Modelo Revisional de Aluguel - Pelo Locatário

DO DIREITO

Trata-se de direito entabulado na Lei 8.245/91 que regula as locações dos imóveis urbanos e os procedimentos a elas pertinentes, ao referir que:

Art. 18. É lícito às partes fixar, de comum acordo, novo valor para o aluguel, bem como inserir ou modificar cláusula de reajuste.

Art. 19. Não havendo acordo, o locador ou locatário, após três anos de vigência do contrato ou do acordo anteriormente realizado, poderão pedir revisão judicial do aluguel, a fim de ajustá-lo ao preço de mercado.

Portanto, ultrapassada a possibilidade de acordo amigável entre as partes, tem-se por cabível a presente revisional.

No presente caso, os valores reajustados refletem a avaliação do imóvel em decorrência das melhorias realizados pelo Autor, configurando notório enriquecimento ilícito por parte do Locador.

Afinal, o reajuste aplicado penaliza o Locatário pelos investimentos realizados na melhoria do imóvel, em manifesta contrariedade ao princípio da boa fé que devem nortear os negócios jurídicos.

Nesse sentido é o posicionamento da jurisprudência:

• LOCAÇÃO - Ação revisional de aluguel desacolhida - Fundamento da sentença na impossibilidade de majoração do valor do locativo em função das acessões e benfeitorias realizadas pela locatária, ainda que haja ajuste contratual determinando incorporação desses itens, sem qualquer indenização, a favor da locadora - Evidente o enriquecimento ilícito da locadora em obter revisão do aluguel exatamente com base no investimento feito pela locatária, à vista da vigência do prazo contratual de 10 anos - Distinção entre os efeitos jurídicos decorrentes da ação renovatória e da revisional- Precedente do STJ - Sentença mantida - Recurso improvido. (TJSP; Apelação 0013776-83.2013.8.26.0011; Relator (a): Caio Marcelo Mendes de Oliveira; Órgão Julgador: 32ª Câmara de Direito Privado; Foro Regional XI - Pinheiros - 1ª Vara Cível; Data do Julgamento: 08/02/2018; Data de Registro: 23/02/2018)

A conduta do Locador infringe princípios básicos que devem reger os negócios jurídicos, em especial a Segurança Jurídica e Boa fé desencadeando Enriquecimento Ilícito.

• DO ENRIQUECIMENTO ILÍCITO

• Não reconhecer o direito aqui pleiteado, configura grave privilégio ao ENRIQUECIMENTO SEM CAUSA, uma vez que ficou perfeitamente demonstrado enriquecimento indevido do réu em detrimento ao direito do autor , devendo ser ressarcido, nos termos do Código Civil:
• Art. 884. Aquele que, sem justa causa, se enriquecer à custa de outrem, será obrigado a restituir o indevidamente auferido, feita a atualização dos valores monetários.
• Ampla doutrina reforça a importância da censura ao enriquecimento sem causa, para fins da efetiva preservação da boa fé nas relações jurídicas:
• "O repúdio ao enriquecimento indevido estriba-se no princípio maior da equidade, que não permite o ganho de um, em detrimento de outro, sem uma causa que o justifique. (...) A tese, hoje, preferida pela doutrina brasileira é a da admissão do princípio genérico de repulsa ao enriquecimento sem causa indevido. Essa a opinião de que participo." (RODRIGUES, Silvio. Direito civil: parte geral das obrigações. 24 ed. São Paulo: Saraiva, p. 159.)
• Assim, considerando-se a tentativa infrutífera de recebimento dos valores devidos, bem como os prejuízos que tal atraso no cumprimento das obrigações geraram ao autor , requer-se desde logo o pagamento integral no valor de , mais o valor de R$ a título de perdas e danos, devidamente atualizados cumulados com juros de mora.

