Artigo 39 - Lei do Sistema de Financiamento Imobiliário / 1997

Situação: Acórdão Publicado

Questão submetida a julgamento: Definir se a alteração introduzida pela Lei nº 13.465/2017 ao art. 39, II, da Lei nº 9.514/97 tem aplicação restrita aos contratos celebrados sob a sua vigência, não incidindo sobre os contratos firmados antes da sua entrada em vigor, ainda que constituída a mora ou ...

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...consolidada a propriedade, em momento posterior ao seu início de vigência.

Tese Firmada: a) antes da entrada em vigor da Lei n. 13.465/2017, nas situações em que já consolidada a propriedade e purgada a mora nos termos do art. 34 do Decreto-Lei n. 70/1966 (ato jurídico perfeito), impõe-se o desfazimento do ato de consolidação, com a consequente retomada do contrato de financiamento imobiliário; e b) a partir da entrada em vigor da Lei n. 13.465/2017, nas situações em que consolidada a propriedade, mas não purgada a mora, é assegurado ao devedor fiduciante tão somente o exercício do direito de preferência previsto no § 2º-B do art. 27 da Lei n. 9.514/1997.

Anotações NUGEPNAC: Dados parcialmente recuperados via sistema Athos e Projeto Accordes. Afetação na sessão eletrônica iniciada em 9/10/2024 e finalizada em 15/10/2024 (Segunda Seção). Vide Controvérsia n. 339/STJ. IRDR 2166423-86.2018.8.26.0000/SP (Tema 26/TJSP).

Órgão julgador: SEGUNDA SEÇÃO

Ramo do direito: DIREITO CIVIL

Informações Complementares: Há determinação de suspensão dos recursos especiais ou agravos em recursos especiais em segunda instância e/ou no STJ, cujos objetos coincidam com o da matéria afetada, observada a orientação do art. 256-L do RISTJ 

(STJ, Tema Repetitivo 1288, publicada em 17/12/2025)

    DIREITO PROCESSUAL CIVIL. DIREITO PRIVADO. APELAÇÃO. FINANCIAMENTO IMOBILIÁRIO COM ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. EXECUÇÃO EXTRAJUDICIAL. NULIDADE NÃO COMPROVADA. CONTRATO FIRMADO ANTES DA VIGÊNCIA DA LEI 13.465/17 E CONSOLIDAÇÃO POSTERIOR À REFERIDA NORMA. GARANTIA DO ATO JURÍDICO PERFEITO. PURGAÇÃO DA MORA. POSSIBILIDADE ATÉ A ASSINATURA DO AUTO DE ARREMATAÇÃO. HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS. MAJORAÇÃO. - Pleiteia a CEF, ora apelante, a reforma da sentença, ao argumento de que, independentemente da data da celebração do contrato de financiamento, uma vez consolidada ...

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...a propriedade do imóvel a partir da publicação da Lei nº 13.465/2017, cabe ao mutuário somente o exercício do direito de preferência na aquisição do bem, sendo inviável a purgação da mora. - No caso, o contrato de financiamento imobiliário com a CAIXA foi celebrado em 29/06/2015, o inadimplemento da parte autora é incontroverso, assim como se tornou incontroversa a regularidade do procedimento de consolidação da propriedade ocorrida em 13/03/2023 (averbação nº 07 da certidão de matrícula - ID 307896752) e de intimação acerca dos leilões, haja vista a interposição exclusiva de recurso pela CEF. - Na presente hipótese, apesar de a consolidação da propriedade ter se dado posteriormente às alterações decorrentes da Lei nº 13.465/2017, devem ser aplicadas as disposições da Lei nº 9.514/1997, em sua redação original, uma vez que o contrato configura ato jurídico perfeito que foi aperfeiçoado na vigência da Lei nº 9.514/97. - Desta forma, estabelecido que a norma aplicável ao devedor é aquela vigente na data da celebração do contrato, entendo que poderão os apelados purgar a mora até a assinatura do auto de arrematação, na forma prevista no artigo 34 do Decreto-lei nº 70/66 e do artigo 39 da Lei nº 9.514/97.  - O percentual da verba honorária já fixado pelo juízo a quo deverá ser majorado em 2% (dois pontos percentuais), a título de honorários recursais, na forma do art. 85, §11, do CPC/15, nos termos do inciso II do § 4º do art. 85 do CPC/15. - Apelação não provida. (TRF-3, 1ª Turma, ApCiv - APELAÇÃO CÍVEL - 50031595020234036106, Rel. Desembargador Federal ANTONIO MORIMOTO JUNIOR, julgado em: 29/01/2025, DJEN DATA: 03/02/2025)

  PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. SUSPENSÃO EFEITOS DO LEILÃO. POSSIBILIDADE DE PURGAÇÃO DA MORA. ASSINATURA DO AUTO DE ARREMATAÇÃO. AGRAVO DE INSTRUMENTO PROVIDO PARCIALMENTE. AGRAVO INTERNO PREJUDICADO. I. Caso em exame  1. Trata-se de agravo de instrumento interposto em face de decisão que, nos autos de ação anulatória, indeferiu a tutela de urgência requerida. 2. A parte agravante alega que ajuizou a ação anulatória objetivando, por meio do pedido de tutela de urgência, a suspensão do leilão designado, bem como a oportunidade de purgar ...

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...a mora. II. Questão em discussão 3. A controvérsia trata sobre concessão de tutela antecipada em sede recursal, a fim de suspender os efeitos do leilão de imóvel e assegurar o direito de purgação da mora. III. Razões de decidir 4. A alienação fiduciária representa espécie de propriedade resolúvel, nos termos do art. 22 da Lei nº 9.514/97, pois o adquirente do imóvel ao celebrar contrato de financiamento, com garantia por alienação fiduciária, transfere a propriedade do imóvel ao credor fiduciário, que passa a ser o possuidor indireto da coisa até o pagamento integral do débito.  5. Na hipótese de o devedor fiduciante honrar integralmente o financiamento, se opera a condição resolutiva da alienação fiduciária e o devedor recupera a propriedade plena do imóvel.  6. Por sua vez, havendo inadimplência por parte do devedor fiduciante, haverá a consolidação da propriedade em nome do credor fiduciário com a possibilidade de superveniente leilão público para a alienação do imóvel.  7. Da análise dos autos de origem, depreende-se que o agravante firmou contrato de venda e compra do imóvel em 27/08/2014, tendo como credora fiduciária a Caixa Econômica Federal. 8. Não tendo o devedor purgado a mora no prazo assinalado, a propriedade foi consolidada em nome da Caixa Econômica Federal. Consolidada a propriedade, o credor fiduciário designou datas para o leilão do bem. 9. Apesar da consolidação ter se dado posteriormente as alterações decorrentes da Lei nº. 13.465/2017, no caso subjudice, devem ser aplicadas as disposições da Lei nº 9.514/1997, em sua redação original, visto que o contrato configura ato jurídico perfeito que foi aperfeiçoado na vigência da Lei 9.514/97, posto que celebrado em 27/08/2014. 10. Na espécie, verifica-se que o devedor fiduciante demonstrou conhecimento acerca da realização do leilão, vez que indicou expressamente na petição inicial a data do referido ato, bem como juntou aos autos cópia do edital de leilão público de venda de imóveis. 11. Desta forma, a finalidade do ato de notificação do devedor foi suprida, visto que o agravante tinha ciência acerca da data do leilão. Poderia o recorrente ter efetivado o pagamento dos débitos e não o fez, com isso, não há que se falar em nulidade do procedimento extrajudicial. 12. A mera alegação de que a parte pretende quitar seu débito, desacompanhado do depósito do valor devido, não pode servir de fundamento para a suspensão do procedimento de execução extrajudicial, sob pena de impor ao credor ônus a que não deu causa. IV. Dispositivo e tese 13. Agravo de instrumento provido parcialmente apenas para assegurar à parte agravante o direito de purgar a mora até a assinatura do auto de arrematação, nos termos do artigo 34 do Decreto-lei nº 70/66 e do artigo 39 da Lei nº 9.514/97. Agravo interno prejudicado.  Dispositivos relevantes citados: Lei nº 9.514/97 e Decreto-lei nº 70/66 Jurisprudências relevantes citadas: TRF 3ª Região, 1ª Turma, AI - AGRAVO DE INSTRUMENTO - 5014383-67.2023.4.03.0000, Rel. Desembargador Federal NELTON AGNALDO MORAES DOS SANTOS, julgado em 31/08/2023, DJEN DATA: 05/09/2023. (TRF-3, 1ª Turma, AI - AGRAVO DE INSTRUMENTO - 50211940920244030000, Rel. Desembargador Federal RENATO LOPES BECHO, julgado em: 07/11/2024, DJEN DATA: 11/11/2024)