Modelo Ação de rescisão de contrato de compra e venda de imóvel 

DA RELAÇÃO DE CONSUMO

A Lei nº 8.078, de 11 de setembro de 1990 trouxe o conceito de Consumidor nos seguintes termos:

Art. 2° Consumidor é toda pessoa física ou jurídica que adquire ou utiliza produto ou serviço como destinatário final.

Assim, uma vez reconhecida a vulnerabilidade da parte Autora na negociação, bem como inequívoca a condição de destinatária final do produto ofertado pela Ré, tem-se configurada uma relação de consumo.

E, sendo assim, devem ser respeitadas tanto a vulnerabilidade como a hipossuficiência da Autora devendo ser reconhecido seu direito na resolução do contrato e devolução dos valores pagos a título de entrada.

Consequentemente devem ser concedidos os benefícios processuais promovidos pelo Código de Defesa do Consumidor, em especial a inversão do ônus da prova, trazida ao art. 6º do inc. VIII:

Art. 6º São direitos básicos do consumidor:

(...) VIII - a facilitação da defesa de seus direitos, inclusive com a inversão do ônus da prova, a seu favor, no processo civil, quando, a critério do juiz, for verossímil a alegação ou quando for ele hipossuficiente, segundo as regras ordinárias de experiências;

Dito isto, passa a dispor sobre as condições que culminaram na necessária resolução do contrato.

• DO DIREITO À RESCISÃO CONTRATUAL
• O direito à rescisão contratual é inerente à natureza de bilateralidade de vontades formalizada pelo instrumento contratual. Afinal, ninguém pode ser obrigado a manter-se numa relação pactuada quando deixam de existir os elementos motivadores da relação.
• No presente caso o impede a continuidade do contrato, motivando a presente ação.
• DO ATRASO NA ENTREGA - DO INADIMPLEMENTO CONTRATUAL
• Conforme já acima citado, o contrato foi claro em prever que a entrega das chaves ocorreria em , admitindo uma tolerância de dias.
• No entanto, conforme demonstra nos documentos ema nexo, a entrega das chaves ocorreu somente em .
• Tal atraso de mais de dias por si só confere à Autora o direito à resolução contratual, a qual deve ocorrer livre de qualquer retenção financeira por parte das Rés.
• Não obstante a justificativa da Ré da ocorrência de fortes chuvas, não há que aceitar tais argumentos, uma vez que tratam-se de riscos inerentes ao mercado. E como tal, a Ré deveria ter pleno conhecimento, devendo conduzir suas atividades na maior transparência possível a fim de evitar expectativas frustradas de seus clientes com promessas de entrega da obra em prazos inferiores à realidade.
• A propósito, a matéria encontra-se pacificada no TJSP, consoante o disposto nas Súmulas 160 e 161:
• Súmula 160: A expedição do habite-se, quando não coincidir com a imediata disponibilização física do imóvel ao promitente comprador, não afasta a mora contratual atribuída à vendedora.
• Súmula 161: Não constitui hipótese de caso fortuito ou de força maior, a ocorrência de chuvas em excesso, falta de mão de obra, aquecimento do mercado, embargo do empreendimento ou, ainda, entraves administrativos. Essas justificativas encerram "res inter alios acta" em relação ao compromissário adquirente.
• Assim, deve-se adotar, ao presente caso, a teoria do risco do empreendimento, de Sérgio Cavalieri Filho, segundo a qual:
• "todo aquele que se disponha a exercer alguma atividade no mercado de consumo tem o dever de responder pelos eventuais vícios ou defeitos dos bens e serviços fornecidos, independentemente de culpa". (in Responsabilidade Civil, 2008. p. 475)
• No caso, a demora na prestação do serviço e na entrega do produto enquadra-se perfeitamente, no conceito de "defeito". O autor Sérgio Cavalieri aduz, ainda, que:
• "a responsabilidade decorre do simples fato de dispor-se alguém a realizar atividade (...) ou executar determinados serviços. O fornecedor passa a ser o garante dos produtos e serviços que oferece no mercado de consumo" (in Responsabilidade Civil, 2008. p. 476).
• Portanto é indiscutível que houve um inadimplemento contratual que ampara a resolução do contrato aqui pleiteado. Afinal, passaram-se mais de meses do prazo previsto para entrega do imóvel.
• Nestes casos, o Código Civil Brasileiro, previu em seu artigo 475 a possibilidade de resolução do contrato:
• Art. 475. A parte lesada pelo inadimplemento pode pedir a resolução do contrato, se não preferir exigir-lhe o cumprimento, cabendo, em qualquer dos casos, indenização por perdas e danos.
• Assim, diante do desinteresse da Autora em exigir o cumprimento do compromisso, resta a via judicial para buscar a resolução do contato firmado, o que deve ocorrer sem qualquer retenção dos valores que já foram pagos, conforme posicionamento firmado nos tribunais:
• COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESCISÃO POR ATRASO NA ENTREGA. 1. Culpa pela rescisão. Responsabilidade da vendedora pelo atraso na entrega. Alegação de meros fortuitos internos. Art. 927, parágrafo único, do CC. Súmula 161/TJSP. Responsabilidade objetiva do fornecedor. Arts. 12 e 14 do CDC. Rescisão por culpa da vendedora. 2. Retenção de parte das parcelas pagas. Descabimento. Rescisão por culpa da vendedora. Súmula 543 do E. STJ. Devolução integral devida. 3. Termo inicial dos juros de mora na devolução das parcelas pagas. Relação contratual. Juros a partir da citação, quando se iniciou a mora. Vendedora que deu causa à rescisão e insistiu em reter parte das parcelas. Situação diversa da hipótese em que a rescisão se dá por simples pedido do adquirente. Obrigação de devolução anterior à decisão ou ao trânsito em julgado. 4. Multa contratual pelo atraso. Aplicação devida. Incidência não pode ocorrer apenas até o "habite-se". Resultado útil do contrato que só se observa com a imissão do promitente comprador na posse. Correta a fixação do termo final na propositura da ação de rescisão, que se deu antes do imóvel estar apto à entrega. 5. (...) 6. Recurso parcialmente provido. (TJ-SP 10217143020168260554 SP 1021714-30.2016.8.26.0554, Relator: Mary Grün, Data de Julgamento: 31/10/2017, 7ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 31/10/2017)
• Razões pelas quais devem conduzir ao imediato deferimento dos pedidos dispostos nesta inicial.
• DA MULTA POR DESCUMPRIMENTO CONTRATUAL
• Inerente ao descumprimento contratual encontra-se ainda o dever das Promitentes Vendedoras arcar com MULTA CONTRATUAL POR INADIMPLEMENTO.
• A inexistência de previsão contratual nesse sentido não pode ser óbice ao seu cabimento, diante da impossibilidade de se onerar apenas o consumidor em casos de descumprimento contratual, conforme posicionamento pacífico de alguns Tribunais:
• MULTA CONTRATUAL. AJUSTE EM DESFAVOR SOMENTE DO PROMISSÁRIO COMPRADOR. INCIDÊNCIA TAMBÉM EM FACE DO PROMITENTE VENDEDOR. RELAÇÃO DE CONSUMO. PRINCÍPIO DO EQUILÍBRIO CONTRATUAL. A previsão de cláusula penal apenas para a hipótese de inadimplemento por parte do promissário comprador fere o princípio do equilíbrio contratual. O contrato, na relação de consumo, como é o caso da espécie que se aponta, não pode estabelecer prerrogativa ao fornecedor que coloque o consumidor em desvantagem exagerada, ou que seja incompatível com a eqüidade. Art 52, inciso IV, do Código do Consumidor. Delimitação, entretanto, da multa, a qual deve incidir apenas em relação às prestações pagas até a entrega da obra. JUROS DE MORA. TERMO A QUO. CITAÇÃO. NEGARAM PROVIMENTO AO APELO DO AUTOR E DERAM PARCIAL PROVIMENTO AO RECURSO DA RÉ. UNÂNIME. (Apelação Cível Nº 70073055287, Décima Oitava Câmara Cível, Tribunal de Justiça do RS, Relator: Pedro Celso Dal Pra, Julgado em 29/06/2017).
• Desta forma, diante da demonstração inequívoca do descumprimento do contrato por parte das Rés, resta evidente o direito da Autora em ter o contrato firmado rescindido com a devolução na íntegra das parcelas pagas e aplicação de multa, a ser estabelecida por este juízo.