• DA AVALIAÇÃO DO IMÓVEL - LAUDO PERICIAL

• No presente caso, o laudo que junta em anexo utilizou o Método Comparativo Direto de dados ATUAIS de mercado, o qual é considerado pela ABNT como o mais adequado para a fixação do justo valor locatício.
• Referida metodologia identifica o custo do bem por meio de tratamento técnico dos atributos dos elementos comparáveis, constituintes da amostra, conforme bem delineado pelo o item 7.5, da NBR 14653- 1.2001, da ABNT, que cuida de procedimentos gerais de avaliação de bens:
• 7.5 Escolha da metodologia
  A metodologia escolhida deve ser compatível com a natureza do bem avaliando, a finalidade da avaliação e os dados de mercado disponíveis. Para a identificação do valor de mercado, sempre que possível preferir o método comparativo direto de dados de mercado, conforme definido em 8.3.1.
• Portanto, considerando que o laudo em anexo utilizou o Método Comparativo Direto, que é amplamente reconhecido como método adequado a refletir o preço de mercado, deve ser considerado como suficiente para a procedência desta ação, conforme precedentes sobre o tema:
• APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO REVISIONAL DE ALUGUERES. IMÓVEL NÃO RESIDENCIAL. LAUDO PERICIAL. MÉTODO COMPARATIVO DIRETO. SENTENÇA MANTIDA. 1. Cuida-se de ação revisional de aluguel de imóvel não residencial localizado em Itaipu, Niterói, RJ. 2. (...) 4. Manutenção do valor locatício fixado na sentença, eis que baseado no laudo pericial e no entendimento jurisprudencial acerca do tema. 5. O método comparativo de direto de dados de mercado é considerado pela ABNT como o mais adequado para a fixação do justo valor locatício quando se está diante de locação comercial, uma vez que identifica o custo do bem por meio de tratamento técnico dos atributos dos elementos comparáveis, constituintes da amostra. 6. Correta imputação aos réus ao ônus sucumbencial. Princípio da Causalidade. 7. Recurso desprovido. (TJRJ, APELAÇÃO 0039367-35.2014.8.19.0002, Relator(a): MÔNICA MARIA COSTA DI PIERO, OITAVA CÂMARA CÍVEL, Julgado em: 17/04/2018, Publicado em: 19/04/2018)
• Dessa forma, deve ser considerado o laudo apresentado, pois perfeitamente explicativo, detalhado e concretizando exatamente a realidade de mercado, motivando a procedência do presente pedido.

• DOS PRINCÍPIOS DA BOA FÉ E DA SEGURANÇA JURÍDICA

• A expressão boa-fé tem sua origem etimológica a partir da expressão latina fides, que significa fidelidade e coerência no cumprimento da expectativa de outrem ou do acordo que tenha sido pactuado.
• Trata-se do compromisso cooperação nas relações contratuais, razão pela qual legitima a expectativa do autor na condução do presente processo, conforme leciona Paulo Brasil Dill Soares:
• "Boa-fé objetiva é um ‘standard’ um parâmetro genérico de conduta. Boa-fé objetiva significa, portanto, uma atuação ‘refletida’, pensando no outro, no parceiro atual, respeitando seus interesses legítimos, suas expectativas razoáveis, seus direitos, agindo com lealdade, sem abuso, sem obstrução, sem causar lesão ou desvantagem excessiva, gerando para atingir o bom fim das obrigações: o cumprimento do objetivo contratual e a realização de interesses das partes." (SOARES, Paulo Brasil Dill. Princípios Básicos de Defesa do Consumidor: Institutos de Proteção ao Hipossuficiente. Leme/SP: LED, 2001, p. 219-220.)
• Nesse mesmo sentido ao lecionar sobre a Segurança Jurídica, Fredie Didier Jr assevera:
• "O princípio da proteção da confiança impõe que se tutele a confiança de um determinado sujeito, concretizando-se com isso, o princípio da segurança jurídica. Como ensina Humberto Ávila, tutela-se a situação da confiança do sujeito que exerce a sua liberdade por confiar na validade (ou aparência de validade) de um conhecido ato normativo e, depois, vê frustradas as suas expectativas pela descontinuidade da vigência ou dos efeitos desse ato normativo, quer por simples mudança, quer por revogação, quer por invalidação." (DIDIER JR, Fredie. Curso Processual Civil. Vol. 1. 19ª ed. Editora JusPodivm, 2017. p. 155, citando ÁVILA, Humberto. Segurança jurídica. Entre permanência, mudança e realização do Direito Tributário. São Paulo: Malheiros. Ed., 2011.p.360)
• Trata-se de princípio positivado e imperativo no nosso ordenamento brasileiro:
• Art. 187. Também comete ato ilícito o titular de um direito que, ao exercê-lo, excede manifestamente os limites impostos pelo seu fim econômico ou social, pela boa-fé ou pelos bons costumes.
• No presente caso, a boa fé do autor é consubstanciada na indicar .
• Portanto, ao quebrar a boa fé depositada pelo autor no pacto jurídico firmado, a procedência do presente pedido é medida que se impõe.

