Decretada Calamidade Pública para evitar o contágio em massa do COVID-19, inúmeras medidas excepcionais foram adotadas, como quarentena, isolamento social, fechamento do comércio, das empresas, escolas e qualquer atividade não essencial.
Tais medidas impactaram profundamente o planejamento econômico de inúmeras pessoas e empresas, trazendo à tona a discussão sobre a continuação do pagamento dos contratos de aluguéis.
Sobre essa questão, inclusive, tramita na Câmara dos Deputados o Projeto de Lei nº 1.179/2020 que previa no artigo 10 a suspensão, total ou parcial, do pagamento de aluguéis residenciais até 30 de outubro de 2020 para inquilinos em frágeis condições financeiras. Porém, na última 6ª-feira (03 de abril), o Senado retirou esse trecho do projeto, mas mantém a impossibilidade de despejo no período.
Em que pese a atitude do Legislativo, o Poder Judiciário vem enfrentando essa questão em face a inúmeros pedidos pela aplicação da Teoria da Imprevisão para obter a revisional ou rescisão do contrato dos aluguel.
Evidente que a crise econômica diminuiu a capacidade de muitos brasileiros em honrar financeiramente com seus compromissos, mas a suspensão do pagamento do aluguel não é uma questão simples de ser decidida e deve ser analisada sob o prisma de ambas as partes. Vejamos.
DO CUMPRIMENTO DO CONTRATO - O QUE DIZ O DIREITO
No direito brasileiro, a regra na relação contratual é o cumprimento obrigatório do pactuado, como forma de garantir a segurança jurídica.
Assim, o pacta sunt servanda é o princípio de todo e qualquer contrato ou relação obrigacional, onde sua força impõe o respeito e o cumprimento integral das obrigações assumidas. Sendo todo contrato a expressão da autonomia de vontade das partes contratantes, que mutuamente se obrigaram por livre e espontânea vontade, é seu dever cumprir com o contratado.
Tal proteção, garante também a segurança jurídica dos negócios e contratos firmados e, via de consequência, a manutenção da estabilidade das relações.
Quanto aos contratos de locação, como não poderia deixar de ser, a regra da obrigatoriedade do cumprimento dos contratos é aplicada, impondo a às partes, locador e locatário, o cumprimento do que foi livremente estabelecido.
DA TEORIA DA IMPREVISÃO
Apesar da força obrigatória do contrato, durante a sua execução podem ocorrer situações que mudem as condições que motivaram o pacto, desequilibrando a relação contratual e afetando o seu cumprimento por qualquer das partes.
Quando essa alteração acontece, tem-se a chamada Teoria da Imprevisão que pode ser classificada como a exceção ao princípio do cumprimento obrigatório do contrato.
Isso significa, que a alteração nas condições contratuais pode causar excessiva onerosidade ao adimplemento das obrigações a uma das partes e injusto privilégio à outra, permitindo então a revisão das cláusulas pactuadas pelo interessado, de modo a restabelecer o equilíbrio contratual anteriormente existente.
A Teoria da Imprevisão está prevista no Código Civil, no artigo 478, e disciplina:
"Nos contratos de execução continuada ou diferida, se a prestação de uma das partes se tornar excessivamente onerosa, com extrema vantagem para a outra, em virtude de acontecimentos extraordinários e imprevisíveis, poderá o devedor pedir a resolução do contrato. Os efeitos da sentença que a decretar retroagirão à data da citação."
Ainda no tocante à possibilidade de revisão contratual, seguindo o entendimento do artigo 478 acima referido, importante destacar o artigo 317 do Código Civil prevê:
"Quando, por motivos imprevisíveis, sobrevier desproporção manifesta entre o valor da prestação devida e o do momento de sua execução, poderá o juiz corrigi-lo, a pedido da parte, de modo que assegure, quanto possível, o valor real da prestação."
Segundo esses dispositivos, havendo um desequilíbrio superveniente nas relações contratuais que provoque a prestação excessivamente onerosa a uma das partes, a causa de eventos imprevisíveis e extraordinários, ou seja, alheios à vontade das partes, é permitida a revisão contratual ou a sua rescisão.
