Artigo 35 - Lei do Inquilinato / 1991

AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. DIREITO PROCESSUAL CIVIL. ART. 1.022 DO CPC. OMISSÃO. NÃO CONFIGURADA. DIREITO CIVIL. AÇÃO DE INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS C/C LUCROS CESSANTES. BENFEITORIAS. DEVER DE PAGAMENTO. AUSÊNCIA DE CLÁUSULA DE RENÚNCIA EXPRESSA. ENTENDIMENTO DO TRIBUNAL. SÚMULAS 5 E 7, AMBAS DO STJ. AGRAVO INTERNO NÃO PROVIDO.1. Não incorre em negativa de prestação jurisdicional o acórdão que, mesmo sem ter examinado individualmente cada um dos argumentos trazidos pelo vencido, adota fundamentação suficiente para decidir de modo integral a controvérsia, apenas não acatando a tese defendida pela recorrente.2. Não obstante o art. 35 da Lei 8.245/91 assegure ao locatário o direito de indenização e retenção pelas benfeitorias, é válida a cláusula inserida nos contratos de locação urbana de renúncia a elas (Súmula 335/STJ). Hipótese em que os recorrentes renunciaram expressamente ao seu direito. Precedentes.3. Não cabe, em recurso especial, reexaminar matéria fático-probatória e a interpretação de cláusulas contratuais (Súmulas 5 e 7/STJ).4. Agravo interno a que se nega provimento. (STJ, AgInt no AgInt no AREsp n. 2.288.512/DF, relatora Ministra Maria Isabel Gallotti, Quarta Turma, julgado em 11/12/2023, DJe de 15/12/2023.)

AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. IRRETROATIVIDADE DE LEI. INOVAÇÃO RECURSAL. VEDAÇÃO. AÇÃO DE DESPEJO. DENÚNCIA VAZIA. NOTIFICAÇÃO PREMONITÓRIA. VIOLAÇÃO DO ART. 489 DO CPC INEXISTENTE. REGULARIDADE DA INTIMAÇÃO. SÚMULA N. 7/STJ. USO DE ARTIMANHA PARA FRUSTRAR ATO NOTIFICATÓRIO. FUNDAMENTO NÃO ATACADO. SÚMULA N. 283/STF. SUPRESSÃO DE INSTÂNCIA. INOCORRÊNCIA. ALTERAÇÃO DOS EFETIVOS FUNDAMENTOS RECURSAIS. NULIDADE DA SENTENÇA DECLARÁVEL DE OFÍCIO. ALEGAÇÃO DE CONTRADIÇÃO (ART. 1.022, I, DO CPC...

