Modelo Réplica - Atualizada 2024 - Rescisão de contrato de compra e venda de imóvel

AO JUÍZO DA VARA DA COMARCA DE .

IMPORTANTE observar que a réplica não pode se tratar de simples repetição da inicial. Ela deve rebater apenas os pontos e documentos novos à lide. PRAZO: 15 dias úteis (Arts. 437, 350 e 351 do CPC)

Processo nº

, já qualificado no processo em epígrafe, vem por meio de seu Advogado abaixo assinado, apresentar

RÉPLICA

em face dos fatos novos alegados na contestação.

BREVE RELATO DOS FATOS

O Autor firmou contrato de sobre o imóvel denominado , conforme contrato nº , em anexo.
Para tanto, firmou compromisso para o pagamento em parcelas do valor total de R$ .
Ocorre que a rescisão contratual é medida que se impõe, pela impossibilidade na continuidade do vínculo.

A legítima expectativa da Autora era de que, tal como previsto ao contrato, após o pagamento da Entrada, aguardaria o "habite-se" e entrega da unidade prevista para , porém até o momento a Autora sequer teve notícias da conclusão das obras.
Salienta-se que o contrato previu uma tolerância exclusivamente apara emissão do habite-se. No entanto, mesmo que o habite-se possa já ter sido emitido, não há quaisquer notícias da entrega da unidade, situação que já ULTRAPASSA MESES DE ATRASO, configurando descumprimento de cláusulas contratuais.
Assim, diante da diferença gritante daquilo que foi proposto e o atual estágio das obras, bem como com o atraso infundado da entrega do imóvel, a Autora procedeu na comunicação de sua desistência à promitente vendedora, doc em anexo, que lhe respondeu no seguinte sentido:
Ou seja, segundo a resposta da Ré acima transcrita, pela desistência da compra do imóvel, devido ao atraso, seria aplicada a seguinte multa contratual: _
Procedimento que se revela absurdamente abusivo, pois:

Há um descumprimento do contrato por parte da Ré, sendo cabível a resolução do contrato, retornando o status quo ante das partes com a devolução na íntegra dos valores pagos, e;
O percentual de devolução indicado é extremamente abusivo, configurando enriquecimento sem causa da empresa Ré, em grave lesão à Autora.

Trata-se, portanto, de uma resolução contratual com base no inadimplemento do contrato por parte da Ré, a qual deve ser realizada sem a retenção abusiva de % do valor pago, conforme amparo legal e jurisprudencial que a seguir se demonstrará.

O Autor foi impossibilitado de manter o contrato firmado por ser acometido por uma .
Buscando a resolução amigável com a empresa Ré, teve a infeliz resposta de impossibilidade da rescisão sem a aplicação de elevada multa, bem como com a retenção de % do valor pago, o que se configura abusivo, motivando a presente ação.

O Autor foi impossibilitado de manter o pagamento do contrato firmado por ter uma grave queda nos seus rendimentos em decorrência dos efeitos da pandemia.
É de notório conhecimento que, em razão da PANDEMIA do vírus SARS-CoV-2 ("coronavírus"), causador da doença COVID-19, as Autoridades Públicas foram obrigadas a tomar uma série de medidas que restringem a circulação de pessoas, bem como estabelecem a suspensão de inúmeras atividades econômicas.
Evidentemente que grande parte da população e muitos negócios jurídicos foram afetados, obrigando, inclusive, o decreto pelo Governo Federal de Estado de Calamidade Pública, por meio do Decreto Legislativo nº 6, de 2020.
Portanto os efeitos da pandemia sobre as relações jurídicas devem ser analisados pelo Poder Judiciário., uma vez que perfeitamente enquadrados como FATO SUPERVENIENTE e de FORÇA MAIOR.
Não é a simples ocorrência da pandemia que qualifica as partes a rever um acordo ou contrato. As provas do impacto/prejuízo/impossibilidade no adimplemento são essenciais ao andamento do feito.
No presente caso, tais medidas impactaram diretamente o autor , que atua , não considerada uma atividade essencial, refletindo em queda abrupta dos seus rendimentos, conforme em anexo.
Tais fatos, impactaram diretamente a continuidade do presente contrato, causando uma ONEROSIDADE EXCESSIVA e insustentável.
Buscando a resolução amigável com a empresa Ré, teve a infeliz resposta de impossibilidade da rescisão sem a aplicação de elevada multa, bem como com a retenção de % do valor pago, o que se configura abusivo, motivando a presente ação.

A legítima expectativa do Autor era de que, tal como previsto ao contrato, o imóvel apresentasse plenas condições de uso na entrega das chaves, o que não ocorreu uma vez que apresentou .
Problemas estes que não eram visíveis na vistoria ou nas visitas realizadas ao imóvel, portanto, ocultos no ato em que o contrato foi firmado, motivando a presente ação.

DA INTEMPESTIVIDADE DA CONTESTAÇÃO
Inicialmente cabe destacar a INTEMPESTIVIDADE da contestação, uma vez que a intimação por meio de, ocorreu em. Assim, a data final para protocolo da defesa deveria ocorrer em, nos termos do Art. 335 do CPC.
Assim, considerando que a contestação foi protocolada somente em, conforme se depreende, tem-se pela sua manifesta intempestividade.

DO NÃO COMPARECIMENTO EM AUDIÊNCIA
O CPC/15 previu expressamente os efeitos do não comparecimento injustificado em audiência:
Art. 334 (...). § 8º O não comparecimento injustificado do autor ou do réu à audiência de conciliação é considerado ato atentatório à dignidade da justiça e será sancionado com multa de até dois por cento da vantagem econômica pretendida ou do valor da causa, revertida em favor da União ou do Estado.
Portanto, considerando a ausência da parte na audiência, tem-se por devida a aplicação da multa nos termos da lei.
Amparado por este dispositivo, inúmeras decisões aplicam a penalidade:

DIREITO COMERCIAL E PROCESSUAL CIVIL - AÇÃO DE COBRANÇA - DECISÃO QUE APLICOU A PENALIDADE POR ATO ATENTATÓRIO À JUSTIÇA AO AUTOR, DIANTE DE SEU NÃO COMPARECIMENTO NA AUDIÊNCIA DE CONCILIAÇÃO - PLEITO DE AFASTAMENTO DA MULTA DO ART. 334, 8º, DO CPC - PARTE AUTORA DEVIDAMENTE INTIMADA QUE NÃO COMPARECEU À AUDIÊNCIA DE CONCILIAÇÃO - AUSÊNCIA DE JUSTIFICAÇÃO - INCIDÊNCIA DA PENALIDADE PREVISTA NO ART. 334, §8º, DO CPC - ATO ATENTATÓRIO À DIGNIDADE DA JUSTIÇA CONFIGURADO - DECISÃO MANTIDA - RECURSO IMPROVIDO. O não comparecimento injustificado do autor à audiência de conciliação é considerado ato atentatório à justiça, ensejando a aplicação da multa prevista no art., 334, §8º, do CPC. (TJSC, Agravo de Instrumento n. 4012651-94.2016.8.24.0000, de Urubici, rel. Des. Monteiro Rocha, Quinta Câmara de Direito Comercial, j. 15-08-2019)
PROCESSUAL CIVIL E ADMINISTRATIVO. PLEITO DE AFASTAMENTO DA MULTA DO ART. 334, 8º, DO CPC. IMPOSSIBILIDADE. NÃO COMPARECIMENTO INJUSTIFICADO EM AUDIÊNCIA DE CONCILIAÇÃO. ATO ATENTATÓRIO À JUSTIÇA. ARBITRAMENTO DE MULTA DEVIDO. "O não comparecimento à audiência de conciliação designada pelo juízo, sem prévia solicitação de dispensa ou comunicação de impossibilidade de comparecimento, caracteriza ato atentatório à dignidade da justiça, nos termos do art. 334, § 8º, do Código de Processo Civil, impondo-se, portanto, a aplicação da multa nele prevista [...]" ((...). RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO. (TJSC, Apelação Cível n. 0016961-07.2013.8.24.0005, de Balneário Camboriú, rel. Des. Francisco Oliveira Neto, Segunda Câmara de Direito Público, j. 15-10-2019)
ATO ATENTATÓRIO À JUSTIÇA - Não comparecimento do autor à audiência de conciliação - Ausência de justificava prévia para a ausência do autor na data designada - Advogado presente na audiência que não apresentou, sequer, substabelecimento de poderes para representar o autor - Incidência do art. 334, § 8º, do novo Código de Processo Civil - Condenação mantida - Recurso improvido, neste aspecto. RECURSO IMPROVIDO. (TJSP; Apelação Cível 1007717-48.2017.8.26.0132; Relator (a): Plinio Novaes de Andrade Júnior)

A Lei 9.099 que disciplina os Juizados Especiais Cíveis possui previsão expressa sobre os efeitos da revelia no caso de ausência em audiência:
Da revelia
Art. 20. Não comparecendo o demandado à sessão de conciliação ou à audiência de instrução e julgamento, reputar-se-ão verdadeiros os fatos alegados no pedido inicial, salvo se o contrário resultar da convicção do Juiz.

A simples arguição de não pode ser recebida como motivo suficiente a isentar o Réu das consequências legais do não comparecimento em audiência.
Portanto, considerando o não comparecimento na audiência sem justificativa plausível, a aplicação da multa além de , é medida que se impõe.

DO TRATO SUCESSIVO
Inicialmente cumpre destacar que, por tratar-se de matéria de trato sucessivo, uma vez que o Autor todos os meses é afetado pela desídia da Administração Pública, tem-se afastada a ocorrência da prescrição, conforme esclarece a doutrina sobre o tema:
"Trato continuado. As relações jurídicas de trato continuado - também chamadas e relações continuativas - são aquelas em que há trato sucessivo entre os seus participantes e que necessariamente se estendem no tempo. Porque duradouras, são passíveis de modificação em seu estado de fato e de direito, o que pode evidenciar a necessidade de nova disciplina jurisdicional." (MITIDIERO, Daniel. ARENHART, Sérgio Cruz. MARINONI, Luiz Guilherme. Novo Código de Processo Civil Comentado - Ed. RT, 2017. e-book, Art. 504.)

Assim, conforme sumulado pelo STJ, a prescrição atinge somente as parcelas anteriores ao quinquênio prescricional:
SÚMULA N. 85 Nas relações jurídicas de trato sucessivo em que a Fazenda Pública figure como devedora, quando não tiver sido negado o próprio direito reclamado, a prescrição atinge apenas as prestações vencidas antes do qüinqüênio anterior à propositura da ação.

Portanto, configurada matéria de trato continuado, não resta presente o instituto da prescrição, devendo ser analisado e deferido o pedido entabulado na inicial.

DA INEXISTÊNCIA DE INÉPCIA DA INICIAL
Equivocadamente, o réu aduz sobre a inépcia da petição inicial, o que não merece prosperar, por dois importantes pontos:

A inépcia só pode ser declarada após o Autor ser devidamente intimado para emenda, nos termos do Art. 321 do CPC/15;

Não há inépcia no presente caso, pois os elementos indispensáveis ao julgamento da causa estão presentes na inicial.

No presente processo, caso houver a necessidade de algum esclarecimento, cabe ao julgador intimar o Autor para complementação, conforme expõe o Art. 321 do CPC/15:
Art. 321. O juiz, ao verificar que a petição inicial não preenche os requisitos dos arts. 319 e 320 ou que apresenta defeitos e irregularidades capazes de dificultar o julgamento de mérito, determinará que o autor, no prazo de 15 (quinze) dias, a emende ou a complete, indicando com precisão o que deve ser corrigido ou completado.
Assim, a extinção do processo só poderia ocorrer após intimação pessoal da parte para emendar no prazo de 15 dias, não cabendo extinção do processo como requerido pelo Réu.
A intimação pessoal é requisito indispensável à validade de qualquer decisão de extinção do processo, conforme precedentes sobre o tema:

PRELIMINAR CONTRARRECURSAL DE INÉPCIA DA INICIAL. A parte recorrente deve discriminar em sua exordial as cláusulas que entende abusivas, bem como quantificar o valor incontroverso, consoante disciplina o artigo 330, §2º do CPC. Em não havendo intimação da parte autora para emendar a inicial, inviável a extinção do processo por inépcia da inicial. É o caso dos autos. Preliminar rejeitada. (...) (TJRS, Apelação 70076957331, Relator(a): Cláudio Luís Martinewski, Vigésima Terceira Câmara Cível, Julgado em: 11/12/2018, Publicado em: 18/01/2019)
PROCESSO CIVIL E PREVIDENCIÁRIO. INÉPCIA DA INICIAL. AUSENTE INTIMAÇÃO PESSOAL. SENTENÇA ANULADA. 1. Ocorre que, da análise minuciosa dos autos, verifica-se que não houve intimação pessoal da parte autora, quanto inepcia da inicial. 2. É certo que o advogado constituído nos autos tem amplos poderes para representar seu cliente em juízo e, inclusive, em nome dele, ser intimado das decisões exaradas no respectivo processo, por meio de publicações na imprensa oficial. 3. Entretanto, o despacho de fls. 51/52 determinou apenas a intimação da parte. Argumenta-se que se trata de ato personalíssimo, o qual cabe apenas à parte realizar, sendo, portanto, indelegável. 4. Sentença anulada. (TRF-3 - AC: 00041984120174039999 SP, Relator: DESEMBARGADOR FEDERAL TORU YAMAMOTO, Data de Julgamento: 24/04/2017, SÉTIMA TURMA, Data de Publicação: e-DJF3 Judicial 1 DATA:03/05/2017)

Dessa forma, se julgar necessário, cabe ao Magistrado conferir ao recorrente o PRAZO LEGAL para saneamento do requisito de admissibilidade da inicial.
DA NÃO OCORRÊNCIA DE INÉPCIA
Considera-se inepta a petição inicial somente quando houver objetivamente o enquadramento em algum dos incisos previstos no Art. 330 do CPC/15, o que não ocorre no presente caso.
No presente caso, o Contestante alega , o que não se mostra motivo suficiente a configurar inépcia da inicial.
Afinal, uma breve exposição exigida na inicial é suficiente para demonstrar o direito do Autor, conforme precedentes sobre o tema:

APELO DESPROVIDO. DO APELO INTERPOSTO POR ROBERTO E OUTROS - Preliminar de Inépcia da Inicial: Não há falar em inépcia da petição inicial, porquanto a parte autora formulou seus requerimentos e delimitou adequadamente suas pretensões, não havendo, portanto, falar em inépcia. - (...) - Da preliminar de carência da ação: não há falar em carência de ação em vista da inexistência de aditivo contratual que contemplasse a substituição dos títulos representativos da dívida, porquanto a dívida está consubstanciada no contrato, e não, nas notas promissórias, que no caso tão somente guarnecem o contrato, como indício de dívida. - Da inocorrência de novação: o simples fracionamento de cinco notas promissórias de R$ 300 MIL (TJRS, Apelação 70078616489, Relator(a): Gelson Rolim Stocker, Décima Sétima Câmara Cível, Julgado em: 13/12/2018, Publicado em: 24/01/2019)

Ou seja, a inépcia é cabível exclusivamente nos casos em que for inviável a concepção do direito pleiteado. Nesse sentido dispõe renomada doutrina sobre a matéria:

"A petição inicial é inepta quando lhe faltar pedido ou causa de pedir, quando o pedido for genérico fora das hipóteses legais, da narração dos fatos não decorrer logicamente a conclusão e quando contiver pedidos incompatíveis entre si. Só se deve decretar inepta a petição inicial quando for ininteligível e incompreensível (STJ, 1.ª Turma, REsp 640.371/SC, rel. Min. José Delgado, j. 28.09.2004, DJ 08.11.2004, p. 184). Se dela consta o pedido e a causa de pedir, ainda que o primeiro formulado de maneira pouco técnica e a segunda exposta com dificuldade, não há que se falar em inépcia da petição inicial." (MARINONI, Luiz Guilherme. ARENHART, Sérgio Cruz. MITIDIERO, Daniel. Novo Código de Processo Civil comentado. 3ª ed. Revista dos Tribunais, 2017. Vers. ebook. Art. 330)

Afinal, qualquer invalidade processual, só pode prejudicar o andamento da ação quando efetivamente causar um prejuízo à ampla defesa, o que não ocorre no presente caso.