Sob este argumento que alguns precedentes já concederam liminares permitindo a revisão do contrato ou a sua rescisão.
Requisitos da Teoria da Imprevisão
Ocorre que não basta a demonstração de uma pandemia para que a teoria da imprevisão seja aplicada. É indispensável a demonstração dos impactos gerados, devendo ser observados alguns requisitos:
- contratos de execução continuada ou diferida;
- acontecimentos extraordinários e imprevisíveis;
- prestação excessivamente onerosa ao devedor;
- extrema vantagem ao credor.
Analisando com atenção o artigo 478, do Código Civil, verifica-se que tais requisitos são cumulativos, logo, na revisão contratual com base na superveniente onerosidade excessiva, a parte interessada deve provar que os fatos são extraordinários, que não eram previstos e ainda que, além de causarem uma extrema vantagem para o credor, os fatos trouxeram excessiva onerosidade no cumprimento da sua obrigação contratual.
DA APLICAÇÃO DA TEORIA DA IMPREVISÃO AOS CONTRATOS DE LOCAÇÃO EM MEIO À PANDEMIA
Sendo o contrato de locação uma espécie de contrato de execução continuada, a Teoria da Imprevisão pode ser aplicada, desde que os demais requisitos previstos em lei ocorram concomitantemente.
Em relação ao acontecimento extraordinário, inquestionável sobre a crise econômica gerada pela pandemia da COVID-19, especialmente pela quarentena instituída pela Lei nº 13.979/2020, que impediu o normal funcionamento das atividades comerciais, afetando diretamente o valor do imóvel.
Assim, diante da existência de um fato extraordinário e imprevisível (crise econômica causada pela pandemia) acabou por tornar o cumprimento da obrigação excessivamente oneroso (falta de recursos para pagamento do aluguel) e causou o enriquecimento sem causa dos locadores (prestação exagerada em favor dos credores, acima do valor atual do imóvel).
DA DEFESA DO LOCADOR
Além da necessidade de comprovar que o aluguel se tornou excessivamente oneroso, a exemplo da queda de faturamento ou da falta ou redução do salário pelo desemprego, cabe ao locatário demonstrar a existência de vantagem exagerada ou o enriquecimento sem causa do locador, para fins de caracterizar o evidente desequilíbrio contratual.
Dessa forma, a contestação do Locador pode abordar a ausência de dois requisitos:
- Extrema vantagem do locador
A diminuição ou falta de recursos financeiros do locatário para pagar o aluguel, provocada pela pandemia, não acarreta por si só, do outro lado da balança, o aumento de qualquer vantagem ao locador, ou seja, o enriquecimento sem causa. Inexiste, nesse ponto, o desequilíbrio contratual na relação locatícia.
- Prestação exagerada em favor do locador
Tomando como exemplo as locações residenciais, a manutenção do valor mensal do aluguel, nas prestações vencidas durante a crise, afasta por completo o argumento de prestação exagerada em favor do locador, simplesmente porque o valor do aluguel não foi alterado e nem o objeto do contrato (moradia) foram prejudicados pela pandemia.
Inclusive, é nesse sentido uma decisão recentemente proferida pelo juízo da 2ª Vara Cível da Comarca de Videira (SC), em ação revisional de aluguel cujo pedido de suspensão do aluguel foi indeferido pela falta de comprovação de ocorrência de extrema vantagem ao locador:
"Na situação dos autos, a autora traz elementos que demonstram a queda do faturamento de sua empresa em razão da pandemia hoje vivenciada a nível mundial, impedindo-a assim pagar o aluguel contratado. Contudo, o desequilíbrio utilizado como fundamento para o pedido de revisão não pode ser analisado apenas sob a ótica de uma das partes, mas sim de ambas. Neste ponto, não logrou êxito em demonstrar a requerente, ao menos neste juízo de cognição breve, onde residiria o enriquecimento sem causa ou a prestação exagerada em favor do requerido, haja vista que o valor da locação não sofreu qualquer mudança em razão do evento noticiado. Com base nisso, entendo não estar presente a probabilidade do direito alegado", destacou a juíza de direito."(g.n.)(Revisional de Aluguel nº 5001853-72.2020.8.24.0079/SC, Juíza: Monica Fracari, Data: 26.03.2020).
