A ação de despejo é instrumento jurídico utilizado pelo proprietário ou locador para retomar a posse de imóvel alugado, seja por término do contrato, falta de pagamento ou infração contratual.
Prevista na Lei nº 8.245/1991 (Lei do Inquilinato), a ação constitui instrumento jurídico destinado à retomada de imóvel locado pelo locador em situações previstas legalmente, como término do prazo contratual, inadimplência ou descumprimento contratual.
Frente a essa demanda, a defesa do Locatário deve ser sólida e estrategicamente estruturada, pontuando todas as teses possíveis para maximizar a chance de êxito.
Sobre o tema, veja os principais pontos a serem observados na elaboração de uma defesa na Ação de Despejo:
Base Legal da Ação de Despejo
Conforme dispõe o artigo 59 da Lei nº 8.245/1991, a ação de despejo poderá ser ajuizada para retomada do imóvel nas seguintes situações:
Falta de pagamento dos aluguéis e encargos;
Descumprimento contratual;
Uso do imóvel de forma diversa da pactuada;
Necessidade do imóvel para uso próprio ou de familiares próximos;
Realização de obras urgentes determinadas pelo poder público;
Denúncia vazia, nos contratos por prazo indeterminado, desde que haja prévio aviso de 30 dias.
A contestação na ação de despejo encontra sua base legal na Lei nº 8.245/1991 (Lei do Inquilinato), especialmente nos artigos 62 e 64, combinados com o Código de Processo Civil (Lei nº 13.105/2015), nos artigos 335 e seguintes, que disciplinam o direito de defesa.
De maneira específica:
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Art. 62, inciso II, da Lei nº 8.245/91: prevê o prazo de 15 dias para apresentação de contestação na ação de despejo, contados da citação válida.
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Art. 64 da Lei nº 8.245/91: determina que na contestação deverão ser alegadas todas as matérias de defesa possíveis, inclusive aquelas relativas a eventuais benfeitorias, compensações e retenções por despesas autorizadas por lei ou contrato.
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Arts. 335 a 342 do CPC: regulam, de forma geral, os aspectos processuais e procedimentais da contestação, inclusive requisitos formais, efeitos jurídicos e consequências da ausência de defesa.
Procedimento Judicial da Ação de Despejo
O procedimento é regido pelos artigos 59 a 66 da referida Lei, estabelecendo-se o rito sumário, exceto quando cumulada com outras ações de natureza diversa, hipótese em que adotará rito ordinário.
Cabe destacar a possibilidade de concessão de liminar para desocupação imediata, especialmente em casos de inadimplência, desde que sejam atendidos os requisitos legais, como caução prévia e ausência de contestação fundada em prova documental inequívoca.
Principais Defesas Cabíveis em Ação de Despejo
Pagamento em dia ou comprovação de depósito:
Demonstrar que não há inadimplência, juntando comprovantes ou depósitos judiciais tempestivos.
Nulidade ou irregularidade da notificação:
Alegar vícios formais da notificação extrajudicial, como ausência de prazo correto ou irregularidade no endereço de envio.
Renovação automática do contrato:
Sustentar que o contrato foi tacitamente renovado ou prorrogado, impedindo o despejo.
Benfeitorias realizadas no imóvel:
Pleitear retenção por benfeitorias úteis e necessárias, condicionando a restituição do imóvel ao pagamento das indenizações devidas.
Exceção do contrato não cumprido:
Alegar que o locador não cumpriu obrigações essenciais previstas no contrato, justificando a suspensão do pagamento ou retenção do imóvel.
Acordo tácito ou verbal:
Apontar a existência de acordos verbais ou tácitos que autorizam permanência no imóvel por período superior ao contrato escrito.
Direito à preferência não observado:
Demonstrar que o locatário possuía preferência de compra ou renovação que foi ignorada pelo locador.
Curiosidades e Pontos de Atenção na Defesa
Jurisprudência atualizada: As cortes brasileiras têm admitido a flexibilização da ação de despejo em certos contextos econômicos ou sociais. Estar atualizado sobre entendimentos recentes pode auxiliar na construção de uma tese defensiva robusta.
Intervenção do Ministério Público: Em ações que envolvem pessoas vulneráveis ou questões sociais, pode-se solicitar a intervenção do Ministério Público para garantir direitos fundamentais do locatário.
Cuidados Importantes
Prazos rigorosos: As defesas em ações de despejo possuem prazos curtos e rigorosos; um dia de atraso pode resultar em revelia e prejuízos irreversíveis.
Provas documentais: A produção probatória deve ser meticulosa e completa, com documentos organizados, datados e autenticados quando necessário.
Notificação prévia ao locador: Em casos de problemas estruturais ou necessidade de reparos urgentes, é fundamental comprovar notificações prévias feitas ao locador, preferencialmente por escrito e com aviso de recebimento.
Dicas para Obter Sucesso na Defesa
Comunicação eficaz: Clareza e objetividade na exposição dos fatos são fundamentais. Juízes tendem a valorizar argumentações objetivas e amparadas em documentos claros.
Prova: Demonstre cabalmente a defesa por meio de provas concretas do alegado, para não incorrer em risco de litigância de má fé.
Alternativa negociada: Sempre que possível, busque soluções negociadas ou mediações judiciais prévias, pois juízes valorizam a postura conciliatória e razoabilidade das partes.
Ao aplicar essas estratégias, cuidados e dicas, você, Advogado, poderá desenvolver uma defesa consistente e aumentar significativamente suas chances de êxito frente a uma ação de despejo.
Sobre o tema, veja um modelo de Contestação em Ação de Despejo.