• DOS LUCROS CESSANTES

• Dispõe o Código Civil, nos termos do art. 395, que responde o devedor pelos prejuízos decorrentes da mora, e no presente caso, independente de culpa, pois o contrato em questão, sujeita-se às regras do Código de Defesa do Consumidor.
• No presente caso, o nexo causal é perfeitamente configurado, na medida em que há plena demonstração da relação de causa e efeito entre a conduta praticada pela empresa Ré e o dano suportado pelo Autor.
• Afinal, caso o imóvel fosse entregue na data aprazada, poderia o proprietário, ora Autor, habitá-lo (deixando de ter despesas com aluguel) ou alugá-lo, sendo desnecessária a comprovação de prejuízo objetivo, conforme provas e relatórios financeiros em anexo.
• ATENÇÃO: Indispensável a proa dos prejuízos e lucros cessantes, sob pena de indeferimento do pedido. STJ: "Não se admite a indenização de lucros cessantes sem a efetiva comprovação, rejeitando-se lucros presumidos ou hipotéticos, dissociados da realidade efetivamente comprovada. Ainda que reconhecido o direito de indenizar, "Não comprovada a extensão do dano (quantum debeatur), possível enquadrar-se em liquidação com 'dano zero', ou 'sem resultado positivo" (AgInt nos EDcl no AREsp 110.662/SP, Rel. Ministro LÁZARO GUIMARÃES (DESEMBARGADOR CONVOCADO DO TRF 5ª REGIÃO), QUARTA TURMA, julgado em 05/06/2018, DJe 12/06/2018)
• O art. 402 do Código Civil determina claramente que:
• "salvo as exceções expressamente previstas em lei, as perdas e danos devidas ao credor abrangem, além do que efetivamente perdeu, o que razoavelmente deixou de lucrar".
• Assim, necessária a compensação pela privação injusta da posse da coisa dotada de expressão econômica, conforme predomina nos Tribunais, inclusive sumulado no TJSP:
• Súmula 162: "descumprido o prazo para a entrega do imóvel objeto do compromisso de venda e compra, é cabível a condenação da vendedora por lucros cessantes, havendo a presunção de prejuízo do adquirente, independentemente da finalidade do negócio".
• Nesse sentido:
• AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA.ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL. LUCROS CESSANTES.PRESUNÇÃO DO PREJUÍZO. APLICAÇÃO DA SÚMULA N. 83/STJ.DANO MORAL, NO CASO CONCRETO, CONFIGURADO.APLICAÇÃO DA SÚMULA N. 7/STJ. AGRAVO NÃO PROVIDO. 1. Esta Corte Superior já firmou entendimento de que, descumprido o prazo para entrega do imóvel objeto do compromisso de compra e venda, é cabível a condenação por lucros cessantes, havendo presunção de prejuízo do promitente-comprador. (...) 3. No caso concreto, o Tribunal de origem, amparado no acervo fático - probatório dos autos, concluiu pela existência de danos morais. Assim, alterar o entendimento do acórdão recorrido demandaria necessariamente, reexame de fatos e provas, o que é vedado em razão do óbice da Súmula 7 do STJ. 4. Agravo não provido. (AgInt no REsp 1743230/SP, Rel. Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, QUARTA TURMA, julgado em 25/09/2018, DJe 28/09/2018)
• AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. 1. ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL. LUCROS CESSANTES. PRESUNÇÃO. SÚMULA 83/STJ. 2. INADIMPLEMENTO DO PROMITENTE COMPRADOR. AUSÊNCIA DE PREQUESTIONAMENTO. SÚMULA 211/STJ. 3. AGRAVO DESPROVIDO. 1. A inexecução do contrato pelo promitente vendedor que não entrega o imóvel na data estipulada enseja lucros cessantes a título de alugueres, os quais deixariam de ser pagos ou que poderia o imóvel ter rendido se tivesse sido entregue na data contratada, sendo prescindível a comprovação do dano, pois são presumíveis. Incidência da Súmula 83/STJ. 2. Estando ausente o indispensável prequestionamento da matéria trazido no recurso especial, torna-se inafastável a incidência da Súmula 211/STJ. 3. Agravo interno desprovido. (AgInt no AREsp 1254010/AM, Rel. Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, TERCEIRA TURMA, julgado em 15/05/2018, DJe 25/05/2018)
• COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA - ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL. Mora da ré que se estende do término do prazo de tolerância de 180 dias, até a entrega efetiva das chaves aos adquirentes. Aplicação das Súmulas 160 e 161 do TJSP - Responsabilidade das rés pelo pagamento de lucros cessantes em 0,5% ao mês. Valor dos lucros cessantes corretamente fixados - Comissão de Corretagem e Taxa SATI - Recurso Especial no. 1.551.951 e 1.599.511 - (...) Recurso da ré parcialmente provido. (TJ-SP 00657667420128260100 SP 0065766-74.2012.8.26.0100, Relator: Marcus Vinicius Rios Gonçalves, Data de Julgamento: 28/11/2017, 2ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 28/11/2017)
• A doutrina ao confirmar este entendimento, esclarece:
• "Quando os efeitos atingem um patrimônio atual, acarretando a sua diminuição, as perdas e danos denominam-se "emergentes", ou damnum emergens; se a pessoa deixa de obter vantagens em consequência de certo fato, vindo a ser privada de um lucro, temos as perdas e danos "cessantes", ou lucrum cessans." (RIZZARDO, Arnaldo. Contratos. 16 ed. Editora Forense, 2017. Versão kindle, p 21232)
• "As perdas e danos incluem os prejuízos efetivos e os lucros cessantes por efeito direto e imediato da inexecução (CC 402 e 403). (…) Lucros cessantes consistem naquilo que o lesado deixou razoavelmente de lucrar como consequência direta do evento danoso (CC 402)." (NERY JUNIOR, Nelson. NERY, Rosa Maria de Andrade. Código Civil Comentado. 12 ed. Editora RT, 2017. Versão ebook, Art. 402 )
• Razão pela qual, requer a condenação da Ré ao pagamento dos lucros cessantes devidos pelo período de mora, no importe de do valor do contrato por mês de atraso.

• DAS PERDAS E DANOS

• Conforme demonstrado pelos fatos narrados e prova testemunhal que que será produzida no presente processo, o nexo causal entre o dano e a conduta da Ré fica perfeitamente caracterizado pelo , gerando o dever de indenizar, conforme preconiza o Código Civil:
• Art. 186. Aquele que, por ação ou omissão voluntária, negligência ou imprudência, violar direito e causar dano a outrem, ainda que exclusivamente moral, comete ato ilícito.
• Art. 187. Também comete ato ilícito o titular de um direito que, ao exercê-lo, excede manifestamente os limites impostos pelo seu fim econômico ou social, pela boa-fé ou pelos bons costumes.
• Nesse mesmo sentido, é a redação do art. 402 do Código Civil que determina: "salvo as exceções expressamente previstas em lei, as perdas e danos devidas ao credor abrangem, além do que efetivamente perdeu, o que razoavelmente deixou de lucrar".
• No presente caso, toda perda deve ser devidamente indenizada, especialmente por que a negligência do Réu causou , assim especificado:
• - R$
• - R$
• A reparação é plenamente devida, em face da responsabilidade civil inerente ao presente caso.