DO EXCESSO DE FORMALISMO - INTRUMENTALIDADE DAS FORMAS
Somente se pode anular um ato quando manifestamente prejudicial às partes e ao processo, quando diante de total inviabilidade do seu aproveitamento, conforme leciona a doutrina sobre o tema, "não há invalidade sem prejuízo":
"A invalidade processual é sanção que somente pode ser aplicada se houver a conjugação do defeito do ato processual (pouco importa a gravidade do defeito) com a existência de prejuízo. (...) Há prejuízo sempre que o defeito impedir que o ato atinja a sua finalidade. Mas não basta afirmar a violação a uma norma constitucional para que o prejuízo se presuma. O prejuízo, decorrente do desrespeito a uma norma, deverá ser demonstrado caso a caso." (DIDIER JR, Fredie. Curso Processual Civil. Vol. 1. 19ª ed. Editora JusPodivm, 2017. p. 457)
O Novo CPC positivou expressamente o princípio da instrumentalidade das formas ao dispor:
Art. 277. Quando a lei prescrever determinada forma, o juiz considerará válido o ato se, realizado de outro modo, lhe alcançar a finalidade.
Art. 282. (...) § 1º O ato não será repetido nem sua falta será suprida quando não prejudicar a parte.
Art. 283.O erro de forma do processo acarreta unicamente a anulação dos atos que não possam ser aproveitados, devendo ser praticados os que forem necessários a fim de se observarem as prescrições legais.
Parágrafo único. Dar-se-á o aproveitamento dos atos praticados desde que não resulte prejuízo à defesa de qualquer parte.
Trata-se de dar efetividade a atos diversos com a mesma finalidade, o que a doutrina denomina de PRINCÍPIO DA INSTRUMENTALIDADE DAS FORMAS:
"O princípio da instrumentalidade das formas, também chamado epla doutrina de princípio da finalidade, tem por objetivo conservar os atos processuais praticados de forma diversa da prescrita na lei, mas que atingiram sua finalidade e produziram os efeitos processuais previstos na lei. Tal princípio se assenta no fato de o processo não ser um fim em si mesmo, mas um instrumento de realização da justiça." (SCHIAVI, Mauro. Manual de Direito Processual do Trabalho. 13ª ed. Ed. LTR, 2018. p. 509)
A manutenção de decisão que nega tal princípio configura formalismo excessivo, afastando-se da FINALIDADE pretendida pela lei, em grave afronta ao princípio da RAZOABILIDADE e PROPORCIONALIDADE, conforme destaca a doutrina:
"Os princípios da razoabilidade e da proporcionalidade, que se inter-relacionam, cuidam da necessidade de o administrador aplicar medidas adequadas aos objetivos a serem alcançados. De fato, os efeitos e consequências do ato administrativo adotado devem ser proporcionais ao fim visado pela Administração, sem trazer prejuízo desnecessário aos direitos dos indivíduos envolvidos e à coletividade." (SOUSA, Alice Ribeiro de. Processo Administrativo do concurso público. JHMIZUNO. p. 74)
Trata-se da efetividade do princípio da cooperação processual, segundo o qual, sendo possível sanar o defeito, não deve ser anulado ou impedir o processo em vista à celeridade e economicidade processual.

Dessa forma, considerando que a petição inicial , deve ter seguimento e total procedência.

DA LITISPENDÊNCIA
Os demandados arguiram ainda preliminar de litispendência, sob o argumento de que já tramitava na , ação semelhante.
Ocorre que é sabido que há litispendência somente quando estão em curso duas ações idênticas. Ora Excelência, clarividente que entre o presente feito e a ação possuem elementos diversos, vejamos:
PARTES AÇÃO 1:
PARTES AÇÃO 2:
PEDIDO 1:
PEDIDO 2:
CAUSA DE PEDIR 1:
CAUSA DE PEDIR 2
Ao lecionar sobre o tema, a doutrina conceitua:
"Litispendência. (...). Há litispendência quando se repete ação que está em curso (art. 337, § 3.º, CPC). Considera-se que uma ação é idêntica à outra quando tem as mesmas partes, a mesma causa de pedir e o mesmo pedido (art. 337, § 2.º, CPC). O acolhimento da alegação de litispendência leva à extinção do processo sem resolução de mérito (art. 485, V, CPC)." (MITIDIERO, Daniel. ARENHART, Sérgio Cruz. MARINONI, Luiz Guilherme. Novo Código de Processo Civil Comentado - Ed. RT, 2017. e-book, Art. 337.)
Assim, ausente a identidade de partes, pedidos e causa de pedir, resta demonstrada a inexistência de litispendência na presente ação, devendo se recebida e processada nos termos da lei.

DA NÃO OCORRÊNCIA DE COISA JULGADA
Diferentemente do exposto na defesa, não há que se falar em coisa julgada, conforme passa a demonstrar.
Conforme expressa previsão do CPC/15, pode-se conceituar Coisa Julgada, da seguinte forma:
Art. 502. Denomina-se coisa julgada material a autoridade que torna imutável e indiscutível a decisão de mérito não mais sujeita a recurso.
Ao lecionar sobre o tema, respeitável doutrina esclarece:
"Conceito. Coisa julgada material (auctoritas rei iudicatae) é a qualidade que torna imutável e indiscutível o comando que emerge da parte dispositiva da decisão de mérito (interlocutória ou sentença) não mais sujeita a recurso ordinário ou extraordinário (CPC 502; LINDB 6.º § 3.º), nem à remessa necessária do CPC 496 (STF 423; Barbosa Moreira.Temas3, 107). Somente ocorre se e quando a decisão de mérito tiver sido alcançada pela preclusão, isto é, a coisa julgada formal é pressuposto para que ocorra a coisa julgada material (Pollak.System2, § 107, I, p. 529; Jauernig-Hess.ZPR30, § 61, II, p. 244), mas não o contrário." (NERY JUNIOR, Nelson. NERY, Rosa Maria de Andrade. Código de Processo Civil Comentado. 17ª ed. Editora RT, 2018. Versão ebook, Art. 502)
Portanto, tem-se como indispensável o reconhecimento da coisa julgada material para a ocorrência da imutabilidade, o que não ocorre no presente caso, uma vez que
Portanto, considerando que , não há que se reconhecer a coisa julgada, como pretendido pelo réu .

DA GRATUIDADE DE JUSTIÇA
Em defesa, o réu impugna indevidamente a concessão da gratuidade de justiça, visto que o Autor atualmente trabalha como , tendo sob sua responsabilidade a manutenção de sua família, composta por , razão pela qual não poderia arcar com as despesas processuais.
Para tal benefício o Requerente juntou declaração de hipossuficiência e comprovante de renda, os quais demonstram a inviabilidade de pagamento das custas judicias sem comprometer sua subsistência, conforme clara redação do Código de Processo Civil de 2015:
Art. 99. O pedido de gratuidade da justiça pode ser formulado na petição inicial, na contestação, na petição para ingresso de terceiro no processo ou em recurso.
§ 1º - Se superveniente à primeira manifestação da parte na instância, o pedido poderá ser formulado por petição simples, nos autos do próprio processo, e não suspenderá seu curso.
§ 2º O juiz somente poderá indeferir o pedido se houver nos autos elementos que evidenciem a falta dos pressupostos legais para a concessão de gratuidade, devendo, antes de indeferir o pedido, determinar à parte a comprovação do preenchimento dos referidos pressupostos.
§ 3º - Presume-se verdadeira a alegação de insuficiência deduzida exclusivamente por pessoa natural.
Assim, caberia ao impugnante a prova, não bastando a mera alegação de capacidade financeira para revogar o benefício da gratuidade de justiça, conforme precedentes sobre o tema:

CIVIL E PROCESSO CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. CUMPRIMENTO DE SENTENÇA. PEDIDO DE REVOGAÇÃO DA GRATUIDADE DE JUSTIÇA. REITERAÇÃO DE FATOS JÁ CONHECIDOS E APRECIADOS PELO JUÍZO EM CONTESTAÇÃO E SENTENÇA. AUSÊNCIA DE FATO NOVO HÁBIL A DEMONSTRAR ALTERAÇÃO DA SITUAÇÃO DE HIPOSSUFICIÊNCIA QUE ENSEJARA A CONCESSÃO. DECISÃO MANTIDA. AGRAVO DE INSTRUMENTO DESPROVIDO. 1. Nos termos do art. 100, do Código de Processo Civil, após ser concedida a benesse da gratuidade judiciária, o ônus de provar que a parte beneficiada não faz jus ao benefício é de quem tem interesse na revogação. Assim, é ônus da parte adversa comprovar que a situação econômico-financeira do requerente da gratuidade de justiça lhe permitiriam arcar com os encargos processuais. 2. Na impugnação à justiça gratuita, a mera alegação de que o beneficiário não faz jus à benesse, desprovida de prova, não é capaz de afastar sua concessão. 3. Tendo em vista a ausência de comprovação, pelo agravante, da capacidade financeira da agravada, deve ser mantida a decisão que lhe deferiu os benefícios da gratuidade de justiça. 4. Agravo de instrumento desprovido. (TJDFT, Acórdão n.1293380, 07010996020208079000, Relator(a): ALFEU MACHADO, 6ª Turma Cível, Julgado em: 14/10/2020, Publicado em: 04/11/2020)
IMPUGNAÇÃO À JUSTIÇA GRATUITA CONCEDIDA À AUTORA - INEXISTÊNCIA OU DESAPARECIMENTO DOS REQUISITOS - FALTA DE COMPROVAÇÃO - RECURSO PROVIDO. A impugnação à concessão da assistência judiciária gratuita deve vir acompanhada de elementos probatórios que demonstrem a inexistência ou o desaparecimento dos requisitos para a concessão do referido benefício assistencial. Ausentes provas que contrariem a condição de necessitado, deve ser mantido o benefício assistencial deferido. Recurso conhecido e provido (TJMS. Agravo de Instrumento n. 1400866-18.2020.8.12.0000, Glória de Dourados, 3ª Câmara Cível, Relator (a): Des. Dorival Renato Pavan, j: 10/07/2020, p: 15/07/2020)

A assistência de advogado particular não pode ser parâmetro ao indeferimento do pedido:

AGRAVO DE INSTRUMENTO. PEDIDO DE GRATUIDADE DE JUSTIÇA. CONCESSÃO DO BENEFÍCIO. HIPOSSUFICIÊNCIA. COMPROVAÇÃO DA INCAPACIDADE FINANCEIRA. REQUISITOS PRESENTES. 1. Incumbe ao Magistrado aferir os elementos do caso concreto para conceder o benefício da gratuidade de justiça aos cidadãos que dele efetivamente necessitem para acessar o Poder Judiciário, observada a presunção relativa da declaração de hipossuficiência. 2. Segundo o § 4º do art. 99 do CPC, não há impedimento para a concessão do benefício de gratuidade de Justiça o fato de as partes estarem sob a assistência de advogado particular. 3. O pagamento inicial de valor relevante, relativo ao contrato de compra e venda objeto da demanda, não é, por si só, suficiente para comprovar que a parte possua remuneração elevada ou situação financeira abastada. 4. No caso dos autos, extrai-se que há dados capazes de demonstrar que o Agravante, não dispõe, no momento, de condições de arcar com as despesas do processo sem desfalcar a sua própria subsistência. 4. Recurso conhecido e provido. (TJ-DF 07139888520178070000 DF 0713988-85.2017.8.07.0000, Relator: GISLENE PINHEIRO, 7ª Turma Cível, Data de Publicação: Publicado no DJE : 29/01/2018)

Cabe destacar que o a lei não exige atestada miserabilidade do requerente, sendo suficiente a "insuficiência de recursos para pagar as custas, despesas processuais e honorários advocatícios"(Art. 98, CPC/15), conforme destaca a doutrina:
"Não se exige miserabilidade, nem estado de necessidade, nem tampouco se fala em renda familiar ou faturamento máximos. É possível que uma pessoa natural, mesmo com bom renda mensal, seja merecedora do benefício, e que também o seja aquela sujeito que é proprietário de bens imóveis, mas não dispõe de liquidez. A gratuidade judiciária é um dos mecanismos de viabilização do acesso à justiça; não se pode exigir que, para ter acesso à justiça, o sujeito tenha que comprometer significativamente sua renda, ou tenha que se desfazer de seus bens, liquidando-os para angariar recursos e custear o processo." (DIDIER JR. Fredie. OLIVEIRA, Rafael Alexandria de. Benefício da Justiça Gratuita. 6ª ed. Editora JusPodivm, 2016. p. 60)
Por tais razões, com fulcro no artigo 5º, LXXIV da Constituição Federal e pelo artigo 98 do CPC, requer seja deferida a gratuidade de justiça ao requerente.
Assim, considerando a demonstração inequívoca da necessidade do requerente, faz jus ao benefício.

