Modelo Ação de rescisão contratual - inadimplência

• DO INADIMPLEMENTO DO CONTRATO

• Conforme citado, o contrato foi claro ao prever as condições de pagamento nos seguintes termos:
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• No entanto, até o momento, mais de estão em atraso, inviabilizando a continuidade do contrato.
• Trata-se de rescisão prevista na cláusula do contrato e amparada pela Lei 4.591/64 que rege as edificações e incorporações imobiliárias:
• Art. 63. É lícito estipular no contrato, sem prejuízo de outras sanções, que a falta de pagamento, por parte do adquirente ou contratante, de 3 prestações do preço da construção, quer estabelecidas inicialmente, quer alteradas ou criadas posteriormente, quando fôr o caso, depois de prévia notificação com o prazo de 10 dias para purgação da mora, implique na rescisão do contrato, conforme nêle se fixar, ou que, na falta de pagamento, pelo débito respondem os direitos à respectiva fração ideal de terreno e à parte construída adicionada, na forma abaixo estabelecida, se outra forma não fixar o contrato.
• § 1º Se o débito não fôr liquidado no prazo de 10 dias, após solicitação da Comissão de Representantes, esta ficará, desde logo, de pleno direito, autorizada a efetuar, no prazo que fixar, em público leilão anunciado pela forma que o contrato previr, a venda, promessa de venda ou de cessão, ou a cessão da quota de terreno e correspondente parte construída e direitos, bem como a sub-rogação do contrato de construção.
• O inadimplemento de uma das partes viabiliza a rescisão contratual, conforme clara redação do Código Civil Brasileiro:
• Art. 475. A parte lesada pelo inadimplemento pode pedir a resolução do contrato, se não preferir exigir-lhe o cumprimento, cabendo, em qualquer dos casos, indenização por perdas e danos.
• Assim, diante do desinteresse do Autor na continuidade da relação contratual, requer a resolução do contato firmado, conforme posicionamento firmado nos Tribunais:
• Ação de Rescisão Contratual - Inadimplência do comprador que justifica a rescisão - Comprador que alegou dificuldade financeira, como óbice à rescisão - Aceitação de nova proposta de parcelamento que não encontra guarida no ordenamento, constituindo mera liberalidade da vendedora - Recurso improvido. (TJSP; Apelação 1012160-36.2017.8.26.0037; Relator (a): Luiz Antonio Costa; Órgão Julgador: 7ª Câmara de Direito Privado; Foro de Araraquara - 4ª Vara Cível; Data do Julgamento: 10/04/2018; Data de Registro: 10/04/2018)
  
• Dessa forma, estamos diante de um notório inadimplemento contratual, devendo ser reconhecido o direito à rescisão, cumulado com multa contratual e indenização por danos materiais como passa a expor:
• DA MULTA POR DESCUMPRIMENTO CONTRATUAL
• Inerente ao descumprimento contratual encontra-se ainda o dever dos Réus em arcar com MULTA CONTRATUAL POR INADIMPLEMENTO, conforme clara previsão contratual:
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• Desta forma, diante da demonstração inequívoca do descumprimento do contrato por parte da Ré, resta evidente o direito da Autora em ter o contrato rescindido com a aplicação de multa contratualmente prevista.

• DA INDENIZAÇÃO DEVIDA

• Conforme demonstrado pelos fatos narrados e prova testemunhal que que será produzida no presente processo, o nexo causal entre o dano e a conduta da Ré fica perfeitamente caracterizado pelo , gerando o dever de indenizar, conforme preconiza o Código Civil:
• Art. 186. Aquele que, por ação ou omissão voluntária, negligência ou imprudência, violar direito e causar dano a outrem, ainda que exclusivamente moral, comete ato ilícito.
• Art. 187. Também comete ato ilícito o titular de um direito que, ao exercê-lo, excede manifestamente os limites impostos pelo seu fim econômico ou social, pela boa-fé ou pelos bons costumes.
• Na resolução do contrato, as partes devem ser restituídas à situação em que se encontravam antes da celebração do negócio, neste sentido, as taxas e despesas inerentes ao contrato devem ser abatidas dos valores a serem restituídos, dentre os quais:
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• Motivos pelos quais devem conduzir à indenização ao danos materiais sofridos, bem como aos lucros cessantes.
• No presente caso, o Réu permaneceu de posse do bem por mais de , sendo devida a indenização pelo período que o mesmo usufruiu do imóvel, conforme bem disciplinado pela Súmula n° 1, do TJSP:
• "O compromissário comprador de imóvel, mesmo inadimplente, pode pedir a rescisão do contrato e reaver as quantias pagas, admitida a compensação com gastos próprios de administração e propaganda feitos pelo compromissário vendedor, assim como com o valor que se arbitrar pelo tempo de ocupação do bem".
• Trata-se de valor que deve ser arbitrado com base no valor de aluguel de imóveis semelhantes, conforme precedentes sobre o tema:
• AÇÃO REVISIONAL DE CONTRATO. Compromisso de compra e venda de imóvel. (...). Cláusulas contratuais válidas e que devem ser cumpridas. Reconvenção. Rescisão contratual. Inadimplência dos compradores. Retenção de 10% dos valores pagos. Aluguel devido no período de inadimplência. Sentença mantida. Honorários advocatícios majorados. Recurso não provido, com observação. (TJSP; Apelação 1010737-23.2016.8.26.0604; Relator (a): Fernanda Gomes Camacho; Órgão Julgador: 5ª Câmara de Direito Privado; Foro de Sumaré - 2ª Vara Cível; Data do Julgamento: 08/03/2018; Data de Registro: 08/03/2018)
  
• COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA - RESCISÃO CONTRATUAL - INADIMPLÊNCIA DOS COMPRADORES - PERDA DOS VALORES PAGOS HAVIDA POR VÁLIDA - LOCATIVOS PELO PERÍODO TOTAL DE OCUPAÇÃO DO IMÓVEL - CORRETA FIXAÇÃO DA SUCUMBÊNCIA - SENTENÇA CONFIRMADA - APELO NÃO PROVIDO. (TJSP; Apelação 1016842-40.2014.8.26.0554; Relator (a): Giffoni Ferreira; Órgão Julgador: 2ª Câmara de Direito Privado; Foro de Santo André - 6ª Vara Cível; Data do Julgamento: 10/10/2017; Data de Registro: 10/10/2017)
  

• DOS LUCROS CESSANTES

• Dispõe o Código Civil, nos termos do art. 395, que responde o devedor pelos prejuízos decorrentes da negligência do Réu.
• No presente caso, o nexo causal é perfeitamente configurado, na medida em que há plena demonstração da relação de causa e efeito entre a conduta praticada pela empresa Ré e o dano suportado pelo Autor.
• Afinal, no presente caso, ao firmar o contrato, o Réu impediu que . Com a rescisão, tal possibilidade não se perfectibiliza, pois , configurando o lucro cessante.
• Os lucros cessantes são indenizáveis conforme clara redação do art. 402 do Código Civil que determina:
• "salvo as exceções expressamente previstas em lei, as perdas e danos devidas ao credor abrangem, além do que efetivamente perdeu, o que razoavelmente deixou de lucrar".
• Assim, necessária a compensação pela privação injusta da posse da coisa dotada de expressão econômica.
• Razão pela qual, requer a condenação da Ré ao pagamento dos lucros cessantes devidos pelo lucro previsto e não efetivado em decorrência da falha da empresa Ré.

• DO PEDIDO LIMINAR

• Nos termos do Art. 300 do CPC/15, "a tutela de urgência será concedida quando houver elementos que evidenciem a probabilidade do direito e o perigo de dano ou o risco ao resultado útil do processo."
• No presente caso tais requisitos são perfeitamente caracterizados, vejamos:
• A PROBABILIDADE DO DIREITO resta caracterizada diante da demonstração inequívoca do inadimplemento do Réu, configurando o direito à resolução contratual.
• Assim, conforme destaca a doutrina, não há razão lógica para aguardar o desfecho do processo, quando diante de direito inequívoco:
• "Se o fato constitutivo é incontroverso não há racionalidade em obrigar o autor a esperar o tempo necessário à produção da provas dos fatos impeditivos, modificativos ou extintivos, uma vez que o autor já se desincumbiu do ônus da prova e a demora inerente à prova dos fatos, cuja prova incumbe ao réu certamente o beneficia." (MARINONI, Luiz Guilherme. Tutela de Urgência e Tutela da Evidência. Editora RT, 2017. p.284)
• Já o RISCO DA DEMORA, fica caracterizado pela continuidade do Réu na posse do bem, inviabilizando ao Autor promover o seu retorno ao mercado refletindo em prejuízos diários, ou seja, tal circunstância confere grave risco de perecimento do direito:
• TUTELA ANTECIPADA. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL. Inadimplência do devedor. Presença dos requisitos necessários para o deferimento da liminar, pondo fim ao contrato e permitindo a retomada da posse, mediante o depósito integral dos valores despendidos pelo adquirente. RECURSO PROVIDO. (TJSP; Agravo de Instrumento 2063809-37.2017.8.26.0000; Relator (a): Paulo Alcides; Órgão Julgador: 6ª Câmara de Direito Privado; Foro de Campinas - 7ª. Vara Cível; Data do Julgamento: 09/10/2017; Data de Registro: 09/10/2017)
  
• Para tanto, requer a indicação de conta para o depósito judicial do valor despendido pelo Réu, para garantia do pedido liminar nos termos do Art. 300, §1º do CPC.
• Diante de tais circunstâncias, é inegável a existência de fundado receio de dano irreparável, sendo imprescindível a imediata retomada da posse nos termos do Art. 300 do CPC.

DOS PEDIDOS

Isso posto, requer a Vossa Excelência:

1. Seja indicada conta judicial para fins de depósito do valor despendido pelo Réu;
2. O deferimento do pedido liminar, para que seja determinada a retomada da posse ao Autor do imóvel, objeto da presente ação, sob pena de multa diária;
3. A citação dos réus para, querendo, responder a presente ação;
4. A total procedência da presente demanda com a declaração da resolução do contrato, com a retenção de R$ a título de danos materiais e lucros cessantes, R$ a título de multa contratual, e, R$ a título de locatícios pelo período de indicar meses em que o Réu esteve na posse do imóvel;
5. A produção de todas as provas admitidas em direito;
6. Manifesta o interesse na realização de audiência conciliatória nos termos do art. 319, VII, do CPC.
7. A condenação do réu ao pagamento de honorários advocatícios nos parâmetros previstos no art. 85, §2º do CPC.

Dá-se à causa o valor R$ .

Nestes Termos, Pede Deferimento

OAB/

ANEXOS: