Modelo de Petição: Ação de rescisão por descumprimento de contrato de compra e venda - Liminar - suspensão dos pagamentos

EXMO A SR A DR A JUIZ A DE DIREITO DA VARA CÍVEL DA COMARCA DE     inscrito no CPF residente e domiciliado na nº na cidade de vem à presença de Vossa Excelência por seu procurador propor AÇÃO DE RESCISÃO POR DESCUMPRIMENTO DE CONTRATO C/C PEDIDO LIMINAR inscrito no com endereço na nº na cidade de e inscrito no com endereço na nº na cidade de pelas razões de fato e de direito que passa a expor DOS FATOS A Autora firmou contrato de promessa de compra e venda sobre o imóvel denominado conforme contrato nº em anexo. Para tanto firmou compromisso para o pagamento em parcelas do valor total de R$ a qual foi paga a parcela de ENTRADA CONFORME ACORDADO. A legítima expectativa da Autora era de que tal como previsto ao contrato após o pagamento da Entrada aguardaria o “habite-se” e entrega da unidade prevista para porém até o momento a Autora sequer teve notícias da conclusão das obras. Salienta-se que o contrato previu uma tolerância exclusivamente apara emissão do habite-se.  No entanto mesmo que o habite-se possa já ter sido emitido não há quaisquer notícias da entrega da unidade situação que já ULTRAPASSA MESES DE ATRASO configurando descumprimento de cláusulas contratuais. Assim diante da diferença gritante daquilo que foi proposto e o atual estágio das obras bem como com o atraso infundado da entrega do imóvel a Autora procedeu na comunicação de sua desistência à promitente vendedora doc em anexo que lhe respondeu no seguinte sentido     Ou seja segundo a resposta da Ré acima transcrita pela desistência da compra do imóvel devido ao atraso seria aplicada a seguinte multa contratual _ Procedimento que se revela absurdamente abusivo pois Há um descumprimento do contrato por parte da Ré sendo cabível a resolução do contrato retornando o status quo ante das partes com a devolução na íntegra dos valores pagos e O percentual de devolução indicado é extremamente abusivo configurando enriquecimento sem causa da empresa Ré em grave lesão à Autora. Trata-se portanto de uma resolução contratual com base no inadimplemento do contrato por parte da Ré a qual deve ser realizada sem a retenção abusiva de % do valor pago conforme amparo legal e jurisprudencial que a seguir se demonstrará. De tal forma considerando o descumprimento do prazo de entrega já extrapolado em mais de dias legítima a resolução contratual sem ônus para a Autora consoante se passa a expor. DA RELAÇÃO DE CONSUMO A Lei nº 8.078 de 11 de setembro de 1990 trouxe o conceito de Consumidor nos seguintes termos Art. 2° Consumidor é toda pessoa física ou jurídica que adquire ou utiliza produto ou serviço como destinatário final. Assim uma vez reconhecida a vulnerabilidade da Autora na negociação bem como inequívoca a condição de destinatária final do produto ofertado pela Ré tem-se configurada uma relação de consumo. E sendo assim devem ser respeitadas tanto a vulnerabilidade como a hipossuficiência da Autora devendo ser reconhecido seu direito na resolução do contrato e devolução dos valores pagos a título de entrada. Consequentemente devem ser concedidos os benefícios processuais promovidos pelo Código de Defesa do Consumidor em especial a inversão do ônus da prova trazida ao art. 6º do inc. VIII Art. 6º São direitos básicos do consumidor ... VIII - a facilitação da defesa de seus direitos inclusive com a inversão do ônus da prova a seu favor no processo civil quando a critério do juiz for verossímil a alegação ou quando for ele hipossuficiente segundo as regras ordinárias de experiências Dito isto passa a dispor sobre as condições que culminaram na necessária resolução do contrato. DO INADIMPLEMENTO CONTRATUAL Conforme já acima citado o contrato foi claro em prever que a emissão do “habite-se” e a entrega da unidade ocorreria em admitindo uma tolerância de dias. No entanto até o momento não há qualquer notícia de conclusão e entrega da unidade objeto do contrato. Tal atraso de mais de dias por si só confere à Autora o direito à resolução contratual a qual deve ocorrer livre de qualquer retenção financeira por parte das Rés. A título de informação não houve qualquer notícia por partes da Rés de legítima justificativa a ensejar o atraso nas entregas das unidades demonstrando total descaso com o consumidor. Afinal as Rés detém pleno conhecimento de seu mercado devendo conduzir suas atividades na maior transparência possível a fim de evitar expectativas frustradas de seus clientes com promessas de entrega da obra em prazos inferiores à concorrência. O prazo previamente estipulado já deveria considerar os riscos inerentes ao segmento não deixando a cargo do cliente a responsabilidade de se preparar para um atraso afinal a Ré é uma empresa que atua nesse ramo há anos. Assim deve-se adotar ao presente caso a teoria do risco do empreendimento de Sérgio Cavalieri Filho segundo a qual “ todo aquele que se disponha a exercer alguma atividade no mercado de consumo tem o dever de responder pelos eventuais vícios ou defeitos dos bens e serviços fornecidos independentemente de culpa ”. in Responsabilidade Civil 2008. p. 475 No caso a demora na prestação do serviço e na entrega do produto enquadra-se perfeitamente no conceito de “defeito”. O autor Sérgio Cavalieri aduz ainda que “ a responsabilidade decorre do simples fato de dispor-se alguém a realizar atividade ... ou executar determinados serviços. O fornecedor passa a ser o garante dos produtos e serviços que oferece no mercado de consumo” in Responsabilidade Civil 2008. p. 476 . Portanto é indiscutível que houve um inadimplemento contratual que ampara a resolução do contrato aqui pleiteado. Afinal passaram-se mais de meses do prazo previsto para entrega do imóvel. Nestes casos o Código Civil Brasileiro previu em seu artigo 475 a possibilidade de resolução do contrato Art. 475. A parte lesada pelo inadimplemento pode pedir a resolução do contrato se não preferir exigir-lhe o cumprimento cabendo em qualquer dos casos indenização por perdas e danos. Assim diante do desinteresse da Autora em exigir o cumprimento do compromisso resta a via judicial para buscar a resolução do contato firmado   o que deve ocorrer sem qualquer retenção dos valores que já foram pagos conforme posicionamento firmado do TJRS APELAÇÃO CÍVEL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. RESCISÃO DE CONTRATO. RESPONSABILIDADE DO PROMITENTE VENDEDOR. MULTA RESCISÓRIA. RECURSO DA GAFISA RESCISÃO SEM ÔNUS Comprovado nos autos o descumprimento contratual por culpa exclusiva da parte demandada que atrasou a entrega das obras cabível o retorno das partes ao status quo ante com a devolução integral dos valores pagos pela parte autora. Apelo improvido no ponto. RESTITUIÇÃO DAS PARCELAS. DIREITO DE RETENÇÃO Diante da ausência da comprovação de qualquer fato excludente de responsabilidade por parte das rés como caso fortuito ou força maior que era seu o ônus comprovar é devida a restituição integral dos valores pagos pelos autores mostrando-se descabido qualquer pedido de retenção . Negado provimento ao apelo no ponto. ... 2. RECURSO DA IVO RIZZO RESCISÃO CONTRATUAL Não é possível considerar como caso fortuito/força maior eventual dificuldade enfrentada para obtenção de mão-de-obra e materiais. Embora a alegação recursal seja de que tal fato é/fora público e notório não há nos autos qualquer prova que evidenciasse tal dificuldade ônus que lhe cabia comprovar nos termos do art. 333 II do CPC. No mais os argumentos lançados para fins de rescisão contratual no recurso da Gafisa são aplicáveis aos fundamentos do apelo da Ivo Rizzo. Recurso improvido no ponto. ... Apelo provido no tópico. RECURSO DA PARTE AUTORA MULTA CONTRATUAL Deve ser mantida a multa rescisória fixada em 10% sobre os valores pagos pela parte autora por ser o valor justo e adequado para cobrir eventuais perdas e danos nos termos do art. 413 do CCB e entendimento desta Câmara. Negado provimento ao apelo no ponto. ... NEGARAM PROVIMENTO AO RECURSO DE APELAÇÃO DA PARTE AUTORA E DERAM PARCIAL PROVIMENTO AOS RECURSOS DE APELAÇÃO DAS DEMANDADAS. Apelação Cível Nº 70055336275 Décima Nona Câmara Cível Tribunal de Justiça do RS Relator Eduardo João Lima Costa Julgado em 23/07/2013 “EMBARGOS DE DECLARAÇÃO – RESCISÃO CONTRATUAL - CONTRATO DE COMPRA E VENDA - BEM IMÓVEL - ATRASO NA ENTREGA DA UNIDADE - CULPA EXCLUSIVA DA CONSTRUTORA/INCORPORADORA - RETENÇÃO DE PARCELA DO PREÇO PAGO - INVIABILIDADE – EMBARGOS ACOLHIDOS - EFEITOS INFRINGENTES. Havendo rescisão de contrato de compra e venda de bem imóvel por atraso da construtora/incorporadora na entrega da unidade condominial do adquirente ou seja por culpa exclusiva daquela indevida a retenção de parcela do preço pago . Embargos de Declaração acolhidos com efeitos infringentes reconsiderando-se o Acórdão anterior cancelando-se a retenção de 25% das prestações pagas as quais deverão ser integralmente devolvidas para o adquirente.” STJ. REsp 620257 / RJ. Ministro Sidnei Beneti. Órgão Julgador. Terceira Turma. Data do Julgamento 18/09/2008   DA MULTA POR DESCUMPRIMENTO CONTRATUAL Inerente ao descumprimento contratual encontra-se ainda o dever das Promitentes Vendedoras arcar com  MULTA CONTRATUAL POR INADIMPLEMENTO . A inexistência de previsão contratual nesse sentido não pode ser óbice ao seu cabimento diante da impossibilidade de se onerar apenas o consumidor em casos de descumprimento contratual conforme posicionamento pacífico de alguns Tribunais APELAÇÃO CÍVEL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. AÇÃO DE RESCISÃO. MORA DA PROMITENTE VENDEDORA. RETORNO DAS PARTES AO STATUS QUO ANTE. RESTITUIÇÃO DOS VALORES PAGOS. MULTA CONTRATUAL. HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS. SENTENÇA DE PROCEDÊNCIA MANTIDA. I. Rescisão contratual. Inexistindo motivo juridicamente relevante capaz de justificar o inadimplemento da promitente vendedora - que deixou de entregar o empreendimento no prazo avençado - de ser rescindido o contrato com o retorno das partes ao status quo ante. II. Restituição de valores. Nos casos em que a rescisão do contrato de promessa de compra e venda se der por culpa exclusiva da promitente vendedora - in casu atraso na entrega do empreendimento - deve esta arcar com o ressarcimento dos valores pagos pelo promitente comprador sem direito à retenção de qualquer percentual pago pelo adquirente e nem mesmo do montante referente à comissão de corretagem. III.  Multa contratual.   A multa contratual prevista apenas para o caso de inadimplemento do consumidor fere o equilíbrio entre as partes contratantes razão pela qual deve incidir também para o caso de inadimplemento da fornecedora de produto ou serviços .  Quem deu causa à rescisão no caso a promitente vendedora deve suportar o respectivo encargo sendo adequada ao caso concreto a multa   tal como estabelecido na sentença mostrando-se suficiente como reparação de eventuais prejuízos experimentados. IV. Honorários. A fixação de honorários advocatícios deve ser feita com moderação mas de maneira justa e proporcional respeitando a atividade desenvolvida e levando em consideração a natureza da causa o tempo de tramitação da ação e o zelo do profissional. Honorários mantidos. À UNANIMIDADE NEGARAM PROVIMENTO AO APELO. Apelação Cível Nº 70056542491 Décima Sétima Câmara Cível Tribunal de Justiça do RS Relator Liege Puricelli Pires Julgado em 31/10/2013 APELAÇÃO CÍVEL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. RESCISÃO DE CONTRATO. RESPONSABILIDADE DO PROMITENTE VENDEDOR. MULTA RESCISÓRIA. RECURSO DA GAFISA RESCISÃO SEM ÔNUS Comprovado nos autos o descumprimento contratual por culpa exclusiva da parte demandada que atrasou a entrega das obras cabível o retorno das partes ao status quo ante com a devolução integral dos valores pagos pela parte autora. Apelo improvido no ponto. RESTITUIÇÃO DAS PARCELAS. DIREITO DE RETENÇÃO Diante da ausência da comprovação de qualquer fato excludente de responsabilidade por parte das rés como caso fortuito ou força maior que era seu o ônus comprovar é devida a restituição integral dos valores pagos pelos autores mostrando-se descabido qualquer pedido de retenção. Negado provimento ao apelo no ponto. DANOS MATERIAIS Afastada a condenação ao pagamento de indenização por danos materiais perdas e danos uma vez que a aludida indenização fica compreendida na condenação das demandadas ao pagamento de multa rescisória no percentual 10% sobre os valores pagos pela parte autora sob pena de enriquecimento injustificado. Apelo provido no ponto. NÃO INCIDÊNCIA DE MULTA POR ANALOGIA   Ainda que o contrato não traga qualquer penalidade a ser atribuída ao promitente vendedor em caso de descumprimento contratual a imposição desta penalidade é permitida conforme entendimento do Superior Tribunal de Justiça diante da impossibilidade de se onerar apenas o consumidor em casos de inadimplemento.   Neste aspecto negado provimento ao recurso. 2. RECURSO DA IVO RIZZO RESCISÃO CONTRATUAL Não é possível considerar como caso fortuito/força maior eventual dificuldade enfrentada para obtenção de mão-de-obra e materiais. Embora a alegação recursal seja de que tal fato é/fora público e notório não há nos autos qualquer prova que evidenciasse tal dificuldade ônus que lhe cabia comprovar nos termos do art. 333 II do CPC. No mais os argumentos lançados para fins de rescisão contratual no recurso da Gafisa são aplicáveis aos fundamentos do apelo da Ivo Rizzo. Recurso improvido no ponto. ... . NEGARAM PROVIMENTO AO RECURSO DE APELAÇÃO DA PARTE AUTORA E DERAM PARCIAL PROVIMENTO AOS RECURSOS DE APELAÇÃO DAS DEMANDADAS. Apelação Cível Nº 70055336275 Décima Nona Câmara Cível Tribunal de Justiça do RS Relator Eduardo João Lima Costa Julgado em 23/07/2013 Desta forma diante da demonstração inequívoca do descumprimento do contrato por parte das Rés resta evidente o direito da Autora em ter o contrato firmado rescindido com a devolução na íntegra das parcelas pagas e aplicação de multa a ser estabelecida por este juízo. DA CLÁUSULA ABUSIVA DE RETENÇÃO Caso não se entenda pelo inadimplemento do contrato por parte das Rés   subsidiariamente  requer-se a resolução do contrato com retenção por parte das Rés no valor máximo de 10% dos valores pagos. Ora a manutenção da cláusula contratual que estipula a retenção de  % dos valores pelas Ré é de abusividade ímpar à qual não pode o Poder Judiciário dar guarida.  Neste sentido aliás é o pleno entendimento do Superior Tribunal de Justiça APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE COBRANÇA. CONTRATO DE COMPROMISSO DE  COMPRA  E  VENDA. CONTRATO DE CESSÃO DE DIREITOS E OBRIGAÇÕES. BEM IMÓVEL. EMPRESAS DO MESMO GRUPO. DESISTÊNCIA  DA COMPROMISSÁRIA COMPRADORA. DEVOLUÇÃO DE PARCELAS.  CLÁUSULA PENAL DE 85% SOBRE O VALOR PAGO REDUZIDA PARA 10%. RESTITUIÇÃO IMEDIATA . PROVIDA A APELAÇÃO. UNÂNIME. Apelação Cível Nº 70047170980 Décima Oitava Câmara Cível Tribunal de Justiça do RS Relator Nara Leonor Castro Garcia Julgado em 29/03/2012 À mesma orientação filia-se a jurisprudência APELAÇÃO CÍVEL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. PEDIDO DE RESCISÃO CONTRATUAL. CLÁUSULA PENAL. ABUSIVIDADE DO ÍNDICE DE 25%. REDUÇÃO DA MULTA PARA 10%. Precedentes desta Corte.  A cláusula penal deve ser de 10% do valor das parcelas pagas porquanto abusiva a sua fixação em 25%   no caso concreto. APELAÇÃO IMPROVIDA. Apelação Cível Nº 70029421765 Décima Nona Câmara Cível Tribunal de Justiça do RS Relator Mylene Maria Michel Julgado em 16/03/2010 Ademais pertinente destacar que os valores pagos até então foram utilizados pela empresa Ré para capitalizar seus empreendimentos os quais propiciaram às Rés a obtenção de lucros razoáveis que derruba qualquer hipótese de perdas e danos em desfavor da mesma. E considerando que o imóvel sequer foi entregue não há que se cogitar qualquer prejuízo à empresa Ré que poderá colocar o imóvel novamente no mercado com o acréscimo inclusive da valorização naturalmente sofrida no campo imobiliário. Dessa forma nos casos previstos em lei a Autora caso não reconhecido o notório inadimplemento contratual poderá requerer a qualquer tempo a desistência do contrato de compra e venda como também a diminuição da cláusula contratual visto que se manifesta de forma abusiva. DA MEDIDA LIMINAR PERICULUM IN MORA   - O RISCO DA DEMORA   fica demonstrado diante da possibilidade iminente de a Autora ser chamada para receber o imóvel e por via de reflexo com o   dever de realizar a transferência da unidade no Registro de imóveis arcando com taxas e tributos correlatos . FUMUS BONI IURIS   - Já a DEMONSTRAÇÃO INEQUÍVOCA DO DIREITO ficou perfeitamente demonstrado diante da comprovação do abuso sofrido pela Autora como consumidora diante do  inadimplemento contratual e recusa indevida da Ré em devolver o valor pago. Requer-se assim que o Poder Judiciário tenha o bom senso de determinar  a suspensão imediata da entrega do imóvel da cobrança do valor restante da transferência do imóvel perante o registro de imóveis bem como a suspensão de qualquer cobrança de taxas ou emolumentos passíveis à Autora até o deslinde da presente demanda. DA GRATUIDADE DA JUSTIÇA O Autor encontra-se desempregado não possuindo condições financeiras para arcar com as custas processuais sem prejuízo do seu sustento e de sua família conforme declaração de hipossuficiência cópia dos seus contracheques e certidão de nascimento dos filhos que junta em anexo. Por tais razões com fulcro no artigo 5º LXXIV da Constituição Federal  e pelo artigo 98 do CPC requer seja deferida a gratuidade de justiça ao requerente. DOS PEDIDOS Isso posto requer que a Vossa Excelência A concessão à Autora do benefício da Gratuidade Judiciária nos termos do art. 98 do Código de Processo Civil Liminarmente a imediata suspensão do contrato bem como de qualquer cobrança relativa ao imóvel A citação dos réus para querendo responder a presente ação A total procedência da presente demanda com a declaração da resolução do contrato a determinação de devolução imediata dos valores pagos a título de entrada acrescidos de multa contratual no percentual a ser arbitrado por este Juízo d.1 Subsidiariamente caso assim não entenda seja declarada a rescisão contratual com a retenção máxima de 10% dez por cento do valor pago a título de cláusula penal Manifesta o interesse na realização de audiência conciliatória nos termos do art. 319 VII do CPC A condenação dos réus ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios nos parâmetros previstos no art. 85 §2º do CPC. Dá-se à causa o valor R$ . Nestes Termos Pede Deferimento     OAB/ ANEXOS OBRIGATÓRIOS 1.      2.      3.      4. Contrato de compra e venda 5. E-mails notificações e respostas do Réu.
ATENÇÃO: Certifique-se sempre da vigência dos artigos legais referidos - a alteração de um dispositivo legal pode alterar embasamentos, suportes fáticos e prazos, podendo comprometer sua atuação.

Comentários

bom
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Muito obrigada pelo compartilhamento!! Parabéns pela peça!
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@Silvia Schoenenberg:
Eu que agradeço!
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