Artigo 67 - Lei do Condomínio e Incorporações / 1964

APELAÇÃO - Compromisso de compra e venda - Desistência dos compradores - Sentença de improcedência - Irresignação recursal, objetivando a restituição dos valores pagos - Comissão de corretagem paga pelos autores sem qualquer ressalva - Menção expressa no contrato de corretagem imobiliária, com informação destacada do preço do imóvel - Tema 938/STJ - Devolução indevida - Anterior distrato entre as partes que levou à devolução de 50% dos valores pagos, conforme previsto no art. 67, § 5º, da Lei 4591/64, com a redação que lhe foi dada pela Lei n. 13.786/2018 - Improcedência mantida - Recurso não provido. (TJSP;  Apelação Cível 1000102-51.2023.8.26.0405; Relator (a): Mônica Rodrigues Dias de Carvalho; Órgão Julgador: 1ª Câmara de Direito Privado; Foro de Osasco - 7ª Vara Cível; Data do Julgamento: 04/11/2024; Data de Registro: 04/11/2024)

MARIA LUIZA CARVALHO LINS DE OLIVEIRA (OAB:BA44767-A), MARIA ISABEL CARVALHO LINS DE OLIVEIRA (OAB:BA28784-A)                   DECISÃO   Vistos, etc.   Trata-se de Recurso Especial (ID 93003233), interposto por SP-66 EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA, URBPLAN DESENVOLVIMENTO URBANO S/A e CST EXPANSÃO URBANA LTDA, com fundamento no art. 105, inciso III, alíneas a e c, da Constituição Federal, em desfavor do acórdão que, proferido pela Primeira ...

