Modelo de Petição: Ação de rescisão de contrato de compra e venda de imóvel  - Indenização e Multa por descumprimento contratual

AO JUÍZO DA VARA CÍVEL DA COMARCA DE     inscrito no CPF residente e domiciliado na nº na cidade de vem à presença de Vossa Excelência por seu procurador propor AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO C/C PEDIDO LIMINAR inscrito no com endereço na nº na cidade de e inscrito no com endereço na nº na cidade de pelas razões de fato e de direito que passa a expor DOS FATOS O Autor firmou contrato de promessa de compra e venda sobre o imóvel denominado conforme contrato nº em anexo. Para tanto firmou compromisso para o pagamento em parcelas do valor total de R$ . Ocorre que a rescisão contratual é medida que se impõe pela impossibilidade na continuidade do vínculo. A legítima expectativa da Autora era de que tal como previsto ao contrato após o pagamento da Entrada aguardaria o “habite-se” e entrega da unidade prevista para porém até o momento a Autora sequer teve notícias da conclusão das obras. Salienta-se que o contrato previu uma tolerância exclusivamente apara emissão do habite-se.  No entanto mesmo que o habite-se possa já ter sido emitido não há quaisquer notícias da entrega da unidade situação que já ULTRAPASSA MESES DE ATRASO configurando descumprimento de cláusulas contratuais. Assim diante da diferença gritante daquilo que foi proposto e o atual estágio das obras bem como com o atraso infundado da entrega do imóvel a Autora procedeu na comunicação de sua desistência à promitente vendedora doc em anexo que lhe respondeu no seguinte sentido     Ou seja segundo a resposta da Ré acima transcrita pela desistência da compra do imóvel devido ao atraso seria aplicada a seguinte multa contratual _ Procedimento que se revela absurdamente abusivo pois Há um descumprimento do contrato por parte da Ré sendo cabível a resolução do contrato retornando o status quo ante das partes com a devolução na íntegra dos valores pagos e O percentual de devolução indicado é extremamente abusivo configurando enriquecimento sem causa da empresa Ré em grave lesão à Autora. Trata-se portanto de uma resolução contratual com base no inadimplemento do contrato por parte da Ré a qual deve ser realizada sem a retenção abusiva de % do valor pago conforme amparo legal e jurisprudencial que a seguir se demonstrará. O Autor foi impossibilitado de manter o contrato firmado por ser acometido por uma    . Buscando a resolução amigável com a empresa Ré teve a infeliz resposta de impossibilidade da rescisão sem a aplicação de elevada multa bem como com a retenção de    % do valor pago o que se configura abusivo motivando a presente ação.  DA RELAÇÃO DE CONSUMO A Lei nº 8.078 de 11 de setembro de 1990 trouxe o conceito de Consumidor nos seguintes termos Art. 2° Consumidor é toda pessoa física ou jurídica que adquire ou utiliza produto ou serviço como destinatário final. Assim uma vez reconhecida a vulnerabilidade da Autora na negociação bem como inequívoca a condição de destinatária final do produto ofertado pela Ré tem-se configurada uma relação de consumo. E sendo assim devem ser respeitadas tanto a vulnerabilidade como a hipossuficiência da Autora devendo ser reconhecido seu direito na resolução do contrato e devolução dos valores pagos a título de entrada. Consequentemente devem ser concedidos os benefícios processuais promovidos pelo Código de Defesa do Consumidor em especial a inversão do ônus da prova trazida ao art. 6º do inc. VIII Art. 6º São direitos básicos do consumidor ... VIII - a facilitação da defesa de seus direitos inclusive com a inversão do ônus da prova a seu favor no processo civil quando a critério do juiz for verossímil a alegação ou quando