• DA RESPONSABILIDADE CIVIL

• Toda e qualquer reparação civil esta intimamente ligada à responsabilidade do causador do dano em face do nexo causal presente no caso concreto, o que ficou perfeitamente demonstrado nos fatos narrados. Sendo devido, portanto, a recuperação do patrimônio lesado por meio da indenização, conforme leciona a doutrina sobre o tema:
• "Reparação de dano. A prática do ato ilícito coloca o que sofreu o dano em posição de recuperar, da forma mais completa possível, a satisfação de seu direito, recompondo o patrimônio perdido ou avariado do titular prejudicado. Para esse fim, o devedor responde com seu patrimônio, sujeitando-se, nos limites da lei, à penhora de seus bens." (NERY JUNIOR, Nelson. NERY, Rosa Maria de Andrade. Código Civil Comentado. 12 ed. Editora RT, 2017. Versão ebook, Art. 1.196)
• Trata-se do dever de reparação ao lesado, com o objetivo de viabilizar o retorno ao status quo ante à lesão, como pacificamente doutrinado:
• "A rigor, a reparação do dano deveria consistir na reconstituição específica do bem jurídico lesado, ou seja, na recomposição in integrum, para que a vítima venha a encontrar­se numa situação tal como se o fato danoso não tivesse acontecido." (PEREIRA, Caio Mário da Silva. Instituições de Direito Civil. Vol II - Contratos. 21ª ed. Editora Forense, 2017. Versão ebook, cap. 283)
• Motivos pelos quais devem conduzir à indenização ao danos materiais sofridos, bem como aos lucros cessantes.
• DO DANO MORAL
• Conforme demonstrado pelos fatos narrados e prova testemunhal que que será produzida no presente processo, o dano moral fica perfeitamente caracterizado pelo dano sofrido pelo Autor ao , expondo o Autor a um constrangimento ilegítimo, gerando o dever de indenizar, conforme preconiza o Código Civil em seu Art. 186.
• Trata-se de proteção constitucional, nos termos que dispõe a Carta Magna de 1988 que, em seu artigo 5º:
• Art. 5º - (...) X - são invioláveis a intimidade, (...) a honra, assegurado o direito a indenização pelo dano material ou moral decorrente de sua violação;
• A exposição, o constrangimento ou humilhação devem ficar nitidamente demonstrados por relatos e provas, sob pena de ser considerado mero dissabor do dia a dia.
• E nesse sentido, a indenização por dano moral deve representar para a vítima uma satisfação capaz de amenizar de alguma forma o abalo sofrido e de infligir ao causador sanção e alerta para que não volte a repetir o ato, uma vez que fica evidenciado completo descaso aos transtornos causados.
• Neste sentido é a lição do Superior Tribunal de Justiça:
• AGRAVO INTERNO. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. ATRASO NA ENTREGA DE IMÓVEL COM OFENSA A DIREITOS DA PERSONALIDADE. DANOS MORAIS. AGRAVO PROVIDO. 1. É devida indenização por danos morais na hipótese de atraso na entrega de obra quando isso implicar ofensa a direitos de personalidade. (...)o. 2. Agravo interno provido. (AgInt no AgInt no AREsp n. 2.064.554/BA, relatora Ministra Maria Isabel Gallotti, Quarta Turma, julgado em 18/9/2023, DJe de 22/9/2023.)
• PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO. RECURSO ESPECIAL. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. ATRASO NA ENTREGA DE IMÓVEL. DANOS MORAIS. TRANSTORNOS EXTRAORDINÁRIOS CONFIGURADOS NA ESPÉCIE. INDENIZAÇÃO REPARATÓRIA. CABIMENTO. MODIFICAÇÃO DO JULGADO. IMPOSSIBILIDADE. INCIDÊNCIA DA SÚMULA 7/STJ. 1. O atraso na entrega do imóvel objeto do compromisso de compra e venda enseja condenação ao pagamento de indenização por danos morais, quando a demora injustificada cause transtornos extraordinários ao promitente comprador, que transcendem o mero dissabor cotidiano. (...) (AgInt no REsp 1738475/PR, Rel. Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, QUARTA TURMA, julgado em 13/11/2018, DJe 22/11/2018)
• Portanto, considerando que o Réu ultrapassou os limites razoáveis do exercício de seu direito, afetando seriamente a dignidade do Autor o expondo ao ridículo, devida indenização por danos morais.
• A narrativa demonstra claramente o grave abalo moral sofrido pelo Autor em manifesto constrangimento ilegítimo. A doutrina ao lecionar sobre a matéria destaca:
• "O interesse jurídico que a lei protege na espécie refere-se ao bem imaterial da honra, entendida esta quer como o sentimento da nossa dignidade própria (honra interna, honra subjetiva), quer como o apreço e respeito de que somos objeto ou nos tornamos mercadores perante os nossos concidadãos (honra externa, honra objetiva, reputação, boa fama). Assim como o homem tem direito à integridade de seu corpo e de seu patrimônio econômico, tem-no igualmente à indenidade do seu amor-próprio (consciência do próprio valor moral e social, ou da própria dignidade ou decoro) e do seu patrimônio moral." (CAHALI, Yussef Said. Dano Moral. 2ª ed. São Paulo: Revista dos Tribunais, 1998, p. 288).
• Assim, diante da evidência dos danos morais em que o Autor fora acometido, resta inequívoco o direito à indenização.
• E nesse sentido, a indenização por dano moral deve representar para a vítima uma satisfação capaz de amenizar de alguma forma o abalo sofrido e de infligir ao causador sanção e alerta para que não volte a repetir o ato, uma vez que fica evidenciado completo descaso aos transtornos causados.

• DO QUANTUM INDENIZATÓRIO

• O quantum indenizatório deve ser fixado de modo a não só garantir à parte que o postula a recomposição do dano em face da lesão experimentada, mas igualmente deve servir de reprimenda àquele que efetuou a conduta ilícita, como assevera a doutrina:
• "Com efeito, a reparação de danos morais exerce função diversa daquela dos danos materiais. Enquanto estes se voltam para a recomposição do patrimônio ofendido, por meio da aplicação da fórmula "danos emergentes e lucros cessantes" (CC, art. 402), aqueles procuram oferecer compensação ao lesado, para atenuação do sofrimento havido. De outra parte, quanto ao lesante, objetiva a reparação impingir-lhe sanção, a fim de que não volte a praticar atos lesivos à personalidade de outrem." (BITTAR, Carlos Alberto. Reparação Civil por Danos Morais. 4ª ed. Editora Saraiva, 2015. Versão Kindle, p. 5423)
• Neste sentido é a lição da jurisprudência sobre o tema:
• "Importa dizer que o juiz,ao valorar o dano moral,deve arbitrar uma quantia que, de acordo com o seu prudente arbítrio,seja compatível com a reprovabilidade da conduta ilícita, a intensidade e duração do sofrimento experimentado pela vítima, a capacidade econômica do causador do dano, as condições sociais do ofendido, e outras circunstâncias mais que se fizerem presentes" (Programa de responsabilidade civil. 6. ed., São Paulo: Malheiros, 2005. p. 116). No mesmo sentido aponta a lição de Humberto Theodoro Júnior: [...] "os parâmetros para a estimativa da indenização devem levar em conta os recursos do ofensor e a situação econômico-social do ofendido, de modo a não minimizar a sanção a tal ponto que nada represente para o agente, e não exagerá-la, para que não se transforme em especulação e enriquecimento injustificável para a vítima. O bom senso é a regra máxima a observar por parte dos juízes" (Dano moral. 6. ed., São Paulo: Editora Juarez de Oliveira, 2009. p. 61). Complementando tal entendimento, Carlos Alberto Bittar, elucida que "a indenização por danos morais deve traduzir-se em montante que represente advertência ao lesante e à sociedade de que se não se aceita o comportamento assumido, ou o evento lesivo advindo.Consubstancia-se, portanto, em importância compatível com o vulto dos interesses em conflito, refletindo-se, de modo expresso, no patrimônio do lesante, a fim de que sinta, efetivamente, a resposta da ordem jurídica aos efeitos do resultado lesivo produzido. Deve, pois, ser quantia economicamente significativa, em razão das potencialidades do patrimônio do lesante"(Reparação Civil por Danos Morais, RT, 1993, p. 220). Tutela-se, assim, o direito violado. (TJSC, Recurso Inominado n. 0302581-94.2017.8.24.0091, da Capital - Eduardo Luz, rel. Des. Cláudio Eduardo Regis de Figueiredo e Silva)
• Ou seja, enquanto o papel jurisdicional não fixar condenações que sirvam igualmente ao desestímulo e inibição de novas práticas lesivas, situações como estas seguirão se repetindo e tumultuando o judiciário.
• Portanto, cabível a indenização por danos morais. E nesse sentido, a indenização por dano moral deve representar para a vítima uma satisfação capaz de amenizar de alguma forma o abalo sofrido e de infligir ao causador sanção e alerta para que não volte a repetir o ato, uma vez que fica evidenciado completo descaso aos transtornos causados.
• DA CLÁUSULA ABUSIVA DE RETENÇÃO
• Conforme narrado, não trata-se de rescisão imotivada, sendo devida a resolução do contrato sem a retenção abusiva dos valores pagos.
• Ora, a manutenção da cláusula contratual que estipula a retenção de % dos valores pelas Ré é de abusividade ímpar, em clara contrariedade ao disposto na Lei nº 6.766, de 19 de dezembro de 1979:
• Art. 32-A Em caso de resolução contratual por fato imputado ao adquirente, respeitado o disposto no § 2º deste artigo, deverão ser restituídos os valores pagos por ele, atualizados com base no índice contratualmente estabelecido para a correção monetária das parcelas do preço do imóvel, podendo ser descontados dos valores pagos os seguintes itens:
  (...)
• II - o montante devido por cláusula penal e despesas administrativas, inclusive arras ou sinal, limitado a um desconto de 10% (dez por cento) do valor atualizado do contrato;
• Portanto, percentual superior a 10% é manifestamente abusivo, à qual não pode o Poder Judiciário dar guarida. Neste sentido, aliás, é o pleno entendimento da jurisprudência:
• CONSUMIDOR. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESILIÇÃO CONTRATUAL. DESISTÊNCIA DA ADQUIRENTE. RETENÇÃO DE VALORES. CLÁUSULA PENAL. ABUSIVIDADE. ARTIGO 413, DO CC. POSSIBILIDADE DE REVISÃO. ARRAS CONFIRMATÓRIAS. Realizada a resilição contratual, artigo 473, do Código Civil, deve o autor suportar os encargos decorrentes da aplicação da cláusula penal. Apesar de lícita a estipulação de cláusula que autorize a retenção de parte dos valores pagos pela promitente compradora, cabe ao juiz reduzir equitativamente a penalidade, uma vez detectada a excessiva onerosidade da estipulação, tendo em vista a natureza e a finalidade do negócio (artigo 413, do CC). A abusividade da referida cláusula exige sua revisão, à luz dos princípios que regem a relação de consumo, não havendo desrespeito à força do pacta sunt servanda. No presente caso, o percentual de 10% dos valores pagos pela autora mostra-se suficiente para reparar os gastos suportados pela ré/apelante, referentes às despesas para comercialização dos imóveis então alienados. Não se legitima a retenção dos valores pagos pela promitente compradora a título de sinal, que se caracteriza como arras na espécie confirmatória, o que impossibilita sua cumulação com a cláusula penal, sob pena de bis in idem. Portanto, ante a rescisão dos contratos, deve a cláusula penal, reduzida para 10%, incidir sobre todos os valores pagos pela apelada-autora, inclusive a título de sinal. (TJDFT, Acórdão n.1181548, 07024505620178070017, Relator(a): ESDRAS NEVES, 6ª Turma Cível, Julgado em: 26/06/2019, Publicado em: 02/07/2019)
• Ademais, pertinente destacar que os valores pagos até então, foram utilizados pela empresa Ré para capitalizar seus empreendimentos os quais, propiciaram às Rés a obtenção de lucros razoáveis que derruba qualquer hipótese de perdas e danos em desfavor da mesma.
• E, considerando que o imóvel sequer foi entregue, não há que se cogitar qualquer prejuízo à empresa Ré, que poderá colocar o imóvel novamente no mercado, com o acréscimo, inclusive, da valorização naturalmente sofrida no campo imobiliário.
• Dessa forma, nos casos previstos em lei, a Autora, caso não reconhecido o notório inadimplemento contratual, poderá requerer, a qualquer tempo, a desistência do contrato de compra e venda, como também a diminuição da cláusula contratual, visto que se manifesta de forma abusiva.