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...) NO ACORDÃO INEXISTENTE. INSATISFAÇÃO COM SOLUÇÃO DADA PELO TRIBUNAL. INSUFICIÊNCIA DO PRAZO CONTRATUAL À RECUPERAÇÃO DO INVESTIMENTO. SÚMULA N. 7/STJ. RENÚNCIA À INDENIZAÇÃO POR BENFEITORIAS. PREVISÃO CONTIDA NO CONTRATO DE LOCAÇÃO. POSSIBILIDADE. SÚMULA N. 335/STJ. CESSÃO QUE EFETIVA-SE NOS MESMOS TERMOS DO CONTRATO ORIGINÁRIO (CONTRATO-BASE). PRECEDENTES. ANUÊNCIA À REVOGAÇÃO DA RENÚNCIA ÀS BENFEITORIAS NO CONTRATO DE CESSÃO. SÚMULA N. 5/STJ. INDENIZAÇÃO PELO FUNDO DE COMÉRCIO E ENERGIA ELÉTRICA. ARTIGOS IMPERTINENTES ÀS TESES RECURSAIS. SÚMULA N. 284/STF.1. A alegação de irretroatividade da Lei n. 12.112/2009 - que incluiu no art. 59 da Lei n. 8.245/1991 os incisos VIII e IX ao § 1º, bem como acresceu o § 3º -, não foi objeto de razões do apelo nobre, configurando inovação recursal, manobra processual amplamente rechaçada pela jurisprudência do STJ.2. A questão da notificação premonitória foi efetivamente enfrentada pelo Tribunal de origem, não carecendo o acórdão recorrido de fundamentação, pois a fundamentação exigida nos termos do art. 489 do CPC é aquela revestida de coerência, explicitando suficientemente as razões de convencimento do julgador, ainda que incorreta ou mesmo não pormenorizada, pois decisão contrária ao interesse da parte não configura violação do indigitado normativo.3. Concluindo a Corte de origem que a notificação premonitória observou as formalidades legais para dar ciência ao recorrente da denúncia vazia, a reversão do julgado esbarraria no inafastável óbice da Súmula n. 7/STJ.4. Ademais, no ponto, da análise das razões do recurso especial, observa-se que a recorrente limita-se a suscitar a nulidade do processo, em razão da ausência de prévia notificação premonitória, e deixa de impugnar o fundamento do acórdão recorrido no sentido de que a recorrente utilizou-se de artimanha para frustrar a intimação ("restou clara a tentativa do embargante de frustrar a mesma com a recusa, no intento de burlar seus efeitos"), o que atrai a incidência da Súmula n. 283/STF: "É inadmissível o recurso extraordinário, quando a decisão recorrida assenta em mais de um fundamento suficiente e o recurso não abrange todos eles".5. Inexiste a alegada supressão de instância quanto à alegação de incompatibilidade entre a ação de despejo e a reconvenção, visto que a tese suscitada nas razões da apelação limitou-se a aduzir a nulidade da sentença por entender que seus fundamentos internos seriam contraditórios, nulidade essa que poderia, inclusive, ser declarado de ofício pelo Tribunal. Ademais, a suscitada alegação de "incompatibilidade entre os julgamentos da ação de despejo e da reconvenção" perdeu seu total objeto diante do desfecho dos autos no tribunal, que concluiu pela total procedência da ação de despejo e total improcedência dos pedidos reconvencionais.6. Sob a restrita alegação de violação do art. 1.022, I, do CPC, a agravante suscita contradição no julgado com os termos da inicial e os documentos trazidos aos autos, os quais comprovariam tratar-se de ação de despejo por denúncia cheia, sendo que o Tribunal de origem, após análise do acervo fático dos autos, expressamente concluiu que a ação fora intentada efetivamente por denúncia vazia. A contradição prevista no art. 1.022, I, do CPC é aquela interna, verificada entre as proposições e as conclusões do julgado, e não entre a solução alcançada e a solução almejada pelo jurisdicionado.7. A recorrente suscita tese de que os efeitos da denúncia vazia não podem vigorar enquanto não transcorrido prazo que lhe garanta o ressarcimento dos valores investidos. Contudo, destacando a origem que o contrato se perpetuava "desde de 2008 [...], somando, assim, quase 10 anos de duração" [atuais quase 15 anos], prazo suficiente à recuperação dos investimentos, não havendo prova por parte da recorrente que evidencie o contrário, a reversão do julgado novamente esbarra no citado óbice da Súmula n. 7/STJ.8. A questão da renúncia à indenização foi expressamente abordada na origem, firmando entendimento que a previsão contida no contrato originário de locação que expressamente previa a referida renúncia seria oponível à recorrente, ora agravante, visto que o contrato de cessão não teria o condão de revogar cláusula do contrato originário (contrato-base). Ausência de violação ao art. 1.022, II, do CPC, pois o inconformismo da parte com o julgamento contrário à sua pretensão não caracteriza omissão ou falta de prestação jurisdicional. Precedentes.9. "Malgrado o art. 35 da Lei 8.245/91 assegure ao locatário o direito de indenização e retenção pelas benfeitorias, é válida a cláusula inserida nos contratos de locação urbana de renúncia aos benefícios assegurados" (REsp n. 276.153/GO, relator Ministro Arnaldo Esteves Lima, Quinta Turma, DJ de 1/8/2006, p. 507), entendimento esse, inclusive, que conduziu a formulação da Súmula n. 335/STJ: "Nos contratos de locação, é válida a cláusula de renúncia à indenização das benfeitorias e ao direito de retenção".10. A formalização do contrato de cessão promove a transferência do negócio originário, de modo que o cessionário assume o papel do cedente em direitos e deveres, conforme estipulado no contrato originário (contrato-base). Precedentes. Assim, sem reparo o acórdão recorrido quando consigna que a cláusula de renúncia à indenização pelas benfeitorias é oponível à recorrente, que assumiu o papel da locatária original em direitos e deveres à luz do estipulado no contrato original (contrato-base).11. Por outro lado, inviável o acolhimento da tese da recorrente de que, quando do contrato de cessão, a recorrida teria anuído com os termos da cessão e, consequentemente, teria havido revogação da citada cláusula de renúncia, visto que para albergar referida alegação, em contraposição ao que concluíra a origem de que se mostrava "ausente previsão específica de que a partir daquele momento aquelas benfeitorias passariam a ser indenizáveis pela cedida, não se pode supor que assim tenha se procedido", demandaria reexame de cláusulas contratuais, o que encontra óbice na Súmula n. 5/STJ.12. O art. 422 do CC não tem comando normativo apto a amparar a tese de que lhe assiste o direito de indenização pelo fundo de comércio, pois dele não se infere nenhuma alusão à indenização, menos ainda pelo fundo de comércio, o que atrai, por conseguinte, os preceitos da Súmula n. 284/STF.13. No mesmo óbice sumular incorre a alegação de violação do art. 1.022, II, do CPC, e a suscitada tese de que tem direito ao ressarcimento de fatura de energia elétrica, visto que o art. 1.022, II, do CPC não tem nenhuma pertinência temática com a tese de indenização. Quando muito, o referido artigo apoiaria a alegação de omissão quanto ao debate do referido tema, o que, efetivamente, não ocorreu. Agravo interno improvido. (STJ, AgInt no REsp n. 2.012.308/AM, relator Ministro Humberto Martins, Terceira Turma, julgado em 20/11/2023, DJe de 22/11/2023.)

PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. DEFICIÊNCIA DE FUNDAMENTAÇÃO DO RECURSO. SÚMULA N. 284 DO STF. APRECIAÇÃO DE TODAS AS QUESTÕES RELEVANTES DA LIDE PELO TRIBUNAL DE ORIGEM. AUSÊNCIA DE AFRONTA AOS ARTS. 489 E 1.022 DO CPC/2015. FALTA DE PREQUESTIONAMENTO. SÚMULA N. 282 DO STF. CONEXÃO. IMPOSSIBILIDADE DA REUNIÃO DOS PROCESSOS. INDENIZAÇÃO DE BENFEITORIA. RECONVEÇÃO. DESNECESSIDADE. ART. 35 da LEI N. 8.245/1991. DECISÃO MANTIDA.1....

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... Considera-se deficiente, a teor da Súmula n. 284 do STF, a fundamentação recursal que alega violação de dispositivo legal cujo conteúdo jurídico é dissociado da tese defendida no recurso especial.2. Inexiste afronta aos arts. 489 e 1.022 do CPC/2015 quando o acórdão recorrido pronuncia-se, de forma clara e suficiente, acerca das questões suscitadas nos autos, manifestando-se sobre todos os argumentos que, em tese, poderiam infirmar a conclusão adotada pelo Juízo.3. A simples indicação dos dispositivos legais tidos por violados, sem enfrentamento do tema pelo acórdão recorrido, obsta o conhecimento do recurso especial, por falta de prequestionamento, a teor da Súmula n. 282 do STF.4. "A conexão não determina a reunião dos processos, se um deles já foi julgado. Enunciado 235/STJ" (AgInt no REsp n. 1660685/CE, Relator Ministro PAULO DE TARSO SANSEVERINO, TERCEIRA TURMA, julgado em 26/8/2019, DJe 30/8/2019).5. "Tratando-se de ação de despejo, o exercício do direito de retenção por benfeitoria (art. 35 da Lei n. 8.245/1991), deve ser exercido por ocasião da contestação" (AgInt no AgRg no Ag 1311922/MT, Relatora Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, QUARTA TURMA, julgado em 4/2/2020, DJe 18/2/2020).6. Agravo interno a que se nega provimento. (STJ, AgInt no AREsp 1070015/DF, Rel. Ministro ANTONIO CARLOS FERREIRA, QUARTA TURMA, julgado em 13/12/2021, DJe 16/12/2021)