Artigo 51 - Lei do Inquilinato / 1991

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. RECURSO ESPECIAL. AÇÃO RENOVATÓRIA. FASE DE CUMPRIMENTO DE SENTENÇA. FIADORES QUE NÃO PARTICIPARAM DA FASE DE CONHECIMENTO. INCLUSÃO NO POLO PASSIVO DO CUMPRIMENTO DE SENTENÇA. POSSIBILIDADE. LEGISLAÇÃO ESPECIAL. ARTS. 51 E 71 DA LEI Nº 8.245/91. PETIÇÃO INICIAL DA AÇÃO RENOVATÓRIA QUE PRECISA SER INSTRUÍDA COM PROVA DE QUE O FIADOR DO CONTRATO OU O QUE O SUBSTITUIR NA RENOVAÇÃO ACEITA OS ENCARGOS DA FIANÇA. EXCEÇÃO À REGRA DO ART. 513, 5º, DO CPC/15. CONHECIMENTO E PROVIMENTO DOS ...

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...RECURSOS ESPECIAIS.1. Ação renovatória de contrato de locação comercial, atualmente em fase de cumprimento de sentença, ajuizada em 18/6/2014, da qual foram extraídos os recursos especiais, interpostos em 21/2/2022 e 14/2/2022, e conclusos ao gabinete em 30/3/2023.2. O propósito recursal consiste em decidir se os fiadores de contrato de locação que não participaram da fase de conhecimento na ação renovatória podem ser incluídos no polo passivo do cumprimento de sentença.3. Como regra, o cumprimento da sentença não poderá ser promovido em face do fiador, do coobrigado ou do corresponsável que não tiver participado da fase de conhecimento, nos termos do art. 513, § 5º, do CPC/15.4. Nada obstante, a especialidade da ação renovatória de locação comercial necessita ser observada. De acordo com o art. 71 da Lei nº 8.245/91, é imprescindível que o autor instrua a inicial da ação renovatória com a "indicação do fiador quando houver no contrato a renovar e, quando não for o mesmo, com indicação do nome ou denominação completa, número de sua inscrição no Ministério da Fazenda, endereço e, tratando-se de pessoa natural, a nacionalidade, o estado civil, a profissão e o número da carteira de identidade, comprovando, desde logo, mesmo que não haja alteração do fiador, a atual idoneidade financeira" (inciso V) e "prova de que o fiador do contrato ou o que o substituir na renovação aceita os encargos da fiança, autorizado por seu cônjuge, se casado for" (inciso VI), entre outros requisitos.5. A Terceira Turma desta Corte perfilha do entendimento de que, nos processos regidos pela Lei do Inquilinato, a anuência dos fiadores com a renovação do contrato, manifestada por meio da juntada de "prova de que o fiador do contrato ou o que o substituir na renovação aceita os encargos da fiança" (art. 71, VI, da Lei nº 8.245/91), permite que estes sejam incluídos no cumprimento de sentença, ainda que não tenham participado do processo na fase de conhecimento.6. Como consequência, o fiador não necessita integrar o polo ativo da relação processual na renovatória, admitindo-se a sua inclusão no polo passivo do cumprimento de sentença, caso o locatário não solva integralmente as obrigações pecuniárias oriundas do contrato que foi renovado.7. Recursos especiais conhecidos e providos para, reformando o acórdão recorrido, determinar a inclusão dos fiadores, ora recorridos, no polo passivo do cumprimento de sentença, dando-se seguimento à fase executiva. (STJ, REsp n. 2.060.759/SP, relatora Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 16/5/2023, DJe de 19/5/2023.)

RECURSO ESPECIAL. CIVIL. LEI DE LOCAÇÕES. AÇÃO RENOVATÓRIA DE LOCAÇÃO. AUSÊNCIA DE PRESTAÇÃO JURISDICIONAL. NÃO OCORRÊNCIA. VIOLAÇÃO DO ART. 489 DO CPC/2015. INOCORRÊNCIA. OMISSÃO, OBSCURIDADE E CONTRADIÇÃO. VIOLAÇÃO AO ART. 1022 DO CPC/2015. INOCORRÊNCIA. PERÍCIA. LAUDO INCONCLUSIVO. REEXAME DE FATOS E PROVAS. INADMISSIBILIDADE. SÚMULA 7/STJ. NEGATIVA DO LOCADOR EM RENOVAR O CONTRATO DE LOCAÇÃO COMERCIAL. EXCEÇÃO DO ART. 52, I e ART. 72...