• DA TEORIA DA IMPREVISÃO - FATO FORTUITO

• Trata-se de grave situação em nível mundial causado pelo COVID-19, que dispensa maiores explicações, motivando inclusive, o Governo Federal a decretar no estado de Calamidade Pública por meio do Decreto Legislativo nº 6, de 2020, configurando FATO FORTUITO E DE FORÇA MAIOR.
• É de notório conhecimento os efeitos nefastos da pandemia na economia brasileira, impedindo a normal continuidade das atividades comerciais, devendo ser considerados no presente caso.
• Afinal, o autor sofreu com tais efeitos, em especial por , causando ONEROSIDADE EXCESSIVA na continuidade do contrato, conforme
• Indispensável demonstrar EMENTA: (...). - Para que ocorra a incidência da Teoria da Imprevisão, é necessária a presença dos requisitos: a) superveniência de um acontecimento imprevisível; b) alteração da base econômica objetiva do contrato e; c) onerosidade excessiva. (...). (TJAM; Relator (a): Anselmo Chíxaro; Comarca: Manaus/AM; Órgão julgador: Primeira Câmara Cível; Data do julgamento: 04/11/2019; Data de registro: 05/11/2019)
• Trata-se de situação prevista pelo Código Civil, amparando a rescisão do contrato sem qualquer penalidade, por tratar-se de um fato fortuito e manifestamente imprevisível, in verbis:

• FATO FORTUITO E DE FORÇA MAIOR

• Art. 393. O devedor não responde pelos prejuízos resultantes de caso fortuito ou força maior, se expressamente não se houver por eles responsabilizado.
• Parágrafo único. O caso fortuito ou de força maior verifica-se no fato necessário, cujos efeitos não era possível evitar ou impedir.

• IMPOSSIBILIDADE SUPERVENIENTE DA PRESTAÇÃO

• Art. 248. Se a prestação do fato tornar-se impossível sem culpa do devedor, resolver-se-á a obrigação; se por culpa dele, responderá por perdas e danos.

• TEORIA DA IMPREVISÃO - ONEROSIDADE EXCESSIVA

• Art. 478. Nos contratos de execução continuada ou diferida, se a prestação de uma das partes se tornar excessivamente onerosa, com extrema vantagem para a outra, em virtude de acontecimentos extraordinários e imprevisíveis, poderá o devedor pedir a resolução do contrato. Os efeitos da sentença que a decretar retroagirão à data da citação.

