública e o acesso só seria viável caso fosse feita estrada a custos muitos altos. Também, o laudo da perícia afirmou que seria preciso construir duas pontes, drenagem e aterro em certos locais.
Para o relator, o entendimento de que as despesas com obras seriam dispendiosas foi o necessário para reconhecer a garantia da passagem forçada. Contudo, ele afirmou que o vizinho que suportaria a passagem teria direito a uma indenização, que poderia ser estipulada em liquidação de sentença (REsp 316.336).
Conseguiu entender as principais questões sobre o direito de vizinhança? Trata-se de um instituto relativamente simples, mas que envolve conflitos e requer conhecimentos consolidados sobre o assunto.
Nesse sentido, surge a necessidade de contratar um advogado experiente e que entenda bastante sobre o assunto. Afinal, é importante estar sempre atualizado quanto à legislação para entender o contexto pelo qual o seu cliente está passando, analisar o caso da melhor forma e prestar um serviço de qualidade.
Agora que você entender melhor sobre o assunto, saiba como elaborar uma petição de "Ação indenizatória por prejuízos causados por obra vizinha"!