Tema 949 - Temas Repetitivos do STJ

PODER JUDICIÁRIO Turmas Recursais dos Juizados Especiais Federais Seção Judiciária de São Paulo 3ª Turma Recursal da Seção Judiciária de São Paulo Avenida Paulista, 1345, Bela Vista, São Paulo - SP - CEP: 01310-100 https://www.trf3.jus.br/balcao-virtual RECURSO INOMINADO CÍVEL (460) Nº 5048273-38.2025.4.03.6301 RELATOR: LEONARDO JOSE CORREA GUARDA RECORRENTE: CONDOMINIO RESIDENCIAL VILA PORTUGAL RECORRIDO: CAIXA ECONÔMICA FEDERAL Ementa DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. RECURSO INOMINADO. COBRANÇA DE COTAS CONDOMINIAIS. IMÓVEL VINCULADO AO PROGRAMA DE ARRENDAMENTO RESIDENCIAL (PAR). RESPONSABILIDADE ...

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...DO CREDOR FIDUCIÁRIO. NATUREZA PROPTER REM. PRESCRIÇÃO QUINQUENAL. PROVIMENTO PARCIAL. I. Caso em exame Recurso inominado interposto por condomínio edilício contra sentença que julgou improcedente o pedido de cobrança de despesas condominiais voltado contra a Caixa Econômica Federal (CEF), na qualidade de gestora do Fundo de Arrendamento Residencial (FAR). O juízo de origem entendeu que a responsabilidade pelo pagamento das taxas recairia exclusivamente sobre os arrendatários, com base em cláusula contratual. O recorrente sustenta a natureza propter rem da obrigação e a responsabilidade da proprietária registral (CEF/FAR) pelo inadimplemento, independentemente de convenções particulares. II. Questão em discussão 2. As questões em discussão consistem em saber: (i) se a credora fiduciária/proprietária resolutiva responde perante o condomínio pelas dívidas condominiais do imóvel arrendado; e (ii) qual o prazo prescricional aplicável à pretensão de cobrança de taxas condominiais e quais parcelas foram atingidas por ele no caso concreto. III. Razões de decidir 3. Segundo o entendimento consolidado do Superior Tribunal de Justiça (STJ), as despesas condominiais possuem natureza propter rem, vinculando o detentor do direito de propriedade, inclusive o credor fiduciário, independentemente das disposições do contrato de alienação fiduciária, que regem apenas a relação entre os contratantes. 4. A responsabilidade da CEF/FAR decorre da necessidade de não sobrecarregar os demais condôminos com o ônus de suportar despesas de unidade inadimplente, ressalvado o direito de regresso da instituição financeira contra o devedor fiduciante/arrendatário. 5. Aplica-se o prazo prescricional quinquenal para a cobrança de taxas condominiais, nos termos do Tema Repetitivo nº 949 do STJ. 6. No caso, considerando o ajuizamento da ação em outubro de 2025, encontram-se prescritas as parcelas vencidas antes de outubro de 2020 (competências de 2012, 2017 e 2018), remanescendo apenas a obrigação relativa à competência de setembro de 2025. IV. Dispositivo e tese 7. Recurso inominado conhecido e parcialmente provido para reconhecer a legitimidade e responsabilidade da recorrida, condenando-a ao pagamento da cota de 09/2025, declarando-se a prescrição das demais parcelas. Jurisprudência relevante citada: STJ, REsp nº 2.059.278/SC, Rel. p/ acórdão Min. Raul Araújo, Quarta Turma, j. 23.05.2023; STJ, REsp nº 1.929.926/SP, Rel. Min. Raul Araújo, Segunda Seção, j. 12.03.2025; STJ, Tema Repetitivo nº 949. (TRF-3, 3ª Turma Recursal da Seção Judiciária de São Paulo, RecInoCiv - RECURSO INOMINADO CÍVEL - 50482733820254036301, Rel. Juiz Federal LEONARDO JOSE CORREA GUARDA, julgado em: 08/05/2026, DJEN DATA: 18/05/2026)

DIREITO ADMINISTRATIVO. APELAÇÃO CÍVEL. EXECUÇÃO DE TAXAS CONDOMINIAIS. CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE EM FAVOR DA CEF. OBRIGAÇÃO PROPTER REM. LEGITIMIDADE  CONFIGURADA. RESPONSABILIDADE PELO PAGAMENTO. PRESCRIÇÃO. PROVIMENTO PARCIAL  DO RECURSO.  I. Caso em exame 1. Apelação Cível interposta pela Embargante, CAIXA ECONÔMICA FEDERAL - CEF, contra a sentença  que, em sede de embargos à execução, ao fundamento, em suma, de que "a responsabilidade direta do devedor fiduciante se mantém apenas e enquanto o imóvel estiver a ele alienado, já que com a consolidação a credora fiduciária consolida a propriedade ...

