APELAÇÃO CÍVEL. CONTRATO DE MÚTUO DE DINHEIRO COM ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DE IMÓVEL EM GARANTIA. SUBSTITUIÇÃO DA GARANTIA POR DEPÓSITO JUDICIAL. VALOR DA DÍVIDA. RECURSO DESPROVIDO.
1. Apelação cível interposta em face de sentença que julgou improcedente o pedido da ação que objetiva a revisão contratual, determinando à CEF apresentar o valor atualizado do débito para que o pagamento seja efetuado com o valor depositado judicialmente e o excedente entregue ao autor, ante a substituição da garantia deferida pelo Juízo de primeiro grau. O apelo do autor
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...discute o valor do débito apresentado pela CEF em R$ 285.281,17, discordando da inclusão de juros, correção monetária, multa e taxa de ocupação, bem como da ausência de abatimento proporcional das parcelas futuras, além da data limite de atualização da dívida. 2. A sentença entendeu, com acerto, pela inexistência de cláusulas abusivas no contrato firmado entre as partes, considerando que "alterações salariais, perda de emprego, dificuldades financeiras, separação conjugal e demais situações nesse sentido, são passíveis de ocorrer durante um financiamento longo, principalmente como no presente caso, (...) um financiamento pactuado em 180 meses (15 anos)", ficando o mutuário "sujeito a arcar com as obrigações do contrato quando da ocorrência desse tipo de situação". Salientou que, na busca de uma revisão contratual, o autor apenas relatou problemas de saúde, redução da renda e dificuldades financeiras de arcar com as prestações do financiamento do imóvel, situações que não autorizam a pretendida revisão contratual. 3. No decorrer do processo, foi deferida a substituição da garantia dada (alienação fiduciária) ao pagamento da dívida decorrente do empréstimo e cumprimento das obrigações correlatas ao contrato de mútuo por depósito judicial do produto da venda do imóvel. Com a comprovação do depósito judicial, efetuado em 17/02/2020, foi oficiado o Cartório de Imóveis, que informou o cancelamento da alienação e da consolidação de propriedade. 4. Quanto à inclusão de juros, correção monetária e multa, tais encargos de mora decorrem de expressa previsão contratual quando há inadimplência, conforme cláusula vigésima quarta, parágrafo primeiro. Não há como serem afastados tais encargos ante a inadimplência confessada pelo próprio autor desde o início do contrato, já que pagou somente três prestações de um contrato firmado em 31/07/2014 para pagamento em 180 meses. 5. In casu, a CEF era a credora fiduciária e a inadimplência do contrato não lhe pode ser imputada. O valor do débito cresceu ante a inadimplência antiga do contrato por conduta do autor, descabendo imputar à credora fiduciária a culpa pelo valor da dívida considerado exorbitante pelo devedor. Era responsabilidade do autor efetuar o pagamento das prestações. Com a inadimplência, ficou sujeito aos encargos de mora do contrato, destacando-se que não houve ajuizamento de ação de consignação em pagamento para evitar os efeitos da mora. 6. Quanto à alegada demora da CEF em anuir com a alienação do bem por terceiro para possibilitar a substituição da garantia, ressalte-se que o acordo só é possível mediante aceitação de ambas as partes e não pode ser imposto a nenhuma delas. Ao contrário do alegado pelo apelante, em audiência de conciliação realizada em 24/04/2019, foi deferido o prazo de 30 dias para que as partes estabelecessem um diálogo quanto aos valores e forma de pagamento, sem concretização de um acordo. A CEF se manifestou nos autos sempre que instada pelo Juízo e não havia concordado em conciliar inicialmente, direito seu, tendo, após mediação do Juízo de primeiro grau, aceitado a substituição da garantia pela depósito judicial. A demora, portanto, decorreu das tentativas de se obter a conciliação, não havendo que se falar em violação à boa-fé, como defendido pelo apelante. 7. Ficou claro nos autos que o autor pretendia "congelar" a dívida, em razão dos problemas narrados por ele, o que não é possível, descabendo a teoria da imprevisão no caso concreto, como já assinalado, ante a inexistência de fatos imprevisíveis. 8. No que concerne à inclusão de honorários advocatícios no valor da dívida, verifica-se que não houve tal inclusão, nem no valor indicado com a contestação, tampouco no valor informado no cálculo apresentado posteriormente. 9. Em relação à alegação de abatimento das parcelas futuras, rejeita-se a tese do apelante. Não se trata de pagamento antecipado da dívida, e sim de vencimento antecipado da dívida por inadimplência (cláusula vigésima terceira), situações diversas. Houve legítima consolidação da propriedade por inadimplência, que, posteriormente, só foi cancelada em razão da substituição da garantia da alienação fiduciária pelo depósito judicial, como deferido pelo Juízo de primeiro grau. Destaque-se que a tutela de urgência não foi deferida, não havendo, assim, impedimento para que a consolidação da propriedade tivesse se realizado. 10. Quanto ao termo final para atualização do débito, a dívida deve ser atualizada até a data efetiva do depósito judicial, que ocorreu em 17/02/2020, como salientado na sentença. Não tem amparo a tese de que a atualização da dívida deveria se dar até a data da audiência realizada em 24/09/2019. Não houve acordo em audiência, apenas foi dado prazo para que as partes conversassem sobre valores e forma de pagamento e informassem ao Juízo o "resultado das tratativas", no caso de haver a conciliação. A CEF foi clara pela negativa do acordo quando defendeu o indeferimento da tutela de urgência requerida após a audiência. Somente após mediação do Juízo de primeiro grau, a CEF anuiu com a substituição da garantia. Assim, o termo final de atualização do débito só pode ser a data do depósito judicial, quando se efetivamente garantiu o credor. 11. No que concerne à tese de não se aplicar as regras do SFH no contrato firmado, deve ser esclarecido que o contrato firmado não está vinculado ao SFH, e sim ao SFI (Sistema de Financiamento Imobiliário), pela garantia de alienação fiduciária de imóvel de propriedade do mutuário dado em garantia da dívida contraída no contrato de mútuo de dinheiro, que atrai a aplicação da Lei nº 9.514/1997. 12. A taxa de ocupação decorre de previsão legal, após a consolidação da propriedade em favor da credora fiduciária, nos termos do art. 37-A da Lei nº 9.514/1997. Não há que se falar em valor similar a de um aluguel, como defendido no apelo, já que deve ser observada a lei. Na hipótese, a taxa de ocupação é devida desde a data de consolidação da propriedade até a data do efetivo depósito judicial, 17/02/2020, quando houve a substituição da garantia. Se não houvesse a substituição da garantia pelo depósito judicial, o termo final seria a data de imissão na posse do imóvel. Contudo, foi cancelada a garantia com o depósito judicial, ante a substituição deferida pelo Juízo de primeiro grau. 13. Apelo conhecido e desprovido. DECISAO: Vistos e relatados estes autos em que são partes as acima indicadas, a Egrégia 7a. Turma Especializada do Tribunal Regional Federal da 2ª Região decidiu, por unanimidade, conhecer da apelação e negar-lhe provimento, majorando a verba honorária fixada em 1% (
art. 85,
§11, do
CPC), nos termos do relatório, votos e notas de julgamento que ficam fazendo parte integrante do presente julgado.
(TRF2 , Apelação Cível, 5001237-67.2018.4.02.5106, Rel. MARCELLA ARAUJO DA NOVA BRANDAO , 7a. TURMA ESPECIALIZADA , Rel. do Acordao - MARCELLA ARAUJO DA NOVA BRANDAO, julgado em 26/03/2024, DJe 05/04/2024 12:57:32)