Ainda sobre a necessidade de comprovação dos requisitos da Teoria da Imprevisão:
"(...) a Teoria da Imprevisão como justificativa para a revisão judicial de contratos somente será aplicada quando ficar demonstrada a ocorrência, após o início da vigência do contrato, de evento imprevisível e extraordinário que diga respeito à contratação considerada e que onere excessivamente uma das partes contratantes (STJ - REsp 1045951/MA, Rel. Ministro RAUL ARAÚJO, QUARTA TURMA, julgado em 09/03/2017, DJe 22/03/2017). II. A jurisprudência daquela Corte de Sobreposição revela-se bastante cautelosa na aplicação da Teoria da Imprevisão, sobretudo nos casos em que a alegação de crise econômica nacional não vem acompanhada com a inequívoca demonstração do desequilíbrio econômico-financeira do instrumento contratual. (...)." (g.n.) (TJES, Agravo de Instrumento nº 0000172-22.2019.8.08.0019, Relator: Namyr Carlos de Souza Filho, Órgão julgador: Segunda Câmara Cível, Data de Julgamento: 07/05/2019).
Portanto, não basta a demonstração da crise, é preciso evidenciar um enriquecimento injusto ao locador.
- Locadores economicamente afetados pela pandemia
Outro ponto observado pelos precedentes analisados se refere ao efeito colateral do atual cenário econômico provocado pelo coronavírus, o qual atinge a todos, inclusive os locadores.
A locação deriva do direito de fruição, que é inerente a propriedade, um direito protegido como cláusula pétrea no artigo 5º, inciso XXII, da Constituição Federal. Ao exercer seu direito de propriedade, vale dizer, dar o imóvel em locação, o locador tem a finalidade de complementar sua renda e assim garantir o seu sustento e o de sua família.
Muitos locadores dependem exclusivamente do recebimento do aluguel. A partir disso, não cabe pensar que os locadores terão qualquer enriquecimento sem causa ou extrema vantagem com a dificuldade financeira dos locatários em pagar o aluguel. Por tal razão, é igualmente inaplicável a Teoria da Imprevisibilidade nesse caso, diante da ausência de enriquecimento sem causa do locador.
Conclui-se, portanto, que a teoria da imprevisão necessita de inequívoca demonstração do desequilíbrio econômico no instrumento contratual provocado pela excepcionalidade da pandemia. Não havendo essa modificação, é descabida a revisão do contrato com fins de suspensão do aluguel, sob pena de transferir injustamente o problema dos locatários para os locadores.
Nesse sentido, importante lição já traçada pelo STJ quando diante de relações negociais que envolvem prejuízos para ambas as partes, exigindo-se bom senso e boa fé na solução do litígio:
"Duty to mitigate the loss: o dever de mitigar o próprio prejuízo. Os contratantes devem tomar as medidas necessárias e possíveis para que o dano não seja agravado. A parte a que a perda aproveita não pode permanecer deliberadamente inerte diante do dano. Agravamento do prejuízo, em razão da inércia do credor. Infringência aos deveres de cooperação e lealdade" (REsp 758.518/PR, Rel. Min. Vasco Della Giustina, DJe 28.06.2010).
Vale ressaltar também o alerta dado pela doutrina ao avaliar o assunto:
"Por isso, independentemente da situação de emergência derivada da epidemia, os contratantes devem adotar os cuidados necessários para a redução dos possíveis danos e prejuízos que possam derivar dessa circunstância. Além de adotar essas providências, é recomendável que adotem as medidas necessárias para documentá-las comunicando à contraparte." (JUSTEN FILHO, Marçal. Org. Covid-19 e o Direito Brasileiro. KUKIELA, Marina. VOSGERAU, Isabella Moreira de Andrade. O impacto da COVID-19 nos contratos privados. Edição do Kindle. p. 2456)
Para todos os casos, o mais indicado tem sido uma composição amigável entre as partes, de forma a se chegar num denominador comum, sem onerar excessivamente o Locatário e, sem acabar sumariamente com a renda do aluguel ao Locador.
Sobre o tema veja um modelo de Proposta de Composição Amigável para reajustar o aluguel.