A locação por temporada, muito conhecida pela plataforma Airbnb, tem se tornado cada vez mais popular no Brasil e no mundo, sendo uma alternativa para as pessoas que vão viajar para determinado destino, e usam como alternativa às hospedagens em hotel.
Contudo, em razão da popularização da plataforma, processos judiciais surgiram para discutir a legalidade do serviço e se esse tipo de locação pode ser realizado em todos os tipos de condomínio.
Assim, é importante que os advogados tenham conhecimento sobre o tema para que seja possível atuar na área. Pensando nisso, preparamos este post para apresentar recentes decisões do Superior Tribunal de Justiça (STJ) a respeito do assunto. Continue a leitura para conferir os detalhes. Não perca!
O que é e como funciona as locações por temporada?
Você já deve ter ouvido falar na plataforma Airbnb, certo? Contudo, você sabe como ela, de fato, funciona? Trata-se de um ambiente online que possibilita aos proprietários alugarem os seus imóveis temporariamente e que indivíduos comuns aluguem estes espaços durante um período específico.
O principal objetivo da plataforma é proporcionar economia aos viajantes e permitir a vivência na rotina em uma casa comum, com a sensação de ser um verdadeiro morador do local.
Assim, o proprietário pode cadastrar seu apartamento ou um quarto vago em sua casa na plataforma, com informações como datas disponíveis para locação, valores, fotos do imóvel, endereço e as regras definidas para a acomodação.
Já os hóspedes podem incluir filtros com datas, destinos, comodidades (como Wi-Fi, piscina etc.) para encontrar um local que atenda às suas necessidades. Além disso, por meio da plataforma, tanto o proprietário quanto o hóspede podem ser avaliados, da mesma maneira que ocorre nos aplicativos de transporte, como Uber e 99, por exemplo.
O morador pode lucrar com o aluguel por temporada?
De acordo com o Código Civil, o proprietário tem a liberdade de usufruir de seu espaço da maneira que desejar, desde que respeite a finalidade econômica e social do imóvel.
Assim, é possível alugar o imóvel por até 90 dias, uma vez que durante esse prazo a locação não descaracteriza a função residencial. Portanto, se a locação por temporada via Airbnb não ultrapassar esse prazo não há problema nesse sentido.
O que o STJ decidiu sobre a locação por temporada?
Numa das primeiras decisões decisão proferida pelo STJ - REsp 1.819.075, os condomínios residenciais no Brasil têm o poder de restringir a locação de unidades por curta temporada que são feitas pelo Airbnb, por exemplo ou por qualquer outro meio.
A 4ª Turma do STJ, já tinha negado o recurso especial de três proprietários de apartamentos. Na ocasião, o Airbnb prestou apoio à proibição, argumentando que o proprietário do imóvel havia transformado o apartamento em uma espécie de albergue, uma vez que oferecia serviços como o de lavanderia e café da manhã.
A 3ª Turma do STJ decidiu, de maneira unânime, acerca de uma situação que ocorreu na cidade de Londrina, no Paraná. Um condomínio do local acrescentou em sua assembleia que o aluguel de unidades por período inferior a 90 dias estava proibido. Depois disso, um dos condôminos procurou o Poder Judiciário para tentar reverter a situação.
Contudo, os ministros entenderam que não há ilegalidade na restrição colocada pelo condomínio e, portanto, as convenções do condomínio têm a faculdade de deliberar por maioria de votos para permitir ou proibir esse tipo de locação.
Os ministros justificaram os seus votos alegando que a alta rotatividade de pessoas gerada pela locação por temporada é capaz de afetar a paz e a segurança do local.
Assim, de acordo com a decisão, os moradores que desejarem vetar o aluguel por temporada no Airbnb precisam apresentar essa pauta em uma reunião de assembleia a fim de debater e votar acerca do tema.
Em consequência, seguiram as demais decisões confirmando o referido entendimento, conforme este recente precedente:
AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL - AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE NÃO FAZER - DECISÃO MONOCRÁTICA QUE NEGOU PROVIMENTO RECLAMO. INSURGÊNCIA DO AUTOR.
1. A Corte local, após a análise dos fatos e provas levados aos autos, concluiu pela regularidade da assembleia. A revisão da conclusão adotada na origem é medida que encontra veto na Súmula 7/STJ, por demandar necessário reexame de fatos e provas. Precedente.
2. Esta Corte Superior já firmou orientação no sentido de que "Embora aparentemente lícita, essa peculiar recente forma de hospedagem não encontra, ainda, clara definição doutrinária, nem tem legislação reguladora no Brasil, e, registre-se, não se confunde com aquelas espécies tradicionais de locação, regidas pela Lei 8245/91, nem mesmo com aquela menos antiga, genericamente denominada de aluguel por temporada (artigo 48 da Lei de Locações)". Precedentes.
21. O STJ consolidou o entendimento de que, havendo previsão na convenção do condomínio acerca da sua finalidade residencial, os próprios condôminos podem deliberar em assembleia, para permitir - ou não - a utilização das unidades condominiais para fins de hospedagem atípica, por intermédio de plataformas digitais ou outra modalidade de oferta. 3. Agravo interno desprovido.
(STJ, AgInt no AREsp n. 2.487.300/SP, relator Ministro Marco Buzzi, Quarta Turma, julgado em 29/4/2024, DJe de 26/6/2024.)
O Airbnb, por sua vez, alega que o citado julgamento diz respeito a uma situação específica em um condomínio no Paraná e que a decisão não determina a proibição da locação por temporada, uma vez que no Brasil essa modalidade tem previsão expressa na Lei do Inquilinato.
Como as administradoras e os síndicos podem atuar em relação à questão?
Como vimos, de acordo com o entendimento do STJ, o condomínio tem a faculdade de deliberar por maioria de votos e permitir ou proibir a locação por prazo menor do que 90 dias.
Contudo, nos casos em que a locação não compromete a segurança dos condôminos, não gera a perturbação do sossego e não prejudica o andamento das rotinas e atividades do condomínio, não existem motivos para proibir tal prática.
Assim, o caminho que costuma ser mais indicado é que a gestão do condomínio procure equilibrar o bem-estar da comunidade condominial com o interesse individual dos proprietários que pretendem fazer a locação por temporada.
Nesse cenário, o ideal é priorizar uma boa comunicação e a criação de normas que tem como objetivo assegurar o bem-estar e a segurança de todos. Inclusive, é indicado que essas regras sejam submetidas à votação em assembleia.
Entre as medidas que estão sendo implementadas pelos condomínios há a proibição da entrada dos inquilinos de temporada nas áreas comuns do prédio, como academia, piscina etc.
Também é possível tornar obrigatório que o morador responsável pelo aluguel forneça todos os dados acerca de seus hóspedes temporários à portaria. É válido ressaltar, ainda, que o proprietário locatário é responsável legalmente pelas ações dos seus inquilinos temporários.
Assim, o ideal é que o direito à propriedade seja respeitado. Contudo, o perfeito funcionamento do condomínio e a segurança de colaboradores e moradores devem ser priorizados. Por isso, o ideal é que as administradoras e os síndicos atuem com cautela, bom senso e diálogo no dia a dia da administração para que ninguém seja prejudicado.
Agora que você já sabe o que é a locação por temporada via Airbnb e conhece a decisão mais recente do STJ, lembre-se que como profissional é importante se manter atualizado acerca da jurisprudência relacionada ao tema.
Leia também um guia completo sobre contrato de locação.
Apesar do tema pacificado, veja um modelo de como recorrer de multa aplicada por locação por temporada.