for ele hipossuficiente segundo as regras ordinárias de experiências Dito isto passa a dispor sobre as condições que culminaram na necessária resolução do contrato. DO INADIMPLEMENTO CONTRATUAL Conforme já acima citado o contrato foi claro em prever que a entrega das chaves ocorreria em admitindo uma tolerância de dias. No entanto conforme demonstra nos documentos ema nexo a entrega das chaves ocorreu somente em      . Tal atraso de mais de dias por si só confere à Autora o direito à resolução contratual a qual deve ocorrer livre de qualquer retenção financeira por parte das Rés. Não obstante a justificativa da Ré da ocorrência de fortes chuvas não há que aceitar tais argumentos uma vez que tratam-se de riscos inerentes ao mercado. E como tal a Ré deveria ter   pleno conhecimento devendo conduzir suas atividades na maior transparência possível a fim de evitar expectativas frustradas de seus clientes com promessas de entrega da obra em prazos inferiores à realidade. A propósito a matéria encontra-se pacificada no TJSP consoante o disposto nas Súmulas 160 e 161 Súmula 160   A expedição do habite-se quando não coincidir com a imediata disponibilização física do imóvel ao promitente comprador não afasta a mora contratual atribuída à vendedora. Súmula 161   Não constitui hipótese de caso fortuito ou de força maior a ocorrência de chuvas em excesso falta de mão de obra aquecimento do mercado embargo do empreendimento ou ainda entraves administrativos. Essas justificativas encerram “res inter alios acta” em relação ao compromissário adquirente. Assim deve-se adotar ao presente caso a teoria do risco do empreendimento de Sérgio Cavalieri Filho segundo a qual “ todo aquele que se disponha a exercer alguma atividade no mercado de consumo tem o dever de responder pelos eventuais vícios ou defeitos dos bens e serviços fornecidos independentemente de culpa ”. in Responsabilidade Civil 2008. p. 475 No caso a demora na prestação do serviço e na entrega do produto enquadra-se perfeitamente no conceito de “defeito”. O autor Sérgio Cavalieri aduz ainda que “ a responsabilidade decorre do simples fato de dispor-se alguém a realizar atividade ... ou executar determinados serviços. O fornecedor passa a ser o garante dos produtos e serviços que oferece no mercado de consumo” in Responsabilidade Civil 2008. p. 476 . Portanto é indiscutível que houve um inadimplemento contratual que ampara a resolução do contrato aqui pleiteado. Afinal passaram-se mais de meses do prazo previsto para entrega do imóvel. Nestes casos o Código Civil Brasileiro previu em seu artigo 475 a possibilidade de resolução do contrato Art. 475. A parte lesada pelo inadimplemento pode pedir a resolução do contrato se não preferir exigir-lhe o cumprimento cabendo em qualquer dos casos indenização por perdas e danos. Assim diante do desinteresse da Autora em exigir o cumprimento do compromisso resta a via judicial para buscar a resolução do contato firmado   o que deve ocorrer sem qualquer retenção dos valores que já foram pagos conforme posicionamento firmado nos tribunais COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESCISÃO POR ATRASO NA ENTREGA. 1. Culpa pela rescisão. Responsabilidade da vendedora pelo atraso na entrega. Alegação de meros fortuitos internos. Art. 927 parágrafo único do CC. Súmula 161/TJSP. Responsabilidade objetiva do fornecedor. Arts. 12 e 14 do CDC. Rescisão por culpa da vendedora. 2. Retenção de parte das parcelas pagas. Descabimento. Rescisão por culpa da vendedora. Súmula 543 do E. STJ. Devolução integral devida . 