• VIABILIDADE DE REEQUILÍBRIO OU RESCISÃO

• Art. 317. Quando, por motivos imprevisíveis, sobrevier desproporção manifesta entre o valor da prestação devida e o do momento de sua execução, poderá o juiz corrigi-lo, a pedido da parte, de modo que assegure, quanto possível, o valor real da prestação.
• Art. 479. A resolução poderá ser evitada, oferecendo-se o réu a modificar eqüitativamente as condições do contrato.
• Art. 480. Se no contrato as obrigações couberem a apenas uma das partes, poderá ela pleitear que a sua prestação seja reduzida, ou alterado o modo de executá-la, a fim de evitar a onerosidade excessiva.
• Trata-se de efetiva aplicação da TEORIA DA IMPREVISÃO, pelo qual uma das partes contratantes não tem condições de seguir no contrato diante de grave desvantagem a que não tenha dado causa.
• Cabe ainda destacar, que conforme entendimento do STJ, não se exige prova de qualquer vantagem à parte adversa, sendo suficiente a prova da onerosidade excessiva ao requerente, conforme enunciado do CJF-STJ:
• Enunciado 365 do CJF-STJ: A extrema vantagem do art. 478 deve ser interpretada como elemento acidental da alteração das circunstâncias, que comporta a incidência da resolução ou revisão do negócio por onerosidade excessiva, independentemente de sua demonstração plena.
• Ao analisar os impactos da pandemia, a doutrina reforça a aplicabilidade da teoria da imprevisão a casos como este:
• "O artigo 393, portanto, pode ser invocado para excluir a responsabilidade do devedor por perdas e danos decorrentes da falta de adimplemento de sua obrigação, sempre que a obrigação tenha se tornado impossível, definitiva ou temporariamente, (incluindo-se aí a inviabilidade econômica, que impõe gastos desproporcionais para o adimplemento da obrigação), em razão de eventos inafastáveis e excepcionais não sujeitos ao controle do devedor. (...) Aliás, em situações extremas como a pandemia atual, é essencial que as partes contratuais ajam de boa-fé e tentem adotar soluções baseadas nessa atuação. Na grande maioria dos casos, os efeitos das medidas adotadas pelos governos para combater a pandemia (quarentena e medidas de afastamento social) atingem de forma ampla todos os envolvidos. Se as questões surgidas não forem conduzidas com a boa-fé imposta pelo próprio código civil (art. 422), os prejuízos serão ampliados e multiplicados." (Justen Filho, Marçal. Covid-19 e o Direito Brasileiro . Edição do Kindle. p. 2403)
• Nesse sentido, a doutrina reforça a necessária observância da boa fé das partes, de forma a manter um contrato equilibrado e, na sua impossibilidade, permitir a resolução:
• "Onerosidade excessiva. Resolução ou revisão do contrato. A onerosidade excessiva, que pode tornar a prestação desproporcional relativamente ao momento de sua execução, pode dar ensejo tanto à resolução do contrato (CC 478) quanto ao pedido de revisão de cláusula contratual (CC 317), mantendo-se o contrato. Esta solução é autorizada pela aplicação, pelo juiz, da cláusula geral da função social do contrato (CC 421) e também da cláusula geral da boa-fé objetiva (CC 422). O contrato é sempre, e em qualquer circunstância, operação jurídico-econômica que visa a garantir a ambas as partes o sucesso de suas lídimas pretensões. Não se identifica, em nenhuma hipótese, como mecanismo estratégico de que se poderia valer uma das partes para oprimir ou tirar proveito excessivo de outra. Essa ideia desocialidade do contrato está impregnada na consciência da população, que afirma constantemente que o contrato só é bom quando é bom para ambos os contratantes." (NERY JUNIOR, Nelson. NERY, Rosa Maria de Andrade. Código Civil Comentado. 12 ed. Editora RT, 2017. Versão ebook, Art. 478)
• Nesse sentido, é o posicionamento do STJ, no qual veda a continuidade do contrato que reflita em INSUSTENTÁVEL DESVANTAGEM a uma das partes:
• AGRAVO INTERNO NO AGRAVO INTERNO NOS EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. CIVIL. COBRANÇA DE MULTA POR RESCISÃO DE CONTRATO DE LOCAÇÃO DE PRÉDIO COMERCIAL. NÃO INCIDÊNCIA DAS SÚMULAS 5 E 7 DO STJ. REAL INTENÇÃO DOS CONTRATANTES. CÂNONE HERMENÊUTICO DA TOTALIDADE E DA COERÊNCIA. FINS ALMEJADOS PELAS PARTES. TEORIA DA IMPREVISÃO. FATO SUPERVENIENTE IMPREVISÍVEL. ENRIQUECIMENTO ILÍCITO. MULTA DO ART. 1.021, § 4º, DO CPC. 1. (...). 4. Isso porque, nas declarações de vontade, atender-se-á mais à intenção nelas consubstanciada do que ao sentido literal da linguagem, devendo ser preservadas as legítimas expectativas criadas pelas partes de boa-fé. 5.(...). Assim, a justa hermenêutica a ser utilizada perpassa pela ocorrência de fato imprevisto que pudesse inviabilizar a continuidade da atividade empresarial. 8. Efetivamente ocorreu um fato imprevisto, que culminou na prévia desocupação do imóvel, o que atrai a incidência da cláusula contratual em testilha, cujo efeito é isentar a parte recorrida do pagamento da multa estipulada. 9. Como agentes da operação econômica, exige-se daqueles que figuram nos polos da relação jurídica contratual que atuem de forma diligente com relação aos seus próprios interesses, isto é, que atuem em conformidade com o standard médio do bonus paterfamilias, máxime em se tratando de relação jurídica paritária que representa a veste jurídica formal de operação econômica. 10. Nota-se que foi exatamente o que ocorreu no caso concreto: os recorridos agiram em conformidade com a conduta do bonus paterfamilias, com cálculo e prudência na realização do negócio jurídico, mas, por alteração superveniente das circunstâncias fáticas, modificou-se o equilíbrio econômico do contrato. 11. Em consequência, procedendo-se à interpretação baseada nos fins almejados na celebração do contrato de locação comercial, é possível inferir que os recorridos estariam dispensados do adimplemento da multa contratual justamente nos casos de imprevisão. Assim, a cobrança de multa, no caso concreto, ensejará o enriquecimento ilícito dos ora recorrentes. 12. A simples interposição de agravo contra decisão do relator não implica a imposição da multa prevista no art. 1.021, § 4º, do CPC 13. Agravo interno não provido. (STJ, AgInt no AgInt nos EDcl no AREsp 1475627/SP, Rel. Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, QUARTA TURMA, julgado em 18/02/2020, DJe 05/03/2020)
• Nesse sentido, confirma a jurisprudência sobre o tema:
• (...) No Brasil, conquanto o Código Civil de 1916 não tenha previsto a teoria aqui referida como regra geral para a revisão contratual, o Código Civil de 2002 não incorreu na mesma omissão, prevendo, expressamente, em seu artigo 478, de forma indireta, a possibilidade de sua aplicação. Diante disso, para aplicação da teoria da imprevisão, portanto, verifica-se indispensável que o acontecimento que altera as circunstâncias prévias ao contrato seja imprevisível, imprevisto, extraordinário e excepcional, bem como a alteração circunstancial seja, de fato, radical, de forma a impossibilitar o cumprimento das obrigações contraídas. Soma-se a isso a necessidade de averiguar-se a existência de prejuízo financeiro, inesperado e injusto, de um dos contratantes, enquanto há enriquecimento daquele que figura na outra ponta do negócio jurídico entabulado, ou seja, deve ser evidente a onerosidade excessiva suportada por uma das partes, a impedi-lo de prosseguir na execução do contrato. Neste caso, verificando-se a existência desses três pressupostos para teoria da imprevisão, esta poderá ser aplicada pelos Tribunais quando da revisão do contrato firmado, com base no art. 478 do Código Civil de 2002, de forma que a parte em défice poderá requerer a resolução do contrato e os efeitos da sentença retroagirão à data da citação. Logo, considera-se que a modificação radical do quadro circunstancial em que fora firmado o contrato garante o direito àquele que se entender prejudicado resolver a contratação, ou ao menos adaptar a forma de cumprimento daquilo que fora acordado às condições que se impuseram, com fundamento na equidade e na boa-fé objetiva. Neste diapasão, a teoria contratual contemporânea contempla quatro grandes princípios: autonomia privada, boa-fé, justiça contratual e função social do contrato. (...) (TJ-RJ, APELAÇÃO 0004879-46.2014.8.19.0037, Relator(a): DES. RENATA MACHADO COTTA , Publicado em: 12/08/2019)
• (...) A Pandemia decorrente da circulação do vírus SARS-CoV-2, causadora da doença denominada COVID-19, é fato público e notório, dispensável de ser explicada. Os seus efeitos espraiam-se sob dois aspectos: o da saúde, referente à alta morbidade da doença junto a grupos vulneráveis, levando as autoridades públicas, com base em manifestações de infectologistas e epidemiologistas, a determinar o isolamento social da população, de modo a não sobrecarregar o sistema de saúde e preservar vidas, núcleo fundamental de qualquer país democrático e com uma Constituição de cunho humanista. O segundo aspecto, devido ao referido isolamento, é o econômico. Em razão das já mencionadas e necessárias medidas de isolamento social - até mesmo de lockdown - há um profundo abalo no funcionamento das economias, atingindo principalmente os empresários na área de serviços, profissionais liberais, trabalhadores informais, etc... As atividades econômicas são baseadas na troca de serviços, bens e circulação de capital e estão completamente imbricadas a relações jurídicas inúmeras. Em situações de crise econômica, em razão da disfuncionalidade das trocas, as relações jurídicas tencionam-se, deságuam em pretensões resistidas, e, ao fim, em causas levadas ao Poder Judiciário. O Poder Judiciário deve ser fonte de Segurança Jurídica. Por isso, em termos ditos normais, tem de ser fiador da execução dos contratos, da execução de garantias, da estabilidade dos pactos, havendo a prevalência, pois, do Princípio da Obrigatoriedade dos Contratos. Em situações como a presente, de calamidade, entretanto, o Poder Judiciário deve atuar de forma a mitigar as consequências da crise, distribuindo os prejuízos econômicos de forma adequada, de maneira a não agravar mais ainda a situação de depressão econômica. Com base nesse raciocínio, entra em ação o Princípio da Imprevisão, autorizando-se a modulação das obrigações quando evento externo, imprevisível, ataca a relação jurídica e a torna difícil de ser executada para um dos seus polos. Dependendo da situação, portanto, poderá o Juiz relativizar o cumprimento da obrigação, preservando até mesmo o próprio Contrato, pois a sua não relativização levaria ao rompimento da relação jurídica, prejudicando o próprio credor. (...) Acredito ser adequada e equânime, portanto, ao menos neste juízo inicial de delibação, a redução do aluguel para o próprio valor apresentado pelo credor, mas estendendo tal redução para os meses de abril e maio, não apenas março, devendo eventual compensação, se existir, ser verificada apenas quando do julgamento do mérito, quando se terá maiores elementos para verificar as condições econômicas do locador. A atuação, desta forma, ao menos para mim, diminui a tensão da relação entre as partes, considerada, sempre, a excepcionalidade do quadro mundial. (...) (TJDF - Agravo de iNstrumento 0707596-27.2020.8.07.0000. Rel. Des. Eustáquio de Castro. 01/04/2020)
• Portanto, ficando demonstrada a imprevisibilidade da pandemia e do alto grau de prejudicialidade financeira ao requerente, cabível a aplicação da teoria da Imprevisão ao presente contrato.
• DA CLÁUSULA PENAL ABUSIVA
• Caso não se entenda pela rescisão sem qualquer penalidade, importante que seja considerado que não trata-se de rescisão imotivada, sendo devida a resolução do contrato sem a retenção abusiva dos valores pagos.
• Ora, a manutenção da cláusula contratual que estipula a retenção de % dos valores pelas Ré é de abusividade ímpar, em clara contrariedade ao disposto na Lei nº 6.766, de 19 de dezembro de 1979:
• Art. 32-A Em caso de resolução contratual por fato imputado ao adquirente, respeitado o disposto no § 2º deste artigo, deverão ser restituídos os valores pagos por ele, atualizados com base no índice contratualmente estabelecido para a correção monetária das parcelas do preço do imóvel, podendo ser descontados dos valores pagos os seguintes itens:
  (...)
• II - o montante devido por cláusula penal e despesas administrativas, inclusive arras ou sinal, limitado a um desconto de 10% (dez por cento) do valor atualizado do contrato;
• Portanto, percentual superior a 10% é manifestamente abusivo, à qual não pode o Poder Judiciário dar guarida. Neste sentido, aliás, é o pleno entendimento da jurisprudência:
• CONSUMIDOR. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESILIÇÃO CONTRATUAL. DESISTÊNCIA DA ADQUIRENTE. RETENÇÃO DE VALORES. CLÁUSULA PENAL. ABUSIVIDADE. ARTIGO 413, DO CC. POSSIBILIDADE DE REVISÃO. ARRAS CONFIRMATÓRIAS. Realizada a resilição contratual, artigo 473, do Código Civil, deve o autor suportar os encargos decorrentes da aplicação da cláusula penal. Apesar de lícita a estipulação de cláusula que autorize a retenção de parte dos valores pagos pela promitente compradora, cabe ao juiz reduzir equitativamente a penalidade, uma vez detectada a excessiva onerosidade da estipulação, tendo em vista a natureza e a finalidade do negócio (artigo 413, do CC). A abusividade da referida cláusula exige sua revisão, à luz dos princípios que regem a relação de consumo, não havendo desrespeito à força do pacta sunt servanda. No presente caso, o percentual de 10% dos valores pagos pela autora mostra-se suficiente para reparar os gastos suportados pela ré/apelante, referentes às despesas para comercialização dos imóveis então alienados. Não se legitima a retenção dos valores pagos pela promitente compradora a título de sinal, que se caracteriza como arras na espécie confirmatória, o que impossibilita sua cumulação com a cláusula penal, sob pena de bis in idem. Portanto, ante a rescisão dos contratos, deve a cláusula penal, reduzida para 10%, incidir sobre todos os valores pagos pela apelada-autora, inclusive a título de sinal. (TJDFT, Acórdão n.1181548, 07024505620178070017, Relator(a): ESDRAS NEVES, 6ª Turma Cível, Julgado em: 26/06/2019, Publicado em: 02/07/2019)
• Ademais, pertinente destacar que os valores pagos até então, foram utilizados pela empresa Ré para capitalizar seus empreendimentos os quais, propiciaram às Rés a obtenção de lucros razoáveis que derruba qualquer hipótese de perdas e danos em desfavor da mesma.
• E, considerando que o imóvel sequer foi entregue, não há que se cogitar qualquer prejuízo à empresa Ré, que poderá colocar o imóvel novamente no mercado, com o acréscimo, inclusive, da valorização naturalmente sofrida no campo imobiliário.
• Dessa forma, nos casos previstos em lei, a Autora, caso não reconhecido o notório inadimplemento contratual, poderá requerer, a qualquer tempo, a desistência do contrato de compra e venda, como também a diminuição da cláusula contratual, visto que se manifesta de forma abusiva.