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...Câmara Cível deste Egrégio Tribunal de Justiça, negou provimento, mantendo inalterada a sentença impugnada.    O acórdão se encontra ementado nos seguintes termos (ID 88941646):   DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. DESCUMPRIMENTO CONTRATUAL POR PARTE DA VENDEDORA. BOA-FÉ OBJETIVA., VIOLAÇÃO POSITIVA DO CONTRATO. RESCISÃO MOTIVADA. RESTITUIÇÃO INTEGRAL DOS VALORES PAGOS. MULTA COMPENSATÓRIA EM FAVOR DO CONSUMIDOR. DANO MORAL CONFIGURADO. APELO PARCIALMENTE CONHECIDO E NÃO PROVIDO. I. CASO EM EXAME 1. Trata-se de Recurso de apelação interposto contra sentença que julgou procedentes os pedidos formulados em ação de rescisão contratual cumulada com indenização por danos morais, reconhecendo a rescisão motivada do contrato de promessa de compra e venda de imóvel, com condenação das Rés/Apelantes à devolução integral dos valores pagos, incluindo a comissão de corretagem, ao pagamento de multa compensatória e indenização por danos morais, além do pagamento das custas processuais e honorários advocatícios fixados em 20% sobre o valor da condenação. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 2. Há cinco questões em discussão: (i) analisar a possibilidade de concessão da gratuidade de justiça à pessoa jurídica apelante; (ii) verificar a admissibilidade de inovação recursal quanto à responsabilidade por tributos e encargos; (iii) apurar a existência de inadimplemento contratual apto a ensejar a rescisão por culpa da fornecedora; (iv) definir se é devida a restituição integral, inclusive da comissão de corretagem e o pagamento de multa compensatória; (v) examinar a caracterização do dano moral em decorrência da mora excessiva. III. RAZÕES DE DECIDIR 3. A gratuidade de justiça pode ser concedida à pessoa jurídica desde que comprovada a impossibilidade de arcar com os custos do processo, conforme a Súmula 481 do STJ, o que foi demonstrado no caso pelos documentos contábeis apresentados. 4. No mais, relativamente à alegação recursal de que os autores deveriam arcar com IPTU, taxas, tarifas e emolumentos configura inovação recursal, vedada pelo CPC/2015, arts. 329 e 336, e caracteriza violação ao princípio da dialeticidade, por não ter sido sequer debatida no juízo de origem. 5. No mérito, o inadimplemento contratual por parte das Rés/Apelantes restou comprovado diante da omissão quanto à entrega da via contratual e ausência de resposta ao pedido de distrato, o que caracteriza violação positiva do contrato, contrariando o princípio da boa-fé objetiva (CC, art. 422) e o art. 67, § 3º, da Lei nº 4.591/1964. 6. Caracterizada a rescisão motivada, impõe-se a restituição integral dos valores pagos, inclusive da comissão de corretagem, conforme jurisprudência consolidada. 7. É válida a cláusula contratual que prevê multa compensatória em favor do consumidor quando a rescisão decorre de inadimplemento da fornecedora, podendo-se aplicar a inversão da cláusula penal nos contratos de adesão, com fundamento no CDC e na jurisprudência do STJ e tribunais estaduais. 8. Quanto ao dano moral restou configurado diante da mora excessiva e da ausência de resposta ao pedido de resolução contratual por período superior a dez meses, situação que gerou incerteza e insegurança jurídica aos consumidores, superando o mero aborrecimento. 9. Acerca dos consectários legais incidentes sobre as condenações, foram corretamente aplicados conforme os critérios estabelecidos pelos artigos 389 e 406 do Código Civil, na redação dada pela Lei nº 14.905/2024, com incidência da taxa SELIC e dedução da correção monetária. 10. Por fim, não é cabível a majoração de honorários recursais, tendo em vista que os honorários sucumbenciais foram fixados no patamar máximo de 20%, vide §§ 2º e 11 do art. 85 do CPC. IV. DISPOSITIVO E TESE 11. Recurso parcialmente conhecido e não provido. Tese de julgamento: 1. A pessoa jurídica faz jus à gratuidade de justiça desde que comprove a incapacidade financeira de arcar com os custos processuais. 2. É inadmissível a inovação recursal quando a matéria não foi objeto de debate na primeira instância, conforme os limites da demanda fixados pelo CPC/2015. 3. O inadimplemento de obrigações acessórias, como a entrega do contrato e manutenção de diálogo eficaz, configura violação positiva do contrato e justifica sua rescisão por culpa da fornecedora. 4. Em caso de rescisão motivada por culpa da fornecedora, o consumidor tem direito à restituição integral dos valores pagos, incluindo comissão de corretagem, e à aplicação da cláusula penal em seu favor. 5. A mora excessiva no atendimento às obrigações contratuais enseja indenização por danos morais, quando configurada situação de insegurança e angústia ao consumidor. 6. Não se admite a fixação de honorários recursais quando os honorários de sucumbência já alcançaram o limite máximo legal previsto no CPC.   Para ancorar o seu Recurso Especial com suporte na alínea a, do permissivo constitucional, aduzem os recorrentes, em síntese, contrariedade aos arts. 186, 187 e 927, do Código Civil. Pela alínea c, sustenta haver divergência jurisprudencial.   O recurso foi impugnado (ID 94071256).   É o relatório.   O apelo nobre em análise não merece prosperar, pelas razões abaixo alinhadas.   1. Da contrariedade aos arts. 186, 187 e 927, do Código Civil:   Os dispositivos de lei federal acima mencionados, supostamente contrariados, não foram objeto de análise e debate no acórdão recorrido e nem suprida a omissão através do manejo dos embargos de declaração, inviabilizando o conhecimento do Recurso Especial, diante da falta de prequestionamento, a teor das Súmulas 282 e 356, do Supremo Tribunal Federal.   Nesse sentido:   DIREITO PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO. RECURSO ESPECIAL. PREQUESTIONAMENTO. AGRAVO INTERNO IMPROVIDO. […]  5. A ausência de prequestionamento dos dispositivos legais indicados como violados impede o conhecimento do recurso especial, conforme as Súmulas 282 e 356 do STF. […] 7. Agravo interno improvido.  (AgInt no AREsp n. 2.774.057/SP, Relatora Ministra DANIELA TEIXEIRA, DJEN de 23/4/2025.) (destaquei)   CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. FALTA DE PREQUESTIONAMENTO. SÚMULAS N. 282 E 356 DO STF. PLANO DE SAÚDE. ROL TAXATIVO. COBERTURA EXCEPCIONAL. POSSIBILIDADE. ANÁLISE DOS CRITÉRIOS. IMPOSSIBILIDADE. REEXAME DE FATOS E PROVAS. MATERIAIS NECESSÁRIOS AO SUCESSO CIRÚRGICO. CUSTEIO. RECUSA. ABUSO. ACÓRDÃO RECORRIDO EM CONSONÂNCIA COM JURISPRUDÊNCIA DESTA CORTE. SÚMULA N. 83/STJ. DECISÃO MANTIDA. 1. A simples indicação dos dispositivos legais tidos por violados, sem que o tema tenha sido enfrentado pelo acórdão recorrido, obsta o conhecimento do recurso especial, por falta de prequestionamento, a teor das Súmulas n. 282 e 356 do STF. […] Agravo interno a que se nega provimento.  (AgInt no AREsp n. 2.646.318/SP, Relator Ministro ANTONIO CARLOS FERREIRA, DJEN de 11/4/2025.) (destaquei)   2. Do dissídio de jurisprudência:   Nesse contexto, quanto ao suposto dissídio de jurisprudência, alavancado sob o pálio da alínea “c” do permissivo constitucional, a Corte Infraconstitucional orienta-se no sentido de que “É pacífico o entendimento desta Corte Superior de que os mesmos óbices impostos à admissão do recurso pela alínea a do permissivo constitucional impedem a análise recursal pela alínea c; em razão disso fica prejudicada a apreciação do dissídio jurisprudencial referente ao mesmo dispositivo de lei federal apontado como violado ou à tese jurídica...” (AgInt nos EDcl no AREsp n. 2.549.805/AP, relator Ministro Paulo Sérgio Domingues, Primeira Turma, julgado em 31/3/2025, DJEN de 4/4/2025.).   3. Dispositivo:   Ante o exposto, amparado no art. 1.030, inciso V, do Código de Processo Civil, não admito o presente Recurso Especial.   Publique-se. Intimem-se.   Salvador (BA), 13 de novembro de 2025   Desembargador José Alfredo Cerqueira da Silva                   2° Vice-Presidente ags// (TJ-BA, Classe: Apelação, Número do Processo: 8000669-49.2021.8.05.0103, Órgão julgador: 2ª VICE-PRESIDÊNCIA, Relator(a): JOSE ALFREDO CERQUEIRA DA SILVA, Publicado em: 29/09/2025)