Tema 1.465 - Temas Repetitivos do STJ

Situação: Afetado

Questão submetida a julgamento: Definir o percentual e a respectiva base de cálculo dos valores que o vendedor poderá reter na rescisão, por iniciativa e culpa do comprador/consumidor, de contratos de compra e venda de imóvel não edificado (lote/terreno) firmados posteriormente à vigência da Lei nº 13.786/2018 (Lei do Distrato).

Anotações NUGEPNAC: RRC de Origem (TJMA). Controvérsia 808/STJ. ProAfR 540/STJ. Afetação na sessão eletrônica iniciada em 24/06/2026 e finalizada em 30/06/2026 (Segunda Seção). Vide Controvérsia 815/STJ. Vide ProAfR 541/STJ. Vide Tema 1.465/STJ. Vide Controvérsia 822/STJ. Vide ProAfR 543/STJ. Vide Tema 1.466/STJ.

Órgão julgador: SEGUNDA SEÇÃO

Ramo do direito: DIREITO CIVIL

Informações Complementares: Há determinação de suspender o processamento dos recursos especiais ou agravos em recursos especiais em segunda instância e/ou no STJ, cujos objetos coincidam com o da matéria afetada (observada a orientação do art. 256-L do RISTJ). 

(STJ, Tema Repetitivo 1464, publicada em 04/08/2026)

EMBARGOS DE DECLARAÇÃO. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C RESTITUIÇÃO DE VALORES. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RETENÇÃO DE 10% DOS VALORES PAGOS. ALEGAÇÃO DE OMISSÃO, CONTRADIÇÃO E PREQUESTIONAMENTO. INEXISTÊNCIA DE VÍCIOS. REDISCUSSÃO DA MATÉRIA. TEMA 1465 DO STJ. AFETAÇÃO DE RECURSO REPETITIVO. REJEIÇÃO DOS EMBARGOS. I. Caso em exame Embargos de declaração opostos por loteadora contra acórdão que, ao julgar apelação em ação de rescisão contratual cumulada com restituição de valores, excluiu da base de cálculo da restituição os encargos ...

+127 PALAVRAS

...decorrentes do pagamento em atraso, mantendo a retenção de 10% dos valores pagos pela adquirente em razão da resolução do contrato de promessa de compra e venda de imóvel. A embargante alegou omissão quanto à análise de dispositivos do Código Civil e do Código de Defesa do Consumidor, contradição e omissão em relação a precedentes do STJ e à afetação do Tema 1465 dos recursos repetitivos. Saber se o acórdão embargado incorreu em omissão ou contradição ao manter a retenção de 10% dos valores pagos, sem manifestação expressa sobre os dispositivos legais invocados, os precedentes do STJ apontados pela embargante e a afetação do Tema 1465. IV. Dispositivo Embargos de declaração rejeitados. Não configuram omissão ou contradição a ausência de manifestação expressa sobre todos os dispositivos legais e precedentes invocados pela parte quando a controvérsia tiver sido adequadamente enfrentada por fundamentação suficiente; a afetação de tema ao rito dos recursos repetitivos, sem tese firmada e sem determinação de suspensão aplicável ao processo, não impõe alteração do julgamento nem caracteriza vício sanável por embargos de declaração. Jurisprudência relevante citada: STJ, EAg n. 1.138.183/PE; STJ, REsp n. 1.723.519/SP; e STJ, REsp n. 2.255.393/MA (Tema 1465 dos recursos repetitivos). (TJMS. Embargos de Declaração Cível n. 0806587-21.2025.8.12.0001,  Campo Grande,  4ª Câmara Cível, Relator (a):  Juíza Cíntia Xavier Letteriello, j: 30/09/2026, p:  02/10/2026)

EMBARGOS DE DECLARAÇÃO. APELAÇÃO CÍVEL. RESOLUÇÃO DE CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RETENÇÃO DE VALORES. TEMA 1.465 DO STJ. OMISSÃO CONFIGURADA QUANTO A AFETAÇÃO DE RECURSO REPETITIVO. SUSPENSÃO NACIONAL LIMITADA A RECURSOS ESPECIAIS E AGRAVOS EM RECURSO ESPECIAL. INEXISTÊNCIA DE OMISSÃO QUANTO AO ART. 51, § 2º, DO CDC E A ALEGAÇÃO DE VINCULAÇÃO DOS IMÓVEIS POR LONGO PERÍODO. ...

+338 PALAVRAS

...PREQUESTIONAMENTO. EMBARGOS PARCIALMENTE ACOLHIDOS COM EFEITO MERAMENTE INTEGRATIVO. I. Caso em exame Embargos de declaração opostos contra acórdão que deu parcial provimento à apelação em ação envolvendo resolução de contratos de compra e venda de imóveis, para definir a base de cálculo da restituição ao comprador e manter retenção de 10% a título de cláusula penal. A embargante alegou omissão quanto à afetação do REsp n. 2.255.393/MA (Tema 1.465 do STJ), à incidência do art. 51, § 2º, do CDC e ao exame de prejuízos decorrentes da vinculação dos imóveis ao adquirente por aproximadamente dez anos. II. Questão em discussão Definir se o acórdão embargado incorreu em omissão ao deixar de examinar a afetação do Tema 1.465 do STJ e seus efeitos sobre o julgamento da apelação, bem como se deixou de apreciar o art. 51, § 2º, do CDC e argumento relativo aos prejuízos decorrentes da prolongada vinculação dos imóveis ao comprador. III. Razões de decidir Reconhecida a omissão quanto à afetação do Tema 1.465 do STJ, por ter sido publicada anteriormente ao julgamento da apelação sem referência expressa no acórdão embargado. O vício foi suprido mediante esclarecimento de que a suspensão determinada na decisão de afetação limita-se aos recursos especiais e aos agravos em recurso especial em trâmite na segunda instância e no STJ, não alcançando o julgamento de apelações. A alegação de omissão relativa ao art. 51, § 2º, do CDC foi rejeitada, pois o acórdão adotou fundamento autônomo e suficiente para manutenção da retenção de 10%, baseado na boa-fé objetiva e na circunstância de o percentual ter sido estipulado pela própria fornecedora. A pretensão da embargante traduz inconformismo com a conclusão adotada, não vício integrativo. Não houve omissão quanto à alegação de que os imóveis permaneceram vinculados ao adquirente por cerca de dez anos, uma vez que o acórdão apreciou, em essência, a questão referente à existência de prejuízos da vendedora e à possibilidade de recomercialização futura dos bens, não sendo exigível o enfrentamento individualizado de todos os argumentos das partes. Cabível o prequestionamento dos dispositivos indicados, nos termos do art. 1.025 do CPC. IV. Dispositivo Embargos de declaração conhecidos e parcialmente acolhidos, com efeito exclusivamente integrativo, para suprir a omissão relativa ao Tema 1.465 do STJ, sem alteração do resultado do julgamento, mantido o acórdão embargado em seus demais fundamentos. (TJMS. Embargos de Declaração Cível n. 0863755-15.2024.8.12.0001,  Campo Grande,  2ª Câmara Cível, Relator (a):  Des. José Eduardo Neder Meneghelli, j: 30/09/2026, p:  01/10/2026)