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...plena do imóvel passando a ser a devedora direta dos débitos que recaem sobre a sua propriedade, sem prejuízo de eventual ação de regresso", julgou improcedente o pedido, rejeitando os referidos embargos e condenando o embargante ao pagamento de honorários advocatícios,  fixado "em 10% sobre o valor da causa (artigo 85, § 2º, do CPC) eis que não indicado o valor do excesso de execução".  II. Questão em discussão 2.  Discute-se a legitimidade passiva da Caixa e a sua responsabilidae para responder pela cobrança de taxas condominiais referentes aos imóveis objeto da execução, considerando a consolidação da propriedade em seu nome. III. Razões de decidir 3. De acordo com os documentos acostados na Execução Extrajudicial 5004366-40.2024.4.02.5116, é possível constatar que, em todas as matrículas dos imóveis descritos na execução, houve a consolidação da propriedade do imóvel em favor da Caixa, em virtude do inadimplemento do devedor fiduciante, na forma do art. 27 da Lei nº 9514/97, pelo que se constata a legitimidade da CAIXA para responder pela dívida, uma vez que a atual proprietária do imóvel é responsável pelas obrigações decorrentes das cotas condominiais, de natureza propter rem. Assim, sendo a CEF a atual proprietária do imóvel, resta evidente sua legitimidade para figurar no polo passivo da execução, sendo responsável pelo pagamento da referidas cotas. 4.Portanto, como bem destacado na sentença, "é importante observar que a responsabilidade direta do devedor fiduciante se mantém apenas e enquanto o imóvel estiver a ele alienado, já que com a consolidação a credora fiduciária consolida a propriedade plena do imóvel passando a ser a devedora direta dos débitos que recaem sobre a sua propriedade, sem prejuízo de eventual ação de regresso. No caso em apreço, a CEF responde, portanto, pelos débitos condominiais do bem de sua propriedade, especificamente em relação aos contratos que resultaram na consolidação da propriedade, respeitada a prescrição quinquenal, contados a partir de cada vencimento, conforme tese fixada no TEMA 949 do STJ: "Na vigência do Código Civil de 2002, é quinquenal o prazo prescricional para que o condomínio geral ou edilício (horizontal ou vertical) exercite a pretensão de cobrança de taxa condominial ordinária ou extraordinária constante em instrumento público ou particular, a contar do dia seguinte ao vencimento da prestação", salientando-se que " o fato de a embargante não ter promovido a desocupação dos imóveis não lhe retira a responsabilidade de pagar a cota condominial, tendo em vista a irregularidade dessa ocupação após a consolidação da propriedade". 5. In casu,  não há como deixar de considerar que, tendo a execução sido promovida em 09/09/2024, eventuais cotas condominiais vencidas antes  de setembro de 2019 (em relação ao imóvel correspondente ao apartamento nº 301) , devem observar a prescrição quinquenal e, portanto, excluídas da execução, consoante TEMA 949 do STJ. IV. Dispositivo  6. Apelo da Caixa parcialmente provido, tão somente para reconhecer a prescrição quinquenal das cotas condominiais vencidas antes da propositura da ação de execução extrajudicial, as quais devem ser excluídas da execução. DECISAO: Vistos e relatados estes autos em que são partes as acima indicadas, a Egrégia 8ª Turma Especializada do Tribunal Regional Federal da 2ª Região decidiu, por unanimidade, DAR PARCIAL PROVIMENTO ao apelo da Caixa, tão somente para reconhecer a prescrição quinquenal das cotas condominiais vencidas antes da propositura da ação de execução extrajudicial, as quais devem ser excluídas da execução, nos termos do relatório, votos e notas de julgamento que ficam fazendo parte integrante do presente julgado. (TRF2 , Apelação Cível, 5005560-75.2024.4.02.5116, Rel. MARCELO PEREIRA DA SILVA , 8ª TURMA ESPECIALIZADA , Rel. do Acordao - MARCELO PEREIRA DA SILVA, julgado em 14/05/2025, DJe 29/05/2025 13:31:26)