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..., IV E § 3º DA LEI 8.245/91. SÚMULA 7. PRAZO DA LOCAÇÃO COMERCIAL NO CONTRATO RENOVADO. PRAZO LEGAL DE 5 (CINCO) ANOS. IMPOSSIBILIDADE DE FIXAÇÃO DE PRAZO SUPERIOR AO LIMITE LEGAL.1. Ação renovatória de contrato de locação comercial.2. Recurso especial interposto por RELUP 3 EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA em 13/6/2020 e concluso ao gabinete em 25/11/2021.3. Agravo em recurso especial interposto por LOJAS AMERICANAS S/A em 22/1/21 e concluso ao gabinete em 25/11/2021.4. O propósito recursal consiste em verificar se: (a) houve negativa de prestação jurisdicional; (b) na perícia realizada, o perito deixou de empregar análise técnica ou científica dos fatos; (c) é possível a determinação de renovação do contrato de locação comercial por prazo superior àquele legal de 5 (cinco) anos, independente do prazo de vigência inicial do contrato; e (d) é possível obrigar o locador a renovar o contrato de locação comercial, mesmo que este comprove o desejo em realizar obras para fazer modificações de natureza tal que aumente o valor do negócio ou da propriedade.5. Devidamente analisadas e discutidas as questões de mérito e fundamentado corretamente o acórdão recorrido, de modo a esgotar a prestação jurisdicional, não há que se falar em violação do art. 489 e ao art. 1.022, ambos do CPC/2015.6. Ao pretender a agravante LOJAS AMERICANAS S/A a reanálise da prova pericial elaborada por alegada ausência de "análise técnica ou científica realizada pelo perito", seria exigido o reexame de fatos e provas, o que é vedado em recurso especial pela Súmula 7/STJ.7. Alegação do recorrente RELUP 3 EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA de violação ao art. 52, inciso I, bem como ao art. 72, inciso IV e § 3º, todos da Lei 8.245/91, os quais abrem exceção ao locador para proceder a não renovação do contrato mediante a comprovação do desejo de realização de modificações no imóvel, de natureza tal que aumente o valor do negócio ou da propriedade, também esbarra no óbice da Súmula 7, desta Corte, uma vez que implica o revolvimento de fatos e provas para verificação dos requisitos autorizadores da exceção.8. O prazo de renovação do contrato de locação não comercial está descrito no art. 51, caput, da Lei 8.245/91, que determina que "nas locações de imóveis destinados ao comércio, o locatário terá direito a renovação do contrato, por igual prazo".9. Busca a ação renovatória garantir, além dos direitos do locatário face às pretensões ilegítimas do locador de se apropriar do patrimônio imaterial, também os do locador, de forma a evitar a eternização do contrato de locação, restringindo o direito de propriedade e violando a própria natureza bilateral e consensual da avença locatícia.10. Cinco anos configura prazo razoável para a renovação do contrato de locação comercial, a qual pode ser requerida novamente pelo locatário ao final do período, uma vez que a lei não limita essa possibilidade.11. Agravo conhecido para conhecer em parte do recurso especial interposto por LOJAS AMERICANAS S/A e, nessa extensão, negar-lhe provimento; recurso especial apresentado por RELUP 3 EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA. conhecido em parte e, nessa extensão, provido (STJ, REsp n. 1.971.600/RJ, relatora Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 2/8/2022, DJe de 26/8/2022.)

CIVIL. LOCAÇÃO. RECURSO ESPECIAL. AÇÃO RENOVATÓRIA DE CONTRATO DE LOCAÇÃO COMERCIAL. AUSÊNCIA DE NEGATIVA DA PRESTAÇÃO JURISDICIONAL. PRETENSÃO DO LOCADOR DE VER REPETIDO O PRAZO DO CONTRATO ORIGINAL. IMPOSSIBILIDADE. PRAZO MÁXIMO DE PRORROGAÇÃO DE CINCO ANOS. RECURSO DESPROVIDO.1. Em sede da ação renovatória de locação comercial prevista no art. 51 da Lei 8.245/91, o prazo máximo de prorrogação contratual será de cinco (5) anos. Assim, ainda que o prazo da última avença supere o lapso temporal de cinco anos, a renovação compulsória não poderá excedê-lo, porquanto o quinquênio estabelecido em lei é o limite máximo.2. Recurso especial a que se nega provimento. (STJ, REsp n. 1.990.552/RS, relator Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em 17/5/2022, DJe de 26/5/2022.)