3. Termo inicial dos juros de mora na devolução das parcelas pagas. Relação contratual. Juros a partir da citação quando se iniciou a mora. Vendedora que deu causa à rescisão e insistiu em reter parte das parcelas. Situação diversa da hipótese em que a rescisão se dá por simples pedido do adquirente. Obrigação de devolução anterior à decisão ou ao trânsito em julgado. 4. Multa contratual pelo atraso. Aplicação devida . Incidência não pode ocorrer apenas até o " habite-se" . Resultado útil do contrato que só se observa com a imissão do promitente comprador na posse. Correta a fixação do termo final na propositura da ação de rescisão que se deu antes do imóvel estar apto à entrega. 5. ... 6. Recurso parcialmente provido. TJ-SP 10217143020168260554 SP 1021714-30.2016.8.26.0554 Relator Mary Grün Data de Julgamento 31/10/2017 7ª Câmara de Direito Privado Data de Publicação 31/10/2017 Razões pelas quais devem conduzir ao imediato deferimento dos pedidos dispostos nesta inicial.  DA MULTA POR DESCUMPRIMENTO CONTRATUAL Inerente ao descumprimento contratual encontra-se ainda o dever das Promitentes Vendedoras arcar com  MULTA CONTRATUAL POR INADIMPLEMENTO . A inexistência de previsão contratual nesse sentido não pode ser óbice ao seu cabimento diante da impossibilidade de se onerar apenas o consumidor em casos de descumprimento contratual conforme posicionamento pacífico de alguns Tribunais MULTA CONTRATUAL. AJUSTE EM DESFAVOR SOMENTE DO PROMISSÁRIO COMPRADOR. INCIDÊNCIA TAMBÉM EM FACE DO PROMITENTE VENDEDOR. RELAÇÃO DE CONSUMO. PRINCÍPIO DO EQUILÍBRIO CONTRATUAL. A previsão de cláusula penal apenas para a hipótese de inadimplemento por parte do promissário comprador fere o princípio do equilíbrio contratual. O contrato na relação de consumo como é o caso da espécie que se aponta não pode estabelecer prerrogativa ao fornecedor que coloque o consumidor em desvantagem exagerada ou que seja incompatível com a eqüidade. Art 52 inciso IV do Código do Consumidor. Delimitação entretanto da multa a qual deve incidir apenas em relação às prestações pagas até a entrega da obra. JUROS DE MORA. TERMO A QUO. CITAÇÃO. NEGARAM PROVIMENTO AO APELO DO AUTOR E DERAM PARCIAL PROVIMENTO AO RECURSO DA RÉ. UNÂNIME. Apelação Cível Nº 70073055287 Décima Oitava Câmara Cível Tribunal de Justiça do RS Relator Pedro Celso Dal Pra Julgado em 29/06/2017 . Desta forma diante da demonstração inequívoca do descumprimento do contrato por parte das Rés resta evidente o direito da Autora em ter o contrato firmado rescindido com a devolução na íntegra das parcelas pagas e aplicação de multa a ser estabelecida por este juízo.

DOS LUCROS CESSANTES

Dispõe o Código Civil nos termos do art. 395 que responde o devedor pelos prejuízos decorrentes da mora e no presente caso independente de culpa pois o contrato em questão sujeita-se às regras do Código de Defesa do Consumidor. No presente caso o nexo causal é perfeitamente configurado na medida em que há plena demonstração da relação de causa e efeito entre a conduta praticada pela empresa Ré e o dano suportado pelo Autor. Afinal caso o imóvel fosse entregue na data aprazada poderia o proprietário ora Autor habitá-lo deixando de ter despesas com aluguel ou alugá-lo sendo desnecessária a comprovação de prejuízo objetivo. O art. 402 do Código Civil determina claramente que “salvo as exceções expressamente previstas em lei as perdas e danos devidas ao credor abrangem além do que efetivamente perdeu o que razoavelmente deixou de lucrar”. Assim necessária a compensação pela privação injusta da posse da coisa dotada de expressão econômica conforme predomina nos Tribunais inclusive sumulado no TJSP Súmula 162 “descumprido o prazo para a entrega do imóvel objeto do compromisso de venda e compra é cabível a condenação da vendedora por lucros cessantes havendo a presunção de prejuízo do adquirente independentemente da finalidade do negócio”. Nesse sentido COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA - ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL. Mora da ré que se estende do término do prazo de tolerância de 180 dias até a entrega efetiva das chaves aos adquirentes. Aplicação das Súmulas 160 e 161 do TJSP - Responsabilidade das rés pelo pagamento de lucros cessantes em 0 5% ao mês. Valor dos lucros cessantes corretamente fixados - Comissão de Corretagem e Taxa SATI – Recurso Especial no. 1.551.951 e 1.599.511 – ... Recurso da ré parcialmente provido. TJ-SP 00657667420128260100 SP 0065766-74.2012.8.26.0100 Relator Marcus Vinicius Rios Gonçalves Data de Julgamento 28/11/2017 2ª Câmara de Direito Privado Data de Publicação 28/11/2017 Razão pela qual requer a condenação da Ré ao pagamento dos lucros cessantes devidos pelo período de mora no importe de do valor do contrato por mês de atraso. DA CLÁUSULA ABUSIVA DE RETENÇÃO Conforme narrado não trata-se de rescisão imotivada sendo devida  a resolução do contrato sem a retenção abusiva dos valores pagos. Ora a manutenção da cláusula contratual que estipula a retenção de  % dos valores pelas Ré é de abusividade ímpar à qual não pode o Poder Judiciário dar guarida.  Neste sentido aliás é o pleno entendimento do Superior Tribunal de Justiça APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE COBRANÇA. CONTRATO DE COMPROMISSO DE  COMPRA  E  VENDA. CONTRATO DE CESSÃO DE DIREITOS E OBRIGAÇÕES. BEM IMÓVEL. EMPRESAS DO MESMO GRUPO. DESISTÊNCIA  DA COMPROMISSÁRIA COMPRADORA. DEVOLUÇÃO DE PARCELAS.  CLÁUSULA PENAL DE 85% SOBRE O VALOR PAGO REDUZIDA PARA 10%. RESTITUIÇÃO IMEDIATA . PROVIDA A APELAÇÃO. UNÂNIME. Apelação Cível Nº 70047170980 Décima Oitava Câmara Cível Tribunal de Justiça do RS Relator Nara Leonor Castro Garcia Julgado em 29/03/2012 À mesma orientação filia-se a jurisprudência DIREITO CIVIL E CONSUMIDOR. RESCISÃO CONTRATUAL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. DESISTÊNCIA PELO COMPRADOR. CLAÚSULA PENAL ABUSIVA. REDUÇÃO. POSSIBILIDADE. RESTITUIÇÃO. CORREÇÃO MONETÁRIA. INPC. JUROS DE MORA. TERMO INICIAL. TRÂNSITO EM JULGADO DA DECISÃO. SUCUMBÊNCIA MÍNIMA DA PARTE AUTORA. ARTIGO 86 PARÁGRAFO ÚNICO DO CPC. SENTENÇA REFORMADA. 1. ... . A norma do artigo 413 do Código Civil que é de ordem pública autoriza a mitigação da cláusula penal que prevê a retenção de valores para a hipótese de resolução contratual por culpa do contratante quando manifesto seu excesso . Além disso considera-se abusiva e portanto passível de revisão a cláusula contratual que se mostra excessivamente onerosa ao consumidor considerando-se a natureza e o conteúdo do contrato o interesse das partes e outras circunstâncias peculiares ao caso nos termos do art. 51 § 1º do CDC. 3. A redução da cláusula penal para o percentual de 10% sobre a quantia paga revela-se condizente com a proporcionalidade e razoabilidade . 4. ... . 5. Conforme o entendimento do egrégio STJ na hipótese de rescisão contratual ocasionada pela desistência dos promitentes compradores que ajuízam ação pretendendo a devolução dos valores pagos de forma diversa da convencionada entre as partes mormente com relação à cláusula que prevê o percentual de retenção pela construtora os juros de mora devem fluir somente a partir do trânsito em julgado da decisão que determinou à restituição. 6. Consoante o artigo 86 parágrafo único do Código de Processo Civil em caso de sucumbência mínima a parte perdedora deverá responder integralmente pelos ônus da derrota. 7. Recurso da segunda ré conhecido e desprovido. Recurso dos autores conhecido e parcialmente provido. TJ-DF 20150110092836 DF 0002673-69.2015.8.07.0001 Relator SANDOVAL OLIVEIRA Data de Julgamento 19/07/2017 2ª TURMA CÍVEL Data de Publicação Publicado no DJE 01/08/2017 Ademais pertinente destacar que os valores pagos até então foram utilizados pela empresa Ré para capitalizar seus empreendimentos os quais propiciaram às Rés a obtenção de lucros razoáveis que derruba qualquer hipótese de perdas e danos em desfavor da mesma. E considerando que o imóvel sequer foi entregue não há que se cogitar qualquer prejuízo à empresa Ré que poderá colocar o imóvel novamente no mercado com o acréscimo inclusive da valorização naturalmente sofrida no campo imobiliário. Dessa forma nos casos previstos em lei a Autora caso não reconhecido o notório inadimplemento contratual poderá requerer a qualquer tempo a desistência do contrato de compra e venda como também a diminuição da cláusula contratual visto que se manifesta de forma abusiva. DA MEDIDA LIMINAR PERICULUM IN MORA   - O RISCO DA DEMORA   fica demonstrado diante da possibilidade iminente de a Autora ser chamada para receber o imóvel e por via de reflexo com o   dever de realizar a transferência da unidade no Registro de imóveis arcando com taxas e tributos correlatos . FUMUS BONI IURIS   - Já a DEMONSTRAÇÃO INEQUÍVOCA DO DIREITO ficou perfeitamente demonstrado diante da comprovação da abusividade na retenção dos valores pagos impossibilitando o Autor em promover a rescisão de forma justa e equilibrada Requer-se assim que o Poder Judiciário tenha o bom senso de determinar  a suspensão imediata da entrega do imóvel da cobrança do valor restante da transferência do imóvel perante o registro de imóveis bem como a suspensão de qualquer cobrança de taxas ou emolumentos passíveis à Autora até o deslinde da presente demanda. DA GRATUIDADE DA JUSTIÇA O Autor trabalha atualmente como      recebendo por mês apenas      não dispondo de condições financeiras para arcar com as custas processuais sem prejuízo do seu sustento e de sua família conforme declaração de hipossuficiência cópia dos seus contracheques e certidão de nascimento dos filhos que junta em anexo. Para tal benefício o Requerente junta declaração de hipossuficiência e comprovante de renda os quais demonstram a inviabilidade de pagamento das custas judicias sem comprometer sua subsistência conforme clara redação do Código de Processo Civil de 2015 Art. 99. O pedido de gratuidade da justiça pode ser formulado na petição inicial na contestação na petição para ingresso de terceiro no processo ou em recurso. § 1 o Se superveniente à primeira manifestação da parte na instância o pedido poderá ser formulado por petição simples nos autos do próprio processo e não suspenderá seu curso. § 2o O juiz somente poderá indeferir o pedido se houver nos autos elementos que evidenciem a falta dos pressupostos legais para a concessão de gratuidade devendo antes de indeferir o pedido determinar à parte a comprovação do preenchimento dos referidos pressupostos. § 3º Presume-se verdadeira a alegação de insuficiência deduzida exclusivamente por pessoa natural. Assim por simples petição sem outras provas exigíveis por lei faz jus o Requerente ao benefício da gratuidade de justiça AGRAVO DE INSTRUMENTO. JUSTIÇA GRATUITA. INDEFERIMENTO DA GRATUIDADE PROCESSUAL. AUSÊNCIA DE FUNDADAS RAZÕES PARA AFASTAR A BENESSE. CONCESSÃO DO BENEFÍCIO. CABIMENTO. Presunção relativa que milita em prol da autora que alega pobreza. Benefício que não pode ser recusado de plano sem fundadas razões. Ausência de indícios ou provas de que pode a parte arcar com as custas e despesas sem prejuízo do próprio sustento e o de sua família. Recurso provido. TJ-SP 22234254820178260000 SP 2223425-48.2017.8.26.0000 Relator Gilberto Leme Data de Julgamento 17/01/2018 35ª Câmara de Direito Privado Data de Publicação 17/01/2018 AGRAVO DE INSTRUMENTO. GRATUIDADE DA JUSTIÇA. CONCESSÃO. Presunção de