DA VALIDADE DA CITAÇÃO
Alega o réu que a citação seria inválida, por ter ocorrido no endereço da empresa e não diretamente aos sócios.
Ocorre que é pacífico na doutrina e jurisprudência que a citação realizada no endereço da empresa é considerada válida, independente da pessoa que receba, conforme precedentes sobre o tema:

"APELAÇÃO - AÇÃO MONITÓRIA - AUSÊNCIA DE CITAÇÃO - PRESSUPOSTO DE CONSTITUIÇÃO E DESENVOLVIMENTO VÁLIDO E REGULAR DO PROCESSO - EXTINÇÃO DA AÇÃO - VALIDADE DA CITAÇÃO - NECESSIDADE DE INTIMAÇÃO PESSOAL - I - Possibilidade de suscitar matérias não contempladas por agravo de instrumento, em preliminar de recurso de apelação, ou nas contrarrazões - Inteligência do art. 1.009, §1º, do NCPC - Reconhecida, portanto, a possibilidade de análise da pretensão da autora de reconhecer a validade da citação da ré - II - Carta de citação encaminhada pelo correio ao endereço indicado pela autora - Funcionário da recepção do condomínio edilício que recebeu o ato citatório, assinando o aviso de recebimento e indicando o número de seu documento pessoal, sem apresentar ressalva, objeção ou recusa - Entendimento jurisprudencial à luz do CPC/1973 que já considerava como válida a citação da pessoa jurídica, quando recebido o mandado citatório por funcionário sem poderes de representação, ante a aplicação da teoria da aparência - CPC/2015 que acrescentou o §4º ao art. 248, sem correspondência no ACPC, para considerar válida a entrega do mandado citatório a funcionário da portaria responsável pelo recebimento de correspondência, ainda quando se trate de citando pessoa física - Precedentes deste E. TJSP e desta C. 24ª Câmara de Direito Privado - Ausência de obrigatoriedade legal de que a citação se realize através de oficial de justiça - Modalidade de citação pelo correio expressamente prevista no art. 246, I, do NCPC - III - Sentença anulada, determinando-se o retorno dos autos à primeira instância, para que a ação prossiga em seus regulares termos - Recurso provido". (TJSP; Apelação Cível 1013393-10.2016.8.26.0100; Relator (a): Salles Vieira; Órgão Julgador: 24ª Câmara de Direito Privado; Foro Central Cível - 11ª Vara Cível; Data do Julgamento: 15/03/2019; Data de Registro: 15/03/2019)
APELAÇÃO CÍVEL E RECURSO ADESIVO. AÇÃO DE INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS. RECURSO ADESIVO DA DEMANDADA. PRELIMINAR. ALEGAÇÃO DE NULIDADE DE CITAÇÃO POR AUSÊNCIA DE CIÊNCIA DOS REPRESENTANTES DA EMPRESA RÉ. SUBSCRIÇÃO DO AVISO DE RECEBIMENTO DE CITAÇÃO, NO ENDEREÇO DA REQUERIDA, POR PESSOA QUE NÃO SE MANIFESTOU SOBRE AUSÊNCIA DE PODERES PARA REPRESENTÁ-LA. APLICAÇÃO DA TEORIA DA APARÊNCIA. NULIDADE AFASTADA. CITAÇÃO VÁLIDA. "É válido o ato citatório quando a pessoa que recebe a citação, estando no estabelecimento comercial, não adverte o carteiro de que não possui poderes para tanto" (...) (TJSC, Apelação Cível n. 0302195-34.2016.8.24.0080, de Xanxerê, rel. Des. Cláudia Lambert de Faria, Quinta Câmara de Direito Civil, j. 16-10-2018)
RECURSO INOMINADO. CUMPRIMENTO DE SENTENÇA. EMBARGOS À EXECUÇÃO. NULIDADE DE CITAÇÃO. RECEBIMENTO DO AR POR PESSOA PERTENCENTE AO QUADRO DE FUNCIONÁRIOS DA EMPRESA RÉ. PESSOA JURÍDICA. POSSIBILIDADE DE ENTREGA PARA O ENCARREGADO DA RECEPÇÃO, INCLUSIVE. ALEGADA DEFICIÊNCIA NO ENDEREÇO QUE NÃO SE SUSTENTA. NULIDADE AFASTADA. REVELIA. FLUÊNCIA DOS PRAZOS INDEPENDENTE DE INTIMAÇÃO. COISA JULGADA. SENTENÇA REFORMADA. Efetuada a citação com a observância do art. 18, II, da Lei nº 9099/95, ela é válida, salvo prova em contrário, ônus da demandada, de que a pessoa que recebeu o aviso de recebimento não integra o seu quadro de pessoal ou sua recepção. Em havendo revelia do réu, incide o art. 346 do CPC (TJRS, Recurso Inominado 71006999577, Relator(a): Elaine Maria Canto da Fonseca, Segunda Turma Recursal Cível, Julgado em: 18/04/2018, Publicado em: 23/04/2018)
RECURSO ORDINÁRIO. CITAÇÃO VIA POSTAL RECEBIDA NO ENDEREÇO DA EMPRESA. NÃO CONFIGURADA QUALQUER NULIDADE OU VÍCIO DE CITAÇÃO. Na Justiça do Trabalho a citação ou notificação postal presume-se realizada quando entregue no endereço da empresa, incumbindo à parte provar o não recebimento sem culpa. (TRT-1 - RO: 01000165620165010063 RJ, Relator: JOSÉ LUIS CAMPOS XAVIER, Sétima Turma, Data de Publicação: 15/08/2017)

Razão pela qual, não devem ser acolhidas as razões de contestação, com a imediata procedência da Ação.

DO NÃO CABIMENTO DO CHAMAMENTO AO PROCESSO
O chamamento ao processo é cabível exclusivamente nos casos previstos no CPC, in verbis:
Art. 130. É admissível o chamamento ao processo, requerido pelo réu:
I- do afiançado, na ação em que o fiador for réu;
II- dos demais fiadores, na ação proposta contra um ou alguns deles;
III- dos demais devedores solidários, quando o credor exigir de um ou de alguns o pagamento da dívida comum.

Assim, ausente enquadramento ao previsto em lei, indevido o pedido. Nesse sentido são os precedentes sobre o tema:

ADMINISTRATIVO. PROCESSO CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. CHAMAMENTO AO PROCESSO. ARTIGO 130 CPC. O chamamento ao processo limita-se às hipóteses previstas no artigo 130 do Código de Processo Civil. (TRF-4, AG , Relator(a): ROGERIO FAVRETO, TERCEIRA TURMA, Julgado em: 28/01/2020, Publicado em: 30/01/2020)
PROCESSO CIVIL - AGRAVO DE INSTRUMENTO - AÇÃO CIVIL PÚBLICA PARA A APURAÇÃO DE ATO DE IMPROBIDADE - RECEBIMENTO DA PETIÇÃO INICIAL: REGULARIDADE. LITISPENDÊNCIA E CONTINÊNCIA: INOCORRÊNCIA - ATO TIPIFICADO COMO CRIME: PRAZO PRESCRICIONAL APLICÁVEL - CHAMAMENTO DE TERCEIROS AO PROCESSO: DESCABIMENTO.(...) O caso em exame não se insere em nenhuma das hipóteses excepcionais autorizadoras do chamamento ao processo, nos termos do artigo 130, do Código de Processo Civil. 6- Agravo de instrumento improvido. (TRF 3ª Região, 6ª Turma, AI - AGRAVO DE INSTRUMENTO - 5004282-78.2017.4.03.0000, Rel. Desembargador Federal FABIO PRIETO DE SOUZA, julgado em 01/03/2019, Intimação via sistema DATA: 08/03/2019)

No presente caso, o chamamento ao processo causaria tumulto processual sem clara demonstração de agregar qualquer valor à solução do litígio, sendo indevido o seu deferimento.
Nesse sentido:

AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO CIVIL PÚBLICA. CHAMAMENTO AO PROCESSO. ATUAIS OCUPANTES DA ÁREA OBJETO DE REPARAÇÃO AMBIENTAL. A medida pretendida pela parte ré, no que tange ao chamamento dos atuais ocupantes da área, apenas causaria tumulto processual e retardaria o desfecho da controvérsia, não havendo qualquer indicativo de que a vinda de terceiros (muitas pessoas, segundo indica) contribuiria para o esclarecimento das questões discutidas. (TRF-4, AG , Relator(a): , TERCEIRA TURMA, Julgado em: 04/04/2019, Publicado em: 10/04/2019)

Razões pelas quais se demonstra indevido o chamamento ao processo.

DA LEGITIMIDADE PASSIVA DO RÉU
Argumenta o réu exaustivamente sobre a ilegitimidade passiva do autor , o que não pode prosperar, conforme passa a expor.
A legitimidade passiva da parte se concretiza sobre aquele que tinha o dever legal ou fático de evitar o dano e, não agindo ou em decorrência de seu ato, houve o dano, na forma que esclarece a doutrina:

DA LEGITIMIDADE ATIVA DO AUTOR
Argumenta o réu exaustivamente sobre a ilegitimidade ativa do autor , o que não pode prosperar, conforme passa a expor.
A legitimidade ativa da parte se concretiza sobre aquele que tem o direito sobre o bem jurídico pleiteado, na forma que esclarece a doutrina:

"Parte legítima é aquela que se encontra em posição processual (autor ou réu) coincidente com a situação legitimadora, 'decorrente de certa previsão legal, relativamente àquela pessoa e perante o respectivo processo litigioso'." (DIDIER JR, Fredie. Curso Processual Civil. Vol. 1. 19ª ed. Editora JusPodivm, 2017. p. 387)
Portanto, diante da demonstração inequívoca do nexo causal envolvendo o direito plreiteado, não há que se falar em ilegitimidade.

DO MÉRITO

No mérito, o Autor impugna todos os fatos e documentos apresentados na contestação, pelos motivos que passa a dispor.

ATENÇÃO: A réplica não pode se limitar a repetir os argumentos da inicial. Este modelo traz os argumentos da inicial para que, no caso concreto, você possa se utilizar apenas dos tópicos necessários para rebater os argumentos trazidos na contestação.

DO DIREITO À RESCISÃO CONTRATUAL
O direito à rescisão contratual é inerente à natureza de bilateralidade de vontades formalizada pelo instrumento contratual. Afinal, ninguém pode ser obrigado a manter-se numa relação pactuada quando deixam de existir os elementos motivadores da relação.
No presente caso o impede a continuidade do contrato, motivando a presente ação.

DO ATRASO NA ENTREGA - DO INADIMPLEMENTO CONTRATUAL
Conforme já acima citado, o contrato foi claro em prever que a entrega das chaves ocorreria em , admitindo uma tolerância de dias.
No entanto, conforme demonstra nos documentos ema nexo, a entrega das chaves ocorreu somente em .
Tal atraso de mais de dias por si só confere à Autora o direito à resolução contratual, a qual deve ocorrer livre de qualquer retenção financeira por parte das Rés.
Não obstante a justificativa da Ré da ocorrência de fortes chuvas, não há que aceitar tais argumentos, uma vez que tratam-se de riscos inerentes ao mercado. E como tal, a Ré deveria ter pleno conhecimento, devendo conduzir suas atividades na maior transparência possível a fim de evitar expectativas frustradas de seus clientes com promessas de entrega da obra em prazos inferiores à realidade.
A propósito, a matéria encontra-se pacificada no TJSP, consoante o disposto nas Súmulas 160 e 161:
Súmula 160: A expedição do habite-se, quando não coincidir com a imediata disponibilização física do imóvel ao promitente comprador, não afasta a mora contratual atribuída à vendedora.
Súmula 161: Não constitui hipótese de caso fortuito ou de força maior, a ocorrência de chuvas em excesso, falta de mão de obra, aquecimento do mercado, embargo do empreendimento ou, ainda, entraves administrativos. Essas justificativas encerram "res inter alios acta" em relação ao compromissário adquirente.
Assim, deve-se adotar, ao presente caso, a teoria do risco do empreendimento, de Sérgio Cavalieri Filho, segundo a qual:
"todo aquele que se disponha a exercer alguma atividade no mercado de consumo tem o dever de responder pelos eventuais vícios ou defeitos dos bens e serviços fornecidos, independentemente de culpa". (in Responsabilidade Civil, 2008. p. 475)
No caso, a demora na prestação do serviço e na entrega do produto enquadra-se perfeitamente, no conceito de "defeito". O autor Sérgio Cavalieri aduz, ainda, que:
"a responsabilidade decorre do simples fato de dispor-se alguém a realizar atividade (...) ou executar determinados serviços. O fornecedor passa a ser o garante dos produtos e serviços que oferece no mercado de consumo" (in Responsabilidade Civil, 2008. p. 476).
Portanto é indiscutível que houve um inadimplemento contratual que ampara a resolução do contrato aqui pleiteado. Afinal, passaram-se mais de meses do prazo previsto para entrega do imóvel.
Nestes casos, o Código Civil Brasileiro, previu em seu artigo 475 a possibilidade de resolução do contrato:
Art. 475. A parte lesada pelo inadimplemento pode pedir a resolução do contrato, se não preferir exigir-lhe o cumprimento, cabendo, em qualquer dos casos, indenização por perdas e danos.
Assim, diante do desinteresse da Autora em exigir o cumprimento do compromisso, resta a via judicial para buscar a resolução do contato firmado, o que deve ocorrer sem qualquer retenção dos valores que já foram pagos, conforme posicionamento firmado nos tribunais:

COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESCISÃO POR ATRASO NA ENTREGA. 1. Culpa pela rescisão. Responsabilidade da vendedora pelo atraso na entrega. Alegação de meros fortuitos internos. Art. 927, parágrafo único, do CC. Súmula 161/TJSP. Responsabilidade objetiva do fornecedor. Arts. 12 e 14 do CDC. Rescisão por culpa da vendedora. 2. Retenção de parte das parcelas pagas. Descabimento. Rescisão por culpa da vendedora. Súmula 543 do E. STJ. Devolução integral devida. 3. Termo inicial dos juros de mora na devolução das parcelas pagas. Relação contratual. Juros a partir da citação, quando se iniciou a mora. Vendedora que deu causa à rescisão e insistiu em reter parte das parcelas. Situação diversa da hipótese em que a rescisão se dá por simples pedido do adquirente. Obrigação de devolução anterior à decisão ou ao trânsito em julgado. 4. Multa contratual pelo atraso. Aplicação devida. Incidência não pode ocorrer apenas até o "habite-se". Resultado útil do contrato que só se observa com a imissão do promitente comprador na posse. Correta a fixação do termo final na propositura da ação de rescisão, que se deu antes do imóvel estar apto à entrega. 5. (...) 6. Recurso parcialmente provido. (TJ-SP 10217143020168260554 SP 1021714-30.2016.8.26.0554, Relator: Mary Grün, Data de Julgamento: 31/10/2017, 7ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 31/10/2017)

Razões pelas quais devem conduzir ao imediato deferimento dos pedidos dispostos nesta inicial.

DA MULTA POR DESCUMPRIMENTO CONTRATUAL
Inerente ao descumprimento contratual encontra-se ainda o dever das Promitentes Vendedoras arcar com MULTA CONTRATUAL POR INADIMPLEMENTO.
A inexistência de previsão contratual nesse sentido não pode ser óbice ao seu cabimento, diante da impossibilidade de se onerar apenas o consumidor em casos de descumprimento contratual, conforme posicionamento pacífico de alguns Tribunais:

MULTA CONTRATUAL. AJUSTE EM DESFAVOR SOMENTE DO PROMISSÁRIO COMPRADOR. INCIDÊNCIA TAMBÉM EM FACE DO PROMITENTE VENDEDOR. RELAÇÃO DE CONSUMO. PRINCÍPIO DO EQUILÍBRIO CONTRATUAL. A previsão de cláusula penal apenas para a hipótese de inadimplemento por parte do promissário comprador fere o princípio do equilíbrio contratual. O contrato, na relação de consumo, como é o caso da espécie que se aponta, não pode estabelecer prerrogativa ao fornecedor que coloque o consumidor em desvantagem exagerada, ou que seja incompatível com a eqüidade. Art 52, inciso IV, do Código do Consumidor. Delimitação, entretanto, da multa, a qual deve incidir apenas em relação às prestações pagas até a entrega da obra. JUROS DE MORA. TERMO A QUO. CITAÇÃO. NEGARAM PROVIMENTO AO APELO DO AUTOR E DERAM PARCIAL PROVIMENTO AO RECURSO DA RÉ. UNÂNIME. (Apelação Cível Nº 70073055287, Décima Oitava Câmara Cível, Tribunal de Justiça do RS, Relator: Pedro Celso Dal Pra, Julgado em 29/06/2017).

Desta forma, diante da demonstração inequívoca do descumprimento do contrato por parte das Rés, resta evidente o direito da Autora em ter o contrato firmado rescindido com a devolução na íntegra das parcelas pagas e aplicação de multa, a ser estabelecida por este juízo.

