A locação por temporada, muito conhecida pela plataforma Airbnb, tem se tornado cada vez mais popular no Brasil e no mundo, sendo uma alternativa para as pessoas que vão viajar para determinado destino, e usam como alternativa às hospedagens em hotel.
Contudo, em razão da popularização da plataforma, processos judiciais surgiram para discutir a legalidade do serviço e se esse tipo de locação pode ser realizado em todos os tipos de condomínio.
Assim, é importante que os advogados tenham conhecimento sobre o tema para que seja possível atuar na área. Pensando nisso, preparamos este post para apresentar a última decisão do Superior Tribunal de Justiça (STJ) - REsp 1.819.075 - a respeito do assunto. Continue a leitura para conferir os detalhes. Não perca!
O que é e como funciona as locações por temporada?
Você já deve ter ouvido falar na plataforma Airbnb, certo? Contudo, você sabe como ela, de fato, funciona? Trata-se de um ambiente online que possibilita aos proprietários alugarem os seus imóveis temporariamente e que indivíduos comuns aluguem estes espaços durante um período específico.
O principal objetivo da plataforma é proporcionar economia aos viajantes e permitir a vivência na rotina em uma casa comum, com a sensação de ser um verdadeiro morador do local.
Assim, o proprietário pode cadastrar seu apartamento ou um quarto vago em sua casa na plataforma, com informações como datas disponíveis para locação, valores, fotos do imóvel, endereço e as regras definidas para a acomodação.
Já os hóspedes podem incluir filtros com datas, destinos, comodidades (como Wi-Fi, piscina etc.) para encontrar um local que atenda às suas necessidades. Além disso, por meio da plataforma, tanto o proprietário quanto o hóspede podem ser avaliados, da mesma maneira que ocorre nos aplicativos de transporte, como Uber e 99, por exemplo.
O morador pode lucrar com o aluguel por temporada?
De acordo com o Código Civil, o proprietário tem a liberdade de usufruir de seu espaço da maneira que desejar, desde que respeite a finalidade econômica e social do imóvel.
Assim, é possível alugar o imóvel por até 90 dias, uma vez que durante esse prazo a locação não descaracteriza a função residencial. Portanto, se a locação por temporada via Airbnb não ultrapassar esse prazo não há problema nesse sentido.
O que o STJ decidiu sobre a locação por temporada?
De acordo com a recente decisão proferida pelo STJ - REsp 1.819.075, os condomínios residenciais no Brasil têm o poder de restringir a locação de unidades por curta temporada que são feitas pelo Airbnb, por exemplo ou por qualquer outro meio.
A 4ª Turma do STJ, em abril de 2021, já tinha negado o recurso especial de três proprietários de apartamentos. Na ocasião, o Airbnb prestou apoio à proibição, argumentando que o proprietário do imóvel havia transformado o apartamento em uma espécie de albergue, uma vez que oferecia serviços como o de lavanderia e café da manhã.
Já em novembro de 2021 a 3ª Turma do STJ decidiu, de maneira unânime, acerca de uma situação que ocorreu na cidade de Londrina, no Paraná. Um condomínio do local acrescentou em sua assembleia que o aluguel de unidades por período inferior a 90 dias estava proibido. Depois disso, um dos condôminos procurou o Poder Judiciário para tentar reverter a situação.
Contudo, os ministros entenderam que não há ilegalidade na restrição colocada pelo condomínio e, portanto, as convenções do condomínio têm a faculdade de deliberar por maioria de votos para permitir ou proibir esse tipo de locação.
Os ministros justificaram os seus votos alegando que a alta rotatividade de pessoas gerada pela locação por temporada é capaz de afetar a paz e a segurança do local.
Assim, de acordo com a decisão, os moradores que desejarem vetar o aluguel por temporada no Airbnb precisam apresentar essa pauta em uma reunião de assembleia a fim de debater e votar acerca do tema.
No entanto, a medida é polêmica e existem juristas que não concordam com a decisão do STJ, pois defendem que restringir a locação por temporada viola o direito constitucional de propriedade de quem aluga o seu imóvel, uma vez que a atividade não configura atividade hoteleira.
O Airbnb, por sua vez, alega que o citado julgamento diz respeito a uma situação específica em um condomínio no Paraná e que a decisão não determina a proibição da locação por temporada, uma vez que no Brasil essa modalidade tem previsão expressa na Lei do Inquilinato.
Como as administradoras e os síndicos podem atuar em relação à questão?
Como vimos, de acordo com o entendimento do STJ, o condomínio tem a faculdade de deliberar por maioria de votos e permitir ou proibir a locação por prazo menor do que 90 dias.
Contudo, nos casos em que a locação não compromete a segurança dos condôminos, não gera a perturbação do sossego e não prejudica o andamento das rotinas e atividades do condomínio, não existem motivos para proibir tal prática.
Assim, o caminho que costuma ser mais indicado é que a gestão do condomínio procure equilibrar o bem-estar da comunidade condominial com o interesse individual dos proprietários que pretendem fazer a locação por temporada.
Nesse cenário, o ideal é priorizar uma boa comunicação e a criação de normas que tem como objetivo assegurar o bem-estar e a segurança de todos. Inclusive, é indicado que essas regras sejam submetidas à votação em assembleia.
Entre as medidas que estão sendo implementadas pelos condomínios há a proibição da entrada dos inquilinos de temporada nas áreas comuns do prédio, como academia, piscina etc.
Também é possível tornar obrigatório que o morador responsável pelo aluguel forneça todos os dados acerca de seus hóspedes temporários à portaria. É válido ressaltar, ainda, que o proprietário locatário é responsável legalmente pelas ações dos seus inquilinos temporários.
Assim, o ideal é que o direito à propriedade seja respeitado. Contudo, o perfeito funcionamento do condomínio e a segurança de colaboradores e moradores devem ser priorizados. Por isso, o ideal é que as administradoras e os síndicos atuem com cautela, bom senso e diálogo no dia a dia da administração para que ninguém seja prejudicado.
Agora que você já sabe o que é a locação por temporada via Airbnb e conhece a decisão mais recente do STJ, lembre-se que como profissional é importante se manter atualizado acerca da jurisprudência relacionada ao tema.
Apesar do tema pacificado, veja um modelo de como recorrer de multa aplicada por locação por temporada.