• DO VÍCIO OCULTO

• Ao adquirir um produto ou serviço, o consumidor tem a legítima expectativa de receber adequado ao uso de acordo com as expectativas geradas na compra, ou seja, sem a necessidade de qualquer adaptação, e principalmente, que este não possua nenhum defeito ou algum vício que lhe diminua o valor ou que o impossibilite de utilizá-lo normalmente.
• É sabido que a responsabilidade refere-se a qualquer vício ou defeito, seja ele de quantidade ou qualidade, nos termos do Código de Defesa do Consumidor, sendo DIREITO DO CONSUMIDOR EXIGIR que os defeitos sejam sanados:
• Art. 18. Os fornecedores de produtos de consumo duráveis ou não duráveis respondem solidariamente pelos vícios de qualidade ou quantidade que os tornem impróprios ou inadequados ao consumo a que se destinam ou lhes diminuam o valor, assim como por aqueles decorrentes da disparidade, com a indicações constantes do recipiente, da embalagem, rotulagem ou mensagem publicitária, respeitadas as variações decorrentes de sua natureza, podendo o consumidor exigir a substituição das partes viciadas.
• (...)
  Art. 20. O fornecedor de serviços responde pelos vícios de qualidade que os tornem impróprios ao consumo ou lhes diminuam o valor, assim como por aqueles decorrentes da disparidade com as indicações constantes da oferta ou mensagem publicitária, podendo o consumidor exigir, alternativamente e à sua escolha:
• No mesmo sentido é a disposição do Código Civil:
• Art. 444. A responsabilidade do alienante subsiste ainda que a coisa pereça em poder do alienatário, se perecer por vício oculto, já existente ao tempo da tradição.
• No presente caso, o vício do produto caracteriza-se como vício oculto, uma vez que foi constatado somente quando .
• Imputa-se ao fornecedor, portanto, a responsabilidade objetiva pela impropriedade qualitativa ou quantitativa do imóvel entregue, conforme clara orientação dos tribunais:
• APELAÇÃO. DANO MORAL. VÍCIO CONSTRUÇÃO. Sentença que julgou procedente a ação, para condenar as rés, solidariamente, às suas expensas, a providenciar os reparos do imóvel indicados na inicial, a serem apurados em fase de liquidação; e ao pagamento de R$ 8.000,00, a título de danos morais, corrigidos da sentença e acrescidos dos juros legais a partir da citação. Inconformismo da parte ré. Adoção dos fundamentos da sentença, em razão do permissivo do artigo 252, do Regimento Interno desta Egrégia Corte. Sentença mantida. Recurso não provido. (TJSP; Apelação Cível 1006514-98.2019.8.26.0320; Relator (a): Rogério Murillo Pereira Cimino; Órgão Julgador: 9ª Câmara de Direito Privado; Foro de Limeira - 1ª Vara Cível; Data do Julgamento: 11/03/2021; Data de Registro: 11/03/2021)
• Razão pela qual, devida a determinação para que os reparos necessários sejam feitos, cumulado com a indenização pelos prejuízos já sofridos.

• DA NÃO OCORRÊNCIA DA DECADÊNCIA

• Insta consignar que somente em foi possível evidenciar o problema, conforme Notas Fiscais dos serviços contratados. Portanto, não pode-se aplicar o prazo decadencial contado da entrega do imóvel, pois inviável o conhecimento do vício de imediato, conforme precedentes sobre o tema:
• PROCESSO CIVIL. AGRAVO INTERNO. SFH. SEGURO HABITACIONAL. VÍCIOS DE CONSTRUÇÃO. AGRAVO IMPROVIDO. I - Os danos decorrentes de vícios de construção são daqueles que se protraem no tempo já que esses últimos podem permanecer ocultos por período indeterminado. Nestas circunstâncias, não se tem uma data precisa para o início da contagem do prazo prescricional, não sendo parâmetro para o cálculo do prazo a data da construção do imóvel. (...) IV - Agravo interno improvido. (TRF 3ª Região, PRIMEIRA TURMA, Ap - APELAÇÃO CÍVEL - 2126540 - 0000810-54.2012.4.03.6104, Rel. DESEMBARGADOR FEDERAL VALDECI DOS SANTOS, julgado em 20/03/2018, e-DJF3 Judicial 1 DATA:04/04/2018 )
  
• Trata-se de vício do produto, que o tornou inadequado para o uso a que se destinava, perceptível somente no momento do uso, sendo responsabilidade dos Réus a devida reparação, conforme conceitua a doutrina sobre o tema:
• "Vício oculto é aquele que já estava presente quando da aquisição do produto ou do término do serviço, mas que somente se manifestou algum tempo depois; ou seja, é aquele cuja identificação não se dá com simples exame pelo consumidor." (GARCIA, Leonardo. Código de defesa do consumidor. Juspodvm. 2017. p.397)
• Afinal, insta consignar que o Autor não tem qualquer domínio técnico sobre o tema para que fosse possível evidenciar tais vícios na data da entrega das chaves.

• DA RESTITUIÇÃO DA QUANTIA PAGA

• Diante da demonstração inequívoca do vício e tentativa de sanar sem êxito junto aos réus, tem o Autor o direito à rescisão contratual e devolução do valor pago nos termos do Art. 444 do Código Civil e Art. 18 do Código de Defesa do Consumidor.
• No presente caso, o direito à rescisão fica perfeitamente demonstrado diante da demonstração:
• Vício redibitório: Vícios que impedem a continuidade do bem ou lhe diminua o valor, ou seja indicar vícios;
• Gravidade dos vícios:
• Existência dos vícios na data que foi firmado o contrato: o que se evidencia por tratarem0se de vícios estruturais, ou seja, vícios causados por falha na construção do imóvel e não por desgaste do tempo.
• Conforme precedentes sobre o tema: "São 5 os requisitos da resolução do contrato por vícios redibitórios: "a) que a coisa tenha sido recebida em virtude de contrato comutativo, ou de doação com encargo; b) que se ressinta de defeitos prejudiciais à sua utilização, ou lhe diminuam o valor; c) que esses defeitos sejam ocultos; d) que sejam graves; e) que já existam no momento da celebração do contrato" (TRF 3ª Região, QUINTA TURMA, Ap - APELAÇÃO CÍVEL - 1774691 - 0017884-75.2008.4.03.6100, Rel. DESEMBARGADOR FEDERAL PAULO FONTES, julgado em 20/08/2018, e-DJF3 Judicial 1 DATA:29/08/2018 )
• Nesse mesmo sentido é o entendimento da jurisprudência pela devida rescisão do contrato com a devolução na íntegra dos valores pagos:
• "O contrato de compra e venda é o típico contrato cumutativo, em que há prestações certas, recíprocas e equivalentes. Os vícios de construção que atingem a estrutura do imóvel, criando, inclusive, risco de desabamento, conforme atestado pelas vistorias e perícia judicial, tornam o imóvel impróprio para habitação (isto é, para o fim ao qual se destina). Conforme confirmado pelas partes, os vícios de construção não eram visíveis no momento da celebração do contrato de compra e venda com financiamento da CEF. Considerando o iminente risco de desabamento, é evidente que os vícios são graves. E, por fim, tratando-se de vícios de construção, eles estavam presentes no imóvel desde a sua construção. (...) 5.2. Consequências da rescisão. A consequência da rescisão do contrato pela constatação de vícios redibitórios é o retorno ao statu quo ante, isto é, as partes devem retornar à posição jurídica em que se encontravam antes da celebração do contrato. É por esta razão que, de um lado, deve o alienante devolver ao comprador as parcelas recebidas em razão do contrato rescindido, e, de outro, deve o comprador devolver o bem ao alienante, consoante se depreende do art. 1.103 do Código Civil de 1916 (equivalente ao Código Civil de 2002). Estes dispositivos determinam que: (i) se o alienante conhecia o vício, ou o defeito, restituirá o que recebeu e ainda pagará indenização por perdas e danos, (...)" (TRF 3ª Região, QUINTA TURMA, Ap - APELAÇÃO CÍVEL - 1774691 - 0017884-75.2008.4.03.6100, Rel. DESEMBARGADOR FEDERAL PAULO FONTES, julgado em 20/08/2018, e-DJF3 Judicial 1 DATA:29/08/2018 )
• Desta forma, requer a rescisão imediata do contrato, cumulado com a devolução total dos valores pagos, devidamente corrigidos e atualizados monetariamente.

• DA MEDIDA LIMINAR
• PERICULUM IN MORA - O RISCO DA DEMORA fica demonstrado diante da possibilidade iminente de a Autora ser chamada para receber o imóvel e, por via de reflexo, com o dever de realizar a transferência da unidade no Registro de imóveis, arcando com taxas e tributos correlatos.
• FUMUS BONI IURIS - Já a DEMONSTRAÇÃO INEQUÍVOCA DO DIREITO, ficou perfeitamente demonstrado diante da comprovação da abusividade na retenção dos valores pagos, impossibilitando o Autor em promover a rescisão de forma justa e equilibrada,
• Requer-se, assim, que o Poder Judiciário, tenha o bom senso de determinar a suspensão imediata da entrega do imóvel, da cobrança do valor restante, da transferência do imóvel perante o registro de imóveis bem como, a suspensão de qualquer cobrança de taxas ou emolumentos passíveis à Autora até o deslinde da presente demanda.

• DA JUSTIÇA GRATUITA

• Atualmente o autor é , tendo sob sua responsabilidade a manutenção de sua família, razão pela qual não poderia arcar com as despesas processuais.
• Ademais, em razão da pandemia, após a política de distanciamento social imposta pelo Decretonº (em anexo), o requerente teve o seu contrato de trabalho reduzido, com redução do seu salário em , agravando drasticamente sua situação econômica.
• Desta forma, mesmo que seus rendimentos sejam superiores ao que motiva o deferimento da gratuidade de justiça, neste momento excepcional de redução da sua remuneração, o autor se encontra em completo descontrole de suas contas, em evidente endividamento.
• Como prova, junta em anexo ao presente pedido .
• Para tal benefício o autor junta declaração de hipossuficiência e comprovante de renda, os quais demonstram a inviabilidade de pagamento das custas judicias sem comprometer sua subsistência, conforme clara redação do Art. 99 Código de Processo Civil de 2015.
• Art. 99. O pedido de gratuidade da justiça pode ser formulado na petição inicial, na contestação, na petição para ingresso de terceiro no processo ou em recurso.
• § 1º Se superveniente à primeira manifestação da parte na instância, o pedido poderá ser formulado por petição simples, nos autos do próprio processo, e não suspenderá seu curso.
• § 2º O juiz somente poderá indeferir o pedido se houver nos autos elementos que evidenciem a falta dos pressupostos legais para a concessão de gratuidade, devendo, antes de indeferir o pedido, determinar à parte a comprovação do preenchimento dos referidos pressupostos.
• § 3º Presume-se verdadeira a alegação de insuficiência deduzida exclusivamente por pessoa natural.
• Assim, por simples petição, sem outras provas exigíveis por lei, faz jus o Requerente ao benefício da gratuidade de justiça:
• AGRAVO DE INSTRUMENTO - MANDADO DE SEGURANÇA - JUSTIÇA GRATUITA - Assistência Judiciária indeferida - Inexistência de elementos nos autos a indicar que o impetrante tem condições de suportar o pagamento das custas e despesas processuais sem comprometer o sustento próprio e familiar, presumindo-se como verdadeira a afirmação de hipossuficiência formulada nos autos principais - Decisão reformada - Recurso provido. (TJSP; Agravo de Instrumento 2083920-71.2019.8.26.0000; Relator (a): Maria Laura Tavares; Órgão Julgador: 5ª Câmara de Direito Público; Foro Central - Fazenda Pública/Acidentes - 6ª Vara de Fazenda Pública; Data do Julgamento: 23/05/2019; Data de Registro: 23/05/2019
• Cabe destacar que o a lei não exige atestada miserabilidade do requerente, sendo suficiente a "insuficiência de recursos para pagar as custas, despesas processuais e honorários advocatícios"(Art. 98, CPC/15), conforme destaca a doutrina:
• "Não se exige miserabilidade, nem estado de necessidade, nem tampouco se fala em renda familiar ou faturamento máximos. É possível que uma pessoa natural, mesmo com bom renda mensal, seja merecedora do benefício, e que também o seja aquela sujeito que é proprietário de bens imóveis, mas não dispõe de liquidez. A gratuidade judiciária é um dos mecanismos de viabilização do acesso à justiça; não se pode exigir que, para ter acesso à justiça, o sujeito tenha que comprometer significativamente sua renda, ou tenha que se desfazer de seus bens, liquidando-os para angariar recursos e custear o processo." (DIDIER JR. Fredie. OLIVEIRA, Rafael Alexandria de. Benefício da Justiça Gratuita. 6ª ed. Editora JusPodivm, 2016. p. 60)
• "Requisitos da Gratuidade da Justiça. Não é necessário que a parte seja pobre ou necessitada para que possa beneficiar-se da gratuidade da justiça. Basta que não tenha recursos suficientes para pagar as custas, as despesas e os honorários do processo. Mesmo que a pessoa tenha patrimônio suficiente, se estes bens não têm liquidez para adimplir com essas despesas, há direito à gratuidade." (MARINONI, Luiz Guilherme. ARENHART, Sérgio Cruz. MITIDIERO, Daniel. Novo Código de Processo Civil comentado. 3ª ed. Revista dos Tribunais, 2017. Vers. ebook. Art. 98)
• Por tais razões, com fulcro no artigo 5º, LXXIV da Constituição Federal e pelo artigo 98 do CPC, requer seja deferida a gratuidade de justiça ao requerente.
• A existência de patrimônio imobilizado, no qual vive a sua família não pode ser parâmetro ao indeferimento do pedido:
• AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO DE RECONHECIMENTO E/OU DISSOLUÇÃO DE UNIÃO ESTÁVEL OU CONCUBINATO. REVOGAÇÃO DA GRATUIDADE DE JUSTIÇA. (...) Argumento da titularidade do Agravante sobre imóvel, que não autoriza o indeferimento do benefício da gratuidade de justiça, pois se trata de patrimônio imobilizado, não podendo ser indicativo de possibilidade e suficiência financeira para arcar com as despesas do processo, sobretudo, quando refere-se a pessoa idosa a indicar os pressupostos à isenção do pagamento de custas nos termos do art. 17, inciso X da Lei n.º 3.350/1999. Direito à isenção para o pagamento das custas bem como a gratuidade de justiça no que se refere a taxa judiciária. Decisão merece reforma, restabelecendo-se a gratuidade de justiça ao réu agravante. CONHECIMENTO DO RECURSO E PROVIMENTO DO AGRAVO DE INSTRUMENTO. (TJRJ, AGRAVO DE INSTRUMENTO 0059253-21.2017.8.19.0000, Relator(a): CONCEIÇÃO APARECIDA MOUSNIER TEIXEIRA DE GUIMARÃES PENA, VIGÉSIMA CÂMARA CÍVEL, Julgado em: 28/02/2018, Publicado em: 02/03/2018)
• AGRAVO DE INSTRUMENTO. DECISÃO MONOCRÁTICA. AÇÃO DE USUCAPIÃO. BENEFÍCIO DA GRATUIDADE DA JUSTIÇA. COMPROVAÇÃO DA NECESSIDADE. DEFERIMENTO DO BENEFÍCIO. - Defere-se o benefício da gratuidade da justiça sem outras perquirições, se o requerente, pessoa natural, comprovar renda mensal bruta abaixo de Cinco Salários Mínimos Nacionais, conforme novo entendimento firmado pelo Centro de Estudos do Tribunal de Justiçado Rio Grande do Sul, que passo a adotar (enunciado nº 49). - A condição do agravante possuir estabelecimento comercial não impossibilita que seja agraciado com a gratuidade de justiça, especialmente diante da demonstração da baixa movimentação financeira da microempresa de sua propriedade. AGRAVO DE INSTRUMENTO PROVIDO. (Agravo de Instrumento Nº 70076365923, Décima Sétima Câmara Cível, Tribunal de Justiça do RS, Relator: Gelson Rolim Stocker, Julgado em 10/01/2018).
• Afinal, o Requerente possui inúmeros compromissos financeiros que inviabilizam o pagamento das custas sem comprometer sua subsistência, veja:
• - R$ ;
• - R$ ;
• - R$ ...
• Ou seja, apesar do patrimônio e renda elevada, todo valor auferido mensalmente esta comprometido, inviabilizando suprir a custas processuais.