DOS LUCROS CESSANTES
Dispõe o Código Civil, nos termos do art. 395, que responde o devedor pelos prejuízos decorrentes da mora, e no presente caso, independente de culpa, pois o contrato em questão, sujeita-se às regras do Código de Defesa do Consumidor.
No presente caso, o nexo causal é perfeitamente configurado, na medida em que há plena demonstração da relação de causa e efeito entre a conduta praticada pela empresa Ré e o dano suportado pelo Autor.
Afinal, caso o imóvel fosse entregue na data aprazada, poderia o proprietário, ora Autor, habitá-lo (deixando de ter despesas com aluguel) ou alugá-lo, sendo desnecessária a comprovação de prejuízo objetivo, conforme provas e relatórios financeiros em anexo.
ATENÇÃO: Indispensável a proa dos prejuízos e lucros cessantes, sob pena de indeferimento do pedido. STJ: "Não se admite a indenização de lucros cessantes sem a efetiva comprovação, rejeitando-se lucros presumidos ou hipotéticos, dissociados da realidade efetivamente comprovada. Ainda que reconhecido o direito de indenizar, "Não comprovada a extensão do dano (quantum debeatur), possível enquadrar-se em liquidação com 'dano zero', ou 'sem resultado positivo" (AgInt nos EDcl no AREsp 110.662/SP, Rel. Ministro LÁZARO GUIMARÃES (DESEMBARGADOR CONVOCADO DO TRF 5ª REGIÃO), QUARTA TURMA, julgado em 05/06/2018, DJe 12/06/2018)
O art. 402 do Código Civil determina claramente que:
"salvo as exceções expressamente previstas em lei, as perdas e danos devidas ao credor abrangem, além do que efetivamente perdeu, o que razoavelmente deixou de lucrar".
Assim, necessária a compensação pela privação injusta da posse da coisa dotada de expressão econômica, conforme predomina nos Tribunais, inclusive sumulado no TJSP:
Súmula 162: "descumprido o prazo para a entrega do imóvel objeto do compromisso de venda e compra, é cabível a condenação da vendedora por lucros cessantes, havendo a presunção de prejuízo do adquirente, independentemente da finalidade do negócio".
Nesse sentido:

AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA.ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL. LUCROS CESSANTES.PRESUNÇÃO DO PREJUÍZO. APLICAÇÃO DA SÚMULA N. 83/STJ.DANO MORAL, NO CASO CONCRETO, CONFIGURADO.APLICAÇÃO DA SÚMULA N. 7/STJ. AGRAVO NÃO PROVIDO. 1. Esta Corte Superior já firmou entendimento de que, descumprido o prazo para entrega do imóvel objeto do compromisso de compra e venda, é cabível a condenação por lucros cessantes, havendo presunção de prejuízo do promitente-comprador. (...) 3. No caso concreto, o Tribunal de origem, amparado no acervo fático - probatório dos autos, concluiu pela existência de danos morais. Assim, alterar o entendimento do acórdão recorrido demandaria necessariamente, reexame de fatos e provas, o que é vedado em razão do óbice da Súmula 7 do STJ. 4. Agravo não provido. (AgInt no REsp 1743230/SP, Rel. Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, QUARTA TURMA, julgado em 25/09/2018, DJe 28/09/2018)
AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. 1. ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL. LUCROS CESSANTES. PRESUNÇÃO. SÚMULA 83/STJ. 2. INADIMPLEMENTO DO PROMITENTE COMPRADOR. AUSÊNCIA DE PREQUESTIONAMENTO. SÚMULA 211/STJ. 3. AGRAVO DESPROVIDO. 1. A inexecução do contrato pelo promitente vendedor que não entrega o imóvel na data estipulada enseja lucros cessantes a título de alugueres, os quais deixariam de ser pagos ou que poderia o imóvel ter rendido se tivesse sido entregue na data contratada, sendo prescindível a comprovação do dano, pois são presumíveis. Incidência da Súmula 83/STJ. 2. Estando ausente o indispensável prequestionamento da matéria trazido no recurso especial, torna-se inafastável a incidência da Súmula 211/STJ. 3. Agravo interno desprovido. (AgInt no AREsp 1254010/AM, Rel. Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, TERCEIRA TURMA, julgado em 15/05/2018, DJe 25/05/2018)
COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA - ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL. Mora da ré que se estende do término do prazo de tolerância de 180 dias, até a entrega efetiva das chaves aos adquirentes. Aplicação das Súmulas 160 e 161 do TJSP - Responsabilidade das rés pelo pagamento de lucros cessantes em 0,5% ao mês. Valor dos lucros cessantes corretamente fixados - Comissão de Corretagem e Taxa SATI - Recurso Especial no. 1.551.951 e 1.599.511 - (...) Recurso da ré parcialmente provido. (TJ-SP 00657667420128260100 SP 0065766-74.2012.8.26.0100, Relator: Marcus Vinicius Rios Gonçalves, Data de Julgamento: 28/11/2017, 2ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 28/11/2017)

A doutrina ao confirmar este entendimento, esclarece:
"Quando os efeitos atingem um patrimônio atual, acarretando a sua diminuição, as perdas e danos denominam-se "emergentes", ou damnum emergens; se a pessoa deixa de obter vantagens em consequência de certo fato, vindo a ser privada de um lucro, temos as perdas e danos "cessantes", ou lucrum cessans." (RIZZARDO, Arnaldo. Contratos. 16 ed. Editora Forense, 2017. Versão kindle, p 21232)
"As perdas e danos incluem os prejuízos efetivos e os lucros cessantes por efeito direto e imediato da inexecução (CC 402 e 403). (…) Lucros cessantes consistem naquilo que o lesado deixou razoavelmente de lucrar como consequência direta do evento danoso (CC 402)." (NERY JUNIOR, Nelson. NERY, Rosa Maria de Andrade. Código Civil Comentado. 12 ed. Editora RT, 2017. Versão ebook, Art. 402 )
Razão pela qual, requer a condenação da Ré ao pagamento dos lucros cessantes devidos pelo período de mora, no importe de do valor do contrato por mês de atraso.

DAS PERDAS E DANOS
Conforme demonstrado pelos fatos narrados e prova testemunhal que que será produzida no presente processo, o nexo causal entre o dano e a conduta da Ré fica perfeitamente caracterizado pelo , gerando o dever de indenizar, conforme preconiza o Código Civil:
Art. 186. Aquele que, por ação ou omissão voluntária, negligência ou imprudência, violar direito e causar dano a outrem, ainda que exclusivamente moral, comete ato ilícito.
Art. 187. Também comete ato ilícito o titular de um direito que, ao exercê-lo, excede manifestamente os limites impostos pelo seu fim econômico ou social, pela boa-fé ou pelos bons costumes.
Nesse mesmo sentido, é a redação do art. 402 do Código Civil que determina: "salvo as exceções expressamente previstas em lei, as perdas e danos devidas ao credor abrangem, além do que efetivamente perdeu, o que razoavelmente deixou de lucrar".
No presente caso, toda perda deve ser devidamente indenizada, especialmente por que a negligência do Réu causou , assim especificado:
- R$
- R$
A reparação é plenamente devida, em face da responsabilidade civil inerente ao presente caso.
DA RESPONSABILIDADE CIVIL
Toda e qualquer reparação civil esta intimamente ligada à responsabilidade do causador do dano em face do nexo causal presente no caso concreto, o que ficou perfeitamente demonstrado nos fatos narrados. Sendo devido, portanto, a recuperação do patrimônio lesado por meio da indenização, conforme leciona a doutrina sobre o tema:
"Reparação de dano. A prática do ato ilícito coloca o que sofreu o dano em posição de recuperar, da forma mais completa possível, a satisfação de seu direito, recompondo o patrimônio perdido ou avariado do titular prejudicado. Para esse fim, o devedor responde com seu patrimônio, sujeitando-se, nos limites da lei, à penhora de seus bens." (NERY JUNIOR, Nelson. NERY, Rosa Maria de Andrade. Código Civil Comentado. 12 ed. Editora RT, 2017. Versão ebook, Art. 1.196)
Trata-se do dever de reparação ao lesado, com o objetivo de viabilizar o retorno ao status quo ante à lesão, como pacificamente doutrinado:
"A rigor, a reparação do dano deveria consistir na reconstituição específica do bem jurídico lesado, ou seja, na recomposição in integrum, para que a vítima venha a encontrarse numa situação tal como se o fato danoso não tivesse acontecido." (PEREIRA, Caio Mário da Silva. Instituições de Direito Civil. Vol II - Contratos. 21ª ed. Editora Forense, 2017. Versão ebook, cap. 283)
Motivos pelos quais devem conduzir à indenização ao danos materiais sofridos, bem como aos lucros cessantes.

DO DANO MORAL
Conforme demonstrado pelos fatos narrados e prova testemunhal que que será produzida no presente processo, o dano moral fica perfeitamente caracterizado pelo dano sofrido pelo Autor ao , expondo o Autor a um constrangimento ilegítimo, gerando o dever de indenizar, conforme preconiza o Código Civil em seu Art. 186.
Trata-se de proteção constitucional, nos termos que dispõe a Carta Magna de 1988 que, em seu artigo 5º:
Art. 5º - (...) X - são invioláveis a intimidade, (...) a honra, assegurado o direito a indenização pelo dano material ou moral decorrente de sua violação;
A exposição, o constrangimento ou humilhação devem ficar nitidamente demonstrados por relatos e provas, sob pena de ser considerado mero dissabor do dia a dia.
E nesse sentido, a indenização por dano moral deve representar para a vítima uma satisfação capaz de amenizar de alguma forma o abalo sofrido e de infligir ao causador sanção e alerta para que não volte a repetir o ato, uma vez que fica evidenciado completo descaso aos transtornos causados.
Neste sentido é a lição do Superior Tribunal de Justiça:

AGRAVO INTERNO. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. ATRASO NA ENTREGA DE IMÓVEL COM OFENSA A DIREITOS DA PERSONALIDADE. DANOS MORAIS. AGRAVO PROVIDO. 1. É devida indenização por danos morais na hipótese de atraso na entrega de obra quando isso implicar ofensa a direitos de personalidade. (...)o. 2. Agravo interno provido. (AgInt no AgInt no AREsp n. 2.064.554/BA, relatora Ministra Maria Isabel Gallotti, Quarta Turma, julgado em 18/9/2023, DJe de 22/9/2023.)
PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO. RECURSO ESPECIAL. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. ATRASO NA ENTREGA DE IMÓVEL. DANOS MORAIS. TRANSTORNOS EXTRAORDINÁRIOS CONFIGURADOS NA ESPÉCIE. INDENIZAÇÃO REPARATÓRIA. CABIMENTO. MODIFICAÇÃO DO JULGADO. IMPOSSIBILIDADE. INCIDÊNCIA DA SÚMULA 7/STJ. 1. O atraso na entrega do imóvel objeto do compromisso de compra e venda enseja condenação ao pagamento de indenização por danos morais, quando a demora injustificada cause transtornos extraordinários ao promitente comprador, que transcendem o mero dissabor cotidiano. (...) (AgInt no REsp 1738475/PR, Rel. Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, QUARTA TURMA, julgado em 13/11/2018, DJe 22/11/2018)

Portanto, considerando que o Réu ultrapassou os limites razoáveis do exercício de seu direito, afetando seriamente a dignidade do Autor o expondo ao ridículo, devida indenização por danos morais.
A narrativa demonstra claramente o grave abalo moral sofrido pelo Autor em manifesto constrangimento ilegítimo. A doutrina ao lecionar sobre a matéria destaca:
"O interesse jurídico que a lei protege na espécie refere-se ao bem imaterial da honra, entendida esta quer como o sentimento da nossa dignidade própria (honra interna, honra subjetiva), quer como o apreço e respeito de que somos objeto ou nos tornamos mercadores perante os nossos concidadãos (honra externa, honra objetiva, reputação, boa fama). Assim como o homem tem direito à integridade de seu corpo e de seu patrimônio econômico, tem-no igualmente à indenidade do seu amor-próprio (consciência do próprio valor moral e social, ou da própria dignidade ou decoro) e do seu patrimônio moral." (CAHALI, Yussef Said. Dano Moral. 2ª ed. São Paulo: Revista dos Tribunais, 1998, p. 288).
Assim, diante da evidência dos danos morais em que o Autor fora acometido, resta inequívoco o direito à indenização.
E nesse sentido, a indenização por dano moral deve representar para a vítima uma satisfação capaz de amenizar de alguma forma o abalo sofrido e de infligir ao causador sanção e alerta para que não volte a repetir o ato, uma vez que fica evidenciado completo descaso aos transtornos causados.

DO QUANTUM INDENIZATÓRIO
O quantum indenizatório deve ser fixado de modo a não só garantir à parte que o postula a recomposição do dano em face da lesão experimentada, mas igualmente deve servir de reprimenda àquele que efetuou a conduta ilícita, como assevera a doutrina:
"Com efeito, a reparação de danos morais exerce função diversa daquela dos danos materiais. Enquanto estes se voltam para a recomposição do patrimônio ofendido, por meio da aplicação da fórmula "danos emergentes e lucros cessantes" (CC, art. 402), aqueles procuram oferecer compensação ao lesado, para atenuação do sofrimento havido. De outra parte, quanto ao lesante, objetiva a reparação impingir-lhe sanção, a fim de que não volte a praticar atos lesivos à personalidade de outrem." (BITTAR, Carlos Alberto. Reparação Civil por Danos Morais. 4ª ed. Editora Saraiva, 2015. Versão Kindle, p. 5423)
Neste sentido é a lição da jurisprudência sobre o tema:

"Importa dizer que o juiz,ao valorar o dano moral,deve arbitrar uma quantia que, de acordo com o seu prudente arbítrio,seja compatível com a reprovabilidade da conduta ilícita, a intensidade e duração do sofrimento experimentado pela vítima, a capacidade econômica do causador do dano, as condições sociais do ofendido, e outras circunstâncias mais que se fizerem presentes" (Programa de responsabilidade civil. 6. ed., São Paulo: Malheiros, 2005. p. 116). No mesmo sentido aponta a lição de Humberto Theodoro Júnior: [...] "os parâmetros para a estimativa da indenização devem levar em conta os recursos do ofensor e a situação econômico-social do ofendido, de modo a não minimizar a sanção a tal ponto que nada represente para o agente, e não exagerá-la, para que não se transforme em especulação e enriquecimento injustificável para a vítima. O bom senso é a regra máxima a observar por parte dos juízes" (Dano moral. 6. ed., São Paulo: Editora Juarez de Oliveira, 2009. p. 61). Complementando tal entendimento, Carlos Alberto Bittar, elucida que "a indenização por danos morais deve traduzir-se em montante que represente advertência ao lesante e à sociedade de que se não se aceita o comportamento assumido, ou o evento lesivo advindo.Consubstancia-se, portanto, em importância compatível com o vulto dos interesses em conflito, refletindo-se, de modo expresso, no patrimônio do lesante, a fim de que sinta, efetivamente, a resposta da ordem jurídica aos efeitos do resultado lesivo produzido. Deve, pois, ser quantia economicamente significativa, em razão das potencialidades do patrimônio do lesante"(Reparação Civil por Danos Morais, RT, 1993, p. 220). Tutela-se, assim, o direito violado. (TJSC, Recurso Inominado n. 0302581-94.2017.8.24.0091, da Capital - Eduardo Luz, rel. Des. Cláudio Eduardo Regis de Figueiredo e Silva)

Ou seja, enquanto o papel jurisdicional não fixar condenações que sirvam igualmente ao desestímulo e inibição de novas práticas lesivas, situações como estas seguirão se repetindo e tumultuando o judiciário.
Portanto, cabível a indenização por danos morais. E nesse sentido, a indenização por dano moral deve representar para a vítima uma satisfação capaz de amenizar de alguma forma o abalo sofrido e de infligir ao causador sanção e alerta para que não volte a repetir o ato, uma vez que fica evidenciado completo descaso aos transtornos causados.

