Artigo 53 - Lei do Condomínio e Incorporações / 1964

CIVIL. RECURSO ESPECIAL. CONDOMÍNIO EDILÍCIO. RATEIO DAS DESPESAS CONDOMINIAIS. CONVENÇÃO DE CONDOMÍNIO. MODIFICAÇÃO DO CRITÉRIO DE CÁLCULO DA COTA-PARTE DE CADA CONDÔMINO COM BASE NA ÁREA PRIVATIVA DE CADA APARTAMENTO. PROPORCIONALIDADE E RAZOABILIDADE. VEDAÇÃO DO ENRIQUECIMENTO SEM CAUSA. OBSERVÂNCIA. AUSÊNCIA DE VÍCIO DE CONSENTIMENTO. VALIDADE DA CONVENÇÃO. RECURSO ESPECIAL DESPROVIDO. 1. Tanto a Lei 4.591/64, em seu art. 12, § 1º...

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..., como o Código Civil de 2002, no art. 1.036, I, determinam que, em regra, o condômino deve arcar com as despesas condominiais rateadas na proporção da fração ideal do terreno correspondente à respectiva unidade. Há, no entanto, a possibilidade, permitida em lei, de a convenção de condomínio adotar critério diverso ou ser modificada para alterar o parâmetro anteriormente previsto, desde que tal ocorra por meio da concordância da maioria qualificada dos condôminos, sempre mediante o subsequente registro no Cartório de Registro de Imóveis competente. Nessa última hipótese, a partir da modificação, torna-se obrigatória a nova regra da convenção, vinculando todos os condôminos titulares da propriedade ou quem tenha posse ou detenção do imóvel, mesmo aqueles que não concordaram com a forma de rateio, tendo votado, na assembleia, diversamente. 2. Como se verifica no § 3º do art. 1.331 do Código Civil, e nos arts. 32 e 53 da Lei 4.591/64, a fração ideal é a parte indivisível e inseparável, tocante a cada unidade integrante do condomínio edilício, em relação ao terreno no qual se acha encravado o edifício e às áreas comuns da edificação, devendo ser proporcional à área privativa de cada unidade autônoma e expressa matematicamente de forma decimal ou ordinária. Deve haver, assim, na determinação da fração ideal do terreno e partes comuns de cada unidade autônoma, uma relação de proporcionalidade para com a área privativa de cada unidade autônoma, ou seja, a área suscetível de utilização independente, reservada, privativa, por cada condômino. 3. A legislação civil concede autonomia e força normativa à Convenção de Condomínio (CC/2002, arts. 1.333, parágrafo único, 1.334, I a V, e 1.036, I), de maneira que, sendo esta devidamente aprovada e registrada, a intervenção do Poder Judiciário para declarar a nulidade de critério nela estabelecido para o rateio das despesas condominiais somente deve ocorrer em hipóteses excepcionais, quando não forem observados os requisitos legais ou quando houver vício de consentimento ou configurar-se enriquecimento sem causa de um ou alguns condôminos. Por conseguinte, é indevida a propositura de ação apenas para discutir a justiça do método adotado. 4. Na hipótese em exame, alterada a Convenção de Condomínio quanto ao rateio das despesas comuns, com a adoção de parâmetro razoável, baseado na proporção das áreas privativas de cada apartamento e com a observância das exigências formais previstas em lei, e não estando caracterizado nenhum vício de consentimento, enriquecimento sem causa ou violação de princípio ou norma de Direito, não se mostra devida a intervenção judicial para anular a cláusula convencionada ou restabelecer o método anterior para o rateio das despesas condominiais. 5. Recurso especial desprovido. (STJ, REsp 1733390/RJ, Rel. Ministro RAUL ARAÚJO, QUARTA TURMA, julgado em 06/04/2021, DJe 18/05/2021)

  AGRAVO DE INSTRUMENTO. INDENIZATÓRIA. VÍCIOS DE CONSTRUÇÃO. EVIDÊNCIAS DE EMPREENDIMENTO INACABADO. COMPLEXIDADE. PROVA PERICIAL. IMPRESCINDIBILIDADE. RECURSO PROVIDO. I. A fim de se poder analisar eventual descumprimento do contato pela CEF e Construtora, a avalizar o pleito para suspensão das cobranças das parcelas dos financiamentos e a não inscrição dos mutuários nos cadastros dos órgãos de registro de inadimplentes, há que se saber em que estado real está o empreendimento. II. A questão é de grande discussão e a farta documentação carreada, inclusive mencionada nos julgamentos proferidos por esta Corte no caso, evidenciam empreendimento inacabado e o que foi edificado com vícios de construção visíveis, além da baixa qualidade. III. O caso é complexo e é necessário aferir-se, portanto, não apenas o nível das falhas de construção, mas seus responsáveis na medida de seus encargos e o quantum preciso ao término da obra e reparação das construções com problemas estruturais já entregues. Desta forma também se saberá o percentual de descumprimento contratual pelas partes requeridas. IV. Agravo de instrumento a que se dá provimento. Agravo interno prejudicado. (TRF 3ª Região, 1ª Turma, AI - AGRAVO DE INSTRUMENTO - 5018832-73.2020.4.03.0000, Rel. Desembargador Federal VALDECI DOS SANTOS, julgado em 09/03/2021, e - DJF3 Judicial 1 DATA: 12/03/2021)