O Direito Imobiliário é uma área jurídica bastante ampla. Trata-se de um segmento que vem ganhando cada vez mais visibilidade nos últimos anos, em decorrência do desenvolvimento do mercado e o crescente aumento das negociações envolvendo as transações de imóveis, como a compra, a venda e a locação.
É importante entender que não existe apenas uma teoria geral do Direito Imobiliário. Trata-se de uma área que se relaciona com várias outras, como o Direito Civil, o Tributário, o Urbanístico, o Empresarial etc. Nesse sentido, os profissionais que atuam dentro desse mercado devem ter conhecimento sobre o assunto e sempre estar atentos aos principais termos, tendências, regras e leis que fazem parte do Direito Imobiliário e que englobem outras disciplinas também.
Além disso, por ser um mercado que está em constante expansão, é necessário estar sempre atualizado e manter o aprendizado constante. Em razão de ser uma disciplina que pode suscitar dúvidas entre os profissionais, nós criamos esse conteúdo para facilitar a sua rotina de trabalho e ampliar o seu conhecimento sobre o assunto.
Você é advogado e trabalha nessa área jurídica? Neste artigo, você vai conhecer as principais questões sobre o Direito Imobiliário. Acompanhe a leitura e confira todos os detalhes!
1. O Direito Imobiliário
O Direito Imobiliário é o ramo do direito privado cuja função é regulamentar as relações jurídicas que envolvem os bens imóveis, ou seja, as questões decorrentes do direito de propriedade, bem como os desdobramentos legais do exercício deste direito.
Assim, os assuntos que abrangem a propriedade de bens imóveis também serão regulados pelo Direito Imobiliário — compra, financiamento, usucapião, registro etc. Do mesmo modo, o exercício da propriedade também deve fazer parte desse Direito: locação, direito de vizinhança, venda, ações possessórias, condomínio etc.
2. A legislação aplicável ao Direito Imobiliário
O Direto Imobiliário utiliza dispositivos de varias outras áreas, especialmente o Código Civil (Lei nº 10.406/2002). Trata-se da lei de maior expressão quando se trata de regulamentar a transação de imóveis, uma vez que ele contém vários dispositivos que abordam a propriedade de um modo genérico.
Além disso, existem legislações que tratam das relações imobiliárias de modo mais detalhado. Assim, elas devem ser consultadas e invocadas sempre que se for fechar algum tipo de negociação mais específica. Confira os principais exemplos:
- Lei de Locações (nº 8.245/91);
- Lei do Condomínio (nº 4.591/64);
- Código de Defesa do Consumidor (nº 8.078/90);
- Lei dos Registros Públicos (nº 6.015/73);
- Lei do Sistema Financeiro de Habitação (nº 4.380/64).
3. As principais áreas de atuação do Direito Imobiliário
O advogado tem diversas possibilidades para agir dentro do Direito Imobiliário. Esse ramo apresenta várias maneiras de atuação em uma negociação de imóveis. Conheça, a seguir, os principais exemplos.
Compra e Venda
A compra e a venda são consideradas as transações imobiliárias mais comuns e as mais realizadas dentro do mercado. Nesse sentido, o advogado pode atuar em muitas atividades, como:
- prestando consultoria sobre a negociação;
- fazendo coleta e análise dos documentos referentes ao imóvel;
- elaborando e analisando cláusulas e condições do contrato de compra e venda;
- verificando contratos de financiamento imobiliário;
- realizando o registro da escritura pública de compra e venda;
- auxiliando o cliente na lavratura da escritura pública de compra e venda.
Locação
A locação também é uma negociação bastante comum dentro do mercado imobiliário. O advogado especialista dessa área pode atuar de várias formas:
- na prestação de assessoria para as partes (locador ou locatário);
- na elaboração e análise do contrato de aluguel;
- e agindo no caso de inadimplência (envio de notificação extrajudicial cobrando aluguéis e representação legal do cliente no caso de ação de despejo).
Relações Condominiais
O Direito Imobiliário também está presente nas relações que se estabelecem entre os condôminos. Nesse sentido, o advogado tem a função de prestar assessoria e consultoria aos condomínios, além de representá-los judicialmente em demandas perante o Poder Judiciário, principalmente nos casos de cobrança de condôminos que estão inadimplentes com as suas obrigações.