DA CLÁUSULA ABUSIVA DE RETENÇÃO
Conforme narrado, não trata-se de rescisão imotivada, sendo devida a resolução do contrato sem a retenção abusiva dos valores pagos.
Ora, a manutenção da cláusula contratual que estipula a retenção de % dos valores pelas Ré é de abusividade ímpar, em clara contrariedade ao disposto na Lei nº 6.766, de 19 de dezembro de 1979:
Art. 32-A Em caso de resolução contratual por fato imputado ao adquirente, respeitado o disposto no § 2º deste artigo, deverão ser restituídos os valores pagos por ele, atualizados com base no índice contratualmente estabelecido para a correção monetária das parcelas do preço do imóvel, podendo ser descontados dos valores pagos os seguintes itens:
(...)
II - o montante devido por cláusula penal e despesas administrativas, inclusive arras ou sinal, limitado a um desconto de 10% (dez por cento) do valor atualizado do contrato;
Portanto, percentual superior a 10% é manifestamente abusivo, à qual não pode o Poder Judiciário dar guarida. Neste sentido, aliás, é o pleno entendimento da jurisprudência:

CONSUMIDOR. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESILIÇÃO CONTRATUAL. DESISTÊNCIA DA ADQUIRENTE. RETENÇÃO DE VALORES. CLÁUSULA PENAL. ABUSIVIDADE. ARTIGO 413, DO CC. POSSIBILIDADE DE REVISÃO. ARRAS CONFIRMATÓRIAS. Realizada a resilição contratual, artigo 473, do Código Civil, deve o autor suportar os encargos decorrentes da aplicação da cláusula penal. Apesar de lícita a estipulação de cláusula que autorize a retenção de parte dos valores pagos pela promitente compradora, cabe ao juiz reduzir equitativamente a penalidade, uma vez detectada a excessiva onerosidade da estipulação, tendo em vista a natureza e a finalidade do negócio (artigo 413, do CC). A abusividade da referida cláusula exige sua revisão, à luz dos princípios que regem a relação de consumo, não havendo desrespeito à força do pacta sunt servanda. No presente caso, o percentual de 10% dos valores pagos pela autora mostra-se suficiente para reparar os gastos suportados pela ré/apelante, referentes às despesas para comercialização dos imóveis então alienados. Não se legitima a retenção dos valores pagos pela promitente compradora a título de sinal, que se caracteriza como arras na espécie confirmatória, o que impossibilita sua cumulação com a cláusula penal, sob pena de bis in idem. Portanto, ante a rescisão dos contratos, deve a cláusula penal, reduzida para 10%, incidir sobre todos os valores pagos pela apelada-autora, inclusive a título de sinal. (TJDFT, Acórdão n.1181548, 07024505620178070017, Relator(a): ESDRAS NEVES, 6ª Turma Cível, Julgado em: 26/06/2019, Publicado em: 02/07/2019)

Ademais, pertinente destacar que os valores pagos até então, foram utilizados pela empresa Ré para capitalizar seus empreendimentos os quais, propiciaram às Rés a obtenção de lucros razoáveis que derruba qualquer hipótese de perdas e danos em desfavor da mesma.
E, considerando que o imóvel sequer foi entregue, não há que se cogitar qualquer prejuízo à empresa Ré, que poderá colocar o imóvel novamente no mercado, com o acréscimo, inclusive, da valorização naturalmente sofrida no campo imobiliário.
Dessa forma, nos casos previstos em lei, a Autora, caso não reconhecido o notório inadimplemento contratual, poderá requerer, a qualquer tempo, a desistência do contrato de compra e venda, como também a diminuição da cláusula contratual, visto que se manifesta de forma abusiva.

DA TEORIA DA IMPREVISÃO - FATO FORTUITO
Trata-se de grave situação em nível mundial causado pelo COVID-19, que dispensa maiores explicações, motivando inclusive, o Governo Federal a decretar no estado de Calamidade Pública por meio do Decreto Legislativo nº 6, de 2020, configurando FATO FORTUITO E DE FORÇA MAIOR.
É de notório conhecimento os efeitos nefastos da pandemia na economia brasileira, impedindo a normal continuidade das atividades comerciais, devendo ser considerados no presente caso.
Afinal, o autor sofreu com tais efeitos, em especial por , causando ONEROSIDADE EXCESSIVA na continuidade do contrato, conforme
Indispensável demonstrar EMENTA: (...). - Para que ocorra a incidência da Teoria da Imprevisão, é necessária a presença dos requisitos: a) superveniência de um acontecimento imprevisível; b) alteração da base econômica objetiva do contrato e; c) onerosidade excessiva. (...). (TJAM; Relator (a): Anselmo Chíxaro; Comarca: Manaus/AM; Órgão julgador: Primeira Câmara Cível; Data do julgamento: 04/11/2019; Data de registro: 05/11/2019)
Trata-se de situação prevista pelo Código Civil, amparando a rescisão do contrato sem qualquer penalidade, por tratar-se de um fato fortuito e manifestamente imprevisível, in verbis:
FATO FORTUITO E DE FORÇA MAIOR
Art. 393. O devedor não responde pelos prejuízos resultantes de caso fortuito ou força maior, se expressamente não se houver por eles responsabilizado.
Parágrafo único. O caso fortuito ou de força maior verifica-se no fato necessário, cujos efeitos não era possível evitar ou impedir.
IMPOSSIBILIDADE SUPERVENIENTE DA PRESTAÇÃO
Art. 248. Se a prestação do fato tornar-se impossível sem culpa do devedor, resolver-se-á a obrigação; se por culpa dele, responderá por perdas e danos.
TEORIA DA IMPREVISÃO - ONEROSIDADE EXCESSIVA
Art. 478. Nos contratos de execução continuada ou diferida, se a prestação de uma das partes se tornar excessivamente onerosa, com extrema vantagem para a outra, em virtude de acontecimentos extraordinários e imprevisíveis, poderá o devedor pedir a resolução do contrato. Os efeitos da sentença que a decretar retroagirão à data da citação.
VIABILIDADE DE REEQUILÍBRIO OU RESCISÃO
Art. 317. Quando, por motivos imprevisíveis, sobrevier desproporção manifesta entre o valor da prestação devida e o do momento de sua execução, poderá o juiz corrigi-lo, a pedido da parte, de modo que assegure, quanto possível, o valor real da prestação.
Art. 479. A resolução poderá ser evitada, oferecendo-se o réu a modificar eqüitativamente as condições do contrato.
Art. 480. Se no contrato as obrigações couberem a apenas uma das partes, poderá ela pleitear que a sua prestação seja reduzida, ou alterado o modo de executá-la, a fim de evitar a onerosidade excessiva.
Trata-se de efetiva aplicação da TEORIA DA IMPREVISÃO, pelo qual uma das partes contratantes não tem condições de seguir no contrato diante de grave desvantagem a que não tenha dado causa.
Cabe ainda destacar, que conforme entendimento do STJ, não se exige prova de qualquer vantagem à parte adversa, sendo suficiente a prova da onerosidade excessiva ao requerente, conforme enunciado do CJF-STJ:
Enunciado 365 do CJF-STJ: A extrema vantagem do art. 478 deve ser interpretada como elemento acidental da alteração das circunstâncias, que comporta a incidência da resolução ou revisão do negócio por onerosidade excessiva, independentemente de sua demonstração plena.
Ao analisar os impactos da pandemia, a doutrina reforça a aplicabilidade da teoria da imprevisão a casos como este:
"O artigo 393, portanto, pode ser invocado para excluir a responsabilidade do devedor por perdas e danos decorrentes da falta de adimplemento de sua obrigação, sempre que a obrigação tenha se tornado impossível, definitiva ou temporariamente, (incluindo-se aí a inviabilidade econômica, que impõe gastos desproporcionais para o adimplemento da obrigação), em razão de eventos inafastáveis e excepcionais não sujeitos ao controle do devedor. (...) Aliás, em situações extremas como a pandemia atual, é essencial que as partes contratuais ajam de boa-fé e tentem adotar soluções baseadas nessa atuação. Na grande maioria dos casos, os efeitos das medidas adotadas pelos governos para combater a pandemia (quarentena e medidas de afastamento social) atingem de forma ampla todos os envolvidos. Se as questões surgidas não forem conduzidas com a boa-fé imposta pelo próprio código civil (art. 422), os prejuízos serão ampliados e multiplicados." (Justen Filho, Marçal. Covid-19 e o Direito Brasileiro . Edição do Kindle. p. 2403)
Nesse sentido, a doutrina reforça a necessária observância da boa fé das partes, de forma a manter um contrato equilibrado e, na sua impossibilidade, permitir a resolução:
"Onerosidade excessiva. Resolução ou revisão do contrato. A onerosidade excessiva, que pode tornar a prestação desproporcional relativamente ao momento de sua execução, pode dar ensejo tanto à resolução do contrato (CC 478) quanto ao pedido de revisão de cláusula contratual (CC 317), mantendo-se o contrato. Esta solução é autorizada pela aplicação, pelo juiz, da cláusula geral da função social do contrato (CC 421) e também da cláusula geral da boa-fé objetiva (CC 422). O contrato é sempre, e em qualquer circunstância, operação jurídico-econômica que visa a garantir a ambas as partes o sucesso de suas lídimas pretensões. Não se identifica, em nenhuma hipótese, como mecanismo estratégico de que se poderia valer uma das partes para oprimir ou tirar proveito excessivo de outra. Essa ideia desocialidade do contrato está impregnada na consciência da população, que afirma constantemente que o contrato só é bom quando é bom para ambos os contratantes." (NERY JUNIOR, Nelson. NERY, Rosa Maria de Andrade. Código Civil Comentado. 12 ed. Editora RT, 2017. Versão ebook, Art. 478)
Nesse sentido, é o posicionamento do STJ, no qual veda a continuidade do contrato que reflita em INSUSTENTÁVEL DESVANTAGEM a uma das partes:

AGRAVO INTERNO NO AGRAVO INTERNO NOS EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. CIVIL. COBRANÇA DE MULTA POR RESCISÃO DE CONTRATO DE LOCAÇÃO DE PRÉDIO COMERCIAL. NÃO INCIDÊNCIA DAS SÚMULAS 5 E 7 DO STJ. REAL INTENÇÃO DOS CONTRATANTES. CÂNONE HERMENÊUTICO DA TOTALIDADE E DA COERÊNCIA. FINS ALMEJADOS PELAS PARTES. TEORIA DA IMPREVISÃO. FATO SUPERVENIENTE IMPREVISÍVEL. ENRIQUECIMENTO ILÍCITO. MULTA DO ART. 1.021, § 4º, DO CPC. 1. (...). 4. Isso porque, nas declarações de vontade, atender-se-á mais à intenção nelas consubstanciada do que ao sentido literal da linguagem, devendo ser preservadas as legítimas expectativas criadas pelas partes de boa-fé. 5.(...). Assim, a justa hermenêutica a ser utilizada perpassa pela ocorrência de fato imprevisto que pudesse inviabilizar a continuidade da atividade empresarial. 8. Efetivamente ocorreu um fato imprevisto, que culminou na prévia desocupação do imóvel, o que atrai a incidência da cláusula contratual em testilha, cujo efeito é isentar a parte recorrida do pagamento da multa estipulada. 9. Como agentes da operação econômica, exige-se daqueles que figuram nos polos da relação jurídica contratual que atuem de forma diligente com relação aos seus próprios interesses, isto é, que atuem em conformidade com o standard médio do bonus paterfamilias, máxime em se tratando de relação jurídica paritária que representa a veste jurídica formal de operação econômica. 10. Nota-se que foi exatamente o que ocorreu no caso concreto: os recorridos agiram em conformidade com a conduta do bonus paterfamilias, com cálculo e prudência na realização do negócio jurídico, mas, por alteração superveniente das circunstâncias fáticas, modificou-se o equilíbrio econômico do contrato. 11. Em consequência, procedendo-se à interpretação baseada nos fins almejados na celebração do contrato de locação comercial, é possível inferir que os recorridos estariam dispensados do adimplemento da multa contratual justamente nos casos de imprevisão. Assim, a cobrança de multa, no caso concreto, ensejará o enriquecimento ilícito dos ora recorrentes. 12. A simples interposição de agravo contra decisão do relator não implica a imposição da multa prevista no art. 1.021, § 4º, do CPC 13. Agravo interno não provido. (STJ, AgInt no AgInt nos EDcl no AREsp 1475627/SP, Rel. Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, QUARTA TURMA, julgado em 18/02/2020, DJe 05/03/2020)

Nesse sentido, confirma a jurisprudência sobre o tema:

(...) No Brasil, conquanto o Código Civil de 1916 não tenha previsto a teoria aqui referida como regra geral para a revisão contratual, o Código Civil de 2002 não incorreu na mesma omissão, prevendo, expressamente, em seu artigo 478, de forma indireta, a possibilidade de sua aplicação. Diante disso, para aplicação da teoria da imprevisão, portanto, verifica-se indispensável que o acontecimento que altera as circunstâncias prévias ao contrato seja imprevisível, imprevisto, extraordinário e excepcional, bem como a alteração circunstancial seja, de fato, radical, de forma a impossibilitar o cumprimento das obrigações contraídas. Soma-se a isso a necessidade de averiguar-se a existência de prejuízo financeiro, inesperado e injusto, de um dos contratantes, enquanto há enriquecimento daquele que figura na outra ponta do negócio jurídico entabulado, ou seja, deve ser evidente a onerosidade excessiva suportada por uma das partes, a impedi-lo de prosseguir na execução do contrato. Neste caso, verificando-se a existência desses três pressupostos para teoria da imprevisão, esta poderá ser aplicada pelos Tribunais quando da revisão do contrato firmado, com base no art. 478 do Código Civil de 2002, de forma que a parte em défice poderá requerer a resolução do contrato e os efeitos da sentença retroagirão à data da citação. Logo, considera-se que a modificação radical do quadro circunstancial em que fora firmado o contrato garante o direito àquele que se entender prejudicado resolver a contratação, ou ao menos adaptar a forma de cumprimento daquilo que fora acordado às condições que se impuseram, com fundamento na equidade e na boa-fé objetiva. Neste diapasão, a teoria contratual contemporânea contempla quatro grandes princípios: autonomia privada, boa-fé, justiça contratual e função social do contrato. (...) (TJ-RJ, APELAÇÃO 0004879-46.2014.8.19.0037, Relator(a): DES. RENATA MACHADO COTTA , Publicado em: 12/08/2019)
(...) A Pandemia decorrente da circulação do vírus SARS-CoV-2, causadora da doença denominada COVID-19, é fato público e notório, dispensável de ser explicada. Os seus efeitos espraiam-se sob dois aspectos: o da saúde, referente à alta morbidade da doença junto a grupos vulneráveis, levando as autoridades públicas, com base em manifestações de infectologistas e epidemiologistas, a determinar o isolamento social da população, de modo a não sobrecarregar o sistema de saúde e preservar vidas, núcleo fundamental de qualquer país democrático e com uma Constituição de cunho humanista. O segundo aspecto, devido ao referido isolamento, é o econômico. Em razão das já mencionadas e necessárias medidas de isolamento social - até mesmo de lockdown - há um profundo abalo no funcionamento das economias, atingindo principalmente os empresários na área de serviços, profissionais liberais, trabalhadores informais, etc... As atividades econômicas são baseadas na troca de serviços, bens e circulação de capital e estão completamente imbricadas a relações jurídicas inúmeras. Em situações de crise econômica, em razão da disfuncionalidade das trocas, as relações jurídicas tencionam-se, deságuam em pretensões resistidas, e, ao fim, em causas levadas ao Poder Judiciário. O Poder Judiciário deve ser fonte de Segurança Jurídica. Por isso, em termos ditos normais, tem de ser fiador da execução dos contratos, da execução de garantias, da estabilidade dos pactos, havendo a prevalência, pois, do Princípio da Obrigatoriedade dos Contratos. Em situações como a presente, de calamidade, entretanto, o Poder Judiciário deve atuar de forma a mitigar as consequências da crise, distribuindo os prejuízos econômicos de forma adequada, de maneira a não agravar mais ainda a situação de depressão econômica. Com base nesse raciocínio, entra em ação o Princípio da Imprevisão, autorizando-se a modulação das obrigações quando evento externo, imprevisível, ataca a relação jurídica e a torna difícil de ser executada para um dos seus polos. Dependendo da situação, portanto, poderá o Juiz relativizar o cumprimento da obrigação, preservando até mesmo o próprio Contrato, pois a sua não relativização levaria ao rompimento da relação jurídica, prejudicando o próprio credor. (...) Acredito ser adequada e equânime, portanto, ao menos neste juízo inicial de delibação, a redução do aluguel para o próprio valor apresentado pelo credor, mas estendendo tal redução para os meses de abril e maio, não apenas março, devendo eventual compensação, se existir, ser verificada apenas quando do julgamento do mérito, quando se terá maiores elementos para verificar as condições econômicas do locador. A atuação, desta forma, ao menos para mim, diminui a tensão da relação entre as partes, considerada, sempre, a excepcionalidade do quadro mundial. (...) (TJDF - Agravo de iNstrumento 0707596-27.2020.8.07.0000. Rel. Des. Eustáquio de Castro. 01/04/2020)

Portanto, ficando demonstrada a imprevisibilidade da pandemia e do alto grau de prejudicialidade financeira ao requerente, cabível a aplicação da teoria da Imprevisão ao presente contrato.

DA CLÁUSULA PENAL ABUSIVA
Caso não se entenda pela rescisão sem qualquer penalidade, importante que seja considerado que não trata-se de rescisão imotivada, sendo devida a resolução do contrato sem a retenção abusiva dos valores pagos.
Ora, a manutenção da cláusula contratual que estipula a retenção de % dos valores pelas Ré é de abusividade ímpar, em clara contrariedade ao disposto na Lei nº 6.766, de 19 de dezembro de 1979:
Art. 32-A Em caso de resolução contratual por fato imputado ao adquirente, respeitado o disposto no § 2º deste artigo, deverão ser restituídos os valores pagos por ele, atualizados com base no índice contratualmente estabelecido para a correção monetária das parcelas do preço do imóvel, podendo ser descontados dos valores pagos os seguintes itens:
(...)
II - o montante devido por cláusula penal e despesas administrativas, inclusive arras ou sinal, limitado a um desconto de 10% (dez por cento) do valor atualizado do contrato;
Portanto, percentual superior a 10% é manifestamente abusivo, à qual não pode o Poder Judiciário dar guarida. Neste sentido, aliás, é o pleno entendimento da jurisprudência:

CONSUMIDOR. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESILIÇÃO CONTRATUAL. DESISTÊNCIA DA ADQUIRENTE. RETENÇÃO DE VALORES. CLÁUSULA PENAL. ABUSIVIDADE. ARTIGO 413, DO CC. POSSIBILIDADE DE REVISÃO. ARRAS CONFIRMATÓRIAS. Realizada a resilição contratual, artigo 473, do Código Civil, deve o autor suportar os encargos decorrentes da aplicação da cláusula penal. Apesar de lícita a estipulação de cláusula que autorize a retenção de parte dos valores pagos pela promitente compradora, cabe ao juiz reduzir equitativamente a penalidade, uma vez detectada a excessiva onerosidade da estipulação, tendo em vista a natureza e a finalidade do negócio (artigo 413, do CC). A abusividade da referida cláusula exige sua revisão, à luz dos princípios que regem a relação de consumo, não havendo desrespeito à força do pacta sunt servanda. No presente caso, o percentual de 10% dos valores pagos pela autora mostra-se suficiente para reparar os gastos suportados pela ré/apelante, referentes às despesas para comercialização dos imóveis então alienados. Não se legitima a retenção dos valores pagos pela promitente compradora a título de sinal, que se caracteriza como arras na espécie confirmatória, o que impossibilita sua cumulação com a cláusula penal, sob pena de bis in idem. Portanto, ante a rescisão dos contratos, deve a cláusula penal, reduzida para 10%, incidir sobre todos os valores pagos pela apelada-autora, inclusive a título de sinal. (TJDFT, Acórdão n.1181548, 07024505620178070017, Relator(a): ESDRAS NEVES, 6ª Turma Cível, Julgado em: 26/06/2019, Publicado em: 02/07/2019)

Ademais, pertinente destacar que os valores pagos até então, foram utilizados pela empresa Ré para capitalizar seus empreendimentos os quais, propiciaram às Rés a obtenção de lucros razoáveis que derruba qualquer hipótese de perdas e danos em desfavor da mesma.
E, considerando que o imóvel sequer foi entregue, não há que se cogitar qualquer prejuízo à empresa Ré, que poderá colocar o imóvel novamente no mercado, com o acréscimo, inclusive, da valorização naturalmente sofrida no campo imobiliário.
Dessa forma, nos casos previstos em lei, a Autora, caso não reconhecido o notório inadimplemento contratual, poderá requerer, a qualquer tempo, a desistência do contrato de compra e venda, como também a diminuição da cláusula contratual, visto que se manifesta de forma abusiva.

DO VÍCIO OCULTO
Ao adquirir um produto ou serviço, o consumidor tem a legítima expectativa de receber adequado ao uso de acordo com as expectativas geradas na compra, ou seja, sem a necessidade de qualquer adaptação, e principalmente, que este não possua nenhum defeito ou algum vício que lhe diminua o valor ou que o impossibilite de utilizá-lo normalmente.
É sabido que a responsabilidade refere-se a qualquer vício ou defeito, seja ele de quantidade ou qualidade, nos termos do Código de Defesa do Consumidor, sendo DIREITO DO CONSUMIDOR EXIGIR que os defeitos sejam sanados:
Art. 18. Os fornecedores de produtos de consumo duráveis ou não duráveis respondem solidariamente pelos vícios de qualidade ou quantidade que os tornem impróprios ou inadequados ao consumo a que se destinam ou lhes diminuam o valor, assim como por aqueles decorrentes da disparidade, com a indicações constantes do recipiente, da embalagem, rotulagem ou mensagem publicitária, respeitadas as variações decorrentes de sua natureza, podendo o consumidor exigir a substituição das partes viciadas.
(...)
Art. 20. O fornecedor de serviços responde pelos vícios de qualidade que os tornem impróprios ao consumo ou lhes diminuam o valor, assim como por aqueles decorrentes da disparidade com as indicações constantes da oferta ou mensagem publicitária, podendo o consumidor exigir, alternativamente e à sua escolha:
No mesmo sentido é a disposição do Código Civil:
Art. 444. A responsabilidade do alienante subsiste ainda que a coisa pereça em poder do alienatário, se perecer por vício oculto, já existente ao tempo da tradição.
No presente caso, o vício do produto caracteriza-se como vício oculto, uma vez que foi constatado somente quando .
Imputa-se ao fornecedor, portanto, a responsabilidade objetiva pela impropriedade qualitativa ou quantitativa do imóvel entregue, conforme clara orientação dos tribunais:

APELAÇÃO. DANO MORAL. VÍCIO CONSTRUÇÃO. Sentença que julgou procedente a ação, para condenar as rés, solidariamente, às suas expensas, a providenciar os reparos do imóvel indicados na inicial, a serem apurados em fase de liquidação; e ao pagamento de R$ 8.000,00, a título de danos morais, corrigidos da sentença e acrescidos dos juros legais a partir da citação. Inconformismo da parte ré. Adoção dos fundamentos da sentença, em razão do permissivo do artigo 252, do Regimento Interno desta Egrégia Corte. Sentença mantida. Recurso não provido. (TJSP; Apelação Cível 1006514-98.2019.8.26.0320; Relator (a): Rogério Murillo Pereira Cimino; Órgão Julgador: 9ª Câmara de Direito Privado; Foro de Limeira - 1ª Vara Cível; Data do Julgamento: 11/03/2021; Data de Registro: 11/03/2021)

Razão pela qual, devida a determinação para que os reparos necessários sejam feitos, cumulado com a indenização pelos prejuízos já sofridos.
DA NÃO OCORRÊNCIA DA DECADÊNCIA
Insta consignar que somente em foi possível evidenciar o problema, conforme Notas Fiscais dos serviços contratados. Portanto, não pode-se aplicar o prazo decadencial contado da entrega do imóvel, pois inviável o conhecimento do vício de imediato, conforme precedentes sobre o tema:

PROCESSO CIVIL. AGRAVO INTERNO. SFH. SEGURO HABITACIONAL. VÍCIOS DE CONSTRUÇÃO. AGRAVO IMPROVIDO. I - Os danos decorrentes de vícios de construção são daqueles que se protraem no tempo já que esses últimos podem permanecer ocultos por período indeterminado. Nestas circunstâncias, não se tem uma data precisa para o início da contagem do prazo prescricional, não sendo parâmetro para o cálculo do prazo a data da construção do imóvel. (...) IV - Agravo interno improvido. (TRF 3ª Região, PRIMEIRA TURMA, Ap - APELAÇÃO CÍVEL - 2126540 - 0000810-54.2012.4.03.6104, Rel. DESEMBARGADOR FEDERAL VALDECI DOS SANTOS, julgado em 20/03/2018, e-DJF3 Judicial 1 DATA:04/04/2018 )

Trata-se de vício do produto, que o tornou inadequado para o uso a que se destinava, perceptível somente no momento do uso, sendo responsabilidade dos Réus a devida reparação, conforme conceitua a doutrina sobre o tema:
"Vício oculto é aquele que já estava presente quando da aquisição do produto ou do término do serviço, mas que somente se manifestou algum tempo depois; ou seja, é aquele cuja identificação não se dá com simples exame pelo consumidor." (GARCIA, Leonardo. Código de defesa do consumidor. Juspodvm. 2017. p.397)
Afinal, insta consignar que o Autor não tem qualquer domínio técnico sobre o tema para que fosse possível evidenciar tais vícios na data da entrega das chaves.

DA RESTITUIÇÃO DA QUANTIA PAGA
Diante da demonstração inequívoca do vício e tentativa de sanar sem êxito junto aos réus, tem o Autor o direito à rescisão contratual e devolução do valor pago nos termos do Art. 444 do Código Civil e Art. 18 do Código de Defesa do Consumidor.
No presente caso, o direito à rescisão fica perfeitamente demonstrado diante da demonstração:
Vício redibitório: Vícios que impedem a continuidade do bem ou lhe diminua o valor, ou seja indicar vícios;
Gravidade dos vícios:
Existência dos vícios na data que foi firmado o contrato: o que se evidencia por tratarem0se de vícios estruturais, ou seja, vícios causados por falha na construção do imóvel e não por desgaste do tempo.
Conforme precedentes sobre o tema: "São 5 os requisitos da resolução do contrato por vícios redibitórios: "a) que a coisa tenha sido recebida em virtude de contrato comutativo, ou de doação com encargo; b) que se ressinta de defeitos prejudiciais à sua utilização, ou lhe diminuam o valor; c) que esses defeitos sejam ocultos; d) que sejam graves; e) que já existam no momento da celebração do contrato" (TRF 3ª Região, QUINTA TURMA, Ap - APELAÇÃO CÍVEL - 1774691 - 0017884-75.2008.4.03.6100, Rel. DESEMBARGADOR FEDERAL PAULO FONTES, julgado em 20/08/2018, e-DJF3 Judicial 1 DATA:29/08/2018 )
Nesse mesmo sentido é o entendimento da jurisprudência pela devida rescisão do contrato com a devolução na íntegra dos valores pagos:

"O contrato de compra e venda é o típico contrato cumutativo, em que há prestações certas, recíprocas e equivalentes. Os vícios de construção que atingem a estrutura do imóvel, criando, inclusive, risco de desabamento, conforme atestado pelas vistorias e perícia judicial, tornam o imóvel impróprio para habitação (isto é, para o fim ao qual se destina). Conforme confirmado pelas partes, os vícios de construção não eram visíveis no momento da celebração do contrato de compra e venda com financiamento da CEF. Considerando o iminente risco de desabamento, é evidente que os vícios são graves. E, por fim, tratando-se de vícios de construção, eles estavam presentes no imóvel desde a sua construção. (...) 5.2. Consequências da rescisão. A consequência da rescisão do contrato pela constatação de vícios redibitórios é o retorno ao statu quo ante, isto é, as partes devem retornar à posição jurídica em que se encontravam antes da celebração do contrato. É por esta razão que, de um lado, deve o alienante devolver ao comprador as parcelas recebidas em razão do contrato rescindido, e, de outro, deve o comprador devolver o bem ao alienante, consoante se depreende do art. 1.103 do Código Civil de 1916 (equivalente ao Código Civil de 2002). Estes dispositivos determinam que: (i) se o alienante conhecia o vício, ou o defeito, restituirá o que recebeu e ainda pagará indenização por perdas e danos, (...)" (TRF 3ª Região, QUINTA TURMA, Ap - APELAÇÃO CÍVEL - 1774691 - 0017884-75.2008.4.03.6100, Rel. DESEMBARGADOR FEDERAL PAULO FONTES, julgado em 20/08/2018, e-DJF3 Judicial 1 DATA:29/08/2018 )

Desta forma, requer a rescisão imediata do contrato, cumulado com a devolução total dos valores pagos, devidamente corrigidos e atualizados monetariamente.

DA NECESSÁRIA INVERSÃO DO ÔNUS DA PROVA
Por tratar-se de matéria que envolve , indispensável o acesso a . Todavia, trata-se de prova de difícil obtenção, pois , inviabilizando o amplo acesso ao judiciário por parte do Autor.
A inversão do ônus da prova é consubstanciada na impossibilidade ou grande dificuldade na obtenção de prova indispensável para a ampla defesa, sendo amparada pelo princípio da distribuição dinâmica do ônus da prova implementada pelo Novo Código de Processo Civil:
Art. 373. O ônus da prova incumbe:
I - ao autor, quanto ao fato constitutivo de seu direito;
II - ao réu, quanto à existência de fato impeditivo, modificativo ou extintivo do direito do autor.
§ 1º Nos casos previstos em lei ou diante de peculiaridades da causa relacionadas à impossibilidade ou à excessiva dificuldade de cumprir o encargo nos termos do caput ou à maior facilidade de obtenção da prova do fato contrário, poderá o juiz atribuir o ônus da prova de modo diverso, desde que o faça por decisão fundamentada, caso em que deverá dar à parte a oportunidade de se desincumbir do ônus que lhe foi atribuído.
No presente caso a HIPOSSUFICIÊNCIA PROBATÓRIA fica caracteriza diante da .
Trata-se da efetiva aplicação do Princípio da Isonomia, segundo o qual, todos devem ser tratados de forma igual perante a lei, observados os limites de sua desigualdade, conforme bem delineado pela doutrina:
"O texto normativo indicou, timidamente, tendência em adotar a inversão do ônus da prova pela técnica do ônus dinâmico da prova: terá o ônus de provar aquele que estiver, no processo, em melhor condição de fazê-lo, conforme inversão determinada por decisão judicial fundamentada. (...). Na verdade o direito brasileiro prescinde dessa exceção, na medida em que existem situações justificáveis onde a distribuição diversa da convencional (v.g.CDC 6.º VIII e 38)." (NERY JUNIOR, Nelson. NERY, Rosa Maria de Andrade. Código de Processo Civil Comentado. 17ª ed. Editora RT, 2018. Versão ebook, Art. 373)
"De outro lado, o ônus da prova pode ser atribuído de maneira dinâmica, a partir do caso concreto pelo juiz da causa, a fim de atender à paridade de armas entre os litigantes e às especificidades do direito material afirmado em juízo, tal como ocorre na previsão do art. 373, § 1.º, CPC. (...) À vista de determinados casos concretos, pode se afigurar insuficiente, para promover o direito fundamental à tutela jurisdicional adequada e efetiva, uma regulação fixa do ônus da prova, em que se reparte prévia, abstrata e aprioristicamente o encargo de provar. Em semelhantes situações, tem o órgão jurisdicional, atento à circunstância de o direito fundamental ao processo justo implicar direito fundamental à prova, dinamizar o ônus da prova, atribuindo-o a quem se encontre em melhores condições de provar." (MITIDIERO, Daniel. ARENHART, Sérgio Cruz. MARINONI, Luiz Guilherme. Novo Código de Processo Civil Comentado - Ed. RT, 2017. e-book, Art. 373)
Nesse sentido, a jurisprudência orienta a inversão do ônus da prova para viabilizar o acesso à justiça:

