Com certa frequência, ouvimos histórias sobre algum conhecido que se tornou dono de um imóvel que não lhe pertencia originalmente, mas sem comprá-lo. Um fato comum nessas narrativas é a regularização dos papéis da propriedade, que passam a constar o nome do novo dono.
Esses relatos descrevem a ação de usucapião. Contudo, embora essa ideia seja bastante conhecida na sociedade em geral, ainda gera muitas dúvidas, mesmo entre os profissionais da área jurídica. Afinal, quando esse instituto pode ser aplicado? Quais são os tipos de usucapião? Quais são seus requisitos e impedimentos?
Para esclarecer essas e outras dúvidas, preparamos este artigo sobre o assunto. Acompanhe!
O que é usucapião?
A palavra usucapião deriva do termo latino usucapio, que significa "adquirir pelo uso". Assim, trata-se de uma forma legal de aquisição da propriedade de um bem.
Requisitos
Para ter direito à usucapião, é preciso atender a alguns requisitos. Embora cada tipo exija o cumprimento de obrigações específicas, existem algumas exigências comuns a todos:
- posse exclusiva do bem com comportamento de dono, arcando com os custos e manutenções;
- ocupação de forma ininterrupta, sem oposição;
- obtenção de forma mansa e pacífica, sem contestação à posse.
Impedimentos
Existem algumas situações de impedimento para a aquisição da propriedade por usucapião, dentre as quais destacam-se:
- bens públicos;
- contrato de locação de imóveis;
- contrato de comodato;
- entre cônjuges;
- entre ascendente e descendente;
- entre tutelados ou curatelados e seus tutores ou curadores;
- contra incapazes;
- contra os ausentes do país em serviço público;
- contra os que estiverem a serviço das Forças Armadas;
- quando o prazo ainda não foi atingido.
Quais são os tipos de usucapião?
Como vimos, o direito de usucapião pode ser aplicado a diferentes bens. Além disso, podemos dividi-lo em alguns tipos. Confira!
Bens imóveis
A usucapião de bens imóveis está prevista no Código Civil, que divide essa modalidade em duas formas: ordinária e extraordinária.
A forma ordinária está prevista no artigo 1.242, que dispõe:
Art. 1.242 — Adquire também a propriedade do imóvel aquele que, contínua e incontestadamente, com justo título e boa-fé, o possuir por dez anos.
Parágrafo único — Será de cinco anos o prazo previsto neste artigo se o imóvel houver sido adquirido, onerosamente, com base no registro constante do respectivo cartório, cancelada posteriormente, desde que os possuidores nele tiverem estabelecido a sua moradia, ou realizado investimentos de interesse social e econômico.
Já a forma extraordinária está prevista no artigo 1.238, nos seguintes termos:
Art. 1.238 — Aquele que, por quinze anos, sem interrupção, nem oposição, possuir como seu um imóvel, adquire-lhe a propriedade, independentemente de título e boa-fé; podendo requerer ao juiz que assim o declare por sentença, a qual servirá de título para o registro no Cartório de Registro de Imóveis.
Parágrafo único — O prazo estabelecido neste artigo reduzir-se-á a dez anos se o possuidor houver estabelecido no imóvel a sua moradia habitual, ou nele realizado obras ou serviços de caráter produtivo.
Especial urbana
Essa modalidade está prevista no artigo 1.240 do Código Civil, da seguinte forma:
Art. 1.240 — Aquele que possuir, como sua, área urbana de até duzentos e cinquenta metros quadrados, por cinco anos ininterruptamente e sem oposição, utilizando-a para sua moradia ou de sua família, adquirir-lhe-á o domínio, desde que não seja proprietário de outro imóvel urbano ou rural.
Com base nessa norma, foram estabelecidos os requisitos específicos para esse tipo, quais sejam:
- posse ininterrupta por cinco anos;
- utilização do imóvel para moradia própria ou da família;
- imóvel de até 250 m²;
- não ser proprietário de outro imóvel, urbano ou rural.
Especial rural
Esse tipo está previsto no artigo 1.239 do Código Civil, que dispõe:
Art. 1.239 — Aquele que, não sendo proprietário de imóvel rural ou urbano, possua como sua, por cinco anos ininterruptos, sem oposição, área de terra em zona rural não superior a cinquenta hectares, tornando-a produtiva por seu trabalho ou de sua família, tendo nela sua moradia, adquirir-lhe-á a propriedade.
Com base neste dispositivo, podemos afirmar que seus requisitos específicos são:
- posse ininterrupta por cinco anos;
- utilização do imóvel para moradia;
- tornar a propriedade produtiva pelo trabalho próprio ou da família;
- imóvel de até 50 hectares;
- não ser proprietário de outro imóvel, urbano ou rural.