Além disso, o profissional também deve criar, alterar e adequar as convenções e regimentos internos, participar de reuniões etc.
Registro de Imóveis
O Direito Imobiliário está diretamente ligado ao Direito Registral. Nesse sentido, o advogado pode atuar na regularização dos registros imobiliários dentro dos cartórios de Registro de Imóveis — fazendo retificação de informações, averbações etc. Além disso, ele pode representar os clientes em ações judiciais — adjudicação compulsória, por exemplo.
Usucapião
A usucapião é um modo originário de aquisição de propriedade que admite o reconhecimento por meio da via extrajudicial. O advogado é útil para atuar em cartórios de Tabelionato de Notas e o Registro de Imóveis.
Incorporações Imobiliárias
A Incorporação Imobiliária é um procedimento complexo e que deve obedecer às determinações da Lei do Condomínio. Ele costuma ser dividido em diversas fases. É por isso que se faz necessária a presença de um advogado especialista no assunto para auxiliar o incorporador. Esse profissional tem o dever de atuar em várias atividades, como na análise e no registro do memorial de incorporação e o auxílio na venda das unidades individualizadas.
Direito do Consumidor
A violação aos direitos da parte consumidora em uma relação imobiliária é uma situação delicada e pode ensejar a aplicação do Código de Defesa do Consumidor (CDC). Não são raros os casos de vícios na construção, ou então situações em que o comprador não recebe as chaves da casa ou encontra um imóvel diferente daquele que ele esperava, por exemplo.
Além disso, o advogado pode fazer qualquer outro tipo de defesa referente defendendo a observância dos direitos e obrigações consumeristas, como a análise de eventual existência de cláusulas abusivas, cobrança de impostos indevidos, possíveis fraudes etc.
Direito Urbanístico
O Direito Urbanístico se refere às práticas de política urbana que ordenam e organizam os espaços de territórios habitáveis. Essa disciplina trata da relação que é estabelecida entre a propriedade privada e o espaço público. Existem várias legislações que sistematizam e tratam sobre os institutos do Direito Urbanístico, como:
- Lei do Parcelamento do Solo Urbano (Lei nº 6.766/79);
- Estatuto da Cidade (Lei nº 10.257/01);
- Lei que trata da regularização fundiária de assentamentos localizados em áreas urbanas (Lei nº 11.977/09)
4. Os termos mais importantes do Direito Imobiliário
Como toda disciplina jurídica, o Direito Imobiliário também é uma área que contém termos técnicos específicos. Os advogados precisam ter conhecimento sobre esses conceitos, além de suas principais características e aplicação. Acompanhe.
Matrícula
A matrícula é um documento de caráter público que identifica o imóvel e o individualiza dos demais. Nesse sentido, em razão da publicidade, qualquer pessoa pode visualizá-la. Ela contém uma numeração única devidamente registrada no Cartório de Registro de Imóveis no município do respectivo imóvel.
A matrícula deve conter as seguintes informações referentes ao imóvel: área, localização, limite, propriedades subjacentes, inscrição municipal, dados do proprietário etc. Ela serve para especificar o imóvel e garantir ao proprietário o seu direito de propriedade. Assim, caso o imóvel tenha sido vendido para outra pessoa, novas informações serão lançadas na matrícula, mas os dados anteriores continuam no histórico do registro e não podem ser apagados.
Promessa de compra e venda
O contrato de promessa de compra e venda é o compromisso preliminar que representa a intenção de concretização de um negócio no futuro. Ainda não se trata do direito de uso e gozo do imóvel, em si. Desse modo, o proprietário (vendedor) assume a vontade de vender o imóvel, enquanto que o comprador promete fazer a aquisição. Geralmente, o ato de promessa de compra e venda é registrado na matrícula do imóvel.
Após firmar o compromisso de compra e venda, não estamos falando mais de uma mera liberalidade, ou seja, as partes devem cumprir o acordo. É importante verificar a presença de cláusula que garante o direito de arrependimento. Caso não exista, o comprador tem o direito real de cessão do imóvel, e se o proprietário não quiser concluir a venda, ele tem a prorrogativa de ajuizar ação, impelindo o cumprimento da obrigação.
Por sua vez, a existência da cláusula de arrependimento prevê a pena de multa e indenização com perdas e danos, caso alguma parte não obedeça ao compromisso firmado anteriormente.