EMENTA: AGRAVO DE INSTRUMENTO INVERSÃO DO ÔNUS DA PROVA VULNERABILIDADE E HIPOSSUFICIÊNCIA TÉCNICA DISTRIBUIÇÃO DINÂMICA DO ÔNUS DA PROVA INVERSÃO - POSSIBILIDADE RECURSO IMPROVIDO. 1 - O Superior Tribunal de Justiça tem mitigado os rigores da teoria finalista nas hipóteses em que a parte, embora não se enquadre no conceito de destinatário final, se apresenta em situação de vulnerabilidade, legitimando sua proteção. 2 É possível a inversão do ônus da prova para facilitar a defesa dos agravados em Juízo, vez que, conforme narrado na petição inicial, as requeridas é que possuem a documentação relativa aos reparos realizados no caminhão acidentado, capazes de demonstrar se não era caso de perda total, bem como a possível existência de nexo causal entre os serviços realizados e os defeitos posteriores, sendo evidente a sua vulnerabilidade e hipossuficiência técnica relativamente à instrução probatória. 3 - Não se pode ignorar que, em certos casos, a produção de provas vai além da capacidade da parte, devendo ser aplicada a teoria da distribuição dinâmica das provas, em interpretação sistemática do Código de Defesa do Consumidor (art. 6º, VIII) e da Constituição Federal, segundo a qual esse ônus recai sobre quem tiver melhores condições de produzir a prova, conforme as circunstâncias fáticas de cada caso, tudo nos termos de consolidado entendimento do Superior Tribunal de Justiça. 4 - Recurso conhecido e desprovido. (TJ-ES - AI: 00125779120188080030, Relator: MANOEL ALVES RABELO, Data de Julgamento: 06/05/2019, QUARTA CÂMARA CÍVEL, Data de Publicação: 14/05/2019)

Assim, diante da inequívoca e presumida hipossuficiência, uma vez que disputa a lide com uma empresa de grande porte, indisponível concessão do direito à inversão do ônus da prova, com a determinação ao réu que apresente .

DA PROVA IMPOSSÍVEL
Requer a parte adversa a produção de prova requerida. ocorre que

Afinal, tais documentos estão sob o manto do sigilo e inacessíveis ao requerente, caracterizando a sua impossibilidade de obtenção.
Nesse sentido, tal produção de prova deve ser afastada, conforme precedentes sobre o tema:

AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER. REDISTRIBUIÇÃO DO ÔNUS DA PROVA. PROVA IMPOSSÍVEL. 01 - O recurso de agravo de instrumento deve ser parcialmente provido quando a condutora do feito determina a realização de produção de prova impossível, que se encontra protegida pelo manto do sigilo, sem estar na posse da parte recorrente. 02 - A produção de prova impossível deve ser afastada, mantendo no mais os termos da decisão agravada. AGRAVO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO. (TJ-GO - AI: 03397364520178090000, Relator: NORIVAL DE CASTRO SANTOMÉ, Data de Julgamento: 18/02/2019, 6ª Câmara Cível, Data de Publicação: DJ de 18/02/2019)

No presente caso, foi requerido a produção de prova pericial sobre . Ocorre que trata-se de produção de prova impossível, pois não existe mais .
Dessa forma, não pode recair tal ônus, quando a parte não tem condições de atendê-la, devendo ser admitida a produção de prova indireta por meio de ou o julgamento antecipado da lide.
Nesse sentido, coaduna a jurisprudência sobre o tema:

PREVIDENCIÁRIO. PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO RETIDO. COMPROVAÇÃO DE ATIVIDADE ESPECIAL. EMPRESA EXTINTA. EXIGÊNCIA DE INÍCIO DE PROVA MATERIAL. PROVA IMPOSSÍVEL. REALIZAÇÃO DE PROVA TESTEMUNHAL. ASPECTOS ESPECÍFICOS DA ATIVIDADE. POSSIBILIDADE DE UTILIZAÇÃO DE LAUDO SIMILAR OU PRODUÇÃO DE PROVA PERICIAL. 1. (...). 3. A exigência de prova documental relativa à função e às atividades realizadas pelo segurado, ao setor de trabalho e aos equipamentos manuseados na empresa extinta como requisito de admissibilidade da prova pericial por similitude impõe a produção de prova impossível, justamente porque a inexistência da empresa torna inviável a obtenção dos documentos que esclareceriam os aspectos específicos da atividade. 4. A jurisprudência deste Tribunal é uníssona quanto à admissibilidade da prova pericial indireta, quando o estabelecimento em que os serviços foram prestados encerrou suas atividades. 5. A prova testemunhal não se presta à comprovação da especialidade do trabalho, porém é hábil para elucidar a função e as atividades realizadas, o setor de trabalho e os equipamentos manuseados pelo segurado na empresa extinta. 6. Caso a prova testemunhal não permita concluir pela identidade de estrutura e condições de trabalho retratadas no laudo técnico similar, deve ser determinada a realização de prova pericial em estabelecimento que seja efetivamente semelhante aquele em que o segurado exerceu a atividade. (TRF-4 - APL: 50028152920134047129 RS 5002815-29.2013.4.04.7129, Relator: ALCIDES VETTORAZZI, Data de Julgamento: 28/03/2019, QUINTA TURMA)
CIVIL, CONSUMIDOR E SECURITÁRIO. ACIDENTE DE TRÂNSITO. NEGATIVA DE COBERTURA DE SEGURO. PRELIMINAR DE COMPLEXIDADE DA CAUSA POR NECESSIDADE DE PERÍCIA - PROVA IMPOSSÍVEL - IMPOSSIBILIDADE DE REALIZAÇÃO DE PERÍCIA. (...). 1. Trata-se de recurso interposto pela ré contra sentença que julgou parcialmente procedente o pedido para condená-la na obrigação de finalizar o conserto do automóvel da autora e no pagamento de R$ 4.000,00 a título de indenização por danos morais. 2. (..). Da mesma forma, conforme depoimento do segundo motorista envolvido no acidente, seu automóvel já foi reparado (ID 9189843). 6. Assim, considerando a impossibilidade de realização de perícia técnica e o fato de que com base nos documentos juntados aos autos, é possível ao juiz formar o seu convencimento afasto a preliminar de incompetência. 7. (...) (TJ-DF 07360702820188070016 DF 0736070-28.2018.8.07.0016, Relator: ASIEL HENRIQUE DE SOUSA, Data de Julgamento: 25/06/2019, 3ª Turma Recursal dos Juizados Especiais do Distrito Federal, DJE : 01/07/2019)

Portanto, inviável a produção probatória requerida, culminando com o necessário julgamento antecipado da lide.

DA AUSÊNCIA DE PROVA SOBRE A FALSIDADE DOCUMENTAL ALEGADA
Nos termos do Código de Processo Civil, cabe àquele que aduz a falsidade documental o ônus da prova, in verbis:
Art. 429. Incumbe o ônus da prova quando:
I - se tratar de falsidade de documento ou de preenchimento abusivo, à parte que a arguir;
Portanto, não basta arguir eventual falsidade, deve-se provar. Portanto, ausente qualquer prova capaz de colocar em dúvida a veracidade do documento apresentado na inicial, a improcedência do incidente é medida que se impõe.
Nesse sentido, são os precedentes sobre o tema:

PROCESSO CIVIL - APELAÇÃO - ARGUIÇÃO DE FALSIDADE DOCUMENTAL - ÔNUS DA PROVA - PERÍCIA TÉCNICA - INOVAÇÃO RECURSAL - IMPOSSIBILIDADE. 1. O apelante, na inicial, arguiu a falsidade de sua assinatura em documentação. Em apelação, além de reiterar as razões da inicial, argumentou, genericamente com a ocorrência de coação e lesão. 2. Trata-se de inovação recursal, incabível. Precedentes. 3. Quanto à autenticidade documental, o apelante limita-se à insurgência genérica. Não comprovou a suposta falta de devida fundamentação técnica. 4. Ademais, a perícia realizada utilizou diversos métodos e equipamentos pertinentes à prova impugnada, com explanação de quesitos e apresentação das imagens comparativas utilizadas. 5. Apelação conhecida em parte e, na parte conhecida, improvida. (TRF-3 - Ap: 00049233020074036103 SP, Relator: JUIZ CONVOCADO LEONEL FERREIRA, Data de Julgamento: 13/12/2018, SEXTA TURMA, Data de Publicação: e-DJF3 Judicial 1 DATA:11/01/2019)
VOTO Nº 28913 ARGUIÇÃO DE FALSIDADE DOCUMENTAL. Ônus da prova. Compete à parte que produziu o documento o ônus de provar a veracidade do documento se e quando for arguida a sua falsidade. Ônus que também incorpora as despesas necessárias à produção da prova. Artigo 429, inc. II, NCPC. Precedentes do STJ e deste Tribunal. Decisão mantida. Recurso não provido. (TJ-SP - AI: 20944183220198260000 SP 2094418-32.2019.8.26.0000, Relator: Tasso Duarte de Melo, Data de Julgamento: 01/10/2019, 12ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 01/10/2019)

Motivos pelos quais, deve-se ser julgado improcedente a arguição de falsidade com o imediato prosseguimento do processo.

DA PRECLUSÃO
Nos termos do CPC, a falsidade documental tem prazo para ser arguido que deve ser observado:
Art. 430. A falsidade deve ser suscitada na contestação, na réplica ou no prazo de 15 (quinze) dias, contado a partir da intimação da juntada do documento aos autos.
Ocorre que somente nesta fase veio a parte arguir a falsidade, sendo que referido documento foi juntado ao processo na indicar peça. Ou seja, manifestamente precluso o presente incidente de falsidade.
Neste sentido, corrobora a jurisprudência sobre o tema:

AÇÃO DE PRESTAÇÃO DE CONTAS - INCIDENTE DE FALSIDADE DOCUMENTAL APRESENTADO NOS AUTOS DA APELAÇÃO - VIA ELEITA INADEQUADA - INCIDENTE APRESENTADO INTEMPESTIVAMENTE - IMPUGNAÇÃO DA VERACIDADE DO DOCUMENTO FORMULADA APÓS O JULGAMENTO DO RECURSO - MATÉRIA COBERTA PELA PRECLUSÃO. Trata-se de incidente de falsidade documental arguido nos autos da apelação em epígrafe, após o julgamento do recurso. O suscitante argumenta de ter sido utilizado documento falso pela instituição bancária para ocultar as contas poupanças do apelante. Cabe à parte impugnar a veracidade dos documentos na primeira oportunidade, por meio de incidente de falsidade. Art. 430 do CPC. A discussão acerca da veracidade do documento deveria ter sido objeto do remédio processual cabível - o incidente de falsidade, o que não ocorreu no caso concreto. Considerando que o requerente não se insurgiu no momento processual oportuno, forçoso concluir que a matéria está coberta pela preclusão. Não conhecimento do incidente, ante sua manifesta inadmissibilidade. (TJ-RJ - APL: 00371477220118190001, Relator: Des(a). EDSON AGUIAR DE VASCONCELOS, Data de Julgamento: 27/08/2019, DÉCIMA SÉTIMA CÂMARA CÍVEL)
APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO INCIDENTAL DE FALSIDADE DOCUMENTAL. AUSÊNCIA DE ALEGAÇÃO NA CONTESTAÇÃO. PRECLUSÃO. I. Por força do artigo 430, do Código de Processo Civil, a falsidade documental deve ser suscitada na contestação, na réplica ou no prazo de 15 (quinze) dias, contado a partir da intimação da juntada do documento nos autos, sob pena de ocorrer a preclusão. II. In casu, não tendo a parte recorrente arguido a referida falsidade no momento processual devido a matéria está preclusa não podendo ser discutida em autos incidentais. RECURSO CONHECIDO E IMPROVIDO. (TJ-GO - Apelação (CPC): 04817465520188090137, Relator: AMÉLIA MARTINS DE ARAÚJO, Data de Julgamento: 05/04/2019, 1ª Câmara Cível, Data de Publicação: DJ de 05/04/2019)
AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO DE BUSCA E APREENSÃO. LIMINAR. COMPROVAÇÃO DE MORA. 1. É assegurado ao credor fiduciário, em virtude da comprovação da mora promover a busca e apreensão do bem alienado fiduciariamente. 2. O questionamento sobre a veracidade de assinatura em documento deve ser feito por meio de incidente de falsidade no primeiro grau, sob pena de preclusão.AGRAVO DESPROVIDO. (TJGO, Agravo de Instrumento (CPC) 5328766-49.2018.8.09.0000, Rel. JOSÉ CARLOS DE OLIVEIRA, 3ª Câmara Cível, julgado em 18/02/2019, DJe de 18/02/2019)

Portanto, inerte a parte no momento oportuno para impugnar o documento, imperioso reconhecer pela sua preclusão.

DOS DOCUMENTOS JUNTADOS
Para defender seus argumentos, o Réu junta , que não comprovam .
Ou seja, caberia ao Réu apresentar evidências documentais sobre seu direito, como previsto no CPC:
Art. 373. O ônus da prova incumbe:
(...)
II - ao réu, quanto à existência de fato impeditivo, modificativo ou extintivo do direito do autor.
Provas que são insuficientes a comprovar a existência de fato impeditivo ao direito aqui pleiteado.

DA FALSIDADE DOCUMENTAL
Foi juntado , com o objetivo de comprovar .
Ocorre que referido documento apresenta alguns detalhes notórios que indicam que o mesmo não é verdadeiro em sua essência, tais como:
Diferenças entre a falsidade material e a falsidade ideológica: "A falsidade documental material, prevista nos artigos 297 e 298 do CP, altera a verdade por meio da modificação da estrutura material do documento. Pode ocorrer a alteração física de um documento verdadeiro ou a criação de um documento falso em sua íntegra, imitando um documento verdadeiro. A falsidade ideológica, por sua vez, está prevista no art. 299 do CP e versa sobre um documento externamente verdadeiro, isto é, formalmente genuíno, mas de conteúdo falso. Na falsidade ideológica o documento é realmente expedido por quem o seu teor indica, todavia carrega ideia inverídica. Por conseguinte, comete o crime de uso de documento falso (falsidade material) aquele que utiliza carteira de identidade verdadeira alterada em sua forma física com a substituição da foto do titular por outra." (TJ-MG - Apelação Criminal 1.0024.16.145556-3/001, Relator(a): Des.(a) Doorgal Andrada, julgamento em 18/04/2018, publicação da súmula em 25/04/2018)

Algumas folhas do contrato apresentam formatação e impressão distintas, indicando a troca de páginas, conforme imagens comparativas que junta em anexo;

Alguns parágrafos apresentam fontes distintas, indicando claramente a inserção de conteúdo posteriormente;
A assinatura é nitidamente falsificada, uma vez que apresentam vários elementos gráficos distintos da verdadeira assinatura;
O documento apresenta rasuras com o objetivo de ocultar ou alterar informações;
.

O documento indica informações manifestamente inverídicas, conforme ;
.