Especial coletiva
Esse tipo de usucapião é utilizado para regularizar os imóveis de baixa renda. Tais propriedades são designadas como "núcleos urbanos informais", conforme disposto no artigo 10 da Lei 10.257/2001, que estabelece as diretrizes da política urbana:
Art. 10 — Os núcleos urbanos informais existentes sem oposição há mais de cinco anos e cuja área total dividida pelo número de possuidores seja inferior a duzentos e cinquenta metros quadrados por possuidor são suscetíveis de serem usucapidos coletivamente, desde que os possuidores não sejam proprietários de outro imóvel urbano ou rural.
Desse modo, seus requisitos são semelhantes aos da usucapião especial urbana. Contudo, na modalidade coletiva, a propriedade é dividida entre várias pessoas.
Especial indígena
Esta modalidade está prevista na Lei n.º 6.001/1973, conhecida como Estatuto do Índio. Trata-se de uma proteção especial, com respaldo no artigo 33 da referida lei, que dispõe:
Art. 33 — O índio, integrado ou não, que ocupe como próprio, por dez anos consecutivos, trecho de terra inferior a cinquenta hectares, adquirir-lhe-á a propriedade plena.
Parágrafo único. O disposto neste artigo não se aplica às terras do domínio da União, ocupadas por grupos tribais, às áreas reservadas de que trata esta Lei, nem às terras de propriedade coletiva de grupo tribal.
Desse modo, esse modelo exige o cumprimento dos seguintes requisitos específicos:
- posse ininterrupta por dez anos;
- imóvel de até 50 hectares.
Familiar
Essa modalidade é um subtipo da especial urbana e pode ser aplicada em caso de abandono do lar por um dos cônjuges. Seu objetivo é proteger o cônjuge que fica no imóvel, impedindo que o abandono prejudique a posse. Encontra-se prevista no artigo 1.240-A do Código Civil, nos seguintes termos:
Art. 1.240-A — Aquele que exercer, por 2 (dois) anos ininterruptamente e sem oposição, posse direta, com exclusividade, sobre imóvel urbano de até 250m² (duzentos e cinquenta metros quadrados) cuja propriedade divida com ex-cônjuge ou ex-companheiro que abandonou o lar, utilizando-o para sua moradia ou de sua família, adquirir-lhe-á o domínio integral, desde que não seja proprietário de outro imóvel urbano ou rural.
Bens móveis
Como vimos no início deste artigo, a usucapião pode ser aplicada tanto em relação a bens imóveis quanto móveis. Em síntese, os bens móveis são aqueles que podem ser movidos, como automóveis e eletrodomésticos. Essa modalidade se divide em duas formas: ordinária e extraordinária.
A forma ordinária está prevista no artigo 1.260 do Código Civil, que dispõe:
Art. 1.260 — Aquele que possuir coisa móvel como sua, contínua e incontestadamente durante três anos, com justo título e boa-fé, adquirir-lhe-á a propriedade.
Já a forma extraordinária encontra previsão no artigo 1.261, nos seguintes termos:
Art. 1.261 — Se a posse da coisa móvel se prolongar por cinco anos, produzirá usucapião, independentemente de título ou boa-fé.
Desse modo, a principal diferença entre as formas ordinária e extraordinária é que na segunda, devido ao lapso temporal ampliado, não há exigência de justo título ou boa-fé.
Extrajudicial
O direito de usucapião pode ser requerido de forma judicial ou extrajudicial. Embora o meio judicial seja bastante conhecido pelos advogados — comumente é a primeira escolha —, trata-se de um processo mais demorado.
Para permitir um trâmite mais rápido, foi criada a modalidade extrajudicial, com previsão no artigo 216-A, da Lei de Registros Públicos, que estabelece:
Art. 216-A — Sem prejuízo da via jurisdicional, é admitido o pedido de reconhecimento extrajudicial de usucapião, que será processado diretamente perante o cartório do registro de imóveis da comarca em que estiver situado o imóvel usucapiendo, a requerimento do interessado, representado por advogado (...)
A usucapião é um instituto fundamental no reconhecimento e regularização da propriedade. Como existem diferentes tipos de usucapião, é preciso verificar os requisitos e decidir qual espécie se encaixa em cada situação. Assim, você possibilita ao cliente a melhor escolha para o caso dele.
Gostou do nosso conteúdo? Agora que você sabe diferenciar os tipos de usucapião, aprenda como evidenciar esse direito!