Due diligence
Trata-se de um procedimento de auditoria com o intuito de verificar a existência de segurança jurídica durante a compra e a venda de um imóvel. Esse cuidado é muito importante a fim de diminuir os riscos inerentes a esse tipo de negociação. Nesse sentido, o advogado é responsável por verificar os seguintes elementos de uma Due diligence:
- se o imóvel pertence mesmo ao proprietário;
- a existência de passivos judiciais recaindo sobre o imóvel;
- se o imóvel é alvo de alguma disputa judicial;
- avaliar a possível existência de o procedimento recair no crime de fraude à execução ou fraude contra credores;
- se o imóvel obedece às regras de Direito Ambiental e Urbanístico.
Escritura de compra e venda
A escritura é instrumento de caráter público que formaliza a intenção das partes em concluir a transferência definitiva da propriedade de um imóvel, além de assegurar o direito de modificar, constituir ou renunciar os direitos reais.
Trata-se de um documento que é lavrado pelo Tabelião do Cartório de Notas e que goza de eficácia, validade e autenticidade, ou seja, apresenta regularidade jurídica. Após, ela deve ser mostrada ao Oficial do Cartório de Registro de Imóveis para proceder à devida atualização do registro na matrícula do imóvel.
Contrato particular de compra e venda
O contrato de compra e venda de imóvel é um documento particular que oficializa a obrigatoriedade de transferência da titularidade do imóvel do vendedor para o comprador, em troca do pagamento de um valor (contraprestação). Após a celebração desse instrumento, é necessária a formalização do procedimento no Cartório de Registro de Imóveis, mediante a lavratura da escritura pública de compra e venda.
5. As tendências do Direito Imobiliário
O mercado imobiliário é um meio extremamente dinâmico e que passa por constantes mudanças, impulsionado pela mudança de comportamento dos consumidores, a introdução de novas tecnologias aos imóveis, as oscilações financeiras etc. Portanto, é importante que o advogado e demais profissionais que atuam no meio estejam sempre atualizados.
Conheça abaixo algumas tendências para o mercado que são esperadas para os próximos anos.
Ampliação do programa Minha Casa Minha Vida
O governo federal costuma anunciar mudanças constantes no programa MCMV. Geralmente, se tratam de aumentos nos limites de renda máxima para as famílias que constam como beneficiárias desse programa. Além disso, também há o planejamento da mudança das faixas, a inclusão de mais categorias no programa e a elevação do teto do valor dos imóveis nas capitais dos Estados.
Essas transformações impactam positivamente o mercado imobiliário e o setor de construção civil. Trata-se ainda de uma forma de corrigir problemas, como o comércio ilícito de lotes, a invasão de unidades por terceiros não autorizados e até conflitos sociais dentro dos condomínios.
Digitalização do mercado
O mercado imobiliário também está sofrendo uma modernização, impulsionado pela introdução de ferramentas tecnológicas modernas. Nesse sentido, clientes e profissionais do ramo vêm utilizando cada vez mais a internet e mídias sociais para buscar informações sobre imóveis e iniciar as negociações. Do mesmo modo, o advogado pode aproveitar essa tendência para ganhar mais visibilidade online, fortalecer a sua imagem e captar mais clientes.
Reestruturação das áreas do imóvel
Os consumidores são elementos importantes, pois ditam tendências para o mercado imobiliário. Nesse sentido, as imobiliárias, incorporadoras e profissionais que atuam nesse meio precisam fazer mudanças para se adaptarem a esses novos padrões de preferência dos clientes.
Um exemplo nesse sentido é a procura por escritórios com salas amplas e sem paredes com o intuito de estimular uma ideia colaborativa e incentivar uma maior interação entre os funcionários. No caso das residências, uma tendência é a busca por imóveis com áreas comuns maiores, a fim de proporcionar mais integração e convívio entre os membros de uma família.
O Direito Imobiliário é um segmento amplo e apresenta várias possibilidades de atuação para o advogado. Afinal, mitos procedimentos envolvem a necessidade de auditoria específica e consultoria jurídica. Para isso, o profissional deve dominar conceitos importantes e se especializar no assunto, bem como conhecer princípios e procedimentos que também fazem parte de outras áreas.
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