Para comprovar referidos argumentos, junta em anexo conforme imagens comparativas identificando cada uma destas evidências e .
Nos termos do Art. 430 do CPC/15, a arguição de falsidade pode ser suscitada na contestação, na réplica ou a partir da intimação da juntada do documento aos autos.
No presente caso, as evidências da falsidade são inequívocas, uma vez que , cabendo àquele que apresentou o documento impugnado provar a sua autenticidade, conforme expressamente previsto no CPC:
Art. 429. Incumbe o ônus da prova quando:
(...)
II- se tratar de impugnação da autenticidade, à parte que produziu o documento.
Desta forma, cabe à parte que produziu o documento comprovar a sua autenticidade, conforme precedentes sobre o tema:

PROCESSO CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE COBRANÇA. CHEQUE EXTRAVIADO. DEVOLUÇÃO PELA ALÍNEA ?20?. ÔNUS DA PROVA. ARTIGO 429, INCISO II, CPC. FALSIDADE DOCUMENTAL. 1. O onus probandi, via de regra, é incumbência da parte ré quanto à existência de fato impeditivo, modificativo ou extintivo do direito do autor, nos termos do art. 333, inciso II, do CPC. Porém, versando o caso sobre falsidade documental, o ônus da prova obedece à regra contida no artigo 429, inciso II, do CPC, ou seja, aquele que fez ingressar nos autos um documento e afirma a sua autenticidade, deve prová-la, se a parte contrária refutar elementos essenciais à validade do documento. 2. Escorreita a sentença que julgou improcedente o pedido da parte autora, que não se desincumbiu do ônus de provar a autenticidade do documento apresentado. 3. Recurso de apelação conhecido e desprovido. (TJ-DF 07027528420188070006 DF 0702752-84.2018.8.07.0006, Relator: SILVA LEMOS, Data de Julgamento: 20/03/2019, 5ª Turma Cível, Data de Publicação: Publicado no DJE : 15/04/2019 . Pág.: Sem Página Cadastrada.)
Assim, evidenciada a falsidade, tem-se por necessário o reconhecimento da nulidade do documento no processo, afinal, "Constatado que a assinatura aposta em um documento é falsa, ele se torna inválido ao fim que se destina." (TJ-MG - Apelação Cível 1.0145.17.045750-4/001, Rel.(a): Des.(a)Rubens Gabriel Soares)

Trata-se de conduta atentatória à boa fé esperada que deve conduzir ao imediato reconhecimento da falsidade, com todos os reflexos legais, em especial à condenação por LITIGÂNCIA DE MÁ-FÉ. Nesse sentido:

EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL - INCIDENTE DE FALSIDADE DOCUMENTAL - PRELIMINAR DE NÃO CONHECIMENTO DO RECURSO - DESERÇÃO - NÃO CONFIGURAÇÃO - FALSIDADE MATERIAL - PERÍCIA GRAFOTÉCNICA - ASSINATURA FALSA - COMPROVAÇÃO. - Constatado que a assinatura aposta no documento questionado é falsa, deve ser acolhido o incidente de falsidade documental - Não servem para afastar a conclusão da perícia grafotécnica elementos de prova que nada se relacionam à autenticidade do documento impugnado, mas apenas à dívida que por meio dele se pretendia cobrar. (TJ-MG - AC: 10035120084302001 MG, Relator: Ramom Tácio, Data de Julgamento: 09/09/0019, Data de Publicação: 20/09/2019)

Portanto, além das referidas evidências, caso não sejam suficientes para comprovar a falsidade do referido documento, requer seja promovido no trâmite deste incidente, exame pericial dos documentos .

DOS FATOS INCONTROVERSOS
Considerando-se que não houve contestação a , tem-se como fatos incontroversos, sendo cabível o julgamento antecipado no mérito, nos termos do Art. 355, I do Novo CPC.

DA INDEVIDA CONCESSÃO DO BENEFÍCIO DA GRATUIDADE DE JUSTIÇA AO RÉU
Pelo que se depreende da documentação apresentada, o réu apenas declarou ser pobre nos termos da lei para auferir os benefícios da Gratuidade de Justiça.
Ocorre que a declaração de pobreza gera apenas presunção relativa acerca da necessidade, cabendo ao Julgador verificar outros elementos para decidir acerca do cabimento do benefício.

No presente caso, há inúmeras evidências de que o réu tem condições de pagar as custas, tais como:
.

Basta um simples acesso às redes sociais que fica evidente a vida abastada conduzida pelo beneficiário, inviabilizando a concessão da Gratuidade de Justiça. Nesse sentido:

AGRAVO DE INSTRUMENTO - DECISÃO QUE INDEFERIU O PEDIDO DE ASSISTÊNCIA JUDICIÁRIA GRATUITA - SINAIS EXTERIORES DE RIQUEZA - INDEFERIMENTO - RECURSO DESPROVIDO. - A presença de sinais exteriores de riqueza desautoriza a concessão da gratuidade de justiça. 3. A PRESENÇA DE SINAIS EXTERIORES DE RIQUEZA DESAUTORIZA A CONCESSÃO DA GRATUIDADE DE JUSTIÇA. (TJ-MG - Agravo de Instrumento-Cv 1.0000.22.226785-8/001, Relator(a): Des.(a) Francisco Ricardo Sales Costa (JD Convocado), julgamento em 24/08/2023, publicação da súmula em 28/08/2023)

Neste sentido, não pode ser aceita a mera declaração de pobreza, devendo ser exigida prova da impossibilidade no pagamento das custas processuais, conforme precedentes sobre o tema:

PROCESSUAL CIVIL. PREVIDENCIÁRIO. GRATUIDADE DA JUSTIÇA. AUSÊNCIA DE ELEMENTOS QUE JUSTIFIQUEM A CONCESSÃO.1. O Código de Processo Civil (Lei nº 13.105/2015) passou a dispor sobre a gratuidade da Justiça, revogando alguns artigos da Lei nº 1.060/50.2. Por outro lado, embora tenha mantido a presunção de veracidade da afirmação da pessoa física quanto a sua hipossuficiência financeira (§3º do art. 99), o atual diploma processual deixa expresso que ao Juiz cabe verificar o efetivo preenchimento dos pressupostos legais, podendo, em caso de dúvida, determinar ao interessado que apresente elementos probatórios (§ 2º do art. 99).3. No caso concreto, em sede de contestação o INSS impugnou a alegada necessidade da autora ao benefício da gratuidade da Justiça, sendo certo que, por ocasião da apresentação da réplica, houve a oportunidade da parte agravante comprovar sua hipossuficiência frente às despesas do processo, mas apresentou alegações genéricas, desacompanhadas de qualquer documento. Ademais, a autora aufere rendimentos que inviabilizam a concessão do benefício postulado.4. Agravo de instrumento desprovido. (TRF 3ª Região, 10ª Turma, AI - AGRAVO DE INSTRUMENTO - 5027310-07.2019.4.03.0000, Rel. Desembargador Federal NELSON DE FREITAS PORFIRIO JUNIOR, julgado em 05/03/2020, Intimação via sistema DATA: 06/03/2020)

Assim, não comprovada a situação de miserabilidade, o indeferimento do pedido é medida que se impõe.

Apesar da possibilidade da Pessoa Jurídica obter a gratuidade de Justiça, a prova de hipossuficiência é requisito indispensável à sua concessão.
Desta forma, o pedido de gratuidade deve vir instruído com prova suficiente da impossibilidade da empresa em arcar com as custas processuais, o que não ocorre no presente caso, devendo conduzir ao seu indeferimento, conforme precedentes sobre o tema:

Justiça gratuita - Indeferimento - Pessoa jurídica com condição econômica suficiente a arcar com o recolhimento do preparo sem prejuízo da continuidade da atividade comercial - Análise da situação concreta - Recurso a que nega provimento. (TJSP; Agravo de Instrumento 0100080-88.2022.8.26.9026; Relator (a): Helen Komatsu; Órgão Julgador: 2ª Turma Cível e Criminal; Foro de Votuporanga - Vara do Juizado Especial Cível e Criminal; Data do Julgamento: 29/04/2022; Data de Registro: 29/04/2022)
AGRAVO INTERNO. JUSTIÇA GRATUITA. PESSOA JURÍDICA. HIPOSSUFICIÊNCIA NÃO COMPROVADA. INDEFERIMENTO. - Faz jus ao benefício da justiça gratuita a pessoa jurídica com ou sem fins lucrativos que demonstrar sua impossibilidade de arcar com os encargos processuais (Súmula 481, STJ). - Não demonstrada a hipossuficiência, indefere-se o benefício da gratuidade judiciária. (TJ-MG - Agravo Interno Cv 1.0043.17.001513-5/003, Relator(a): Des.(a) Aparecida Grossi, julgamento em 23/01/2020, publicação da súmula em 29/01/2020)
"ASSISTÊNCIA JUDICIÁRIA - Pedido de benefício da gratuidade da Justiça - Pessoa jurídica - Admissibilidade desde que comprovada a falta de condições de pagar as custas e despesas processuais - Art. 99, §3º do CPC/2015 - Súmula 481 do STJ - Comprovação no caso concreto - Recurso da ré-denunciada nesta parte provido. CONTRATO - Transporte de pessoas - Colisão - Violação à cláusula de incolumidade - Nexo causal evidente - Culpa de terceiro que não ilide a responsabilidade da transportadora na execução do contrato - Passageiro que sofreu danos corporais - Danos materiais e extrapatrimoniais demonstrados - Proporcionalidade no arbitramento - Valor de R$ 5.000,00 que não deve ser reduzido - Recurso das rés nesta parte improvido." (TJSP; Apelação Cível 0018636-43.2012.8.26.0309; Relator (a): J. B. Franco de Godoi; Órgão Julgador: 23ª Câmara de Direito Privado; Foro de Jundiaí - 6ª Vara Cível; Data do Julgamento: 04/08/2020; Data de Registro: 04/08/2020)
Agravo de instrumento. Gratuidade de justiça. Pessoa jurídica. Necessidade de demonstração dos requisitos legais. Recurso ao qual se nega provimento. (TJSP; Agravo de Instrumento 0100135-70.2020.8.26.9006; Relator (a): Eduardo Calvert; Órgão Julgador: 4ª Turma Recursal Cível e Criminal; Foro de Guararema - Juizado Especial Cível e Criminal; Data do Julgamento: 24/08/2020; Data de Registro: 02/09/2020)

Ao disciplinar sobre o tema, grandes doutrinadores sobre o tema esclarecem:

"Havendo dúvidas fundadas, não bastará a simples declaração, devendo a parte comprovar sua necessidade (STJ, 3.ª Turma. AgRg no AREsp 602.943/SP, rel. Min. Moura Ribeiro, DJe 04.02.15). Já compreendeu o Superior Tribunal de Justiça que "Por um lado, à luz da norma fundamental a reger a gratuidade de justiça e do art. 5º, caput, da Lei n. 1.060/1950 - não revogado pelo CPC/2015 -, tem o juiz o poder-dever de indeferir, de ofício, o pedido, caso tenha fundada razão e propicie previamente à parte demonstrar sua incapacidade econômico-financeira de fazer frente às custas e/ou despesas processuais. Por outro lado, é dever do magistrado, na direção do processo, prevenir o abuso de direito e garantir às partes igualdade de tratamento" (STJ, 4ª Turma. RESp 1.584.130/RS, rel. Min. Luis Felipe Salomão, j. 07.06.2016,DJe 17.08.2016)."(MARINONI, Luiz Guilherme. ARENHART, Sérgio Cruz. MITIDIERO, Daniel. Novo Código de Processo Civil comentado. 3ª ed. Revista dos Tribunais, 2017. Vers. ebook. Art. 99)

Motivos que devem conduzir ao imediato indeferimento do pedido de Gratuidade de Justiça.

RESPOSTA À RECONVENÇÃO
A reconvenção, como ação do Réu em face do Autor, deve ser admitida exclusivamente nas circunstâncias em que se reconhece a conexão entre as duas demandas que tramitam no mesmo processo.
Trata-se de clara previsão do CPC/15 que dispõe:
Art. 343. Na contestação, é lícito ao réu propor reconvenção para manifestar pretensão própria, conexa com a ação principal ou com o fundamento da defesa.
Tem-se como requisito a conexão entre o pedido originário e o pedido reconvinte, ou seja, a identidade de objeto (quando os pedidos das duas partes visam o mesmo fim) ou de causa de pedir (mesmo ato ou fato jurídico, ou mesmo título).
Ocorre que nenhum desses requisitos foi atendido pela reconvenção apresentada, uma porque: 1- a ação principal objetiva pautado primordialmente na , e; 2- a Reconvenção objetiva a com base unicamente em .
Ausente portanto os requisitos necessários o recebimento da Reconvenção, conforme precedentes sobre o tema:

Apelação cível. Compromisso de compra e venda de bem imóvel. Inadimplemento do réu. Condenação ao pagamento da metade do preço, ainda não quitada. Pedido reconvencional de partilha de bens decorrente de união estável entre as partes improcedente. Inconformismo do réu. Não acolhimento. Contrato dispôs sobre a obrigação de pagamento da metade do preço quando da liberação do financiamento. Réu que se manteve inerte, não obstante notificado, a fim de ser constituído em mora. Pagamento devido. Reconvenção incabível, pois as causas não são conexas. Sentença mantida, com majoração dos honorários de sucumbência. Recurso desprovido.(TJ-SP - APL: 10037930820178260624 SP 1003793-08.2017.8.26.0624, Relator: Silvério da Silva, Data de Julgamento: 15/01/2019, 8ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 15/01/2019)

Requer portanto o não recebimento da peça reconvinte com o total prosseguimento da ação principal.
Superada e sta liminar, insta esclarecer que no mérito

DOS PEDIDOS

Ante o exposto, requer não sejam admitidas as preliminares aventadas na contestação com o consequente acolhimento de todos os pedidos elencados na inicial.

Nestes termos pede deferimento.

Modelo Réplica - Atualizada 2024 - Rescisão de contrato de compra e venda de imóvel

RÉPLICA

BREVE RELATO DOS FATOS

DA INTEMPESTIVIDADE DA CONTESTAÇÃO

DO NÃO COMPARECIMENTO EM AUDIÊNCIA

DO TRATO SUCESSIVO

DA NÃO OCORRÊNCIA DE INÉPCIA

DA LITISPENDÊNCIA

DA NÃO OCORRÊNCIA DE COISA JULGADA

DA GRATUIDADE DE JUSTIÇA

DA VALIDADE DA CITAÇÃO

DO NÃO CABIMENTO DO CHAMAMENTO AO PROCESSO

DA LEGITIMIDADE PASSIVA DO RÉU

DA LEGITIMIDADE ATIVA DO AUTOR

DO MÉRITO

DOS LUCROS CESSANTES

DAS PERDAS E DANOS

DA RESPONSABILIDADE CIVIL

DO QUANTUM INDENIZATÓRIO

DA TEORIA DA IMPREVISÃO - FATO FORTUITO

FATO FORTUITO E DE FORÇA MAIOR

IMPOSSIBILIDADE SUPERVENIENTE DA PRESTAÇÃO

TEORIA DA IMPREVISÃO - ONEROSIDADE EXCESSIVA

VIABILIDADE DE REEQUILÍBRIO OU RESCISÃO

DO VÍCIO OCULTO

DA NÃO OCORRÊNCIA DA DECADÊNCIA

DA RESTITUIÇÃO DA QUANTIA PAGA

DA NECESSÁRIA INVERSÃO DO ÔNUS DA PROVA

DA PROVA IMPOSSÍVEL

DA AUSÊNCIA DE PROVA SOBRE A FALSIDADE DOCUMENTAL ALEGADA

DA PRECLUSÃO

DOS DOCUMENTOS JUNTADOS

DA FALSIDADE DOCUMENTAL

DOS FATOS INCONTROVERSOS

RESPOSTA À RECONVENÇÃO

DOS PEDIDOS