DO VALOR PROPOSTO

Diante todo o exposto, a presente revisional de aluguel deve ser declarada procedente para que o valor de aluguel seja reajustado a R$

DEPÓSITO DO VALOR INCONTROVERSO

Considerando o valor proposto, requer seja indicada conta judicial para depósito do valor incontroverso.

• DA TUTELA ANTECIPADA - ALUGUEL PROVISÓRIO

• O Aluguel Provisório vem expressamente previsto na Lei 8.245/91 em seu Art. 68, nos seguintes termos:
• Art. 68. Na ação revisional de aluguel, que terá o rito sumário, observar-se-á o seguinte: (...)
• II - ao designar a audiência de conciliação, o juiz, se houver pedido e com base nos elementos fornecidos tanto pelo locador como pelo locatário, ou nos que indicar, fixará aluguel provisório, que será devido desde a citação, nos seguintes moldes:
• a) em ação proposta pelo locador, o aluguel provisório não poderá ser excedente a 80% (oitenta por cento) do pedido;
• Trata-se de antecipação da tutela nos casos em que resta evidenciado o direito do Autor pelos fatos e fundamentos dispostos. Assim, conforme destaca a doutrina, não há razão lógica para aguardar o desfecho do processo, quando diante de direito inequívoco:
• "Se o fato constitutivo é incontroverso não há racionalidade em obrigar o autor a esperar o tempo necessário à produção da provas dos fatos impeditivos, modificativos ou extintivos, uma vez que o autor já se desincumbiu do ônus da prova e a demora inerente à prova dos fatos, cuja prova incumbe ao réu certamente o beneficia." (MARINONI, Luiz Guilherme. Tutela de Urgência e Tutela da Evidência. Editora RT, 2017. p.284)
• Assim, considerando o laudo pericial que junta em anexo, demonstrando a probabilidade do direito apresentado, requer a fixação de aluguel provisório, conforme precedentes sobre o tema:
• AGRAVO DE INSTRUMENTO - AÇÃO REVISIONAL DE ALUGUEL - ARBITRAMENTO DE ALUGUEL PROVISÓRIO POSSIBILIDADE Para a fixação de aluguel provisório não é imprescindível a produção de prova pericial. Existindo elementos nos autos aptos a embasar o arbitramento do aluguel provisório e não se desincumbindo, o réu, de colacionar provas capazes de gerar dúvida razoável, inexistentes fundamentos à reforma da decisão liminar. Nos termos do art.68, II, "a", da Lei nº 8.245/90, o aluguel provisório não poderá ser excedente a 80% (oitenta por cento). Respeitada esta delimitação legal e não se vislumbrando qualquer ilegalidade ou desproporcionalidade, não há motivos para reforma da decisão combatida. (TJ-MG - Agravo de Instrumento-Cv 1.0629.16.002164-4/001, Relator(a): Des.(a) Vasconcelos Lins, julgamento em 20/02/2018, publicação da súmula em 23/02/2018)
  
• AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO REVISIONAL DE ALUGUEL. DECISÃO INTERLOCUTÓRIA QUE DENEGOU ALUGUEL PROVISÓRIO. IRRESIGNAÇÃO DO AUTOR. FIXAÇÃO DE ALUGUEL PROVISÓRIO ANTE DEFASAGEM DOS VALORES ATUALMENTE COBRADOS. ESTUDO DE ATRIBUIÇÃO DE VALOR UNILATERAL, QUE APUROU VALORIZAÇÃO NO IMÓVEL A INDICAR ALUGUEIS EM MONTANTE MUITO SUPERIOR AO COBRADO. POSSIBILIDADE DE UTILIZAÇÃO DE TAL PROVA TÉCNICA PARA ESTIPULAÇÃO DE ALUGUEL TEMPORÁRIO, JÁ QUE ELABORADA POR TRÊS PROFISSIONAIS DEVIDAMENTE QUALIFICADOS. INEXISTÊNCIA DE ELEMENTOS, NOS AUTOS, QUE CONTRAINDIQUEM O VALOR APURADO. "Admissível a fixação do aluguel provisório com base tão-somente em laudo de avaliação juntado pelo locador, principalmente quando inexistente provas no sentido de refutar o valor apresentado. Na ação renovatória de locação, é autorizado ao juiz fixar, a título de aluguel provisório, valor que não extrapole 80% (oitenta por cento) do pedido pelo locador na contestação, consoante o artigo 74, § 4º, da Lei n. 8.245/91. Nada obsta a revisão da fixação do aluguel provisório, diante do seu caráter temporário, se elaborada posterior perícia judicial, que apresente manifesta defasagem econômica do valor do aluguel relativo ao preço de mercado ou o real valor do imóvel." (TJSC, Agravo de Instrumento n. 2005.024007-0. Rel. Des. Fernando Carioni, Terceira Câmara de Direito Civil, j. 24-02-2006). RECURSO CONHECIDO E PROVIDO. (TJSC, Agravo de Instrumento n. 4015023-79.2017.8.24.0000, de São José, rel. Des. Rosane Portella Wolff, Quarta Câmara de Direito Civil, j. 14-06-2018)
  
• Diante de tais circunstâncias, é inegável a existência do direito pleiteado, requerendo desde já a fixação de ALUGUEL PROVISÓRIO no valor de R$

• DA JUSTIÇA GRATUITA

• Atualmente o autor é , tendo sob sua responsabilidade a manutenção de sua família, razão pela qual não tem condições de arcar com as despesas processuais.
• Para tal benefício o autor junta declaração de hipossuficiência e comprovante de renda, os quais demonstram a inviabilidade de pagamento das custas judicias sem comprometer sua subsistência, conforme clara redação do Art. 99 Código de Processo Civil de 2015.
• Ressalta-se também que a constituição de advogado particular não implica no indeferimento do pedido da justiça gratuita, conforme disposto no §4º, do artigo 99 do CPC, in verbis:
• "Art. 99: (...)
• §4º A assistência do requerente por advogado particular não impede a concessão de gratuidade da justiça."
• Por tais razões, com fulcro no artigo 5º LXXIV da Constituição Federal e pelo artigo 98 do CPC, requer seja deferida a gratuidade de justiça o autor .

DOS PEDIDOS

Diante de todo o acima exposto, requer:

1. A concessão da gratuidade de justiça, nos termos do art. 98 do Código de Processo Civil;
2. Seja indicada conta judicial para depósito do valor incontroverso;
3. A citação do Réu para responder, querendo;
4. A produção de todas as provas admitidas em direito, em especial a juntada de laudo pericial e realização de perícia judicial, se necessário for;
5. O deferimento do Aluguel Provisório para fins de que seja fixado o valor de R$ ;
6. A total procedência dos pedidos para determinar o reajustamento do valor do aluguel para R$ ;
7. A condenação do réu ao pagamento de honorários advocatícios nos parâmetros previstos no art. 85, §2º do CPC.
8. Por fim, manifesta o na audiência conciliatória, nos termos do Art. 319, inc. VII do CPC.

Dá-se a causa o valor de R$

Anexos: