Muitas pessoas se perguntam se um contrato de locação verbal tem alguma relevância jurídica.
Certamente, você já deve ter ouvido que é preciso realizar um por escrito, mas qual é a importância disso? Se o contrato foi apenas conversado, há algum direito que possa ser negado a locador e/ou locatário?
É o que detalharemos neste artigo. Vamos esclarecer as principais dúvidas sobre como funciona o contrato de locação verbal, se esse procedimento possui prazo de validade e como lidar com possíveis perigos sobre o assunto. Boa leitura!
Como funciona o contrato de locação verbal?
Esse acordo funciona estabelecendo os termos de aluguel verbalmente pelas partes envolvidas, em vez de por escrito. No entanto, é importante ressaltar que muitas jurisdições possuem leis específicas que regulam os contratos de locação, e em muitos casos, os verbais podem não ser legalmente reconhecidos ou podem ser mais difíceis de aplicar em casos de disputas.
Esse procedimento tem prazo de validade?
Não há nenhum impedimento a fim de que o contrato de locação verbal seja estabelecido, apesar de não ser recomendado. Contudo, a ausência de documentação pode comprometer a comprovação de sua existência.
A lei do inquilinato (8.245/91) assegura que não é necessária nenhuma formalidade para validez desse procedimento, o que significa que também são aceitos quando acordados de forma verbal. Assim, qualquer ajuste verbal feito entre o locador e o inquilino será honrado com o seu fiel cumprimento.
Além disso, conforme o Art. 5º da Lei 8245/91, a medida legal para o locador reaver o imóvel deixado de ser pago pelo locatário é a de despejo.
Portanto, caso não haja pagamento do aluguel de acordo com os prazos ajustados, o locador poderá recorrer à Justiça para propor ação de despejo visando ao abatimento da dívida e retomada do imóvel.
De fato, a locação verbal é válida, contudo, deve ser comprovado, ao menos minimamente, sua existência. Para tal, é possível produzir como prova recibos, testemunhas, e-mails, WhatsApp ou outro tipo de documentação.
Há algumas situações que a lei exige que o contrato seja feito por escrito. Exemplos incluem:
- Compra e venda de imóveis com valor superior a 30 salários mínimos (art. 108 do Código Civil);
- Contratos de fiança (exigem forma escrita, conforme art. 819 do Código Civil).
Qual a importância do contrato de locação escrito?
Embora um contrato verbal possa ser legalmente válido, ele não oferece segurança suficiente para as partes envolvidas, uma vez que pode haver desacordo quanto às obrigações assumidas verbalmente ou mesmo de sua existência. Desse modo, em caso de disputa relacionada à locação, é necessário que se estabeleça meios de provar aquilo que foi estipulado entre as partes, sob pena de improcedência de qualquer pedido, como no exemplo abaixo:
Direito Civil. Ação de despejo por falta de pagamento. Sentença de improcedência que não merece reforma. Contrato de locação verbal que não restou comprovado. Avença que mais se aproxima da compra e venda do que da locação. Apelante que não se desincumbiu de provar o fato constitutivo do seu direito, ante o disposto no artigo 373, I do CPC. Apelante que não consegue comprovar os mínimos termos do contrato. Depoimentos e outras ações manejadas para recuperar a posse do imóvel e que são contraditórias ao objeto da presente ação e que contribuem para afastar a tese do contrato de locação verbal. (...). Desprovimento do recurso. Conclusões: À UNANIMIDADE, NEGOU-SE PROVIMENTO AO RECURSO, NOS TERMOS DO VOTO DO(A) DES(A). RELATOR(A). (TJ-RJ, APELAÇÃO 0008246-13.2015.8.19.0209, Relator(a): DES. ADOLPHO CORREA DE ANDRADE MELLO JUNIOR, Publicado em: 01/03/2024)
Em relação aos aluguéis não pagos, o contrato verbal oferece menos facilidades ao locador. Por não contar com documentação escrita, não é possível executar imediatamente o pagamento, devendo primeiro comprovar a existência do acordo verbal, o que retarda a recuperação do crédito do locador.
Em vista do que é permitido, a celebração de contratos verbais não apresenta nenhuma vantagem para as partes envolvidas. Dessa forma, é recomendável que a contratação seja realizada por escrito. No entanto, caso tenha sido iniciada por meio de um acordo verbal, nada impede que seja formalizado posteriormente por um advogado, oferecendo mais segurança à relação jurídica estabelecida.
Quais os direitos que o contrato por escrito garante?
De acordo com a Lei de nº 8.245/1991, conhecida como Lei de Locações, que estabelece as regras para locação de imóveis, somente é possível exigir alguns direitos se o contrato for formalizado por escrito.
Entre eles destacam-se: ação renovatória da locação não residencial (art. 51, inciso I e II); ação de despejo por inobservância de acordo (art. 59, § 1º, inciso I); e a possibilidade de desfazimento automático de contrato de locação residencial quando vigência igual ou superior a trinta meses (art. 46, caput).
A criação de um contrato por escrito é imposta pela legislação. Além disso, contar com esse documento oferece maior proteção jurídica, pois permite definir direitos e deveres e ainda estabelecer preceitos aplicáveis em situações específicas não reguladas pela lei.
Quais são os principais riscos do contrato verbal?
Embora seja possível recorrer à justiça, esse procedimento apresenta alguns perigos que precisam ser observados antes da tomada de decisão. Separamos os principais.
Dificuldades na retomada do imóvel
Conforme o Artigo 47 da Lei do Inquilinato, independentemente da duração contratual, para desocupar o imóvel é necessário fornecer uma justificativa adequada. Quando a locação não pode ser comprovada, surgem incertezas quanto ao tipo de ação a ser tomada.
Contudo, como proprietário, não há necessidade de se preocupar, pois essa responsabilidade caberá ao seu advogado.
Dores de cabeça na cobrança de aluguéis atrasados
Sem ter um contrato ou meios de comprovar a locação, será necessário iniciar uma ação de cobrança. O Juiz então convocará as partes para a comprovação da locação e da dívida, o que pode levar anos. Posteriormente, será iniciada a fase de cumprimento de sentença, onde o devedor pode ser objeto de execução.
Possibilidade de perder a propriedade do imóvel
O último exemplo de nossa lista representa o cenário mais extremo, porém, não se trata de uma situação incomum. Quando um imóvel é alugado ou emprestado sem um contrato formal, pode ser considerado usucapião, ou seja, descreve a aquisição de propriedade de um bem, que não pertence a quem a tem, após um período ininterrupto de cinco a quinze anos.
Para adquirir um imóvel por meio da usucapião extraordinária, a pessoa precisa ter nele uma posse contínua e ininterrupta por pelo menos 15 anos, não sendo necessário que essa aquisição seja feita de maneira justa. Isso significa que, em tese, a aquisição pode ser resultado de uma posse indevida ou adquirida de má-fé. É importante considerar o risco existente neste cenário.
Como comprovar um contrato verbal em caso de disputa?
Embora válido, o contrato verbal pode ser mais difícil de comprovar. Nesse caso, pode-se recorrer a meios de prova, como:
- Testemunhas;
- E-mails, mensagens de texto ou outros registros que demonstrem a existência do acordo;
- Comportamento das partes que indique cumprimento parcial do contrato.
Como evitar situações como essa?
A melhor alternativa é elaborar um contrato de locação por escrito, pois ele prevenirá desentendimentos entre locatário e locador, visto que as condições específicas e as possibilidades de rescisão de acordo foram estipuladas de antemão. Sendo assim, fica evidente a relevância do contrato de locação para qualquer transação entre os interessados.
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