O processo de alugar envolve direitos e deveres tanto do proprietário quanto do inquilino (ou locatário). Contudo, existe um ponto específico que pode gerar muita dor de cabeça, que é o contrato de locação com mudança de proprietário do imóvel. Quando isso acontece, é preciso proceder com o máximo de transparência, de modo a evitar pegar o morador de surpresa.
Dito isso, o que considerar nesse processo e como evitar essa situação um tanto constrangedora do lado do locatário? Ao longo do artigo, vamos esclarecer esses pontos, de modo que você dê a orientação certa aos seus clientes. Boa leitura!
Como acontece a alteração do contrato de locação com mudança de proprietário?
Este é um cenário que pode acontecer, deixando o inquilino em uma situação complicada. A princípio, é permitido ao proprietário vender o imóvel a outra pessoa, desde que o locatário esteja entre as prioridades do negócio. Além disso, essa é uma decisão que requer todo um processo de avaliação do imóvel.
A seguir, vamos apresentar os procedimentos e notificações que o proprietário deve ter para com o locatário.
Notificação ao inquilino
O novo proprietário deve notificar formalmente o inquilino sobre a mudança. Isso pode ser feito por escrito, geralmente por carta registrada, informando o nome e os dados de contrato do novo dono do imóvel.
No aviso, além dos dados convencionais do novo proprietário (nome, CPF/CNPJ, endereço e telefone), é preciso constar a data em que a transferência do imóvel ocorreu. Além disso, deve haver orientações ao inquilino sobre onde e como os futuros alugueis devem ser pagos.
Atualização dos dados de pagamento
Se houver alteração na forma ou no local de pagamento do aluguel, o novo dono precisa inserir essas informações no comunicado ao inquilino. A ideia é garantir tempo suficiente para que ele se adapte às mudanças.
Respeito ao contrato vigente
O novo dono deve seguir todas as cláusulas do contrato já existente. Este, convém destacar, apesar da mudança de proprietário, continua válido e inalterado, a menos que as partes envolvidas concordem em fazer modificações.
Multas
Via de regra, a mudança de dono não altera o contrato, de modo a inexistir multas referentes à troca de proprietário. Todavia, o novo locador assume os direitos e deveres contratuais, visto que qualquer cláusula de multa por rescisão antecipada ou outras penalidades continua válida e aplicável.
Cláusula de oposição
Se o contrato tiver uma cláusula de oposição à venda, esta deve ser respeitada. Na prática, é prevista uma multa específica para a transferência de propriedade sem o consentimento do inquilino.
Despejo
O despejo não ocorre em decorrência da mudança do proprietário. Mas existem algumas situações que podem implicar nessa situação, sendo uma delas o descumprimento contratual pelo inquilino. Por exemplo, se ele atrasar o aluguel ou usar o móvel de forma inadequada, o novo locador tem o direito de dar a ordem de despejo.
Se o contrato tiver prazo e este chegar ao fim, o novo proprietário pode optar pela não renovação, solicitando a desocupação do imóvel. Contudo, existem os prazos de notificação previstos na lei, devendo ser observados.
Reforma, demolição e uso próprio
Se o novo dono quiser reformar ou demolir o imóvel, ele pode solicitar a desocupação, desde que notifique o inquilino com no mínimo seis meses de antecedência. Em outro cenário, o despejo ocorre quando o novo proprietário resolve usar o imóvel para uso próprio ou dos familiares de primeiro grau. Mas neste caso, o inquilino deve ser notificado com antecedência mínima de um ano.
Venda do imóvel locado
Se a venda ocorrer, existe a prerrogativa de preferência do inquilino. Ou seja, ele deve ser consultado primeiro se deseja ou não comprar o imovel alugado. Caso isso não aconteça, o novo proprietário pode requerer a desocupação, observando os prazos legais.
O inquilino não precisa, por lei, dar uma resposta de imediato se vai comprar ou não o imóvel. Por ser uma decisão que envolve analisar vários pontos, ele tem um prazo de 30 dias para informar o seu desejo ao locador. Se o morador não se manifestar, significa que ele não se posicionou de modo favorável ao negócio.
Neste caso, o locador fica agora livre para negociar o imóvel para outra pessoa. Se a venda acontecer, o novo proprietário tem 90 dias para notificar o inquilino, informando a este que não vai continuar com o contrato de locação.
Na prática, quem vendeu o imóvel perde todos os direitos sobre ele, inclusive o contrato de aluguel. Na ocasião do novo proprietário não notificar formalmente o inquilino no prazo de 90 dias, a locação deve ser mantida até o seu término. Contudo, negociações entre as partes sempre são passíveis de acontecer.
Como ajudar os clientes nessa situação?
Via de regra, o cliente não tem e não precisa ter o conhecimento técnico da lei, mas o advogado sim. Quanto a isso, como dito há pouco, é bastante claro o que se deve fazer quanto o proprietário se desfaz de um imóvel, tendo em vista a preferência do locatário pela venda e a notificação formal, que pode ser feita por e-mail.
Algumas dicas para você prestar um bom suporte aos seus clientes neste caso incluem:
- comunicar-se claramente, explicando aos seus clientes sobre direitos e responsabilidades do contrato de locação;
- revisar o contrato atual, identificando as cláusulas relevantes sobre mudança de propriedade e direitos de preferência ou opções de renovação;
- entrar em contato com o novo proprietário, buscando saber se este tem a disposição para respeitar o contrato de locação atual;
- solicitar por escrito ao novo proprietário uma confirmação da mudança de propriedade, bem como o reconhecimento do contrato de locação existente;
- se houver algum litígio no processo, tente resolver a situação da forma mais amigável possível, buscando soluções que sejam justas a ambos os lados.
Com estas orientações gerais em mente, ficará mais fácil dar o devido suporte ao cliente, inclusive em situações mais específicas.
Como vimos, o contrato de locação de imóveis com mudança de proprietário pode colocar inquilinos em situação delicada. Todavia, a lei o ampara de certa forma, além de ser possível contar com um profissional do direito que o oriente quanto aos procedimentos necessários para não sair em desvantagem perante a venda do imóvel a outra pessoa.
Sobre o tema, veja um modelo de notificação do inquilino por venda do imóvel.