veracidade da alegação de insuficiência de recursos deduzida por pessoa natural ante a inexistência de elementos que evidenciem a falta dos pressupostos legais para a concessão da gratuidade da justiça . Recurso provido. TJ-SP 22259076620178260000 SP 2225907-66.2017.8.26.0000 Relator Roberto Mac Cracken 22ª Câmara de Direito Privado Data de Publicação 07/12/2017 A assistência de advogado particular não pode ser parâmetro ao indeferimento do pedido AGRAVO DE INSTRUMENTO. PEDIDO DE GRATUIDADE DE JUSTIÇA. CONCESSÃO DO BENEFÍCIO. HIPOSSUFICIÊNCIA. COMPROVAÇÃO DA INCAPACIDADE FINANCEIRA. REQUISITOS PRESENTES. 1. Incumbe ao Magistrado aferir os elementos do caso concreto para conceder o benefício da gratuidade de justiça aos cidadãos que dele efetivamente necessitem para acessar o Poder Judiciário observada a presunção relativa da declaração de hipossuficiência. 2. Segundo o § 4º do art. 99 do CPC não há impedimento para a concessão do benefício de gratuidade de Justiça o fato de as partes estarem sob a assistência de advogado particular. 3. O pagamento inicial de valor relevante relativo ao contrato de compra e venda objeto da demanda não é por si só suficiente para comprovar que a parte possua remuneração elevada ou situação financeira abastada. 4. No caso dos autos extrai-se que há dados capazes de demonstrar que o Agravante não dispõe no momento de condições de arcar com as despesas do processo sem desfalcar a sua própria subsistência. 4. Recurso conhecido e provido. TJ-DF 07139888520178070000 DF 0713988-85.2017.8.07.0000 Relator GISLENE PINHEIRO 7ª Turma Cível Data de Publicação Publicado no DJE 29/01/2018 Assim considerando a demonstração inequívoca da necessidade do Requerente tem-se por comprovada sua miserabilidade fazendo jus ao benefício. Por tais razões com fulcro no artigo 5º LXXIV da Constituição Federal e pelo artigo 98 do CPC requer seja deferida a gratuidade de justiça ao requerente. DOS PEDIDOS Isso posto requer que a Vossa Excelência A concessão à Autora do benefício da Gratuidade Judiciária nos termos do art. 98 do Código de Processo Civil Liminarmente a imediata suspensão do contrato bem como de qualquer cobrança relativa ao imóvel A citação dos réus para querendo responder a presente ação A total procedência da presente demanda com a declaração da resolução do contrato a determinação de devolução imediata dos valores pagos a título de entrada acrescidos de multa contratual no percentual a ser arbitrado por este Juízo 4.1 Subsidiariamente caso assim não entenda seja declarada a rescisão contratual com a retenção máxima de 10% dez por cento do valor pago a título de cláusula penal A produção de todas as provas admitidas em direito em especial a Manifesta o interesse na realização de audiência conciliatória nos termos do art. 319 VII do CPC A condenação dos réus ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios nos parâmetros previstos no art. 85 §2º do CPC. Dá-se à causa o valor R$ . Nestes Termos Pede Deferimento     OAB/ ANEXOS OBRIGATÓRIOS 1.      2.      3.      4.      5.     
ATENÇÃO: Certifique-se sempre da vigência dos artigos legais referidos - a alteração de um dispositivo legal pode alterar embasamentos, suportes fáticos e prazos, podendo comprometer sua atuação.

Comentários

Sua peça está muito boa.
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Bela peça, tirou muitas duvidas que eu tinha. Muito obrigado por compartilhar.
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bom
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Muito obrigada pelo compartilhamento!! Parabéns pela peça!
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@Silvia Schoenenberg:
Eu que agradeço!
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