Tema 1.002 - Temas Repetitivos do STJ

DIREITO CIVIL. AGRAVOS EM RECURSO ESPECIAL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESOLUÇÃO CONTRATUAL. TERMO INICIAL DOS JUROS DE MORA. TRÂNSITO EM JULGADO. PERCENTUAL DE RETENÇÃO ESTABELECIDO EM 25%. INCIDÊNCIA DA SÚMULA 83 DO STJ. PLEITO DE ABATIMENTO DE 7% A TÍTULO DE DESPESAS DE PUBLICIDADE. SÚMULAS 5 E 7 DO STJ. RECURSOS NÃO CONHECIDOS. I. Caso em exame 1. Agravos em recursos especiais interpostos contra decisões que inadmitiram os recursos especiais. 2. No recurso especial, os agravantes sustentaram: ...

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...(i) a incidência de juros de mora desde o inadimplemento contratual, e não apenas a partir do trânsito em julgado, em razão da natureza contratual da obrigação e da prática de ato ilícito; e (ii) a legitimidade de cláusulas contratuais que preveem retenção de 30% dos valores pagos e abatimento de 7% a título de despesas de publicidade. 3. As decisões recorridas consideraram que os juros de mora incidem a partir do trânsito em julgado, conforme o Tema 1.002/STJ, e que a retenção de valores superiores a 25% é abusiva, além de que o abatimento de 7% por despesas de publicidade não foi comprovado. II. Questão em discussão 4. A questão em discussão consiste em saber: (i) se os juros de mora devem incidir desde o inadimplemento contratual ou apenas a partir do trânsito em julgado; e (ii) se são válidas as cláusulas contratuais que preveem retenção de 30% dos valores pagos e abatimento de 7% a título de despesas de publicidade. III. Razões de decidir 5. O entendimento consolidado no Tema 1.002/STJ estabelece que, em contratos de promessa de compra e venda de imóveis anteriores à Lei nº 13.786/2018, os juros de mora incidem a partir do trânsito em julgado quando a resolução contratual é pleiteada pelo comprador de forma diversa da cláusula penal convencionada. 6. A retenção de valores superiores a 25% é considerada abusiva, conforme jurisprudência consolidada do STJ, que fixa esse percentual como razoável para compensar o vendedor pelas despesas inerentes ao negócio. 7. O abatimento de 7% a título de despesas de publicidade não foi comprovado nos autos, sendo a análise dessa questão dependente de reexame de matéria fático-probatória, o que é vedado em sede de recurso especial, conforme as Súmulas 5 e 7 do STJ. 8. A incidência das Súmulas 83, 5 e 7 do STJ impede o conhecimento do recurso especial, tanto pela alínea "a" quanto pela alínea "c" do permissivo constitucional. IV. Dispositivo 9. Agravos em recurso especiail não conhecidos. (STJ, AREsp n. 2.922.870/MG, relatora Ministra Daniela Teixeira, Terceira Turma, julgado em 1/12/2025, DJEN de 4/12/2025.)

DIREITO CIVIL. DOIS AGRAVOS EM RECURSO ESPECIAL. RESCISÃO DE CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA. PERCENTUAL DE RETENÇÃO. DEVOLUÇÃO DE VALORES. AGRAVOS CONHECIDOS PARA NÃO CONHECER DO RECURSO ESPECIAL. I. Caso em exame 1. Agravo em recurso especial interposto por construtoras contra decisão que inadmitiu recurso especial, no qual se alegava violação dos artigos 53 do Código de Defesa do Consumidor, 187 e 927 do Código Civil...

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..., além de divergência jurisprudencial, em razão da fixação de percentual de retenção de 15% dos valores pagos pelo comprador em contrato de promessa de compra e venda de imóvel. 2. Agravo em recurso especial interposto por compradora contra decisão que inadmitiu recurso especial, no qual se alegava violação dos artigos 489, §1º, e 1.022, II, do Código de Processo Civil; 39, 51 e 53 do Código de Defesa do Consumidor; e 404, 405, 422 e 475 do Código Civil, pleiteando a restituição integral das parcelas pagas e a fixação de juros de mora a partir da citação. II. Questão em discussão 3. A questão em discussão consiste em saber se o percentual de retenção de 15% dos valores pagos pelo comprador, fixado pelo Tribunal de origem, está em conformidade com a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça, e se a devolução dos valores deve ser integral e acompanhada de juros de mora a partir da citação. III. Razões de decidir 4. O percentual de retenção de 15% foi considerado adequado pelo Tribunal de origem, com base nas peculiaridades do caso concreto, para compensar as despesas das construtoras sem ensejar enriquecimento ilícito, estando em conformidade com a jurisprudência do STJ, que admite percentuais entre 10% e 25%. 5. Nos termos da Súmula nº 543 do STJ: "Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento". 6. A análise do percentual de retenção e da forma de devolução dos valores pagos demanda reexame de fatos, provas e cláusulas contratuais, o que é vedado em recurso especial, nos termos das Súmulas 5 e 7 do STJ. 7. Quanto aos juros de mora, o entendimento do Tribunal de origem está em consonância com o Tema 1.002 do STJ, que fixa o termo inicial dos juros de mora a partir do trânsito em julgado da decisão, em casos de resolução contratual por iniciativa do comprador. IV. Dispositivo 8. Agravos conhecidos para não conhecer dos recursos especiais. (STJ, AREsp n. 2.709.001/PE, relatora Ministra Daniela Teixeira, Terceira Turma, julgado em 17/11/2025, DJEN de 24/11/2025.)