• DA GRATUIDADE DOS EMOLUMENTOS

• O artigo 5º, incs. XXXIV e XXXV da Constituição Federal assegura a todos o direito de acesso à justiça em defesa de seus direitos, independente do pagamento de taxas, e prevê expressamente ainda que a lei não excluirá da apreciação do Poder Judiciário lesão ou ameaça a direito.
• Atenção que a gratuidade não se estende aos impostos.
  AGRAVO DE INSTRUMENTO. JUSTIÇA GRATUITA. EMOLUMENTOS DE CARTÓRIO EXTRAJUDICIAL. ABRANGÊNCIA. (...). Benefício que se estende aos emolumentos devidos em razão de registro ou averbação de ato notarial necessário à efetivação de decisão judicial (art. 98, § 1º, IX, do CPC). Gratuidade, todavia, que não alcança os impostos. Precedentes deste E. Tribunal. Decisão reformada em parte. AGRAVO PARCIALMENTE PROVIDO. (TJSP; Agravo de Instrumento 2037762-55.2019.8.26.0000; Relator (a): Alexandre Marcondes; Órgão Julgador: 3ª Câmara de Direito Privado; Foro de Santos - 10ª Vara Cível; Data do Julgamento: 14/08/2014; Data de Registro: 22/03/2019)
• Ao regulamentar tal dispositivo constitucional, o Código de Processo Civil prevê:
• Art. 98. A pessoa natural ou jurídica, brasileira ou estrangeira, com insuficiência de recursos para pagar as custas, as despesas processuais e os honorários advocatícios tem direito à gratuidade da justiça, na forma da lei.
• § 1º A gratuidade da justiça compreende:
  (...)
• IX - os emolumentos devidos a notários ou registradores em decorrência da prática de registro, averbação ou qualquer outro ato notarial necessário à efetivação de decisão judicial ou à continuidade de processo judicial no qual o benefício tenha sido concedido.
• Portanto, devida a gratuidade em relação aos emolumentos extrajudiciais exigidos pelo Cartório. Nesse sentido são os precedentes sobre o tema:
• PROCESSUAL CIVIL. RECURSO ESPECIAL. BENEFICIÁRIO DA AJG. EXECUÇÃO DE SENTENÇA. REMESSA À CONTADORIA JUDICIAL PARA CONFECÇÃO DE CÁLCULOS. DIREITO DO BENEFICIÁRIO INDEPENDENTEMENTE DA COMPLEXIDADE. 1. Esta Corte consolidou jurisprudência no sentido de que o beneficiário da assistência judiciária gratuita tem direito à elaboração de cálculos pela Contadoria Judicial, independentemente de sua complexidade. Precedentes. 2. Recurso especial a que se dá provimento. (STJ - REsp 1725731/RS, Rel. Ministro OG FERNANDES, SEGUNDA TURMA, julgado em 05/11/2019, DJe 07/11/2019)
• AGRAVO DE INSTRUMENTO. JUSTIÇA GRATUITA. EMOLUMENTOS DE CARTÓRIO EXTRAJUDICIAL. ABRANGÊNCIA. Ação de usucapião. Decisão que indeferiu o pedido de isenção dos emolumentos, taxas e impostos devidos para concretização da transferência de propriedade do imóvel objeto da ação à autora, que é beneficiária da gratuidade da justiça. Benefício que se estende aos emolumentos devidos em razão de registro ou averbação de ato notarial necessário à efetivação de decisão judicial (art. 98, § 1º, IX, do CPC). (...). Decisão reformada em parte. AGRAVO PARCIALMENTE PROVIDO. (TJSP; Agravo de Instrumento 2037762-55.2019.8.26.0000; Relator (a): Alexandre Marcondes; Órgão Julgador: 3ª Câmara de Direito Privado; Foro de Santos - 10ª Vara Cível; Data do Julgamento: 14/08/2014; Data de Registro: 22/03/2019)
  
• Assim, por simples petição, uma vez que inexistente prova da condição econômica do Requerente, requer o deferimento da gratuidade dos emolumentos necessários para o deslinde do processo.
• 
  

DOS PEDIDOS

Isso posto, requer que a Vossa Excelência:

1. A concessão à Autora do benefício da Gratuidade Judiciária, nos termos do art. 98 do Código de Processo Civil;
2. Liminarmente, a imediata suspensão do contrato, bem como de qualquer cobrança relativa ao imóvel;
3. A citação dos réus para, querendo, responder a presente ação;
4. A total procedência da presente demanda com a declaração da resolução do contrato, a determinação de devolução imediata dos valores pagos a título de entrada acrescidos de multa contratual no percentual a ser arbitrado por este Juízo;
   4.1 Subsidiariamente, caso assim não entenda, seja declarada a rescisão contratual com a retenção máxima de 10% (dez por cento) do valor pago a título de cláusula penal;
5. A produção de todas as provas admitidas em direito;
6. Manifesta o na realização de audiência conciliatória, nos termos do art. 319, VII, do CPC;
7. A condenação dos réus ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios, nos parâmetros previstos no art. 85, §2º do CPC.

Dá-se à causa o valor R$ .

Nestes Termos Pede Deferimento.

• , .
• 
  

ANEXOS

1.

2.

3.

4.

5.

6.